Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 3 février 2025, n° 24/00193

TGI Mulhouse 30 novembre 2023

CA Colmar
Infirmation 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Lecture erronée du décompte des charges
La cour a constaté que le décompte produit par le syndicat était justifié et que les sommes réclamées correspondaient aux appels de fonds postérieurs aux charges impayées.
Rejeté
Mauvaise foi de la S.C.I. Aristote
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la S.C.I. Aristote ni un préjudice spécifique, justifiant ainsi le rejet de cette demande.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a décidé d'accorder une indemnité, mais a réduit le montant initialement demandé en raison de la clarté insuffisante des demandes présentées.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 3 févr. 2025, n° 24/00193
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/00193
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mulhouse, 30 novembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Parties :	SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ] c/ S.C.I. ARISTOTE

Texte intégral

MINUTE N° 25/75

Copie exécutoire à :

— M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Copie à :

— greffe civil de proximité du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Février 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00193 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IG32

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL L’IMMOBILIERE BUECHER

Représentée par son représentant légal es qualité audit siège

[Adresse 3]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. ARISTOTE

Représentée par son représentant légal es qualité audit siège

[Adresse 1]

Non représentée, assignée le 05 avril 2024 par acte de commissaire de justice selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LE QUINQUIS, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

La Sci Aristote est propriétaire d’un lot de copropriété dans l’immeuble situé [Adresse 2] à Mulhouse.

Par jugement du 29 mai 2019 rendu sur opposition à injonction de payer, la Sci Aristote a été condamnée par le tribunal d’instance de Mulhouse à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] les sommes de 5 336,94 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er mars 2018, 449,22 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Sci Aristote devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir condamner cette dernière à lui payer le montant de 8 689,79 euros au titre des charges et avances sur charges arrêté au 21 novembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, outre 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie causé par sa résistance abusive avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle sollicitait également de voir prononcer la capitalisation des intérêts, et dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à la seule Sci Aristote en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l’exclusion des autres copropriétaires, la demande en justice valant mise en demeure.

Par jugement contradictoire rendu le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, ainsi que la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023,

ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Sci Aristote aux entiers dépens de l’instance.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait, par la production d’un décompte, du contrat de syndic, des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2017 et 2022, de ce que la Sci Aristote n’avait pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges mais a relevé que celle-ci avait déjà été condamnée au titre d’une partie des charges impayées telle que visée par la condamnation du 29 mai 2019 et a en conséquence déduit de la somme réclamée de 8 689,79 euros, la somme concernée par cette condamnation soit 5 749,83 euros arrêtés au 1er mars 2018.

Il a par ailleurs exclu les frais de recouvrement non justifiés de 1 020 et 780 euros, et n’a pris en compte que la somme de 203,32 euros correspondant aux frais de la sommation de payer du 15 décembre 2022, seule produite.

Le premier juge a enfin écarté toute condamnation à dommages et intérêts, faute pour le syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse et d’un préjudice spécial, autre que celui indemnisé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a, par déclaration enregistrée le 27 décembre 2023, interjeté appel partiel de cette décision.

Par écritures notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé,

y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en tant qu’il limite la condamnation de la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provision de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et en tant qu’il déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau :

confirmer la condamnation de la Sci Aristote à la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et le surplus,

condamner la Sci Aristote au paiement d’un montant de 8 384,70 euros arrêté au 1er janvier 2024, incluant les appels de fonds des 1er juillet, 1er octobre 2023 et 1er janvier 2024 pour l’année 2023/2024, ainsi que les appels de fonds 2022 et 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 751,95 euros et à compter des conclusions pour le surplus,

condamner la Sci Aristote aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la débouter de l’ensemble de ses fins et conclusions,

confirmer pour le surplus le jugement.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le premier juge a fait une lecture erronée du décompte produit en ce qu’il a déduit les sommes visées par la précédente condamnation alors que, si le décompte examiné débutait effectivement au 1er juillet 2015, la somme réclamée ne portait que sur les montants dus depuis le 1er avril 2018.

L’appelant produit un nouveau récapitulatif distinguant les sommes visées par le jugement antérieur, et exécutées depuis lors, ainsi que les nouvelles sommes impayées arrêtées au 1er janvier 2024, à l’exclusion des frais de recouvrement de 203,32 euros et des frais irrépétibles de 500 euros accordés par le jugement du 30 novembre 2023.

Il précise que les sommes de 1 020 euros et 780 euros ont été expurgées même si elles sont liées au recouvrement des créances dues par la Sci Aristote ; que les frais de contentieux portent sur les frais d’inscription de l’hypothèque légale et de mise en demeure, constituant des frais nécessaires au sens des articles 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, tout comme les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à la Sci Aristote par acte du 5 avril 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. L’intimée n’a pas constitué avocat.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 2 décembre 2024 pour une mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il ne suffit donc pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l’infirmation d’un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu’une demande de rejet est considérée comme une prétention. A défaut, en l’absence de prétention relative au chef de jugement critiqué, la cour n’est saisie d’aucune demande.

En l’espèce, si l’appel tend à l’infirmation du jugement en tant qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires « du surplus de ses demandes, fins et conclusions », à savoir une partie des charges de copropriété sollicitées mais aussi une partie des frais de recouvrement, et les dommages et intérêts, la cour relève qu’aucune prétention n’est formée devant elle s’agissant de ces deux chefs de demande et que seul est en débat le montant réclamé au titre des appels de fonds des charges et provisions sur charges.

Il résulte de la comparaison du décompte produit devant le premier juge et de celui produit en pièce 14 à hauteur de cour que les fonds versés entre avril 2020 et mai 2021 ont été affectés à l’apurement de l’arriéré de charges fixé par le jugement du 29 mai 2019, les causes dudit jugement ayant ainsi été intégralement réglées comme en atteste le courrier de Me [D] en date du 7 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait toutefois reprocher au juge une mauvaise lecture de son décompte initial alors qu’il n’avait pas explicité son mode de présentation ni l’affectation des fonds encaissés.

Le nouveau décompte produit, qui porte exclusivement sur les charges de copropriété sans inclure les frais de recouvrement ni les sommes accordées à d’autres titres par les précédentes décisions (frais de recouvrement, dommages et intérêts et frais irrépétibles du jugement du 29 mai 2019, frais de recouvrement et frais irrépétibles du jugement du 30 novembre 2023), confirme que la somme désormais réclamée à hauteur de 8 384,70 euros correspond aux appels de fonds postérieurs au 1er mars 2018 et restés impayés, auxquels s’ajoutent les appels de fonds présentés entre novembre 2022 et décembre 2023.

Outre les pièces déjà produites en première instance et exactement listées par le premier juge quant aux appels de fonds relatifs aux années 2018-2022, l’appelant produit devant la cour :

le procès-verbal de l’assemblée générale tenu le 5 décembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice au 30 juin 2023, ajustement du budget prévisionnel 2023/2024 et budget prévisionnel 2024/2025,

les appels de fonds pour la créance irrecouvrable de la Sci Aristote 3/3, le 4ème appel de fonds 2022/2023, des 1er au 3ème appels de fonds 2023/2024 et le dernier appel de fonds de la procédure Mavim.

Il est ainsi suffisamment justifié de ce que l’arriéré de charges et avances sur charges s’établissait, au 1er janvier 2024, à la somme de 8 384,70 euros dont 6 469,46 euros réclamés devant le premier juge et 1 915,24 euros correspondant à des appels de fonds postérieurs.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé, uniquement en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre des arriérés de charges et provisions sur charges.

La Sci Aristote sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 384,70 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtés au 1er janvier 2024 incluant les appels de fonds jusqu’au 3ème appel de fonds 2023/2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et de la signification du 5 avril 2024 pour le surplus.

La procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par la carence de la Sci Aristote dans ses obligations à paiement, elle sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il convient, en équité et au vu de ce que la procédure d’appel aurait pu être évitée par une présentation plus claire des demandes et du décompte produit devant le premier juge, de réduire significativement l’indemnité de procédure sollicitée par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la limiter à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut

INFIRME le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse uniquement en ce qu’il a condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 8 384,70 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtée au 1er janvier 2024 incluant les appels de fonds jusqu’au 3ème appel de fonds 2023/2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 5 avril 2024 pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci Aristote aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente