MINUTE N° 330/20225

Copie exécutoire

aux avocats

Le 20 juin 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01187 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HZRM

Décision déférée à la cour : 13 Janvier 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS ET INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [R] [N]

Madame [G] [N]

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE, avocat à la cour.

INTIMÉ ET APPELANT SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre-greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [R] [J] [N] est propriétaire d’un bien immobilier, sis [Adresse 2] [Localité 4], composé de deux immeubles attenants dont l’un est sa résidence principale.

Le 18 avril 2018, il a signé un 'compromis de vente’ avec M. [O] [Y]. L’épouse de M. [N], Mme [G] [W] [Z], est intervenue à l’acte pour donner son accord car l’acte portait sur le logement de la famille.

La réitération de la vente par acte authentique n’a pas eu lieu.

Le 16 octobre 2018, M. [Y] a assigné les époux [N] en régularisation du 'compromis de vente’ et en indemnisation.

Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné M. et Mme [N] à payer à M. [Y] la somme de 15'700 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la clause pénale,

— débouté M. [Y] de sa demande en paiement de 9 633,24 euros au titre des frais engagés,

— débouté M. et Mme [N] de leur demande de dommages-intérêts,

— condamné M. et Mme [N] aux entiers dépens et à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres moyens, fins et prétentions.

Pour statuer ainsi, le tribunal a, d’abord, conclu à l’absence de nullité du 'compromis de vente’ pour vileté du prix invoquée par M. et Mme [N], après avoir constaté que le 'compromis de vente’ définissait l’objet de la vente comme étant 'une maison à usage d’habitation’ et désignait le prix de vente de 157'000 euros, se décomposant comme suit : 'à concurrence de 20'000 euros pour la petite maison vétuste, à concurrence de 137 000 euros pour la maison d’habitation principale', retenu qu’il en ressortait que les parties avaient désigné l’objet de la vente comme un bien unique moyennant un coût global, et que le caractère dérisoire du prix ne pouvait s’analyser qu’à travers l’opération de vente dans son ensemble, sans que la répartition cadastrale n’ait d’influence sur cette appréciation, puis a considéré que les éléments produits n’apportaient pas d’indication sur les valeurs à comparer pour apprécier le sérieux du prix mentionné dans le compromis.

Il a, ensuite, conclu à l’absence de nullité du 'compromis de vente’ pour dol invoqué par M. et Mme [N], qui soutenaient qu’il était convenu que la vente se fasse en viager, mais qu’ils avaient été trompés pour accepter une vente sur dix ans avec un simple droit d’usage d’habitation sur la maison principale. Il a retenu que M. et Mme [N] n’apportaient pas la preuve de man’uvres de nature à vicier leur consentement ni d’une erreur lors de la signature du 'compromis de vente'.

Pour faire application de la clause pénale, le tribunal a retenu que les époux [N] ne s’étaient pas présentés le 21 août 2018 à l’étude notariale pour signer l’acte authentique, alors qu’ils avaient été mis en demeure à cet effet selon courrier recommandé reçu le 16 août 2018, et que le montant de 10 % du prix de vente prévu pour la clause pénale n’était pas manifestement excessif.

Pour rejeter la demande en paiement de frais engagés par M. [Y], le tribunal a retenu que les conditions d’application des règles de la gestion d’affaires n’étaient pas réunies après avoir relevé qu’il demandait remboursement au titre de sa gestion postérieure à la date de signature du 'compromis de vente', que, s’il avait effectué des travaux pour un bien pour lequel il n’était pas propriétaire, il avait vocation à le devenir lors de la réitération de la vente par acte authentique et qu’il n’avait pas agi dans le but de gérer les affaires des consorts [N], mais uniquement pour son propre compte.

Il a également retenu que les conditions d’application des règles de l’enrichissement sans cause n’étaient pas réunies, puisqu’il s’était appauvri en vue d’un profit personnel à ses risques et périls, dès lors qu’il pensait acquérir le bien et voulait bénéficier de revenus locatifs, et que l’amélioration de l’immeuble était ainsi justifiée comme l’avait été l’appauvrissement corrélatif.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts des époux [N], le tribunal a retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’une faute imputable à M. [Y], après avoir relevé que, s’il avait trouvé un locataire pour habiter le logement, différentes pièces induisaient la participation des consorts [N] à cette opération et qu’ils avaient été destinataires des loyers.

Le 22 mars 2022, M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a condamnés à payer la somme de 15'700 euros outre intérêts au titre de la clause pénale, les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeté leur demande de dommages-intérêts et l’ensemble de leurs autres moyens.

Par ordonnance du 6 février 2024, la clôture de la procédure a été ordonnée.

Par ordonnance du 25 avril 2025 a été ordonnée la réouverture des débats et le renvoi à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 1er décembre 2023, transmises par voie électronique le 4 décembre 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

Statuant sur l’appel principal :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel,

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau :

— écarter le principe d’une clause pénale,

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, réduire fortement le montant de la clause pénale,

— condamner M. [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant sur l’appel incident :

— le déclarer mal fondé et le rejeter,

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions y compris de son appel incident,

— le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.

En soutenant en substance que :

— c’est en raison d’une man’uvre dolosive qu’ils n’ont pas signé l’acte définitif de vente : d’une part, 'le compromis’ ne correspondait pas à une vente en viager, alors que tel était leur souhait comme l’indiquait l’agent immobilier ; ils n’ont pas compris comment le notaire avait pu indiquer dans 'le compromis’ que le paiement se ferait en 120 mensualités, en se basant sur un document du 21 mars 2018 qu’ils avaient certes signé mais qui était contraire à leurs déclarations et qui mentionnait une rente ; M. [N], aujourd’hui âgé de 81 ans, n’arrive que difficilement à s’exprimer en français et à le lire ; Mme [N] n’en a aucune notion, et il est impensable que 'le compromis’ leur ait été traduit en totalité ce qui explique qu’ils n’avaient pas pu faire remarquer que leur souhait d’une rente en viager n’avait pas été pris en compte ; d’autre part, alors que 'le compromis’ prévoyait une faculté de rétractation de l’acquéreur dans un délai de dix jours, ils n’en ont pas été avertis, puisqu’aucune copie de l’acte n’avait été laissée à leur disposition, mais seulement deux mois plus tard, alors que s’ils avaient reçu une copie dans les dix jours, ils auraient pu prendre contact avec M. [Y] pour rechercher un arrangement,

— ils peuvent invoquer le caractère vil du prix de vente, pour l’un des deux composants du bâtiment, à savoir 20'000 euros pour la petite maison, soit un prix de 154 euros au mètre carré alors que, dans la commune et celles environnantes, la fourchette de prix s’établissait entre 800 et 910 euros le mètre carré ; en partant d’une valeur locative de 620 euros par mois, montant auquel M. [Y] l’avait mis en location, la valeur de l’immeuble sur la base d’un rendement net s’établit à 111'600 euros et, selon un avis de valeur, la moyenne est de 115 200 euros, soit bien plus que la somme de 20 000 euros, outre que le locataire a attesté que le bien était habitable et fonctionnel ;

— 'l’ensemble des man’uvres dolosives aurait dû amener le tribunal à qualifier le compromis de vente comme nul', de même un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul,

— sur le montant de la clause pénale, si la cour devait considérer le 'compromis de vente’ comme nul, la clause pénale serait caduque ; selon le 'compromis de vente’ M. [Y] n’aurait dû payer que 132'340 euros ; enfin, ils demandent de réduire la clause pénale à un montant plus faible en application de l’article 1131-5 du code civil,

— s’agissant de leur demande de dommages-intérêts, M. [Y] a commis une faute, en étant à l’origine de l’entrée dans les lieux de M. [M] alors que c’était à eux en qualité de propriétaire de procéder à la location de leur bien,

— s’agissant de la demande en paiement de 9 633,24 euros formée par M. [Y], ils se réfèrent aux motifs du jugement, et ajoutent que les travaux ont été effectués avec l’aide d’une autre personne, certains produits utilisés étaient de piètre qualité et le total des kilomètres parcourus semble nettement exagéré ; s’agissant de la gestion d’affaires, M. [Y] a volontairement renoncé à acquérir la propriété en mettant fin à sa tentative d’achat par application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Aux termes de ses dernières conclusions datées du 12 septembre 2023, transmises par voie électronique le 18 septembre 2023, M. [Y] demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

— le déclarer mal fondé, en conséquence débouter M. et Mme [N] de leur appel, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en tant qu’il condamne M. et Mme [N] à lui payer la somme de 15'700 euros, outre intérêts, les déboute de leur demande de dommages-intérêts, les condamne aux frais et dépens, et à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, ordonne l’exécution provisoire et les déboute de leurs autres moyens fins et prétentions,

Sur son appel incident :

— le dire et juger recevable et bien-fondé,

— en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 9 633,24 euros au titre des frais engagés,

statuant à nouveau :

— condamner M. et Mme [N] à lui verser la somme de 9 633,24 euros au titre soit de la gestion d’affaires, soit de l’enrichissement sans cause,

— condamner ces derniers à lui verser ces sommes, ensemble avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— débouter les consorts [N] de leur demande fondée sur les frais et dépens,

— condamner les époux [N] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel et à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En soutenant en substance, sur l’appel principal, que :

— il convient de se référer aux motifs du jugement,

— le prix de vente du bien était conforme à la volonté de M. et Mme [N], puisqu’ils ont déterminé le prix et reconnu que la maison mitoyenne était ancienne et à rénover ; lui-même n’aurait pas accepté de verser plus pour un bien vétuste et nécessitant des travaux ; la reconnaissance du caractère vétuste du bien découlait des écrits des époux [N] et constitue un aveu judiciaire ; le prix était conforme à la valeur du bien vétuste et les époux [N] ont conservé l’usufruit sur la maison d’habitation,

— la vente et les modalités de règlement du prix ont été déterminées exclusivement par M. et Mme [N], ce qu’ils reconnaissent, en se référant à l’attestation de l’agent immobilier, évoquant leur changement d’avis quant à leur projet initial de vendre en viager ; M. [N] parle et écrit parfaitement bien le français et sait imposer sa volonté ; Mme [N] vit en France depuis au moins une quarantaine d’années ; ils étaient accompagnés lors de la signature du 'compromis de vente’ d’un ami, outre que le notaire pratique l’alsacien et l’allemand couramment,

— le délai de rétractation invoqué ne peut profiter qu’à l’acheteur, de sorte que même si la transmission du 'compromis’ date du 28 juin 2018, cela ne change rien à la situation, outre qu’il avait été rédigé en autant d’exemplaires que de parties,

— la clause pénale reste valable même en cas de résiliation ou de caducité du 'compromis’ ; elle doit trouver à s’appliquer en l’espèce et son montant n’est pas excessif mais correspond à l’usage en la matière ; la somme est d’autant plus fondée qu’il s’est investi, aux côtés des vendeurs, pour procéder à des travaux dans le bien acquis ; il a toujours pensé agir en confiance avec eux ; ce n’est qu’une fois les travaux finalisés et le locataire installé que les vendeurs ont refusé de signer l’acte de vente ; les époux [N] ont encaissé les loyers sur une période de 27 mois et ils perçoivent une retraite de 2 210 euros,

et, sur son appel incident :

— agissant sur le fondement de la gestion d’affaires, il soutient avoir acquis du matériel pour effectuer des travaux dans le bien appartenant aux époux [N], réalisé les travaux, qui étaient nécessaires et utiles compte tenu de l’état du bien et du souhait de le mettre en location, de sorte qu’il peut être soutenu qu’il a agi pour le compte des époux [N] et qu’il demande l’application de l’article 1301-2 du code civil ; à tout le moins, il doit lui être alloué la moitié de la somme puisque l’on pourrait estimer que chacune des parties a agi dans son intérêt exclusif,

— à titre subsidiaire, agissant sur le fondement de l’enrichissement sans cause, prévu par l’article 1301-5 du code civil, il soutient qu’il n’existe plus de fondement juridique à sa demande, puisque l’acte de vente est caduc, les époux [N] ayant refusé de contracter et de réitérer l’acte, lui-même ne demandant que le paiement de la clause pénale ; il existe un enrichissement injustifié de la part des époux [N], propriétaires d’un bien rénové qui a été loué, et un appauvrissement de sa part, consistant en la réalisation d’un travail non rémunéré et en la perte des sommes versées pour l’acquisition du matériel ; cet enrichissement est injustifié puisqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni d’une intention libérale, outre qu’il n’y a pas de profit personnel pour lui ; enfin, il évalue le montant de son appauvrissement en détaillant différents postes, en soulignant qu’il ne demande que cette somme.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale :

1.1. Sur le moyen de défense pris de la nullité du 'compromis de vente’ :

1.1.1. Sur le moyen pris de la nullité du 'compromis de vente’ pour vileté du prix :

Les époux [N] invoquent le caractère dérisoire du prix de vente de l’ensemble immobilier, en raison de la vileté du prix de vente de 20 000 euros de la petite maison.

Or, ils ne produisent pas d’éléments permettant de démontrer le caractère dérisoire ou vil du prix de vente.

Ils produisent l’attestation du locataire évoquant un logement ' bien évidemment habitable avant toutes les modernisations apporté par M. [Y]', 'fonctionnel', 'que ce soit sanitairement ou électriquement’ et 'en bon état général', tout en précisant que des travaux de rafraîchissement étaient nécessaires, à savoir la tapisserie, mais qu’il aurait pris l’appartement à bail sans modification. Il indique avoir réalisé lui-même des 'travaux de rafraîchissement, tapisserie, peinture, prise électrique et interrupteur’ et précise que M. [Y] a remplacé les joints du bac de douche à l’étage, puis, suite à l’effondrement qui en est résulté, a posé une baignoire/douche. Il indique aussi que M. [Y] a remplacé le plan de travail, les robinetteries, la prise électrique de la cuisine. Le locataire ajoute avoir seulement demandé de peindre le carrelage de la salle de bain qui était 'verte', ce que M. [Y] a fait, mais qu’à ce jour, la peinture s’écaille.

Or, cette attestation est insuffisante pour démontrer l’état dans lequel le bien se trouvait lors de la signature du 'compromis de vente’ et la fixation du prix, étant relevé que celui-ci, signé par les parties, précisait à plusieurs reprises, que cette petite maison était vétuste.

En effet, il indique, au titre du paragraphe 'désignation’ : 'une maison à usage d’habitation', qui 'se compose comme suit : au rez-de chaussée : (…), à l’étage : (…), une cour et des dépendances, en mitoyenneté : une petite maison vétuste entièrement à rénover, le garage, le parking à l’avant'.

L’acte précise, s’agissant du prix de vente de 157 000 euros qu’il se décompose 'comme suit : à concurrence de 20 000 euros pour la petite maison vétuste ; à concurrence de 137 000 euros pour la maison d’habitation principale.', ajoutant que le prix sera payable 'comptant à concurrence de 20 000 euros le jour de la réitération des présentes par acte authentique concernant la petite maison vétuste', et le solde, de 112 340 euros (déduction faite du droit d’usage et d’habitation réservé par le vendeur, soit 24 660 euros), payable, d’une part, comptant à la même date à hauteur de 10 000 euros et le solde en 120 mensualités de 850 euros et une dernière de 340 euros, cette somme payable à terme étant indexée.

Une telle vétusté est confirmée par l’attestation de Mme [S], agent immobilier, produite par chacune des parties, indiquant que la petite maison 'nécessitait une rénovation complète, maison inhabitable en l’état, je dirais même insalubre', mais également par l’attestation de Mme [V], amie de M. [Y], qui décrit de manière circonstanciée l’état de vétusté de la 'maison annexe à rénover', ainsi que par celle de l’électricien évoquant l’installation électrique vétuste. En outre, une personne de l’organisme Habitat Humanisme indique avoir visité le bien le 28 mai 2018 en présence de M. [N] et demandé à M. [Y] s’il avait terminé les travaux de 'mise en sécurité et de rafraîchissement'

Enfin, M. [Y] produit plusieurs factures, dont l’une porte notamment, sur le changement du TGBT, la mise en place d’un tableau électrique et le remplacement du disjoncteur principal, une autre sur le raccordement d’une baignoire, d’autres relatives à l’achat de divers matériels, dont une hotte, et matériaux.

Il en résulte que, lors de la signature du 'compromis de vente', la petite maison était vétuste et, à tout le moins, nécessitait d’importants travaux de rafraîchissement.

Dès lors, les valeurs de référence invoquées, qui ne correspondent pas à des maisons dans un tel état, ne peuvent être utilisées à titre de comparaison. Il en est de même de l’estimation effectuée en fonction du prix du loyer, dans la mesure où des travaux de rénovation ont été entrepris à l’occasion de l’entrée du locataire dans les lieux. Enfin, l’avis de valeur évaluant le bien à environ 115 000 euros, produit en pièce 7 par les époux [N], n’est pas signé, outre que, datant du 7 mars 2019, il est postérieur à la réalisation des travaux.

Ce moyen sera ainsi rejeté.

1.1.2. Sur le moyen pris de la nullité du 'compromis de vente’ pour dol :

Il résulte de l’attestation précitée de Mme [S], agent immobilier, qu’était initialement prévue une vente en viager, puis 'quand M. [Y] confirmait sa volonté d’acheter à ces conditions, M., Mme, ont soudainement changé d’avis. Ils ne voulaient plus de vente en viager, mais une vente sur 10 ans, à terme avec 850 euros mensuel et 50 000 euros de bouquet. Sur le fait, M. [Y] négocie le bouquet à 30 000 euros et de suite les époux [N] accepte. Ils signent ensemble cet accord (…) Au-delà de la vente à terme fixée à 10 ans, les époux [N] resteraient dans leur maison jusqu’au dernier survivant.'

Cette attestation, au demeurant également produite et invoquée par les époux [N], ne permet donc pas d’établir, qu’au moment de la signature du 'compromis de vente', leur souhait était toujours de vendre le bien en viager.

D’ailleurs, la proposition de vente effectuée le 21 mars 2018 à M. [Y], que M. et Mme [N] indiquent ne pas avoir écrite mais avoir signée, mentionne qu’ils proposent à M. [Y] 'de cèder leur maison comme suit Modalité de vente sur 10 ans : une rente de 850 euros par mois ainsi qu’au moment de la vente une somme de 30 000 euros serra payée'. L’utilisation du mot 'rente’ ne suffit pas à considérer qu’ils évoquaient une vente en viager, et ce dans la mesure où ils employaient le terme 'rente’ au titre de la 'modalité de vente sur 10 ans', ce qui exclut tout caractère viager.

En conséquence, ils ne démontrent pas avoir commis une erreur lors de la signature du 'compromis de vente'.

Au surplus, à supposer même que M. et Mme [N] comprennent mal le français, ils ne démontrent pas pour autant avoir commis une erreur, ni surtout qu’elle ait été provoquée par des manoeuvres dolosives de la part de l’acheteur, aucune intention dolosive n’étant démontrée.

Enfin, à supposer qu’ils n’aient été destinataires de l’exemplaire du 'compromis de vente’ qu’ils avaient signé qu’après plusieurs semaines, un tel fait est insuffisant, d’une part, pour établir qu’ils n’avaient pas connaissance de la faculté de rétractation offerte à l’acheteur, et, d’autre part, et surtout, à caractériser une quelconque manoeuvre dolosive déterminante de leur consentement lors de la signature dudit 'compromis', aucune intention dolosive n’étant démontrée.

Ce moyen sera donc rejeté.

Comme l’a pertinemment retenu le premier juge, M. et Mme [N] ne démontrent pas l’existence d’une cause de nullité du 'compromis de vente'.

1.2. Sur l’application de la clause pénale :

La clause pénale stipulée au 'compromis de vente’ prévoit que 'si toutes les conditions suspensives sont réalisées, et que l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique, et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme correspondant à 10 (dix) pour cent du prix de vente, à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil. (…) Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit. (…)'

En l’espèce, le 'compromis de vente’ n’étant pas nul, les conditions d’application de la clause ne sont pas contestées, étant d’ailleurs relevé, d’une part, que dans le procès-verbal du 21 août 2018, le notaire précise que les conditions ont été réalisées et, d’autre part, que M. [Y] produit, en pièce 3, la copie de la convocation adressée par le notaire à M. et Mme [N] pour signer l’acte de vente le 21 août 2018, la preuve de dépôt de la lettre recommandée avec avis de réception portant le cachet de la poste du 14 août 2018, l’avis de réception présenté le 16 août 2018 et signé à une date illisible, ainsi qu’un document émanant de la Poste mentionnant que le 16 août 2018, le courrier a été retourné à l’expéditeur.

Il n’est pas non plus contesté que les époux [N] ne se sont pas présentés le 21 août 2018 chez le notaire, et qu’ils ont reçu la lettre du 11 septembre 2018 produite par M.[Y], par laquelle l’assureur de protection juridique de ce dernier leur écrivait en rappelant le procès-verbal de carence et en les mettant en demeure de régulariser la vente dans un délai de dix jours à compter de la réception de la présente.

M. et Mme [N] contestent seulement le montant de la clause pénale, faisant valoir qu’ils n’auraient dû recevoir qu’un prix de 132 340 euros, et qu’il convient de faire application de l’article 1231-5 du code civil pour réduire le montant de la clause pénale.

Le 'compromis de vente’ prévoit que le prix de vente s’élève à 157 000 euros, mais prévoit qu’il sera payé à hauteur de la somme de 132 340 euros (déduction faite du droit d’usage et d’habitation réservé par le vendeur, soit 24 660 euros).

Ainsi, le prix de vente prévu était bien d’un montant de 157 000 euros.

M. et Mme [N] ne démontrent pas que le montant de la clause pénale, de 10 % de ce prix, est manifestement excessif, leur âge, ainsi que leur revenus étant inopérants à cet égard.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à M. [Y] la somme de 15 700 euros.

2. Sur la demande en remboursement de frais :

2.1. fondée sur la gestion d’affaires :

Aux termes de l’article 1301 du code civil, 'celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire.'

Selon l’article 1301-2 de ce code, ' celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt (…)'.

L’article 1301-4 dudit code précise que 'l’intérêt personnel du gérant à se charger de l’affaire d’autrui n’exclut pas l’application des règles de la gestion d’affaires.

Dans ce cas, la charge des engagements, des dépenses et des dommages se répartit à proportion des intérêts de chacun dans l’affaire commune.'

En l’espèce, M. [Y] a engagé diverses dépenses et frais pour procéder à des travaux dans la petite maison et pour la louer, et, comme il indique, il espérait, une fois devenu propriétaire du bien, bénéficier des travaux réalisés.

Il les a donc réalisés dans son intérêt personnel.

Il n’est pas démontré que ces travaux ont également été effectués dans l’intérêt des époux [N], étant relevé qu’ils n’ont encaissé les loyers, soit 600 euros par mois, que de juillet 2019 à mars 2020, comme il résulte de leur extrait de compte produit en pièce 10, c’est-à-dire après le délai de passation de l’acte authentique au-delà duquel le 'compromis de vente’ était caduc.

La demande fondée sur la gestion d’affaires sera donc rejetée.

2.2. fondée sur l’enrichissement sans cause :

Aux termes de l’article 1301-5 du code civil, si l’action du gérant ne répond pas aux conditions de la gestion d’affaires mais profite néanmoins au maître de cette affaire, celui-ci doit indemniser le gérant selon les règles de l’enrichissement injustifié.

Selon l’article 1303 dudit code, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

En l’espèce, M. [Y] a effectué diverses dépenses et frais pour procéder à des travaux dans une maison dont il n’était pas propriétaire. Certes, il avait souscrit un 'compromis de vente', mais les vendeurs n’ont pas conclu l’acte authentique, et aucune obligation d’entretien ou de réparation ne pesait sur M. [Y] pendant le délai de validité du 'compromis'.

Il a ainsi effectué sans cause juridique les travaux, lesquels ont, finalement, profité à M. et Mme [N] qui ont ensuite perçu des loyers d’un locataire et conservé un bien rénové, étant précisé qu’ils ne démontrent pas que les travaux entrepris étaient de mauvaise qualité.

M. [Y] justifie s’être appauvri, d’une part, à hauteur du coût des travaux et matériaux qu’il a payés pour un montant de 3 156,85 euros, étant précisé que le coût du diagnostic mentionné de manière manuscrite sur la pièce 11 ne suffit pas à démontrer qu’il a supporté un tel coût, outre des coûts de déplacement nécessaires à la réalisation desdits travaux.

En l’état des éléments produits aux débats, le montant de son appauvrissement sera évalué à la somme de 4 000 euros.

La demande sera rejetée pour le surplus : M. [Y] n’est pas fondé à demander paiement du coût de son travail ou du temps passé, puisqu’il ne justifie pas avoir perdu une rémunération pendant qu’il effectuait lesdits travaux et s’être ainsi appauvri. Il en est de même du montant des intérêts perdus suite à la clôture de son PEL, dans la mesure où il ne démontre pas que cette clôture était nécessaire pour payer le coût des travaux précités. En outre, le coût afférent aux démarches et déplacements nécessaires à la signature du 'compromis’ puis de l’acte de vente ne peuvent être mis à la charge de M. et Mme [N] puisqu’il n’était pas dépourvu de cause.

Enfin, M. et Mme [N] ne soutiennent pas que le montant de leur enrichissement soit inférieur à ladite somme.

En conséquence, ils seront condamnés à lui payer la somme de 4 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

3. Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [N] :

M. et Mme [N] ne caractérisent pas en quoi ils auraient subi un préjudice résultant de la faute qu’ils reprochent à M. [Y], de sorte que leur demande sera rejetée.

4. Sur les frais et dépens :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les frais et dépens.

Succombant en leur appel, M. et Mme [N] supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et leur propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 janvier 2022, sauf en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande en paiement de la somme de 9 633,24 euros au titre des frais engagés ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

CONDAMNE M. [R] [J] [N] et Mme [G] [W] [Z] épouse [N] à payer à M. [O] [Y] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

REJETTE la demande pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [J] [N] et Mme [G] [W] [Z] épouse [N] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [R] [J] [N] et Mme [G] [W] [Z] épouse [N] à payer à M. [O] [Y] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande de M. [R] [J] [N] et de Mme [G] [W] [Z] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente,