MINUTE N° 412/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 18 octobre 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02341 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDBY

Décision déférée à la cour : 11 Mai 2023 par le juge de la mise en état de [Localité 6]

APPELANTE sous le n° 23/2341 et intimée sous le n° 23/2481:

La S.A.S. EDELIS, anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour.

Avocat plaidant : M^e Léa TONDINI (cabinet AAD Avocats), avocat à TOULOUSE.

APPELANTE sous le n° 23/2481 :

La S.A.S.U. IFB FRANCE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

INTIMÉ sous les n° 23/2341 et 23/2481 :

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 5] à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Avril 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 27 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE '

La SAS Akerys Promotion a entrepris la réalisation d’une résidence « [Adresse 7]'» située [Adresse 3] à [Localité 6] (68).

Le 28 décembre 2007, elle a mandaté la SAS IFB France pour vendre les lots en l’état futur d’achèvement (dite VEFA) de cet ensemble immobilier.

Le 14 janvier 2008, M. [K] [V] a conclu avec la société Akerys Promotion un contrat de réservation d’un appartement dans cette résidence pour un prix total de 147 500 euros TTC. Il a signé l’acte authentique de vente le 5 juin 2008.

Se plaignant de ce que l’objectif d’optimisation fiscale de cette acquisition n’avait pas été atteint, M. [V] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse à fin d’expertise, lequel a fait droit à cette demande par ordonnances des 10 décembre 2019 (RG n°19/479) et 9 juin 2020 (RG n° 19/605) afin d’évaluer la valeur de l’appartement ainsi acquis. M. [S] désigné en qualité d’expert a déposé son rapport le 1er mars 2021.

Le 1er avril 2022, M. [V] a fait assigner les sociétés Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion et IFB France devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de voir prononcer pour dol la nullité de l’acte de vente authentique du 5 juin 2008 qu’il a passé avec la société Akerys Promotion et d’indemnisation.

Par requête en incident transmise le 21 juin 2022, la société IFB France a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer les demandes de M. [V] irrecevables pour défaut de publication de l’assignation et pour cause de prescription.

La SAS Edelis, de son côté, a demandé au juge de la mise en état de déclarer M. [V] irrecevable en ses demandes, à titre principal, pour défaut de qualité à agir, et, à titre subsidiaire, du fait de la prescription tant sur le fondement du dol, que sur celui du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a':

— '''''rejeté les fins de non-recevoir soulevées par':

la SAS IFB France,

la SAS Edelis';

— ''''débouté la SAS IFB France et la SAS Edelis de leurs prétentions formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ''''condamné la SAS IFB France à payer à M. [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ''''condamné la SAS Edelis à payer à M. [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ''''condamné la SAS IFB France aux dépens de l’incident.

Le juge a, tout d’abord, débouté la société IFB France de sa prétention visant à voir déclarer l’action de M. [V] irrecevable pour défaut de publication de l’assignation.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 30 à 32 du code de procédure civile, il a retenu que M. [V] justifiait d’un intérêt à agir contre la société Edelis puisqu’il résultait des pièces produites par M. [V] que':

— ''''d’une part, la projection financière relative à l’investissement immobilier locatif avait été élaborée tant par la société Akerys Promotion devenue Edelis que par la société 'IFB France, ces deux entités ayant été représentées par le même conseiller, M. [C] [D],

— ''''d’autre part, le contrat de réservation était signé par M. [V] et par M. [C] [D], représentant de la société Akerys, sur un document portant le cachet de la société IFB France «'créateur de patrimoine'» «'groupe Akeyris'», de sorte que l’acquisition réalisée par M. [V] s’inscrivait 'dans une plus vaste opération incluant la construction du bien et sa gestion dans le cadre d’un investissement locatif à visée d’optimisation fiscale.

Il en a déduit que la société Edelis ne pouvait prétendre être étrangère à la simulation fiscale réalisée par son représentant, également représentant de la société IFB France.

S’agissant de la prescription, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1304, dans sa rédaction en vigueur lors de la régularisation de l’acte de vente et de l’article 2224 du code civil, le juge a indiqué que si la Cour de cassation avait initialement retenu comme point de départ de la prescription le jour de la conclusion du contrat, elle avait ensuite fait reculer le point de départ du délai de prescription à la date de manifestation du dommage et que la jurisprudence considérait que, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne pouvait résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, reportant ainsi le point de départ de la prescription.

Il a ensuite fait état de ce qu’il résultait des éléments produits aux débats que le rapport d’expertise daté du 18 mars 2021 avait mis en lumière la rentabilité de l’investissement réalisé par M.' [V], cette date constituant le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action en nullité de l’acte de vente et en responsabilité des co-contractants, l’action étant donc recevable jusqu’au 1er mars 2026.

Il a donc déclaré l’action recevable pour avoir été engagée par M. [V] dans les délais impartis tant sur le fondement du dol, que sur celui du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Le 19 juin 2023, la société Edelis a formé appel, par voie électronique, à l’encontre de cette ordonnance (RG n°23/2341), l’objet de cet appel tendant à’l'annulation de l’ordonnance, subsidiairement son infirmation, voire sa réformation en ce qu’elle :

— '''rejette les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées,

— '''la déboute de ses prétentions formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— '''la condamne à payer à M. [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— '''la condamne aux dépens de l’incident.

Le 26 juin 2023, la société IFB France a formé appel, par voie électronique à l’encontre de cette ordonnance, l’objet de cet appel tendant à’l'annulation de l’ordonnance, subsidiairement son infirmation, voire sa réformation en ce qu’elle':

— '''rejette les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées,

— '''la déboute de ses prétentions formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— '''la condamne à payer à M. [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— '''la condamne aux dépens de l’incident.

Selon ordonnances du 28 août 2023, la présidente de la chambre, en application de l’article 905 du code de procédure civile, a fixé d’office les affaires à l’audience de plaidoirie du 19 avril 2024.

Par requête transmise par voie électronique le 12 janvier 2024, la société IBF France a sollicité la jonction de cette affaire avec celle enregistrée sous le n° RG 23/02341.

Par requêtes transmises par voie électronique le 25 mars 2024, M. [V] a également sollicité la jonction de ces deux affaires.

'

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2023, la société Edelis demande à la cour de':

— '''déclarer l’appel incident recevable et bien fondé';

y faisant droit,'

— '''infirmer l’ordonnance’ du’ juge’ de’ la’ mise’ en’ état’ du’ tribunal’ judiciaire’ de Mulhouse en date du 11 mai 2023 en ce qu’elle :'

* a rejeté les fins de non-recevoir qu’elle a soulevées,

* a déclaré recevables les demandes de M. [V],

* l’a déboutée de sa prétention formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer à M. [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';'

et statuant à nouveau,'

à titre principal':

— '''juger que’ M. [V]' allègue’ d’un’ dol’ et/ou’ un’ défaut’ de’ conseil reposant’ sur’ le’ plan’ d’épargne’ fiscale’ qui’ lui’ a’ été’ remis’ par’ la’ société’ IFB France';

— '''juger que’ le’ mandat’ confié’ à’ la’ Sociétés’ IFB’ France’ est’ limité’ à’ la commercialisation’ des’ biens’ de’ la’ Résidence’ « [Adresse 7]»,' sans aucun lien avec le plan d’épargne fiscale remis au demandeur';'

'par conséquent,'

— '' juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action de M. [V] dirigée à son encontre';

'à titre subsidiaire, en cas de rejet du 'moyen tiré du défaut de qualité à agir':

— ''juger irrecevables’ comme’ étant’ prescrites’ l’ensemble’ des’ demandes’ de M. [V]';

en tout état de cause':

— ''débouter M. [V] de l’ensemble’ de’ ses’ demandes,' fins’ et ' conclusions';

— ''condamner M. [V] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès';

— ''le débouter de toutes demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, formée à son encontre.' '

A titre liminaire, la société Edelis indique qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que la jonction des affaires susvisées qui sont liées soit prononcée.'

Sur le défaut de qualité à agir de M. [V]':

La société se prévaut des dispositions des articles 122 et 32 du code de procédure civile.

Elle entend tout d’abord rappeler les contours de la responsabilité du mandant, en raison du dol et/ou du manquement à l’obligation de conseil commis par son mandataire':

— les man’uvres dolosives et/ou le manquement à l’obligation de conseil de mandataire doivent avoir été commis dans les limites du mandat signé avec le mandant,

— les man’uvres dolosives et/ou le manquement à l’obligation de conseil du mandataire commis dans les limites de son mandat n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute qu’il incombe à la victime d’établir.

Elle fait état de ce que la société Akerys Promotion n’a pas donné mandat à la société IFB France de réaliser une étude fiscale, le mandat signé entre les parties ne portant que sur la vente des biens, de sorte que les fautes incriminées ont été commises en dehors des limites du mandat conféré et que M. [V] doit être déclaré irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre, sans qu’il y ait lieu de déterminer si elle a commis une faute personnelle, cette question ne se posant qu’à l’occasion d’un dol commis dans les limites du mandat par le mandataire.

Elle souligne que':

— '''le contrat’ signé’ entre’ la’ SAS’ Akerys’ Promotion et la SAS IFB France est un simple mandat de vente, de sorte que seule la commercialisation des biens de cette résidence lui a été confiée sans aucune mention de la rédaction d’une simulation fiscale, les griefs de M. [V] ne la concernant donc pas puisqu’ils visent l’étude fiscale personnalisée qui lui a été remise à laquelle elle est tiers et non la vente,

— '''l’acte authentique de vente ne’ contient’ aucune’ disposition’ quant’ à’ une’ promesse’ de revalorisation, un prix de revente à terme, ni même ne mentionne que cet achat est réalisé’ à’ titre’ d’investissement’ immobilier’ locatif’ et’ bénéficie’ d’un’ dispositif’ de défiscalisation.'

Elle en déduit que l’action de M. [V] est irrecevable pour défaut de qualité à agir à son encontre puisqu’elle est étrangère au plan d’épargne fiscale qui lui a été remis par la société IFB France sur lequel il fonde sa demande.''

A titre subsidiaire, sur la prescription de l’action de M. [V]':

La société Edelis se prévaut des dispositions des articles 2224 et 1304 du code civil et de ce que le délai de prescription commence à courir du jour du fait générateur.

Le point de départ du délai de prescription est donc':

— '''pour l’action fondée sur le dol': le jour de la conclusion du contrat, tout report de la prescription étant refusé par la jurisprudence,

— '' pour l’action fondée sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil': le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Elle considère que l’action sur le fondement du dol et/ou d’un défaut de conseil’est prescrite :

— '''quant au résultat attendu au terme de l’opération de défiscalisation, pour ne pas avoir été intentée avant le 18 juin 2013, M. [V] ayant eu la possibilité, entre la remise de la simulation et la signature de l’acte authentique de vente, de faire analyser la simulation par toute personne de son’ choix,' y’ compris’ par’ un’ expert-comptable,'; l’expert judiciaire y a procédé en s’adjoignant un sapiteur'; 'la simulation en cause qui n’élabore que des hypothèses optimistes n’a aucune valeur,

— ''''quant à la perte de valeur du bien à terme, M. [V] a fait estimer son bien le 22 janvier 2019, soit plus d’une année avant’ la fin de la période d’immobilisation, ce qui démontre qu’il avait tout loisir pour faire établir une évaluation avant 2020 et que rien ne prouve d’ailleurs qu’il ne l’ait pas fait évaluer avant 2019.'

'

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 décembre 2023, la société IFB France demande à la cour de':

— ''''ordonner la jonction entre l’affaire enrôlée sous le n°23/02481 et l’affaire enrôlée sous le’ n°23/02341';

— ''' réformer l’ordonnance’ rendue’ le’ 11' mai’ 2023' en’ ce’ qu’elle :

a déclaré’ recevables’ les demandes formulées par M. [V] à son encontre,

l’a condamnée à régler à M. [V] la somme de 500 euros’ au titre des frais irrépétibles';

statuant à nouveau,

— ''''déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formées par M. [V]';

— ''''rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. [V]';

— ''''condamner M. [V] au paiement de la somme de 4 000 euros’ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— ''''condamner M. [V] aux entiers dépens.

'

Sur la prescription de la demande en nullité du contrat':

Après avoir souligné que dans son assignation, M. [V] n’évoque pas les dispositions applicables à sa demande, la société IFB France se prévalant des dispositions de l’article 1144 du code civil expose, tout d’abord, que le délai de prescription applicable à la demande en nullité pour dol, est de cinq ans, le point de départ en étant la connaissance par le cocontractant de l’erreur qu’il allègue, ce délai devant être également appliqué à la demande indemnitaire de M. [V] qui n’invoque aucun autre fondement que le dol.

Elle considère que pour fixer le point de départ de la prescription, il faut déterminer à quel moment l’acquéreur était objectivement en mesure de connaître les faits à l’origine du dol allégué.

Elle souligne que l’analyse de l’assignation de M. '[V] permet de vérifier que les griefs invoqués portent essentiellement sur une surévaluation du prix de vente et non sur la rentabilité de l’opération de défiscalisation, le juge de la mise en état n’ayant pas pris en considération ce point et n’y ayant pas répondu.

Elle en déduit que, par application de la jurisprudence, le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol en matière de vente adossée à un régime de défiscalisation court à compter de la signature de l’acte de vente, soit, en l’espèce le 5 juin 2008, le report du point de départ de la prescription étant exclu que ce soit au jour de la réalisation d’une estimation de valeur laquelle ne permet pas de démontrer une surévaluation ab initio ou à l’issue de la période de défiscalisation.

Elle précise que M. [V] a fait procéder à l’estimation de son bien avant la fin de la période d’immobilisation, ce qui démontre qu’il était en mesure d’y procéder avant l’issue de la période de neuf ans, cette estimation étant possible, au demeurant, dès la signature de l’acte authentique.

Elle considère que la prescription était donc acquise le 19 juin 2013, ce qui rend irrecevables les demandes formées par assignation en référé expertise en date du 3 octobre 2019.

Sur la prescription des demandes de M. [V] au titre du manquement au devoir de conseil et d’information':

La société IFB France souligne que ce n’est que dans ses conclusions d’incident que M. [V] a justifié du fondement juridique de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter, à savoir un manquement à l’obligation de conseil et d’information.

Elle entend rappeler qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, la jurisprudence considère qu’un tel préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels, le point de départ du délai de prescription étant la date de signature de l’acte authentique de vente.

Elle en déduit que M. [V] disposait d’un délai pour agir allant également jusqu’au 19 juin 2013 et que les demandes ayant été formées par acte introductif d’instance en date du 5 octobre 2019 (date de l’assignation en référé expertise), son action est irrecevable car prescrite.

'

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2024, M. [V] demande à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 11 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse';

en conséquence :

— débouter les sociétés Edelis et IFB France de l’intégralité de leurs demandes à titre incident';

— juger qu’il a qualité à agir à l’encontre de la société Edelis';

— juger ses demandes recevables comme non prescrites et fixer en conséquence le point de départ du délai de prescription à la date de l’évaluation du bien soit le 22 janvier 2019';

— condamner les sociétés Edelis et IFB France à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de procédure abusive';

— condamner in solidum les sociétés Edelis et IFB France à lui payer la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner les sociétés Edelis et IFB France aux entiers dépens.

Sur sa qualité à agir à l’encontre la société Edelis':

M. [V] fait état de son intérêt à agir dès lors qu’il demande tant la mise en jeu de la responsabilité de la société Edelis que la nullité de la vente en cause.

Il considère que la société Edelis a’été le «'chef d’orchestre'» de l’opération et la société IFB a été son exécutant et qu’elle a participé à la rédaction de certains des documents objets du présent litige.

Il fait valoir que':

— les sociétés Edelis et IFB sont étroitement liées précisant que':

* cette dernière n’a aucune indépendance vis-à-vis de la première,

* les deux appartiennent au même groupe et sont dirigées par les mêmes personnes,

* la société IFB France s’occupe de vendre les produits de la société Edelis conformément à la politique commerciale définie par cette dernière laquelle est à l’origine des informations contenues dans la simulation financière,

* la rédaction conjointe des documents commerciaux conduit à une responsabilité solidaire des deux appelantes': la société Edelis a réalisé une simulation financière générale marquée de son logo'; les informations exposées dans cette simulation sont reprises à l’identique dans le contrat de réservation dont est signataire la société Edelis, ce dont il se déduit que ces informations étaient nécessairement fournies en amont par cette dernière à son commercialisateur afin de lui permettre d’établir une simulation financière dans le but de le convaincre'; le classeur de présentation qui lui a été remis par la société IFB France porte le logo «'Groupe Akerys'»,

— la société Edelis a commis une faute dans le choix du mandataire qui n’avait pas les qualités requises pour le conseiller et qu’elle n’a pas utilement surveillé'; le mandat précise que la société lFB est titulaire d’une carte professionnelle’ d’agent immobilier alors qu’il n’entre pas dans les capacités d’un tel professionnel de se confronter à la gestion du patrimoine'; l’obligation de surveillance du mandataire est reprise dans le mandat signé entre les société IFB France et Edelis, cette dernière étant défaillante pour ne pas avoir respecté tant ses obligations légales que pour ne pas avoir demandé à la première 'de respecter les termes du mandat,

— la société Edelis est responsable des actions de son mandataire qui a agi dans le cadre de son mandat puisqu’il a été démontré ci-avant la participation de la première à l’élaboration des éléments de démarchage, l’analyse même du mandat produit permettant de se convaincre que la société Edelis était au courant de la réalisation de cette étude qui entrait par conséquent dans le cadre de la mission confiée à la société IFB France,

— la société Edelis était tenue d’un devoir d’information en sa qualité de signataire du contrat de réservation préliminaire'; or, comme il l’a été démontré précédemment, cette société avait connaissance des fausses informations distribuées par le commercialisateur ainsi que des risques inhérents à ce type d’opération et aurait dû, en conséquence, l’en informer'; la société Edelis a donc commis des fautes personnelles qui engagent sa responsabilité.

Sur la prescription de ses demandes':

M. [V] considère que son action dont les fondements juridiques sont précisés dans son assignation n’est pas prescrite, ses demandes reposant':

— s’agissant de la nullité de la vente sollicitée, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, sur une tromperie des appelantes sur le résultat qui pouvait être attendu au terme de l’opération de défiscalisation et sur la perte de valeur de son bien qui ne peut s’expliquer que par des man’uvres et par des manquements imputables aux sociétés IFB France et Edelis dans le but de l’inciter à acquérir ce bien,

— s’agissant de sa demande de dommages et intérêts, sur le manquement des sociétés IFB France et Edelis à leurs obligations de conseil et d’information.

Sur la prescription applicable à la nullité pour dol, se prévalant des dispositions de l’article 1304 du code civil, M. [V] soutient que la détermination du point de départ du délai de prescription quinquennale repose sur la connaissance effective par la victime de l’erreur commise ou provoquée par son cocontractant, à savoir, dans le contentieux de la défiscalisation, au terme de la période d’immobilisation puisque, par définition, l’acquéreur ne peut revendre le bien avant cette date.

Sur la prescription de l’action en responsabilité, se prévalant des dispositions de l’article 2224 du code civil, M. [V] expose que le délai de prescription court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action si elle établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

Il fait valoir que le dommage ne peut se révéler qu’au dénouement de l’opération envisagée, puisque dans le cadre d’une opération dont l’objet consiste à financer un investissement au moyen d’un prêt dont le remboursement du capital doit être couvert par la revente dudit produit d’investissement, ce n’est qu’à cet instant que la valeur du bien doit être prise en compte pour connaître le résultat de l’opération'; le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé à l’issue de la période d’immobilisation fiscale ou au jour de l’estimation du bien réalisée par les acquéreurs en vue de la revente, cette dernière ayant été réalisée le 22 janvier 2019.

Il ajoute que peut également être retenue la date de l’expiration de la période d’immobilisation fiscale'; le bien ayant été livré le 8 avril 2010 et n’ayant pas été possible de le louer avant la date du 8 avril 2019, la prescription n’a pu commencer à courir à cette date.

Il en déduit que, quel que soit le fondement de l’action, dol ou manquement aux obligations d’information et de conseil, le point de départ du délai de prescription à retenir est celui de la date du rapport d’expertise qui a permis de mettre en lumière l’absence de rentabilité de l’opération ou à défaut la fin de la période d’immobilisation fiscale soit en avril 2019, le bien ayant été livré le 8 avril 2010.

Il conteste l’existence à sa charge, d’un devoir de vigilance au moment de la vente, lequel, au demeurant, ne résulte d’aucun texte d’autant que la nature de l’investissement ressort clairement de la simulation financière personnalisée et de la présentation générale qui lui ont été remises, soulignant qu’il était profane en la matière et rappelant que le produit lui a été présenté par un commercialisateur, la société IFB France se prévalant de sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

Il indique avoir découvert la valeur actuelle de son appartement le 22 janvier 2019, au moment où il envisageait de le mettre en vente, cette valeur ne correspondant pas à la projection donnée mais surtout ayant subi une décote de 63% par rapport au prix d’acquisition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire':

— ''il y a lieu d’ordonner la jonction de l’affaire portant le n° RG 23/02481 avec celle portant le n° RG 23/02381, ces deux procédures étant liées, s’agissant de deux appels formés contre la même décision, et ce, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

— '''il y a lieu d’indiquer qu’aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «juger», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne doit y répondre qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de l’arrêt mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à «juger» lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

I) Sur les fins de non-recevoir

1. Sur le défaut de qualité de M. [V] à agir contre la société Edelis

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

'

M. [V] a fait assigner la société Edelis’pour':

— voir prononcer la nullité de la vente du 5 juin 2008 par cette dernière d’un appartement à son profit. Dès lors, son action diligentée à cette fin à l’encontre de la société Edelis est recevable puisque, en sa qualité d’acheteur, partie au contrat, M. [V] a qualité à agir à l’encontre de la venderesse, la société Edelis, également partie au contrat,

— la voir condamner à lui payer des dommages et intérêts dans le cadre d’une action en responsabilité tant en sa qualité de mandant du chef des fautes de son mandataire, la société IFB France, que du chef de ses fautes commises à titre personnel. M. [V] a donc intérêt à agir en responsabilité à l’encontre de la société Edelis qui a, elle-même qualité à défendre, la problématique de l’étendue du mandat étant, en l’état, sans emport puisqu’elle relève du fond du litige.

L’ordonnance entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette fin de non-recevoir.

2. Sur la prescription

2.1 S’agissant de la demande en nullité du contrat de vente pour dol

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans'; ce temps ne court dans le cas de dol, que du jour où il a été découvert.

M. [V] sollicite la nullité du contrat de vente du 5 juin 2008 en faisant valoir que cette vente est viciée par un dol dès lors qu’il a été trompé par les sociétés Akerys Promotion, devenue Edelis et IFB France sur le résultat qui pouvait être attendu au terme de l’opération de défiscalisation et la perte de valeur de son bien qui ne peut s’expliquer, selon lui, que par des manoeuvres et des manquements imputables à ces sociétés dans le but de l’inciter à acquérir ce bien.

Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé à la date à laquelle M. [V] a eu la connaissance effective de l’erreur commise ou provoquée par son cocontractant laquelle a été révélée par l’expert judiciaire, M. [S], dans son rapport contradictoire datant du 1er mars 2021, la période d’immobilisation minimale du bien de neuf ans étant acquise puisqu’il y estime la valeur actuelle de l’appartement dont M. [V] est propriétaire à 63'000 euros, la perte pour ce dernier s’élevant dès lors à 82'421 euros.

M. [V] avait donc jusqu’au 1er mars 2026 pour agir à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France. Il est constant qu’il a agi à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France avant cette date devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, la prescription n’est pas acquise, de sorte que M. [V] est recevable en son action tendant à voir prononcer la nullité de la vente en cause pour dol.

2.2 S’agissant de l’action en responsabilité

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Considérant que M. [V] a acheté son bien immobilier dans le cadre d’un régime fiscal imposant une période d’immobilisation minimale de neuf ans, il apparaît que ce n’est qu’à l’issue de cette période, soit le 5 juin 2017, qu’il était en mesure de mettre en oeuvre des moyens (expertise immobilière, mise en vente…) lui permettant de vérifier si la rentabilité attendue de cet investissement était atteinte, de sorte qu’il disposait d’un délai allant jusqu’au 5 juin 2022 pour agir à l’encontre des société Edelis et IFB France.

Il est constant que M. [V] a agi avant cette date devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, de sorte que la prescription n’est pas acquise et que son action en responsabilité est recevable.

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La fin de non-recevoir tirée de la prescription est rejetée. L’ordonnance entreprise est donc confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d’erreur grossière équipollente au dol lesquelles ne sont pas établies en l’espèce.

Cette demande est donc rejetée.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

L’ordonnance entreprise est confirmée de ces chefs.

A hauteur d’appel, les sociétés Edelis et IFB France sont condamnées aux dépens ainsi qu’à payer in solidum la somme de 1'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens. Les demandes des sociétés Edelis et IFB France formulées sur ce même fondement sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

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La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

ORDONNE la jonction de l’affaire portant le n°RG 23/02481 à celle portant le n° RG 23/02381';

'

CONFIRME dans les limites de l’appel, l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse du 11 mai 2023 ;

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Y ajoutant :

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REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. [K] [V]';

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CONDAMNE la SAS Edelis et la SAS IFB France aux dépens de la procédure d’appel ;

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CONDAMNE in solidum la SAS Edelis et la SAS IFB France à payer à M. [K] [V] la somme de 1'000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

'

REJETTE les demandes de la SAS Edelis et de la SAS IFB France fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,