MINUTE N° 61/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 9 février 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04363 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HWAO

Décision déférée à la Cour : 09 Septembre 2021 par le tribunal judiciaire de

Strasbourg

APPELANTS :

Monsieur [Y] [R] et

Madame [F] [M] épouse [R]

demeurant ensemble [Adresse 2] à [Localité 4]

représentés par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.A.S.U. ICADE PROMOTION

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 3]

représentée par M^e Claus WIESEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, conseillère

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Anne HOUSER

ARRÊT contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 14 novembre 2011, M. [Y] [R] et Mme [F] [M], épouse [R] (les époux [R]) ont acquis auprès de la société Icade Promotion Logement, devenue la société Icade Promotion (la société Icade), une maison individuelle située à [Localité 4] moyennant la somme de 673 000 euros.

Sa livraison est intervenue selon procès-verbal du 5 octobre 2012 avec réserves.

Par lettre du 4 avril 2013, les époux [R] ont adressé à la société Icade une liste de plusieurs réserves complémentaires.

La réception des travaux commandés par le vendeur auprès des différentes entreprises est intervenue avec réserves selon procès-verbal du 29 novembre 2013.

Par ordonnance du 3 juin 2014 (RG n°13/746), le juge des référés a condamné M. et Mme [R] au paiement d’une provision au titre de la consignation des montants visés à l’article R.261-14 du CCH, et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [U], son rapport définitif datant du 17 mai 2016.

Par ordonnance du 21 juin 2016 (RG n°16/156), rectifiée le 12 juillet 2016, le juge des référés, saisi par la société Icade d’une demande d’extension des opérations d’expertise à l’encontre des différentes entreprises intervenues à l’opération de construction, a ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [U], son rapport définitif datant du 4 octobre 2018.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice en date du 21 octobre 2016, les époux [R] ont fait assigner la société Icade devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à payer le coût des travaux de reprise des désordres affectant leur bien immobilier et à les indemniser des préjudices subis du fait de ces désordres.

*

Par jugement contradictoire du 9 septembre 2021, le tribunal, devenu tribunal judiciaire, de Strasbourg a :

— déclaré irrecevables les demandes des époux [R] au titre des vices et non-conformités apparents relatifs au plafond, au châssis des portes fenêtres du rez-de-chaussée, au parquet de l’étage, aux fissurations et jonctions ITE du bardage, au calepinage de la façade, à la fissuration du soubassement et au crépissage du mur du garage, pour être forcloses ;

— débouté les époux [R] de leurs demandes d’indemnisation au titre de la réparation de la régulation du chauffage, des infiltrations dans la cave et des températures excessives à l’étage ;

— débouté les époux [R] de leurs demandes d’indemnisation au titre du coût de surveillance de leur maison pendant les travaux de reprise et au titre de la perte de jouissance ;

— condamné les époux [R] à payer à la société Icade la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°13/746) ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

— débouté les parties pour le surplus des demandes.

*

Les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement le 13 octobre 2021, en listant toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 3 août 2022, transmises par voie électronique le 8 août 2022, ils demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé ;

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société Icade à leur payer les sommes de 134 241,38 TTC au titre de la réparation des désordres, de 11 951,60 euros au titre de la surveillance de la maison durant les travaux et de 3 231 euros au titre de la perte de jouissance pendant les travaux, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée à la société Icade ;

— débouter la société Icade de toutes ses fins et conclusions ;

— condamner la société Icade au paiement d’une indemnité de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, incluant ceux de la procédure de référé expertise.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2022, la société Icade conclut au rejet de l’appel principal et à la confirmation du jugement entrepris. Elle demande à la cour de :

A titre principal :

— juger l’appel principal irrecevable et en tout état mal fondé ;

— confirmer le jugement entrepris ;

— conséquemment, déclarer irrecevables les demandes des appelants au titre des vices et non-conformité apparents relatifs au plafond, au châssis des portes fenêtres, du rez-de-chaussée, au parquet de l’étage, aux fissurations et jonctions ITE du bardage, au calepinage de la façade, à la fissuration du soubassement et au crépissage du mur du garage pour cause de forclusion ;

— débouter les appelants de leurs demandes d’indemnisation au titre de la réparation de la régulation du chauffage, des infiltrations dans la cave et des températures excessives à l’étage ;

— débouter les appelants de leurs demandes d’indemnisation au titre du coût de surveillance de leur maison pendant les travaux de reprise au titre de la perte de jouissance ;

— condamner les appelants aux entiers dépens y compris d’expertise judiciaire ;

— les débouter de l’intégralité de leur demande ; A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement,

— juger les demandes des appelants irrecevables, en tout état de cause mal fondées, conséquemment, les en débouter ;

— Très subsidiairement, limiter la somme susceptible d’être allouée aux appelants au montant maximal de 29 795,50 euros HT, soit le montant total retenu par l’expert dans son rapport d’expertise en date du 4 octobre 2018 ;

— débouter les appelants de toute demande excédant cette somme ;

— en tout état de cause, débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les appelants à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel y compris ceux de la procédure de référé expertise et d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 4 avril 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 13 octobre 2023.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion :

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1648, alinéa 2, dudit code, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Ainsi, en matière de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, le délai d’action de l’acquéreur fondée sur les vices de construction apparents ou des défauts de conformité apparents court à compter du plus tardif des deux évènements suivants : la réception des travaux ou l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise de possession par l’acquéreur.

Ce délai de forclusion n’est toutefois pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’ engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception.

1. 1. Sur le chef du jugement ayant déclaré irrecevables, comme étant forcloses, les demandes des époux [R] au titre des vices et non-conformités apparents relatifs au plafond, au châssis des portes fenêtres du rez-de-chaussée, au parquet de l’étage, aux fissurations et jonctions ITE du bardage, au calepinage de la façade, à la fissuration du soubassement et au crépissage du mur du garage :

S’agissant des désordres précités, le tribunal a retenu qu’ils étaient apparents et qu’aucune pièce ne témoignait d’un engagement de la part de la société Icade de reprendre ces désordres, de sorte que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2 du code civil avait vocation à s’appliquer à la demande des acquéreurs, et que si le délai avait commencé à courir à compter du 29 novembre 2013, puis, avait été interrompu par l’ordonnance du 3 juin 2014, l’assignation du vendeur par les époux [R] en date du 21 octobre 2016 était intervenue postérieurement au délai de forclusion d’un an, insusceptible d’être suspendu pendant les mesures d’expertise en raison de l’inapplicabilité de l’article 2239 du code civil pour un délai de forclusion.

S’agissant du plafond, mais également du châssis des portes fenêtres du rez-de-chaussée et du crépissage du mur du garage, les époux [R] n’émettent aucune critique à l’égard des motifs des premiers juges, qui sont pertinents et seront adoptés.

S’agissant du mauvais traitement des joints et des taches du parquet de l’étage, les époux [R] soutiennent que la forclusion n’est pas encourue, la société CF Parquet ayant accepté d’intervenir pour remédier aux désordres constatés, tandis que la société Icade invoque la forclusion, considérant qu’il s’agit de désordres apparents et qu’elle ne s’est jamais engagée à reprendre ce désordre.

Les premiers juges ont, par des motifs pertinents, qu’il convient d’adopter, retenu, d’une part, qu’il s’agit d’un désordre apparent et, d’autre part, que la société CF Parquet est une personne morale distincte de la société Icade, et n’a pas la qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, de sorte que son engagement d’effectuer un ponçage et un huilage blanchi du parquet ne constitue pas un engagement de la société Icade pouvant avoir un effet sur l’application du délai de forclusion.

Il convient d’y ajouter qu’aucun élément ne permet de confirmer l’allégation des époux [R] selon lesquels l’intimée a indiqué au cours des opérations d’expertise qu’elle allait faire intervenir une entreprise pour remédier à ce désordre. D’ailleurs, dans son dire du 2 septembre 2015, le conseil de la société Icade évoque l’engagement de la société CF Parquet, mais sans évoquer l’existence d’un engagement de la société Icade. Il peut, en outre, être relevé que, dans le premier rapport d’expertise, l’expert indique (page 26), après avoir évoqué ce dire, que 'les points en suspens concernent : 1) CF Parquet : engagement de faire le ponçage ou remplacement des parquets'.

De surcroît, aucun élément du procès-verbal de réception ne permet d’établir la volonté de la société Icade de reprendre ledit désordre, la mention de réserves dans ledit procès-verbal ne constituant pas un engagement du vendeur à l’égard des acquéreurs.

S’agissant des fissurations et jonctions ITE du bardage, les époux [R] soutiennent que l’intimée a indiqué au cours des opérations d’expertise qu’elle allait faire intervenir une entreprise pour remédier à ce désordre, et qu’en émettant des réserves lors de la réception avec les entreprises qu’elle a mandatées, elle a expressément demandé aux entreprises de reprendre ces désordres apparents. La société Icade conteste s’être engagée à reprendre les désordres.

Il s’agit d’un désordre qui avait fait l’objet d’une réserve le 5 octobre 2012 lors de la livraison et était donc apparent.

Aucun élément du procès-verbal de réception ne permet d’établir la volonté de la société Icade de reprendre ledit désordre, la mention de réserves dans ledit procès-verbal ne constituant pas un engagement du vendeur à l’égard des acquéreurs.

Dans son dire n°2 du 2 septembre 2015 adressé à l’expert judiciaire, le conseil de la société Icade indique être confronté 'à une légère difficulté dans la mesure où l’entreprise titulaire du marché est aujourd’hui en liquidation judiciaire. Il nous faut donc faire intervenir une entreprise de substitution. Un devis a été sollicité et devrait nous être diffusé sous peu. Aussi, je serai en mesure de vous transmettre ce devis sous 15 jours au plus tard, et également de vous faire part de la position de la société Icade quant aux travaux qu’elle accepterait de faire réaliser.' Ainsi, il en résulte que, dans ce dire, la société Icade n’a pas accepté expressément et de manière non équivoque de prendre en charge les travaux.

Il sera ajouté qu’elle ne l’a pas plus accepté dans sa lettre à l’expert judiciaire du 17 décembre 2015, où elle précise ne pas avoir 'encore pu collecter ce devis, mais vous remercie, dans l’immédiat, de bien vouloir m’indiquer quelles responsabilités sont susceptibles d’être engagées sur ce point précis. Je souhaite évidemment envisager une extension des opérations d’expertise.'

S’agissant du calepinage en façade, les époux [R] soutiennent qu’il résulte du dire de la société Icade qu’elle a reconnu être redevable à leur égard des travaux de reprise, tandis que la société Icade soutient qu’il s’agit de désordres apparents.

Le 5 octobre 2012, lors de la livraison, une réserve concernait le fait qu’il n’y avait pas de correspondance du traitement de la façade (calepinage) avec le plan de vente (l’entreprise concernée étant la société Limam).

Il en résulte que la non-conformité contractuelle, qui avait fait l’objet de ladite réserve, était apparente lors de la livraison

Dans son rapport du 17 mai 2016, l’expert judiciaire, après avoir énoncé (en page 5) que 'M. [R] lui a remis le tableau récapitulatif des désordres, malfaçons et non conformités, objets de réserves consignées dans le procès-verbal de livraison et qui n’ont pas été réglées à ce jour (46/96 au départ)', note (en page 19) : 'calepin façade zinc et verticalité : point 6 – réserve n°7 et point 16 – réserve n°59".

Ainsi, s’agissant du défaut de verticalité, bien que la réserve n°59 ne figure pas sur le procès-verbal de livraison produit aux débats en pièce 3 par les appelants, la preuve de son existence dans ledit procès-verbal, qui n’est au demeurant pas contestée, résulte du rapport précité. En conséquence, le caractère apparent de ce défaut, lors de la livraison, est établi.

En outre, il n’est pas démontré l’existence d’un engagement de reprise de la part de la société Icade. Le dire du 2 septembre 2015, dont les termes invoqués ne concernent d’ailleurs pas les désordres relatifs au calepinage, mais la jonction ITE/bardage et fissuration ITE, indique, en revanche, au titre dudit calepinage : 'l’entreprise Limam a établi une attestation de 'bonne exécution’ (…). Elle ne souhaite donc pas intervenir spontanément. Si d’aventure vous deviez maintenir votre analyse selon laquelle le calepinage et la verticalité sont non-conformes aux règles de l’art, je vous remercie de bien vouloir le confirmer par une prochaine note aux parties, voire dans votre pré-rapport, pour me permettre d’attraire en la cause la société Limam'. Il n’en résulte donc pas un engagement non équivoque de la société Icade de reprendre ces désordres.

Ainsi, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables, comme étant forcloses, les demandes des époux [R] au titre des vices et non-conformités apparents relatifs au plafond, au châssis des portes fenêtres du rez-de-chaussée, au parquet de l’étage, aux fissurations et jonctions ITE du bardage, au calepinage de la façade et au crépissage du mur du garage.

S’agissant de la fissuration du soubassement, les époux [R] contestent qu’il s’agisse d’un désordre apparent à la livraison, faisant valoir que M. [R] ne l’a dénoncé que par courrier du 4 avril 2013 et que c’est le tassement de la terre en hiver et une mauvaise fixation qui ont provoqué les fissures, qui n’étaient donc pas visibles dans le mois de la livraison. La société Icade réplique que ce vice apparaît sur le procès-verbal de livraison, de sorte qu’ils était visible lors de la livraison.

Le procès-verbal de réception, comme le rapport d’expertise du 17 mai 2016 évoquent la nécessité de reprendre les isolants en soubassements qui ne sont pas terminés. Cependant, ces mentions ne suffisent pas à établir que des fissures étaient visibles lors de la livraison.

Si le rapport d’expertise précise : 'fissure soubassement : point 22 – réserve n°3 : l’isolant de la partie enterrée n’est pas terminé, voire mal fixé sur le support', il ne ressort pas de la lecture du procès-verbal de livraison du 5 octobre 2012 que des fissures affectant le soubassement y soient mentionnées, et ce notamment pas sa réserve n°3 (qui concerne une sortie de ventouse positionnée hors bâtiment). En outre la société Icade n’indique pas quelle réserve concernerait lesdites fissures et les seules réserves n°52 et 55 dudit procès-verbal, qui concernent le 'soubassement côté entrée à peindre’ ou 'soubassements à peindre’ ne suffisent pas à établir l’existence de fissures apparentes lors de la livraison.

Enfin, l’existence d’une fissure dans le soubassement n’a été signalée pour la première fois que par lettre de M. [R] du 4 avril 2013.

Le caractère visible des fissures lors de la livraison n’est donc pas démontré.

Dès lors qu’il n’est pas établi qu’il s’agissait de fissures apparentes lors de la livraison, le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables pour cause de forclusion les demandes au titre de la fissuration du soubassement. Ces demandes fondées sur la réparation d’un dommage esthétique, qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur au titre des dommages intermédiaires, seront déclarées recevables.

1.2. Sur la recevabilité des demandes concernant la réparation de la régulation du chauffage, des infiltrations dans la cave et des températures excessives à l’étage :

La société Icade demande à titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement, de juger les demandes irrecevables. Elle soutient qu’il s’agit de désordres apparents, étant visibles lors de la livraison, de sorte que l’action est forclose.

Cependant, le tribunal a fait ressortir que les désordres précités étaient non apparents lors de la livraison, et ce par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, et auxquels il convient d’ajouter ce qui suit.

S’agissant de la régulation du chauffage, la société Icade ne démontre pas que les désordres dénoncés par M. [R] le 4 avril 2013 étaient visibles lors de la livraison ou dans le mois suivant la prise de possession des lieux. En outre, s’agissant de l’absence de chauffage dans le cellier devenu buanderie, M. et Mme [R] soutiennent, sans être contredits, qu’il était prévu un chauffage au sol qui n’était pas en fonctionnement lors de la livraison.

S’agissant des températures excessives à l’étage en été, la société Icade ne démontre pas plus que l’existence de températures excessives en été, invoquée par M. et Mme [R], était décelable lors de la livraison ayant eu lieu en octobre, ou dans le mois suivant la prise de possession des lieux.

Et, s’agissant des infiltrations dans la cave, M. et Mme [R] produisent une lettre du 8 mai 2013 par laquelle ils rappellent à la société Icade l’avoir informée le 29 avril 2013 de l’infiltration survenue les 27 et 28 avril. La société Icade ne démontre pas l’existence d’une infiltration survenue précédemment, ni comment M. et Mme [R] auraient pu connaître, lors de la livraison ou dans le mois suivant, l’absence de drainage en pied de fondation, qui constitue, selon les deux parties, la cause des infiltrations.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer les demandes irrecevables.

2. Sur le bien-fondé des demandes :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, si le rapport d’expertise déposé le 17 mai 2016 a été effectué en présence des parties à la présente instance, tel n’est pas le cas du rapport d’expertise déposé le 4 octobre 2018 suite aux opérations effectuées, certes par le même expert, mais dans une instance opposant la société Icade à différentes entreprises, M. et Mme [R] ayant seulement accepté que l’expertise se déroule dans leur logement et n’étant pas parties à cette seconde expertise.

En effet, si l’ordonnance du 21 juin 2016 ordonnant l’expertise, telle que rectifiée par l’ordonnance du 12 juillet 2016, mentionne M. et Mme '[V]' dans son rubrum en qualité d’intervenants volontaires, son dispositif donne 'acte aux époux [R] de leur intervention volontaire par laquelle ils ont déclaré qu’ils ne s’opposeront pas à leur domicile au déroulement des opérations d’expertise dans les rapports entre la société Icade promotion et les parties défenderesses'. Il peut, d’ailleurs, être relevé que l’ordonnance du 12 juillet 2016 indique que l’objet de leur intervention volontaire n’est nullement de les rendre parties à la procédure d’expertise qui a été ordonnée.

S’il peut être constaté que M. [R] était présent à des réunions d’expertise préalables à la rédaction du rapport du 4 octobre 2018, et a effectué des déclarations, cela ne signifie pas pour autant qu’il ait été partie, et/ou son épouse, à ladite expertise.

En outre, si le conseil de M. et Mme [R] a répondu, par lettre du 5 janvier 2017, à l’expert judiciaire qui lui avait adressé sa note d’expertise n°1 dans le cadre de cette seconde expertise, il lui a rappelé l’objet, limité, de l’intervention volontaire des époux [R] et les termes de l’ordonnance complétant le dispositif de l’ordonnance du 21 juin 2016, en soulignant qu’il a ainsi été jugé que cette seconde expertise n’était pas opposable aux époux [R], tout en indiquant qu’ils acceptaient de le tenir informé de l’évolution des désordres postérieurement au rapport du 17 mai 2016 afin de faciliter ses diligences dans cette seconde mission qui lui avait été confiée relative au litige opposant la société Icade à ses sous-traitants. Ainsi, il ne peut aucunement résulter de cette lettre que M. et Mme [R] étaient parties à cette seconde expertise.

Dès lors, les constatations et conclusions du rapport d’expertise du 4 octobre 2018, qui ont certes été soumises à la discussion contradictoire des parties dans le cadre de la présente instance, ne peuvent être prises en compte que si elles sont corroborées par d’autres éléments de preuve.

2.1. Sur la fissuration du soubassement :

A titre liminaire, il convient de constater que la société Icade ne conteste pas le principe de sa responsabilité à ce titre.

Le rapport d’expertise du 17 mai 2016 évoque, s’agissant de ce point, des travaux à terminer et à parfaire qu’il évalue à 6 325 euros HT et 4 762,20 euros HT. L’estimation différente effectuée de manière non contradictoire dans le cadre de la seconde expertise et sans être corroborée par aucun élément, ne peut être retenue.

En conséquence, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la société Icade sera tenue au paiement des sommes précitées.

2.2 Sur la réparation de la régulation du chauffage :

M. et Mme [R] soutiennent que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre uniquement parce qu’ils n’avaient pas versé aux débats la notice descriptive des travaux annexée au contrat de vente, qu’ils produisent à présent à hauteur d’appel. Ils considèrent que leur demande en paiement de la somme de 24 129 euros HT, chiffrée par l’expert, est justifiée par les manquements contractuels de la société Icade.

Le tribunal avait retenu que l’expert n’avait pas constaté de déficit de chauffage, ce qui constituerait non pas un désordre, mais une non-conformité aux prescriptions contractuelles, aucun élément ne permettant de remettre en question cette analyse, que cette non-conformité n’était pas apparente, que les prétentions des époux [R] ne pouvaient être accueillies que dans la mesure où ils rapportaient la preuve du non-respect des prescriptions contractuelles, que la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles s’appréciait uniquement au regard des mentions contenues dans la notice descriptive des travaux annexée au contrat, et qu’en l’occurence, ils ne la fournissaient pas, ajoutant que le cahier des charges ou CCTP, qui n’était pas non plus versé aux débats, n’était pas une pièce contractuelle entre eux et la société Icade.

En pièce 40, M. et Mme [R] produisent, à hauteur d’appel, une notice descriptive du 18 février 2010 mentionnant, s’agissant des appareils d’émission de chaleur : 'plancher chauffant par circulation d’eau dans toutes les pièces (régulation par zones), radiateurs sèche serviette dans salle de bains et salle de bains d’eau, radiateurs en complément dans entrée, dégagement ou séjour, au besoin, selon étude thermique'.

Dans le rapport du 17 mai 2016, l’expert judiciaire relève qu’il était prévu contractuellement un réglage par zone qui n’a pas été installé et qu’aucun chauffage n’a été installé dans le cellier devenu buanderie, ajoutant que les travaux en reprise listés devront être réalisés et l’appoint en chauffage dudit cellier réalisé. Il ajoute : 'Un engagement clair de l’entreprise (Herrmann) est attendu'. Au titre des travaux à réaliser, il évoque (page 28) le 'thermostat à déplacer ; la régulation à revoir selon cahier des charges contractuel : salle de bains + cellier’ pour un coût total de 24 129 euros.

La société Icade soutient cependant que l’entreprise Herrman a remédié aux difficultés, tandis que les appelants soutiennent que si l’expert indique que l’entreprise Herrmann est intervenue, l’expert ne dit pas quand, ni qu’elle serait intervenue avant le rapport du 17 mai 2016.

La cour constate que l’expert judiciaire, en page 29 de son rapport du 17 mai 2016, énonce, après la réception du dire de Maître Deleau du 5 février 2016 : 'ce dire et les documents joints appellent de notre part les observations suivantes : Nous prenons acte de l’intervention de l’entreprise Groupe fluides et de l’entreprise Herrmann qui ont levé l’ensemble des réserves consignées. Nous prenons également note de la non prise en compte du cellier comme pièce chauffée, mais que l’absence de chauffage dans cette pièce a été prise en compte dans le calcul de déperdition de l’immeuble.'

Cependant, dans sa note n°3 du 21 avril 2017, c’est-à-dire relative à la seconde expertise, ainsi que dans le rapport du 4 octobre 2018, l’expert constate que 'aujourd’hui les commandes ne sont pas centralisées, il manque la commande de régulation des salles de bains, les sèches serviettes des salles de bains n’étant pas indépendantes. Complémentairement, reste posée l’absence de chauffage du cellier-buanderie qui avait été pris en compte dans la note de calcul initial'

Ainsi, de tels constats corroborent le fait, soutenu par M. et Mme [R], selon lequel l’intervention de l’entreprise Herrmann n’a pas été suffisante pour remédier aux désordres, qui concernent, d’une part, la régulation du chauffage, et d’autre part, l’absence de chauffage dans le cellier-buanderie.

Dans son second rapport, l’expert indique aussi que, suite à un avenant demandé par M. [R], la chaudière prévue au rez-de-chaussée a été placée au sous-sol, que la réalisation d’un chauffage du cellier-buanderie n’était pas prévue dans les plans d’exécution, que la seule solution technique possible porte sur la fourniture et la pose d’un radiateur électrique, qu’il ne retient pas la régulation de chauffage et qu’il évalue le coût des travaux concernant le chauffage du cellier, en l’absence de devis, à une estimation 'expert’ pour un convecteur électrique, y compris raccordement d’un montant de 850 euros HT. Cependant, de tels constats et avis, effectués de manière non contradictoire, et sans être corroborés par aucun autre élément, ne sont pas opposables à M. et Mme [R] et sont insuffisamment probants.

En conséquence, il résulte de ce qui précède, d’une part, que la régulation du chauffage par zone, qui était prévue contractuellement, n’a pas été installée et qu’aucun chauffage n’a été installé dans le cellier devenu buanderie, alors que la notice descriptive prévoyait un 'plancher chauffant par circulation d’eau dans toutes les pièces', sans exclure ladite pièce, et, d’autre part, qu’il n’est pas démontré qu’il a déjà été remédié à ces désordres.

En conséquence, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la société Icade sera déclarée responsable de ces manquements contractuels et condamnée à payer le coût des travaux de reprise, soit la somme de 24 129 euros HT telle qu’évaluée par l’expert judiciaire dans son rapport du 17 mai 2016, étant relevé qu’aucun élément suffisamment probant d’une évaluation moindre n’est produit aux débats, le second rapport d’expertise, non corroboré par aucun élément, étant insuffisant à cet égard.

2.3. Sur les températures excessives à l’étage :

Le tribunal a retenu que la matérialité de ce désordre n’est pas établie.

M. et Mme [R] contestent un tel motif en invoquant les relevés qu’ils avaient communiqués à l’expert le 29 mai 2015, le fait que, dans sa note d’expertise n°3, l’expert a confirmé la réalité du désordre sur la base des relevés de température qu’ils avaient eux-mêmes effectués et qui étaient soumis à la discussion dans le cadre des opérations d’expertise puis devant le premier juge, le fait que l’expert diligenté par l’assurance dommage-ouvrage souscrite par la société Icade a examiné cinq maisons, dont la leur, et que les rapports établis pour les quatre autres villas témoignent de la réalité du désordre dans toutes les villas et, enfin, se réfèrent à des observations de l’expert dans le second rapport d’expertise.

Cependant, comme le soutient la société Icade, dans sa première expertise, l’expert judiciaire n’a pas personnellement constaté l’existence de températures excessives à l’étage.

Il en est d’ailleurs de même dans sa note n°3 du 21 avril 2017 et dans la seconde expertise, invoquées sur ce point par M. et Mme [R], lorsque l’expert écrit, au titre du point relatif à la température importante dans les chambres de l’étage l’été, que ' ce point concerne également l’absence ou l’insuffisance de ventilation de la sous face de la couverture en zinc. Les relevés de températures d’avril-mai 2015 ne sont pas contradictoires. Toutefois, ils témoignent d’une réalité, ces températures ayant de plus été relevées en inter-saisons. Nous indiquons à présent notre avis sur le sujet : les nouvelles mesures réalisées contradictoirement donneront les mêmes résultats.'

Si, dans sa seconde expertise, l’expert a relevé (en page 24 et 25), au titre de ses constats : 'les chambres à l’étage : celle des parents affiche 29° pour une température extérieure de 22°. La chaleur s’est accumulée pendant la journée précédente (33°). Dans les deux autres chambres, les températures ressenties semblent plus basses', de tels constats ne sont pas suffisants pour établir l’existence d’une température excessive imputable à un vice de construction ou à un défaut de conformité.

En outre, les relevés de températures produits aux débats par M. et Mme [R], réalisés de manière non contradictoires, ne sont, en eux-mêmes, pas suffisamment probants, dans la mesure où leurs conditions et lieu de réalisation ne peuvent être connus avec certitude.

De plus, il n’est pas démontré l’existence d’une malfaçon ou d’un défaut de conformité affectant la ventilation de la couverture ou la toiture dans la maison de M. et Mme [R] qui provoquerait les températures excessives alléguées.

En effet, outre le fait que les appelants confirment ne pas avoir obtenu le rapport, concernant leur maison, de l’expert diligenté par l’assurance dommages-ouvrages, l’avis de l’expert judiciaire procède par extrapolation.

Ainsi, en page 26 du premier rapport d’expertise, l’expert judiciaire, indique que 'les constats effectués au droit des 4 autres villas réalisées selon le même principe constructif, ont mis en évidence des non-conformités importantes dans la mise en oeuvre de la couverture. Nous joignons en annexe un extrait des constats et des conclusions qui concernent les autres villas. Par extrapolation, nous sommes amené à considérer que la villa [R] n’est pas davantage réalisée dans les règles de l’art'. Est ainsi joint au rapport une 'annexe à la note d’expertise n°3 du 23/06/2015" décrivant divers constats sur un autre immeuble, qui ne portent pas sur les températures, et concluant que 'ces constats étant faits, nous avons indiqué aux présents que les ouvrages ne respectent pas les règles de l’art et que ceci concernait par extrapolation toutes les couvertures et vêtures des 4 villas concernées'. Dès lors, ne pourra être suivi son avis émis en page 29 de son rapport, d’ailleurs au titre des 'points non constatés contradictoirement', selon lequel 'la mise en oeuvre des isolants non-conforme et des ventilations de sous-face de couverture ont été constatées au droit d’un immeuble voisin réalisé de façon identique à celui-ci (cf. Rapport annexe). C’est la raison pour laquelle nous prenons en compte la reprise totale de cette couverture.'

La preuve de l’existence de malfaçons ou de défauts de conformité affectant effectivement la maison de M. et Mme [R] ayant pour effet des températures excessives à l’étage, ne résulte pas suffisamment de ces indications, ni de celles figurant dans le second rapport d’expertise auxquelles se référent les époux [R], lesquelles ont trait à des accords, auquels ils n’étaient d’ailleurs pas parties, reposant de la même manière sur une extrapolation à partir de constatations effectuées sur une autre villa (ou concernant d’autres villas), et à des constats de l’expert sur la largeur de l’espace de ventilation basse sous couverture et sur les températures qu’il a mesurées dans les chambres à l’étage telles que détaillées ci-dessus, ces constats étant dénués d’avis sur un éventuel lien de causalité ou d’éléments techniques qui permettraient de le caractériser.

En l’absence de preuve d’un défaut de conformité ou d’une faute de la société Icade, sa responsabilité ne peut être retenue au titre de températures excessives à l’étage. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

2.4. Sur les infiltrations dans la cave :

Le tribunal a rejeté la demande dirigée contre la société Icade en retenant qu’il s’agissait d’un vice de construction non apparent, qu’il n’était ni allégué ni justifié qu’il s’agirait d’un vice caché susceptible de relever de la garantie décennale ou de la garantie de bon fonctionnement et que la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement au titre des désordres intermédiaires ne pouvait être retenue dès lors que M. et Mme [R] n’expliquaient ni ne justifiaient d’une faute commise par la société Icade qui aurait directement provoqué les infiltrations dans leur cave.

M. et Mme [R] concluent à l’infirmation et à la condamnation de la société Icade à leur payer la somme de 2 010 euros HT au titre des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations dans un angle de la cave, telle que chiffrée par l’expert dans son premier rapport.

Ils soutiennent que la société Icade a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1147 du code civil, en manquant à ses obligations. Ils invoquent des dispositions des pages 18 et 19 de l’acte authentique de vente, considérant que la société Icade a pris l’engagement de faire procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons. Ils font valoir qu’elle a d’abord procédé à la livraison de la villa le 5 octobre 2012, date à laquelle ils ont émis de nombreuses réserves, mais que la société Icade a organisé la réception de l’ouvrage avec les entreprises intervenues sur le chantier un an plus tard, le 29 novembre 2023, et qu’elle n’a pas jugé utile de reprendre les réserves émises par M. [R] lors de la livraison ou postérieurement, mais avant la réception, et qui n’avaient pas encore été levées, à l’exception de sept réserves. Ils soutiennent que si elle l’avait fait, les entreprises concernées auraient été contraintes d’intervenir pour remédier aux désordres constatés, notamment concernant l’infiltration.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, ce désordre constitue un vice caché, dont l’expert a relevé qu’il était de nature décennale, de sorte qu’ils n’ont pas à prouver de faute de la société Icade.

La société Icade réplique qu’au jour de la livraison, elle n’avait plus les pouvoirs précisés à la page 18 de l’acte et que cette page prévoyait les pouvoirs conservés par le maître de l’ouvrage, tout en relevant qu’aucun des vices apparents dénoncés par les consorts [R] ne concerne l’un des cas visés par cette page. Elle ajoute que la page 19 prévoit seulement les modalités de levée de réserves et ne peut créer un engagement à reprendre les réserves dénoncées lors de la livraison. Elle ajoute qu’il s’agit de désordres intermédiaires et qu’elle n’a pas commis de faute, que les désordres allégués n’en sont pas, invoquant la seconde expertise constatant que les joints de canalisation au sous-sol ont bien été réalisés et ne retenant pas au titre des désordres les 'fuites canalisations'.

Sur ce :

A titre liminaire, il convient de rappeler que M. et Mme [R] fondent leur demande sur la responsabilité contractuelle de la société Icade et ne peuvent dès lors invoquer la garantie décennale, étant observé qu’ils ne recherchent pas expressément sa garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

A la page 18 de l’acte authentique de vente, il est indiqué que 'pour permettre au vendeur d’exécuter ses obligations, celui-ci conservera les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception de l’attestation de non contestation de la conformité'. Toutefois, aucune des parties n’invoque une telle attestation. Il en résulte que la société Icade avait conservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage au jour de la réception avec les entreprises.

En page 19 de cet acte, l’article 'levée des réserves-reprise des malfaçons’ prévoit que : 'Le vendeur fera procéder aux travaux de levées des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix. (…) L’acquéreur devra faire diligence afin de permettre l’accès de ses parties privatives au vendeur ou à ses mandataires (…) pour la levée d’éventuelles réserves ou parachever les locaux, procéder à tous réglages, toutes reprises ou contrôle, après la livraison des biens objet des présentes et pendant les heures ouvrables des entreprises intervenantes. Faute par l’acquéreur de respecter ses diligences, il ne pourra se prévaloir du défaut de levée des réserves.'

S’agissant des fuites de canalisations, il convient de constater que le rapport d’expertise du 17 mai 2016 indique : 'Fuite canalisations eaux pluviales cave (…) : M. [R] indique que malgré l’intervention de l’entreprise, les raccords de conduite suintent. Nous n’avons pas fait ce constat'. Dès lors, la réalité d’une telle fuite n’est pas établie et la responsabilité de la société Icade ne peut être retenue à ce titre.

S’agissant des infiltrations, M. [R] les a signalées à la société Icade par lettre du 8 mai 2013. Le rapport d’expertise du 17 mai 2016 indique : 'Infiltration angle cave (…) : M. [R] précise que les dernières infiltrations constatées remontent au mois de juillet 2014. M. [I] indique qu’une reprise de l’étanchéité extérieure des murs du sous-sol a été réalisée. Nous avons examiné ces travaux extérieurs. Ils sont à parfaire.'

Il en résulte que la société Icade a été informée de ces infiltrations dès le mois de mai 2013, mais n’a formulé aucune réserve à ce titre lors de la réception des travaux intervenue avec les entreprises en novembre 2013, alors qu’une telle réserve aurait permis la mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement.

La société Icade a ainsi manqué à ses obligations et, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, elle sera tenue de prendre en charge le coût des travaux de 'finition étanchéité angle extérieur’ et ce à hauteur de la somme de 2 010 euros HT, qui correspond à la somme évaluée comme étant à parfaire par l’expert judiciaire dans son premier rapport mais sans qu’aucun élément ne permette de la fixer à un montant inférieur.

2.5 Coût du maître d’oeuvre :

Dans son premier rapport d’expertise, l’expert a indiqué que compte tenu de la nature, de l’étendue et de la diversité des travaux à réaliser, l’intervention d’un maître d’oeuvre est indispensable et que le montant de ses prestations est estimé à 7 % du montant des travaux pour la vérification des devis, la direction, la coordination des travaux et la réception jusqu’à parfait achèvement.

Compte tenu de la nature, de l’étendue et de la diversité des travaux de reprise nécessaires, ce coût sera retenu.

La société Icade sera dès lors tenue au paiement de la somme de 2 605,83 euros HT (7 % x 37 226,20 euros).

Ainsi, au total, la société Icade sera condamnée à payer à M. et Mme [R] la somme de 43 815,23 euros TTC (39 832,03 euros + 10 %), étant constaté que l’expert judiciaire retient un taux de TVA de 10 % et que M. et Mme [R] ne justifient pas de l’application d’un taux de TVA de 20 %, et ce outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

2.6 . Préjudice lié à la surveillance de la maison pendant les travaux de reprise et préjudice de jouissance :

Considérant que la durée des travaux est estimée à 40 jours ouvrables et celle des travaux à réaliser à l’intérieur de la maison à environ 15 jours ouvrables, M. et Mme [R] demandent, au titre du premier de ces préjudices, paiement de l’équivalent de 40 jours à 198,79 euros et, au titre du second, trois semaines à 1 077 euros.

Cependant, ils ne démontrent pas qu’ils seront contraints de quitter et de faire surveiller la maison pendant la durée des travaux de reprise.

En conséquence, ils ne démontrent pas la réalité de tels préjudices imputables à la société Icade.

Leurs demandes seront ainsi rejetées, le jugement étant confirmé de ces chefs.

3. Sur les frais et dépens :

La société Icade succombant partiellement, le jugement sera infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En considération de la solution du litige, les dépens de première instance, incluant ceux de l’instance de référé-expertise n°RG 13/746, et d’appel seront supportés par moitié par la société Icade et par moitié par M. et Mme [R].

La société Icade sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 9 septembre 2021, mais seulement en ce qu’il :

— déclare irrecevables, comme étant forcloses, les demandes des époux [R] au titre des vices et non-conformités apparents relatifs au plafond, au châssis des portes fenêtres du rez-de-chaussée, au parquet de l’étage, aux fissurations et jonctions ITE du bardage, au calepinage de la façade et au crépissage du mur du garage ;

— rejette la demande d’indemnisation de M. et Mme [R] au titre des températures excessives à l’étage ;

— rejette les demandes d’indemnisation de M. et Mme [R] au titre du coût de surveillance de leur maison pendant les travaux de reprise et au titre de la perte de jouissance;

INFIRME ledit jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DÉCLARE recevable les demandes de M. [Y] [R] et de Mme [F] [M] épouse [R] au titre des fissurations du soubassement ;

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la société Icade Promotion aux demandes d’indemnisation de M. [Y] [R] et de Mme [F] [M] épouse [R] au titre de la régulation du chauffage et des infiltrations dans la cave ;

CONDAMNE la société Icade Promotion à payer à M. [Y] [R] et de Mme [F] [M] épouse [R] la somme de 43 815,23 euros (quarante trois mille huit cent quinze euros et vingt trois centimes) TTC au titre des travaux de reprise des fissurations du soubassement, de la régulation du chauffage et des infiltrations dans la cave, majorées du coût de l’intervention d’un maître d’oeuvre, et ce outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt ;

CONDAMNE la société Icade Promotion, d’une part, et M. [Y] [R] et de Mme [F] [M] épouse [R], d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens de première instance incluant ceux de l’instance de référé-expertise n°RG 13/746, et d’appel ;

CONDAMNE la société Icade Promotion à payer à M. [Y] [R] et de Mme [F] [M] épouse [R] la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande de la société Icade Promotion au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,