MINUTE N° 49/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 31 janvier 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02368 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H3SC

Décision déférée à la cour : 08 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX AVOCATS, avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

1/ Madame [X] [D] épouse [H]

demeurant [Adresse 7] (AUTRICHE)

2/ Monsieur [P] [D]

demeurant [Adresse 4]

3/ Monsieur [A] [D]

demeurant [Adresse 2]

4/ Madame [K] [U] veuve [D]

demeurant [Adresse 3]

1 à 4/ représentés par M^e Raphaël REINS, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradicotire

— prononcé publiquement, après prorogation du 24 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Exposant avoir cédé, selon un 'compromis de vente’ du 25 novembre 2016, à M. [S] [Y] un immeuble et un fonds de commerce, que ce dernier n’a jamais justifié des diligences qu’il s’était engagé à effectuer pour obtenir deux prêts, ni d’un refus, Mme [R] [U], veuve [D], M. [A] [D], Mme [X] [D] et M. [P] [D] (les consorts [D]) l’ont assigné en paiement de la somme de 26 000 euros en principal.

M. [Y] s’y est opposé et, soutenant que les consorts [D] avaient commis des agissements fautifs ayant empêché la réitération de la vente par voie authentique, a, à titre reconventionnel, demandé leur condamnation à lui payer la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique du 25 novembre 2016.

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Colmar a :

— débouté M. [S] [Y] de sa demande avant-dire-droit tendant à voir ordonner la prise d’un renseignement officiel auprès de l’étude de Maître [F] [M], notaire à la résidence de [Localité 6], afin qu’il indique la date de signature par chacune des parties de la promesse de vente du 25 novembre 2016 dont il a recueilli la signature sur l’unique exemplaire original conservé en son étude,

— débouté M. [Y] de sa demande reconventionnelle,

— débouté M. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] à payer aux consorts [D] la somme de 26 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018,

— condamné M. [Y] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [Y] à prendre en charge les dépens de la présente instance,

— rejeté toutes autres prétentions,

— dit et jugé n’y avoir lieu à assortir la décision de l’exécution provisoire.

Pour rejeter la demande avant-dire-droit, le tribunal a retenu que M. [Y] n’avait pas jugé opportun de saisir en temps utile le juge de la mise en état, et ne justifiait, au surplus, d’aucune prise de contact directe avec le notaire institué gardien de l’original du 'compromis de vente’ en litige et, a fortiori, d’aucune réponse négative de sa part.

Pour rejeter la demande reconventionnelle, il a retenu qu’à les supposer établis, les agissements fautifs imputés aux consorts [D] n’étaient pas susceptibles de donner lieu à application de la clause pénale, car ils ne correspondaient pas à ses conditions de mise en oeuvre.

Pour faire droit à la demande dirigée contre M. [Y], le tribunal a retenu que le grief pris de sa défaillance fautive dans l’absence de levée des 'conditions suspensives liées au financement et à l’obtention d’un prêt’ entrait dans le champ d’application de la clause pénale, que M. [Y] n’établissait pas avoir effectivement déposé auprès de la banque Caisse de crédit mutuel de Rixheim un dossier d’emprunt conforme aux définitions énoncées dans la promesse de vente en litige, et ce dans un délai de 60 jours à compter du 25 novembre 2016 ou du 5 janvier 2017, et qu’il n’était pas démontré que le refus de financement par la [Adresse 5] portait sur une demande de prêt(s) présentant les caractéristiques définies dans le 'compromis de vente'.

Le tribunal a ajouté que M. [Y] ne contestait pas avoir signé la promesse de vente dès le 25 novembre 2016 et qu’il l’avait paraphée sur chacune de ses pages, de sorte qu’il ne pouvait soutenir qu’il en ignorait le contenu, et qu’il ne démontrait pas que M. [P] [D] n’aurait pas signé le 'compromis’ à la même date.

Constatant, en outre, qu’il n’avait pas donné suite à la lettre de mise en demeure du 12 novembre 2017, le tribunal en a déduit que l’absence de levée des conditions suspensives stipulées au profit de l’acquéreur et liées au financement et à l’obtention de deux prêts tels que définis par la promesse synallagmatique de vente était imputable au fait fautif de M. [Y].

Rappelant que la caducité de l’acte résultant de l’application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, est sans incidence sur la clause pénale, il a appliqué cette dernière, tout en constatant ne pas disposer d’éléments suffisants pour exercer le cas échéant d’office le pouvoir modérateur qui lui est conféré par l’article 1231-5, alinéa 2, du code civil.

Le 20 juin 2022, M. [Y] a interjeté appel de cette décision, en citant toutes ses dispositions, à l’exception de la dernière relative à l’absence d’exécution provisoire.

Par ordonnance du 7 mai 2024, la procédure a été clôturée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 13 mars 2024, M. [Y] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement, en citant toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— condamner solidairement les consorts [D] à lui payer la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 25 novembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018,

— condamner in solidum les consorts [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— juger irrecevable l’appel incident formé par les consorts [D] aux termes de leurs conclusions du 14 décembre 2022,

— subsidiairement, débouter les consorts [D] de leur appel incident.

Il soutient ne pas être tenu de payer la clause pénale, en faisant valoir que :

— il ne disposait pas de la copie de l’acte après l’avoir signé le 25 novembre 2016 ; l’acte n’a pas été signé par toutes les parties à cette date ; sa copie ne leur a été adressée, 'signée par l’ensemble des vendeurs', par le notaire que par courriel du 5 janvier 2017,

— avant le 5 janvier 2017, il ne disposait pas d’un exemplaire de la promesse dûment signée par l’ensemble des parties, de sorte qu’il ne pouvait pas effectuer de démarches pour obtenir un prêt ; le délai de 60 jours pour déposer une demande d’obtention d’un financement bancaire ne pouvait commencer à courir qu’à compter de cette date,

— il a effectué les démarches dès réceptionde cet acte et la banque a indiqué le 17 mars 2017 qu’aucune suite favorable n’y serait donnée ; il a donc effectué les démarches nécessaires pour la levée de la condition suspensive dans le délai de 60 jours.

Il invoque, en revanche, l’existence d’agissements fautifs des consorts [D] ayant empêché la réitération par voie authentique de la vente, de sorte qu’ils sont débiteurs de la clause pénale prévoyant le versement de 10 % du prix de vente 'en cas d’inexécution d’une condition suspensive par des agissements fautifs d’une des parties', en faisant valoir que les informations données dans la promesse sont erronées et de nature à vicier son consentement :

— alors que la promesse évoquait une location-gérance au profit de M. [W], le contrat de location-gérance n’a pas été annexé à la promesse, ni signé par ce dernier, mais par la SAS Cero, à une autre date que celle indiquée et comprenant non seulement le rez-de-chaussée, mais également le logement situé au 1er étage,

— il a appris ultérieurement que le matériel serait propriété du locataire-gérant, de sorte que le prix de 10 000 euros fixé pour le matériel au sein de la promesse était erroné.

Sur l’appel incident des consorts [D], mentionné dans les conclusions du 14 décembre 2022 après des conclusions du 13 décembre 2022 ne contenant pas d’appel incident, il invoque son irrecevabilité en application de l’article 910-4 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il conclut à son rejet, en l’absence de sommation de payer le montant de la clause pénale avant l’acte introductif d’instance.

Par leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 31 janvier 2024, les consorts [D] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal :

— le déclarer mal fondé,

— déclarer les demandes de l’appelant irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées, et y faire droit, et en conséquence confirmer le jugement, sauf s’agissant de l’appel incident,

Sur l’appel incident :

— le déclarer recevable et bien fondé, y faire droit,

— infirmer le jugement uniquement sur la question du point de départ de la majoration des intérêts au taux légal applicables sur le montant de condamnation de 26 000 euros, et ainsi infirmer le jugement en ce qu’il condamne l’appelant à leur régler lesdits intérêts à compter du 29 septembre 2018,

statuant à nouveau dans cette limite :

— dire et juger que lesdits intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 12 novembre 2017, date de la lettre avec avis de réception de mise en demeure de Maître [J], et condamner l’appelant à leur régler lesdits intérêts à compter du 12 novembre 2017,

En tout état de cause :

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner l’appelant aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— condamner l’appelant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel.

Ils soutiennent que l’appelant ne conteste pas ne pas avoir respecté les dispositions contractuelles, de sorte que la clause pénale a vocation à s’appliquer.

Ils ajoutent que :

— les difficultés invoquées ne sont pas de nature à justifier le non-respect des dispositions contractuelles ; le matériel était conforme et n’aurait pas pu justifier une réduction du prix ou une nullité de la vente, et le contrat de location-gérance est nul puisqu’il n’a pas été signé par l’ensemble des consorts [D], de sorte que rien n’empêchait la réitération de la vente,

— M. [Y] ne peut considérer que la date pour entamer les démarches était repoussée au jour où il aurait été prétendument mis en possession d’une copie du 'compromis de vente', dans la mesure où ses termes ont été lus par le notaire et connus lors de sa signature, et qu’il pouvait en demander copie au notaire,

— sa reconnaissance, dans ses conclusions du 13 février 2020, de ne pas avoir respecté les conditions fixées aux termes du 'compromis de vente’ constitue un aveu judiciaire,

— rien ne démontre qu’il aurait démarré ses démarches durant les 60 jours à compter du 5 janvier 2017, ni à compter du 25 novembre 2016, point de départ du délai ; selon son courriel du 25 avril 2017, il avait conscience qu’il ne respectait pas les termes du compromis de vente.

De plus, ils contestent avoir commis une faute, dans la mesure où le contrat de location-gérance signé par [K] [D] ne leur est pas opposable, et ne peut pas être opposé par la société Cero. En outre, le contrat de location-gérance conclu par une société qui n’était pas encore immatriculée est nul. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que le matériel appartiendrait au locataire-gérant.

Sur leur appel incident, ils font valoir qu’ils ont régularisé leurs écrits le 14 décembre 2022, soit dans le délai impératif de trois mois à compter des significations du 19 septembre 2022, étant précisé que le message de transmission RPVA de ces écrits indiquait qu’ils annulaient et remplaçaient les précédents ; et que lorsque l’on examine les événements du dossier dans le RPVA, il n’est fait mention d’aucun jeu de conclusions antérieurement au 14 décembre 2022.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la condamnation de M. [Y] à payer une somme au titre de la clause pénale :

Les conditions de la vente sont remplies lorsque les conditions suspensives sont accomplies et la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt est réputée accomplie lorsque celui-ci n’a pu être obtenu du fait de l’acquéreur qui n’a pas sollicité un prêt d’un montant conforme à celui prévu dans la promesse synallagmatique de vente.

En l’espèce, aucun élément ne permet de contredire le fait que la promesse synallagmatique de vente souscrite entre les parties ne l’a pas été le 25 novembre 2016, date apposée au-dessus des signatures des parties.

Cet acte prévoit que 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions, par acte authentique dans le délai convenu, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ou en cas d’inexécution d’une des conditions suspensives par des agissements fautifs d’une des parties, la partie défaillante devra verser à l’autre partie, à titre de clause pénale, une somme de DIX POUR CENT (10 %) du prix de vente dans le délai de huit jours de la constatation du refus de réalisation ou de l’impossibilité de réalisation des présentes par acte authentique'.

Il précise que l’acquéreur s’engageait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et notamment de déposer le dossier d’emprunt dans un délai de 60 jours de la date de la signature des présentes.

Dans un paragraphe intitulé 'mode de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt', l’acte indique que 'l’accord de prêt devra être obtenu par l’acquéreur dans un délai de QUATRE VINGT DIX (90) jours à compter des présents, et justifié au vendeur par la production écrite de cet accord donné par l’organisme financier. La production de cet accord rendra la condition suspensive réalisée.'

L’acte ajoute que l’acquéreur avait déclaré financer l’acquisition au moyen d’un emprunt de 280 000 euros, que les prêts qu’il se proposait de solliciter auprès d’un établissement bancaire ou de crédit répondraient ou devraient répondre aux définitions suivantes, à savoir :

— pour l’acquisition du fonds : un prêt de 30 000 euros, d’une durée de 7 ans, au taux d’intérêt maximum hors assurances de 2,20 % auprès de la CCM [Localité 8],

— pour l’acquisition des murs : un prêt de 300 000 euros, d’une durée de 20 ans, au taux d’intérêt maximum hors assurances de 1,80 % auprès de la CCM [Localité 8], avec une hypothèque comme garantie.

Ainsi cet acte était conclu sous la condition suspensive d’obtenir les prêts répondant auxdites caractéristiques.

Or, M. [Y] ne justifie pas avoir respecté le délai prévu par l’acte, ne justifiant pas de la date précise à laquelle il avait demandé un rendez-vous à la banque avant que celle-ci ne le recontacte le 17 février 2017, ni surtout, avoir demandé des prêts conformes aux caractéristiques précisées dans la promesse de vente, les pièces produites ne précisant nullement le montant, ni la durée et le taux d’intérêt, du financement qu’il avait demandé à la banque et pour lequel celle-ci lui avait répondu ne pas pouvoir y donner une suite favorable et ne pas pouvoir 'suivre le projet'.

Par ailleurs, alors que M. [Y] fait valoir que si la vente n’a pu être réitérées par voie authentique, c’est uniquement en raison du comportement fautif des consorts [D], il ne soutient, ni ne démontre que ces derniers devaient agir en vue d’obtenir la réalisation d’une condition suspensive.

De plus, il ne démontre pas non plus que la non-réalisation des conditions suspensives provient d’un agissement fautif des consorts [D].

Dès lors que la condition suspensive liée à l’obtention des prêts n’était pas remplie, mais du fait de M. [Y] qui ne justifie pas avoir sollicité des prêts de montants conformes à ceux prévus dans la promesse synallagmatique de vente, les consorts [D] étaient en droit de refuser de réitérer l’acte par acte authentique, et ce peu important les griefs émis par M. [Y] à leur égard.

Dès lors, le montant de la clause pénale, soit 10 % du prix de vente prévu, est dû, non pas par les consorts [D], mais par M. [Y].

Statuant par voie de confirmation, la demande de M. [Y] sera rejetée et celui-ci sera condamné à payer aux consorts [D] la somme de 26 000 euros.

2. Sur l’appel incident des consorts [D] :

2.1. Sur la recevabilité de l’appel incident :

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version antérieure à celle issue du décret du 29 décembre 2023, précise qu''à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, après la constitution de leur avocat le 27 septembre 2022 et la notification des conclusions de M. [Y] le 28 septembre 2022, le conseil des consorts [D] a transmis par voie électronique le 14 décembre 2022 :

— à 00h57 : des conclusions datées du 13 décembre 2022, ne comprenant pas d’appel incident,

— à 12h05 : des conclusions datées du 14 décembre 2022, comprenant un appel incident, accompagnées de l’observation : les présents écrits annulent et remplacent les précédents.

Les secondes conclusions ont été déposées dans le délai de trois mois dont disposaient, selon l’article 909 du code de procédure civile alors applicable, les intimés à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 dudit code pour former un appel incident.

Faire application, en l’espèce, du principe de la concentration des prétentions et de sa sanction prévus par l’article 910-4 du code de procédure civile reviendrait à imposer un formalisme excessif aux intimés, qui en l’espèce, ont, dans le délai de trois mois précité qui leur était imparti pour conclure, déposé des conclusions, le même jour, à quelques heures d’intervalle, en précisant clairement que les secondes étaient destinées à annuler et remplacer les premières.

Il convient, en conséquent, de déclarer recevable l’appel incident.

2.2. Sur la demande d’intérêts sur la somme de 26 000 euros :

Selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Les consorts [D] concluent à l’infirmation du jugement qui avait majoré la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 26 000 euros des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018, date de la signification au défendeur de l’acte introductif d’instance. Ils demandent à la cour de faire partir les intérêts à compter du 12 novembre 2017, date de la lettre recommandée de mise en demeure.

Pour s’y opposer, M. [Y] soutient que cette lettre ne le sommait pas de payer le montant de la clause pénale, mais de produire des documents, et qu’aucune sommation de payer un tel montant ne lui a été fait avant l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, par sa lettre du 12 novembre 2017, reçue le 27 novembre 2017, le conseil des consorts [D] a mis en demeure M. [Y] de lui adresser dans un délai de dix jours les demandes de prêts qu’il a déposées et les refus de prêts, précisant qu''à défaut, j’ai d’ores et déjà mandat d’agir en justice et de solliciter votre condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente'.

Par cette lettre, M. [Y] n’a pas été mis en demeure de payer une somme.

Il ne l’a été que par l’assignation en justice, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au 29 septembre 2018.

3. Sur les frais et dépens :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [Y] sera condamné à supporter les dépens d’appel et à payer aux consorts [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare recevables les appels principal et incident ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 8 juin 2022 ;

Y ajoutant :

Condamne M. [S] [Y] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne M. [S] [Y] à payer à Mme [R] [U], veuve [D], M. [A] [D], Mme [X] [D] et M. [P] [D], conjointement, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [S] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,