MINUTE N° 25/527

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

Copie conforme à :

— M^e Dominique HARNIST

— greffe du JCP TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00949

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPPJ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [T] [E]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1278 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 26 mars 2016 prenant effet le 1er avril 2016, Mme [L] [C] a consenti à Mme [T] [E] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 510 euros, outre la somme de 160 euros de provision sur charges.

Le 21 septembre 2023, Mme [C] a fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 6 741 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2022 à septembre 2023, outre la somme de 162,36 euros au titre du coût du commandement de payer.

Par le même acte, la bailleresse a également fait commandement à la locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2023, Mme [C] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat,

— condamner Mme [E] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [E] à payer au bailleur la somme de 7 365, 36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 7 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

— condamner Mme [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 844 euros jusqu’à évacuation complète des lieux et remise des clefs,

— condamner Mme [E] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] a conclu, à titre principal, à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en ce qu’il a visé un délai de six semaines alors qu’il convenait de mentionner un délai de deux mois. Subsidiairement, elle a sollicité la condamnation de Mme [C] à reprendre l’ensemble des malfaçons empêchant une jouissance paisible des lieux loués et la suspension des effets de la demande du fait de la recevabilité de son dossier de surendettement.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable l’action de Mme [C],

— prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par exploit du 21 septembre 2023,

— débouté Mme [C] de sa demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— débouté Mme [E] de sa demande de suspension de l’action en résiliation du bail,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 26 mars 2016 aux torts exclusifs de Mme [E] et à compter du jugement,

— ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [E] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [E] à payer à Mme [C] la somme de 7 203 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (16 novembre 2023),

— condamné Mme [E] à verser à Mme [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 844 euros, cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment en fonction des augmentations de loyers et des provisions de charges,

— dit que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné Mme [E] aux dépens qui ne comprennent pas le coût du commandement, acte nul,

— condamné Mme [E] à verser à Mme [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour prononcer la nullité du commandement, le juge a retenu que le commandement mentionnait un délai de six semaines laissé au locataire pour se libérer de sa dette alors que le délai légal au moment de la délivrance de l’acte était de deux mois.

Pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, le juge a considéré que la locataire ne justifiait pas de l’indécence du logement et du caractère inhabitable des lieux, ni du paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 7 203 euros, échéance de novembre 2023 incluse.

Il a également relevé que le défaut de paiement des loyers, pendant plusieurs mois, était antérieur à la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 28 mars 2024 et que la locataire avait gravement manqué à ses obligations locatives.

Mme [E] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 19 février 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 30 juillet 2025, Mme [E] demande à la cour de :

— déclarer l’appel régularisé par Mme [E] à l’encontre [du] jugement du 24 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de Mulhouse bien fondé,

En conséquence,

— infirmer cette décision en tant qu’elle a :

' déclaré recevable l’action de Mme [L] [C] tendant à la résiliation du bail conclu avec Mme [T] [E] le 26 mars 2016 à effet au 1er avril 2016 concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6],

' débouté Mme [E] de sa demande de suspension [de] l’action en résiliation du bail,

' prononcé la résiliation du bail conclu le 26 mars 2016 entre Mme [L] [C] et Mme [T] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], aux torts exclusifs de Mme [T] [E] et à compter du présent jugement,

' ordonné en conséquence [à] Mme [T] [E] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement,

' ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [T] [E] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné Mme [T] [E] à payer à Mme [L] [C] la somme de 7.203 €, au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (16 novembre 2023),

' condamné Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 844 € cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment en fonction des augmentations de loyers et des provisions de charges,

' dit que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

' condamné Mme [T] [E] aux dépens qui ne comprennent pas le coût du commandement de payer, acte nul,

' condamné Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [C] à payer à Mme [E] un montant de 8.000 € de dommages et intérêts et ordonner la compensation judiciaire de cette somme avec la somme mise en compte par cette dernière,

— condamner Mme [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’appelante fait valoir que le défaut de paiement qui lui est reproché ne saurait être qualifié de manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail dans la mesure où le bailleur a failli à son obligation de mettre à disposition un logement décent. Elle précise que de nombreuses inondations ont été causées par la vétusté de la salle de bains et de la cuisine et que les radiateurs étaient dépourvus de têtes de thermostats ce qui les plaçaient en permanence en position de chauffe maximum, expliquant ainsi l’augmentation des charges locatives et l’impossibilité pour la locataire de faire face à ses obligations. Mme [E] ajoute que l’installation électrique de l’appartement était totalement défectueuse.

Mme [E] soutient que le bailleur n’est pas fondé à réclamer le paiement de charges qui sont imputables à la violation de ses obligations contractuelles.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 7 août 2025, Mme [C] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— rejeter l’appel,

— confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident,

— débouter Mme [E] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident recevable,

— le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] une somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur demande additionnelle et actualisation de la créance,

— condamner Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] la somme de 13.778,17 € au titre de l’arriéré locatif, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] [E] à verser à Mme [L] [C] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] aux entiers frais et dépens d’appel.

L’intimée fait valoir que la locataire ne démontre pas le caractère inhabitable des lieux loués, précisant que l’indécence du logement a été évoquée pour la première fois dix ans après la prise d’effet du bail en réponse à une demande de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’arriérés locatifs.

Mme [C] soutient que Mme [E] est à l’origine des inondations et a empêché les recherches de fuite. Elle précise que l’appelante est notamment à l’origine d’un dégât des eaux causé par l’état déplorable des joints des éviers et de la baignoire et que l’entretien des joints est à la charge de la locataire. Elle indique que face à l’incurie de la locataire, elle a fait procéder elle-même au remplacement des joints de la baignoire et du mitigeur qui fuyait.

L’intimée affirme que la défectuosité de l’installation électrique n’est pas démontrée, pas plus que le lien entre l’augmentation alléguée des charges locatives et l’installation électrique.

Elle ajoute que l’installation électrique était en parfait état lors de l’entrée dans les lieux et que la preuve d’une défectuosité ne ferait que démontrer que l’appartement a été dégradé par la locataire.

Mme [C] précise que la locataire ne règle plus le loyer courant, que la caisse d’allocations familiales a cessé tout versement depuis le 1er mai 2025 en raison des impayés de Mme [E] et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 13 778,17 euros à la date du 24 janvier 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’inexécution :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, l’appelante invoque l’indécence du logement donné en location et fait état de la survenance d’inondations ainsi que de la défectuosité des radiateurs et du système électrique.

En l’absence d’état des lieux d’entrée produit par les parties, il convient de retenir que la locataire est présumée les avoir reçus en bon état, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que le défaut de paiement des loyers, qui a débuté au mois de mai 2022, était lié à l’indécence alléguée de l’appartement, Mme [E] ne justifiant d’aucune démarche entreprise auprès du bailleur afin de lui signaler l’existence de désordres et lui demander d’y remédier.

Si l’appelante justifie d’un dégât des eaux survenu le 10 mars 2023 dans l’appartement de son voisin, M. [Z] [G], il ressort de la recherche de fuite entreprise par la société Belfor qu’elle a pour origine un défaut d’étanchéité de la baignoire et la vétusté du robinet de la cuisine du logement occupé par Mme [E].

Aucun manquement du bailleur à ses obligations n’apparaît caractérisé dès lors qu’il est justifié du changement du robinet de la cuisine par Mme [C] et que le défaut d’étanchéité du joint périphérique de la baignoire constitue une réparation locative selon le décret n°87-712 du 26 août 1987.

S’agissant de la défectuosité des radiateurs et du système électrique, l’appelante produit des photographies de radiateurs dépourvus de têtes thermostatiques, une attestation de son neveu électricien en date du 11 avril 2025 faisant état d’une installation hors norme et un devis de remise en état de l’entreprise Accos du 27 juin 2025 pour un montant de 9 539,31 euros TTC.

Cependant, ces éléments ont été établis plus de 9 ans après l’entrée dans les lieux de Mme [E], alors qu’elle est présumée les avoir reçus en bon état, et ne permettent pas d’établir que les désordres allégués existaient lors de la prise de possession des lieux du 1er avril 2016.

Il n’est pas non plus démontré qu’ils sont imputables à un manquement du bailleur, dès lors que son intervention n’a pas été requise par la locataire en cours d’exécution du contrat.

Par conséquent, la cour considère que l’exception d’inexécution n’est pas fondée et que la locataire ne pouvait se dispenser de payer le loyer et les charges, sans y avoir été préalablement autorisée par une décision de justice.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

La résiliation judiciaire d’un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d’une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l’article 1224 du code civil édicte que la résolution résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de résiliation de bail de Mme [C] est fondée sur le manquement du locataire à son obligation de paiement.

La bailleresse fait état d’une dette locative de 13 778,17 euros à la date du 24 janvier 2025, précisant que le jugement déféré a condamné Mme [E] au paiement d’un arriéré locatif 7 203 euros (échéance de novembre 2023 incluse), auquel s’ajoutent les impayés de loyers et charges pour la période du 16 novembre 2023 au 24 janvier 2025 d’un montant de 6 575,17 euros.

Mme [E] ne justifie pas du paiement de sa dette locative, étant précisé que les deux virements bancaires de 250 euros chacun, qu’elle a effectués les 16 et 24 septembre 2025, étaient destinés au règlement du loyer du mois de septembre 2025.

Par ailleurs, elle n’est pas fondée à expliquer le défaut de paiement des loyers et charges par les manquements qu’elle impute au bailleur, dont il a été précédemment démontré qu’ils n’étaient pas établis.

Le manquement à l’obligation de paiement de la locataire est donc caractérisé et il s’agit d’un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du contrat de location.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de Mme [E] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 7 203 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 16 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.

Ajoutant au jugement, l’appelante sera condamnée au paiement de la somme de 6 575,17 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 16 novembre 2023 au 24 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [E] :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le bailleur doit par ailleurs délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués.

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, l’existence de désordres imputables à un manquement du bailleur n’est pas démontrée.

Par conséquent, Mme [E] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Mme [E] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à Mme [L] [C] la somme de 6 575,17 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 16 novembre 2023 au 24 janvier 2025,

DEBOUTE Mme [T] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à Mme [L] [C] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente