MINUTE N° 25/596

Copie exécutoire à :

— M^e Steeve WEIBEL

Copie conforme à :

— M^e Laetitia RUMMLER

— greffe du JCP du TJ [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02991

N° Portalis DBVW-V-B7I-ILP2

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT CHARLES , prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 4 mars 2013, la société civile immobilière (Sci) Saint Charles a donné en location à Mme [M] [X] un garage situé [Adresse 2] à Obernai moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 50 euros.

Par contrat du 7 juin 2017 prenant effet le 16 juin 2017, la Sci Saint Charles a consenti à Mme [M] [X] et M. [W] [R] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Obernai moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 694,64 euros, outre une provision sur charges de 140 euros.

Le 2 février 2022, la Sci Saint-Charles a fait délivrer à Mme [X] et M. [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail relatif au logement portant sur la somme totale de 5 697,37 euros au titre des loyers et charges impayés (5 537,71 euros) à la date du 28 février 2022 et du coût du commandement de payer (159,66 euros).

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 juillet 2022, la Sci Saint-Charles a fait assigner Mme [X] et M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saverne, sollicitant en dernier lieu de voir :

Concernant le bail du logement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 avril 2022, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner solidairement Mme [X] et M. [R] au paiement de la somme de 4 903,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2022 en cas d’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de la somme de 3 532,63 euros au 24 janvier 2024 et des loyers à échoir à compter du 25 janvier 2024 en cas de prononcé de la résiliation du bail,

— fixer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros, augmentée des avances sur charges qui auraient été dues en cas de continuation du bail, subsidiairement en cas de prononcé de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du jugement,

— ordonner que le montant du dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, à défaut, condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 653 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Concernant le bail du garage,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner Mme [X] au paiement de la somme de 277,25 euros au titre des loyers impayés au 24 janvier 2024, outre les loyers à échoir à compter du 25 janvier 2024 jusqu’au jugement puis une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 90 euros, subsidiairement d’un montant égal au montant du loyer,

— ordonner que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, à défaut, condamner Mme [X] au paiement d’une somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

— les condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 3 378,40 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] et M. [R] ont conclu, à titre principal, à l’irrecevabilité et au rejet des demandes de la Sci Saint-Charles, subsidiairement à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel, ils ont sollicité la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 2 879,32 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la sous-estimation des charges, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont fait valoir qu’ils étaient à jour du règlement de leurs loyers et charges, tant en ce qui concerne le logement que le garage. Ils ont soutenu que la demande relative au paiement du décompte de charges de l’exercice 2017-2018 était prescrite et en tout état de cause mal fondée dans la mesure où le bailleur entendait leur imputer des charges (taxes des ordures ménagères et chauffage) incombant aux anciens locataires. Ils ont indiqué que les charges avaient presque doublé depuis 2018 et que le bailleur était responsable du préjudice résultant de la sous-estimation de ces charges.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 7 juin 2017 sont réunies à la date du 3 avril 2022,

— condamné solidairement Mme [X] et M. [R] à verser à la Sci Saint-Charles la somme de 3 435,55 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, loyer de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé Mme [X] et M. [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement,

— suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

' que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

' que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

' qu’à défaut pour Mme [X] et M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sci Saint-Charles puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' que Mme [X] et M. [R] soient condamnés à verser à la Sci Saint-Charles une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné Mme [X] à payer à la Sci Saint-Charles la somme de 279,37 euros au titre des loyers restant dus au 31 mai 2024 au titre du bail en date du 4 mars 2013 concernant le garage situé [Adresse 2] à Obernai, loyer de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé Mme [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 23 euros chacune, la dernière devant solder la dette en principal, frais et intérêts,

— dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois dans le mois suivant le prononcé du jugement, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette,

— prononcé la résiliation du contrat de bail concernant le garage, uniquement pour le cas où les délais de grâce mentionnés ci-dessus ne seraient pas respectés, et dans ce cas :

' dit qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' condamné Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 64,72 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [X] et M. [R] in solidum à verser à la Sci Saint Charles la somme de 3 378,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] et M. [R] in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que la demande au titre du décompte de charges de l’année 2017-2018 n’était pas prescrite puisque le solde dû avait été mis en compte en février 2020 avec envoi du décompte aux locataires.

En ce qui concerne le logement, le juge a considéré que les paiements allégués par les défendeurs avaient été pris en compte, qu’un arriéré locatif existait au jour du commandement et qu’il n’avait pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative au logement étaient réunies à la date du 3 avril 2022.

Il a accordé aux locataires des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire compte tenu du montant de la dette locative et du paiement régulier des loyers courants.

Concernant le garage, compte tenu du montant modique de la dette locative (279,37 euros), il a prononcé la résiliation du contrat de bail uniquement dans l’hypothèse où les délais de grâce accordés ne seraient pas respectés.

Mme [X] et M. [R] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 31 juillet 2024.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 9 octobre 2025, Mme [X] et M. [R] demandent à la cour de :

— déclarer Mme [X] et M. [R] recevables et bien fondés en leur appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 7 juin 2017 sont réunies à la date du 3 avril 2022,

' condamné solidairement Mme [X] et M. [R] à verser à la Sci Saint-Charles la somme de 3 435,55 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, loyer de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' autorisé Mme [X] et M. [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

' suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

' dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

' dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

' que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

' que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

' qu’à défaut pour Mme [X] et M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sci Saint-Charles puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' que Mme [X] et M. [R] soient condamnés à verser à la Sci Saint-Charles une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

' condamné Mme [X] à payer à la Sci Saint-Charles la somme de 279,37 euros au titre des loyers restant dus au 31 mai 2024 au titre du bail en date du 4 mars 2013 concernant le garage situé [Adresse 2] à Obernai, loyer de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' autorisé Mme [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 23 euros chacune, la dernière devant solder la dette en principal, frais et intérêts,

' dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois dans le mois suivant le prononcé du jugement, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette,

' prononcé la résiliation du contrat de bail concernant le garage, uniquement pour le cas où les délais de grâce mentionnés ci-dessus ne seraient pas respectés, et dans ce cas :

' dit qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' condamné Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 64,72 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux,

' condamné Mme [X] et M. [R] in solidum à verser à la Sci Saint Charles la somme de 3 378,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné Mme [X] et M. [R] in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de la Sci Saint Charles irrecevables et mal fondées,

— juger l’absence de bien fondé du décompte produit par la société Citya,

— constater que les concluants sont à jour de leur loyers et charges tant en [ce ]qui concerne le bail du logement que le bail du garage,

— juger l’absence du jeu de la clause résolutoire,

— juger prescrit le décompte de charge relatif à l’exercice 2017-2018, subsidiairement erroné,

— juger les décomptes de charges erronés en raison notamment de l’absence de justificatif d’entretien de la chaudière,

— débouter, en conséquence, la Sci Saint Charles de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— condamner la Sci Saint Charles à payer aux concluants la somme de 2.879,32 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la sous-estimation des charges,

sur demande additionnelle,

— juger que les concluants ont subi un trouble de jouissance imputable à la Sci Saint Charles en qualité de bailleur,

— condamner la Sci Saint Charles à verser aux concluants une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice,

— débouter la Sci Saint Charles de son appel incident,

— condamner la Sci Saint Charles aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que les conditions de réalisation de la clause résolutoire ne sont pas acquises, étant à jour du règlement du loyer et des charges.

Ils soutiennent qu’un plan d’apurement avait été mis en place le 30 novembre 2018 et que ce plan a été respecté, précisant que le décompte du bailleur est faux et que les loyers ont tous été réglés.

Les appelants ajoutent que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de justifier des sommes réclamées au titre des charges.

Ils indiquent avoir été destinataires de quatre décomptes de charges :

— un décompte 2016-2017 d’un montant de 20,14 euros auquel le bailleur a renoncé en cours de procédure,

— un décompte 2017-2018 d’un montant de 1 317,88 euros que les locataires n’ont pas payé et contestent en raison de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et d’un litige ancien concernant la chaudière. Ils précisent que le bailleur leur a facturé des charges incombant aux anciens locataires.

— un décompte 2018-2019 d’un montant de 1 058,19 euros qui a été payé.

— un décompte 2019-2020 d’un montant de 1 821,13 euros qui a été payé.

Les appelants affirment que les charges mensuelles n’ont cessé d’augmenter de manière injustifiée, passant de 140 euros à 280 euros, et que le manquement de loyauté et de bonne foi du bailleur, à tout le moins l’absence de gestion sérieuse de son mandataire la société Cytia, leur a causé un préjudice résultant de la sous-estimation des charges, évaluées à la somme de 2 879,32 euros correspondant aux rappels de charges qu’ils ont payées. Ils précisent que l’augmentation des charges ne saurait s’expliquer par leur consommation d’eau, leur piscine achetée en 2022 faisant 17m3 et n’étant pas vidée en hiver.

Mme [X] et M. [R] exposent que la gestion locative est hasardeuse et manque de professionnalisme, des informations contradictoires leur étant communiquées concernant l’augmentation du loyer.

Ils indiquent également qu’ils ont subi un trouble de jouissance imputable au bailleur qui n’a pas réalisé de travaux (changement du sol, peinture) à la suite d’un dégât des eaux survenu au mois de mai 2024, précisant que leur demande de dommages et intérêts est recevable dès lors qu’ils se prévalent d’éléments nouveaux postérieurs au jugement déféré.

En ce qui concerne le garage, les appelants expliquent que les loyers ont été réglés et que les décomptes de la société Citya ne prennent pas en compte l’intégralité des montants versés.

Enfin, ils déclarent avoir déménagé le 21 août 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 octobre 2025, la Sci Saint Charles demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts régularisée par Mme [X] et M. [R] pour trouble de jouissance comme constituant une demande nouvelle,

— déclarer l’appel régularisé par Mme [X] et M. [R] mal fondé,

— le rejeter,

— débouter Mme [X] et M. [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

concernant le bail du logement,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 7 juin 2017 sont réunies à la date du 3 avril 2022,

' condamné solidairement Mme [X] et M. [R] à verser à la Sci Saint-Charles la somme de 3.435,55 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, loyer de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' jugé qu’à défaut pour Mme [X] et M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sci Saint-Charles puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' jugé que Mme [X] et M. [R] soient condamnés à verser à la Sci Saint-Charles une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

concernant le bail du garage,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' condamné Mme [X] à payer à la Sci Saint-Charles la somme de 279,37 euros au titre des loyers restant dus au 31 mai 2024 au titre du bail en date du 4 mars 2013 concernant le garage situé [Adresse 2] à Obernai, loyer de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' prononcé la résiliation du contrat de bail concernant le garage, uniquement pour le cas où les délais de grâce mentionnés ci-dessus ne seraient pas respectés,

' dit qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

' condamné Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 64,72 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux,

concernant les autres demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' condamné Mme [X] et M. [R] in solidum à verser à la Sci Saint Charles la somme de 3 378,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné Mme [X] et M. [R] in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel régularisé par la Sci Saint Charles recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' rejeté le prononcé d’une astreinte,

' débouté la Sci Saint Charles de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

concernant le bail du logement,

— condamner solidairement Mme [X] et M. [R] à payer à la Sci Saint Charles une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— ordonner que le montant du dépôt de garantie versé lors de la prise de possession des lieux par Mme [X] et M. [R] à hauteur de 653 euros reste acquis à la Sci Saint Charles à titre de dommages et intérêts,

— à défaut, condamner solidairement Mme [X] et M. [R] à payer à la Sci Saint Charles la somme de 653 euros à titre de dommages et intérêts,

concernant le bail du garage,

— condamner solidairement Mme [X] à payer à la Sci Saint Charles une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive du garage et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— ordonner que le montant du dépôt de garantie versé lors de la prise de possession des lieux par Mme [X] à hauteur de 50 euros reste acquis à la Sci Saint Charles à titre de dommages et intérêts,

— à défaut, condamner Mme [X] à payer à la Sci Saint Charles la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

L’intimée fait valoir que les appelants ne démontrent pas que l’arriéré locatif a été apuré dans le délai de deux mois du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Le bailleur indique que l’arriéré locatif visé par le plan d’apurement a été soldé au mois de mars 2019 mais que des loyers et charges postérieurs à cette date n’ont pas été honorés par les locataires. Il précise que l’intégralité des versements effectués par les locataires ont été pris en compte, tant en ce qui concerne le logement que le garage. La Sci Saint Charles ajoute que les paiements effectués n’ont jamais été effectués à bonne date et qu’ils ne mentionnaient aucune indication quant à l’échéance locative concernée, de sorte qu’il convient de les imputer sur les dettes les plus anciennes.

Concernant les charges, l’intimée relève que la seule contestation porte sur le décompte 2017-2018 et uniquement sur les charges de chauffage et d’ordures ménagères. Elle fait valoir que la demande n’est pas prescrite puisque les appelants reconnaissent avoir été destinataire du décompte au mois de janvier 2020, point de départ du délai de prescription triennale. Elle ajoute que les charges réclamées au titre de la taxe d’ordures ménagères correspondent à des périodes au cours desquelles Mme [X] et M. [R] occupaient les lieux loués, tandis que les frais de chauffage correspondent à leurs consommations réelles.

Le bailleur indique que l’augmentation des charges mensuelles dont se plaignent les appelants est due à leurs consommations d’énergie et qu’ils ne sont pas fondés à soutenir qu’elles ont été sous-évaluées lors de la mise en location. Le Sci Saint Charles ajoute que les locataires ont installé une piscine dans leur jardin, ce qui conduit nécessairement à une augmentation des consommations d’eau, et que l’entretien de la chaudière a bien été réalisé.

L’intimée soutient que la demande de dommages et intérêts des appelants au titre du préjudice de jouissance est irrecevable comme étant nouvelle en appel et précise que le dégât des eaux allégué est survenu avant l’audience qui s’est tenue devant le premier juge. Elle ajoute que le préjudice de jouissance allégué n’est pas démontré.

S’agissant du garage, le bailleur affirme que Mme [X] s’est montrée défaillante dans le règlement des loyers et que l’intégralité de ses règlements ont été pris en compte, de sorte qu’il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Au titre de l’appel incident, la Sci Saint Charles fait valoir qu’une astreinte apparaît nécessaire afin de contraindre les locataires à libérer les lieux de manière effective et qu’elle a subi un préjudice, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires, causé par le comportement des appelants et l’accroissement de l’arriéré locatif.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 564 du code de procédure civile précise qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, il est constant que la demande de Mme [X] et M. [R] tendant à voir obtenir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 euros n’a pas été formulée en première instance.

Cependant, leur demande est motivée par la survenance d’un dégât des eaux de mai 2024 alors que les débats devant le premier juge se sont tenus le 3 juin 2024 et qu’il est fait état d’un trouble de jouissance ayant duré une année.

Le trouble de jouissance allégué, survenu postérieurement aux débats du 3 juin 2024 devant le premier juge et au jugement du 1er juillet 2024, constitue un fait nouveau rendant recevable la demande d’indemnisation.

Par conséquent la demande d’indemnisation sera déclarée recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, les locataires invoquent la prescription de la demande du bailleur au titre du décompte de charges d’un montant de 1 317,88 euros, afférent à la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018.

Le point de départ du délai de prescription est la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance, soit la date du décompte annuel des charges de copropriété pour les dépenses communes.

Il résulte des pièces produites que le décompte de régularisation de charges pour l’exercice 2017-2018 est daté du 21 janvier 2020 et figure en débit du relevé de compte des locataires à la date du 1er février 2020, alors que la présente instance a été initiée par assignation du 27 juillet 2022.

Par conséquent, la demande en paiement au titre des charges de l’exercice 2017/2018 n’est pas prescrite.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

L’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

A défaut pour le locataire d’avoir précisé sur quelle échéance de loyer son paiement devait s’imputer, celui-ci s’est imputé sur l’échéance la plus ancienne, comme étant celle que le locataire a le plus intérêt à payer.

En l’espèce, le bail du 7 juin 2017 comprend une clause résolutoire en page 3.

Le 2 février 2022, la Sci Saint Charles a fait délivrer à Mme [X] et M. [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 5.537,37 euros, outre 159,66 euros au titre du coût du commandement, correspondant à des loyers et charges impayés sur la base d’un décompte arrêté à la date du 1er février 2022.

La cour rappelle que, s’il est délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle due, le commandement de payer n’est pas nul et reste valable pour la partie non-contestable de la dette (3e civ., 31 mai 2011, pourvoi n°10-17.846).

Les appelants font état d’un plan d’apurement respecté qui aurait permis l’apurement de la dette locative.

Cependant, s’il n’est pas contesté qu’un échéancier a été mis en place et respecté de décembre 2018 à mars 2019, il convient de relever que le décompte annexé au commandement en tient compte et qu’il subsistait néanmoins un arriéré locatif de 5.537,37 euros à la date du 1er février 2022.

Les locataires soutiennent que des règlements effectués n’auraient pas été comptabilisés par le bailleur dans son décompte sans toutefois préciser les règlements concernés, leur date et leur montant.

Les pièces produites ne permettent pas d’établir que des règlements n’auraient pas été comptabilisés par le bailleur.

A cet égard, la cour relève que les virements effectués ne comportent aucune indication spécifique quant à la dette que les locataires souhaitaient acquitter, de sorte qu’ils ont été affectés par le bailleur sur les dettes échues et qu’une ventilation a été opérée entre le loyer du logement et celui du garage en fonction de l’ancienneté de l’échéance.

S’agissant des charges locatives, les appelants reconnaissent que le décompte 2017-2018 d’un montant de 1.317,88 euros n’a pas été réglé et il a été précédemment démontré que la demande en paiement afférente à ces charges n’était pas prescrite.

La cour relève que les charges du décompte ne concernent pas seulement leur consommation d’eau chaude, qui est contestée, mais également leur consommation d’eau froide et les ordures ménagères.

Le bailleur justifie des redevances d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017-2018.

Il détaille également le mode de calcul des frais de chauffage en précisant qu’ils ont été calculés sur la base d’un indice de 108.5 donné par le groupe Ocea qui figure dans le décompte.

Les appelants reconnaissent dans leurs conclusion la communication des factures relatives à leur consommation de chauffage, de sorte qu’il convient de retenir que les pièces justificatives ont bien été mises à leur disposition.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir que le bailleur leur aurait facturé des charges incombant aux anciens locataires.

En ce qui concerne l’entretien de la chaudière, il n’est pas justifié de son entretien au titre de l’exercice 2017-2018.

Cependant, ces frais d’entretien sont intégrés dans les frais fixes du décompte pour un montant total de 380,09 euros, de sorte que les locataires n’étaient nullement fondés à s’opposer au paiement de l’intégralité de l’appel de charges.

Il en résulte qu’à l’exception des frais fixes de 380,09 euros dont le bailleur ne justifie pas, les appelants restaient redevables d’un arriéré locatif d’un montant de 5 157,28 euros à la date du 1er février 2022.

En l’absence de paiement de cette somme dans le délai de deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise depuis le 3 avril 2022, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative et du paiement régulier des loyers courants, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail relatif au garage :

La résiliation judiciaire d’un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d’une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l’article 1224 du code civil édicte que la résolution résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si l’infraction au bail reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, le premier juge a constaté l’existence d’un arriéré locatif de 279,37 euros selon décompte arrêté à la date du 31 mai 2024, autorisé Mme [X] à s’en acquitter en 12 mensualités de 23 euros chacune et prononcé la résiliation du bail pour le cas où les délais de grâce accordés ne seraient pas respectés.

Mme [X] ne justifie pas de l’apurement de la dette locative du garage, ni du défaut de prise en compte par le bailleur des paiements effectués.

Le manquement à l’obligation de paiement est caractérisé et il s’agit d’un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, la dette locative afférente au logement sera fixée à la somme de 3.055,46 euros à la date du 31 mai 2024, compte tenu de l’absence de justification des frais d’entretien de la chaudière et des frais fixes de l’exercice 2017-2018.

Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

En ce qui concerne la dette locative afférente au garage, elle sera fixée à la somme de 279,37 euros à la date du 31 mai 2014, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande d’astreinte :

La demande d’astreinte formulée par la Sci Saint Charles doit être rejetée, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante dans l’hypothèse où la clause résolutoire retrouverait son plein effet.

Le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Saint-Charles :

L’intimée fait état d’un préjudice résultant des démarches entreprises afin que les locataires régularisent leur arriéré locatif.

Cependant, la Sci Saint-Charles ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice particulier, distinct du seul retard dans le paiement de sa créance, lequel est réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] et M. [R] au titre de la sous-estimation des charges :

Aux termes du contrat de bail conclu le 7 juin 2017, la provision sur charges a été fixée à la somme mensuelle de 140 euros.

Il est constant qu’une régularisation de 1.317,88 euros est intervenue à l’issue de l’exercice clôturé le 30 juin 2018, faisant passer les provisions appelées de 140 à 170 euros, puis une régularisation de 1 058,19 euros le 30 juin 2019, faisant évoluer les provisions de 170 à 220 euros, et enfin, une régularisation de 1 821,13 euros le 30 juin 2020, conduisant à la fixation des provisions à 250 euros.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet de retenir l’existence d’une faute imputable au bailleur dans l’estimation des charges locatives, dont le montant varie en fonction de l’importance de la consommation d’énergie et d’eau des occupants du logement.

En l’espèce, l’augmentation des charges locatives est justifiée par les consommations personnelles des appelants qui ne démontrent pas l’existence d’une faute commise par le bailleur dans l’estimation des charges.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] et M. [R] au titre du trouble de jouissance :

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ses obligations.

En l’espèce, les appelants font état d’un dégât des eaux survenu au mois de mai 2024 qui leur a occasionné un trouble de jouissance pendant un an, en l’absence de travaux de remise en état effectués par le propriétaire.

A l’appui de leurs prétentions, ils se contentent de produire des photographies non datées qui ne permettent nullement d’établir la réalité d’un dégât des eaux survenu au sein du logement loué.

Ils ne justifient pas non plus d’une démarche entreprise auprès du bailleur afin de remédier aux désordres allégués.

L’existence de désordres imputables à un manquement du bailleur n’est donc pas démontrée.

Par conséquent, la demande d’indemnisation de Mme [X] et M. [R] au titre du trouble de jouissance sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel, Mme [X] et M. [R] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Saint-Charles demande dans le corps de ses conclusions la condamnation de Mme [X] et M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sans toutefois reprendre cette demande dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [M] [X] et M. [W] [R] au titre du préjudice de jouissance,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [M] [X] et M. [W] [R] à verser à la Sci Saint-Charles la somme de 3.435,55 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, loyer de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [X] et M. [W] [R] à verser à la Sci Saint-Charles la somme de 3.055,46 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, loyer de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [M] [X] et M. [W] [R] au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [X] et M. [W] [R] aux dépens de l’instance d’appel,

DEBOUTE Mme [M] [X] et M. [W] [R] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier La Présidente