MINUTE N° 132/2026

Copie

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

AVANT DIRE DROIT

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03287 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IETJ

Décision déférée à la cour : 13 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE et INTIMEE sur appel incident :

La SCCV SERENITE HEGENHEIM prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS sur appel incident :

Monsieur [P] [H]

Madame [G] [J] épouse [H]

demeurant ensemble [Adresse 2] à [Localité 2]

représentés par M^e Stephanie ROTH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière de construction vente [Adresse 3] (la SCCV), a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [P] [H] et à Mme [G] [J] son épouse un appartement, une cave, un garage, et deux emplacements de parking extérieur au prix de 360'000 euros, selon acte authentique reçu le 4 avril 2019. Les époux [H] sont entrés en possession des lieux le 19 octobre 2019.

Se plaignant de désordres affectant une baie vitrée, le garage et les deux places de stationnement extérieures, les époux [H] ont fait assigner la société Sérénité Hégenheim aux fins d’expertise judiciaire, par acte d’huissier délivré le 12 juin 2020. L’expertise a été ordonnée le 3 novembre 2020, et l’expert, M. [S] [Z], a déposé son rapport le 12 mai 2021.

Par acte du 15 novembre 2021, les époux [H] ont fait assigner la SCCV en réparation de divers préjudices imputés à la mauvaise isolation de leur baie vitrée, les difficultés d’utilisation du parking couvert, et la mauvaise conception des parkings aériens, outre démolition sous astreinte des murets de soutènement qui bordent ces derniers, et remboursement de sommes avancées pour remédier à ces désordres.

Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a':

— condamné la SCCV à payer à M. et Mme [H] la somme de 4'000 euros au titre de la réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise isolation de la baie vitrée, la somme de 14'000 euros en réparation du préjudice né de l’impossibilité d’utiliser le garage, et la somme de 10'000 euros en réparation du préjudice né de l’impossibilité d’utiliser les places de stationnement';

— condamné la SCCV à procéder aux travaux de démolition et de déplacement des murets de soutènement posés en bordure des places de stationnement aériennes, dans un délai de 30 jours à compter du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement';

— dit que l’astreinte provisoire produira ses effets pour une durée de 30 jours';

— dit n’y avoir lieu à se réserver la compétence pour connaître du contentieux éventuel en liquidation d’astreinte';

— débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs demandes';

— condamné la SCCV à payer à M. et Mme [H] la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté la demande de la SCCV au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la SCCV aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire';

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Mulhouse a d’abord rappelé que la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement pouvait être engagée sur plusieurs fondements juridiques':

— L’article 1642-1 du code civil, suivant lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, cette garantie étant la seule applicable aux vices de construction ou défauts de conformité apparents, à l’exclusion de la garantie de parfait achèvement, qui n’est pas due par le vendeur en l’état futur d’achèvement, et de la responsabilité contractuelle de droit commun.

— L’article 1604 du code civil relatif à l’obligation de délivrance conforme, pour les défauts de conformité non apparents la livraison.

— L’article 1646-1 du code civil, selon lequel le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1680, 1792, 1792-1, 17,92-2 et 1792-3 du même code.

— Et, si les conditions de mise en 'uvre des garanties précédentes ne sont pas réunies, il est aussi tenu des vices cachés «'sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires'».

Pour indemniser les demandeurs au titre de l’étanchéité de la baie vitrée, sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement prévue à l’article 1792-3 du code civil et par le contrat lui-même, le tribunal a retenu, suivant l’expert, que le châssis coulissant, qui laissait passer l’air, n’était pas conforme au «'classement à lever requis'» et était impropre à sa destination en raison d’infiltrations d’air sensibles, ce qui engageait la garantie «'de parfait achèvement'», pour un préjudice évalué à 4'000 euros par l’expert et non contesté.

Pour indemniser les demandeurs au titre du garage couvert, le tribunal a retenu, suivant l’expert, que ce garage était impropre à sa destination en raison des man’uvres de stationnement excessives imposée par sa mauvaise réalisation et par sa mauvaise conception, ce qui engageait la responsabilité du vendeur en application des articles 1646-1 et 1792 du code civil. Le premier juge a cependant refusé de fixer l’indemnisation au prix du mètre carré et l’a fixée à 14'000 euros.

Pour indemniser les demandeurs au titre des places de stationnement extérieures, le tribunal, suivant toujours l’expert, a considéré que ces places de parking étaient impropres à leur destination, en raison de leur longueur insuffisante et de la gêne résultant d’un muret de soutènement qui les borde, provenant d’une faute de conception. Le tribunal en a déduit que la responsabilité du vendeur était engagée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil. Il a évalué le préjudice de jouissance à 10'000 euros. Il a également jugé nécessaire d’ordonner la démolition des murets, sous astreinte.

En revanche, le tribunal a refusé de condamner le vendeur à rembourser aux demandeurs les sommes avancées par ceux-ci pour remédier aux désordres, en l’absence de preuve d’une faute de celui-ci à l’origine des désordres allégués.

La SCCV a interjeté appel de cette décision. L’appel critique tous les chefs de jugement, sauf le débouté du surplus des demandes des époux [H] et le rappel de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCCV, par conclusions du 27 mai 2025, demande à la cour de':

— Infirmer les chefs de jugement critiqués par l’appel';

— Déclarer irrecevables comme forcloses les demandes de M. et Mme [H] en ce qui concerne la baie vitrée de leur appartement, la place de parking couverte et les deux places de stationnement aériennes';

— Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes';

Subsidiairement,

— Réduire considérablement les montants alloués';

En tout état de cause,

— Rejeter l’appel incident des époux [H] comme non-fondé';

— Condamner in solidum les époux à lui payer la somme de 2'500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

L’appelante fait valoir les éléments suivants':

— Sur la forclusion

En vertu de l’article 1642-1 du code civil, «'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents'».

Selon l’article 1648 du même code': «'L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'».

En l’espèce, le délai d’un an a été interrompu par l’ordonnance de référé du 3 novembre 2020, mais il a recommencé à courir à la même date et était accompli à la date de l’assignation, intervenue le 15 novembre 2021.

— Sur la recevabilité de l’action fondée sur d’autres textes que l’article 1642-1

La forclusion à laquelle se heurte la demande des époux [H] leur interdit de chercher à mettre en cause la SCCV sur la base d’autres fondements juridiques, sauf à dénaturer les termes des articles 1642-1 et 1648 du code civil. (CA [Localité 3], 05 juillet 2016, n°14/02713, CA [Localité 4], 4ème Ch., 20 mars 2017, n°14/04857).

— Sur la baie vitrée

Les constatations de l’expert montrent que les infiltrations d’air étaient apparentes, de sorte que l’action est irrecevable pour avoir été exercée après expiration du délai d’un an prévu à l’article 1648 précité.

Subsidiairement, l’expertise ne démontre pas la non-conformité de la baie vitrée, ni son impropriété à destination, alors qu’il résulte de son rapport que cette baie vitrée comporte un châssis coulissant simple prévu au contrat, avec une performance moindre que celle des châssis ouvrant à la française, mais réalisé avec des matériaux de qualité et présentant une infiltrométrie satisfaisante.

— Sur le parking couvert

Le désordre allégué étant apparent, l’action est irrecevable, comme précédemment.

Au demeurant, l’impropriété à destination du parking couvert n’est pas établie, dès lors que celui est conforme au contrat et aux normes applicables, de sorte que l’obligation de délivrance a été respectée, et que si son utilisation présente les contraintes normales d’un garage collectif, elle reste possible au prix d’une man’uvre simple.

Par ailleurs, le préjudice invoqué ne peut être évalué au prix du mètre carré, ne s’agissant pas d’une pièce d’habitation, ni même au montant de 14'000 euros retenu par le tribunal, étant précisé que la vente de ce garage n’a pas été résiliée.

— Sur le parking aérien

La forclusion est également acquise pour ce désordre dont les époux [H] pouvaient s’apercevoir dans le mois qui a suivi la livraison de l’immeuble.

Si effectivement les deux places de stationnement extérieures ne respectent pas la norme technique de longueur, elles ne sont trop courtes que de quelques centimètres et restent utilisables par une man’uvre de créneau. L’impropriété à destination n’est donc pas caractérisée.

L’indemnisation fixée par le tribunal à 10'000 euros est surévaluée, car elle représente la valeur des deux places de stationnement alors que leur vente n’a pas été résolue, et ce d’autant plus que le préjudice réel est inexistant.

En outre, la SCCV ne peut être condamnée à démolir ou déplacer les murets, qui sont des parties communes de la copropriété, sur lesquelles elle est sans droits.

Enfin, aucune astreinte ne doit être prononcée alors que la nature des travaux à entreprendre est imprécise et surtout que ceux-ci ne peuvent être entrepris sans commettre une voie de fait, s’agissant de parties communes de la copropriété.

*

Les époux [H], par conclusions du 25 février 2025, demandent à la cour de':

— Juger l’appel de la SCCV mal fondé et le rejeter';

— Débouter la SCCV de l’ensemble de ses demandes';

— Confirmer le jugement, à l’exception du quantum des dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice subi du fait de l’impropriété à destination du garage couvert';

— Infirmer le jugement de ce chef';

— Condamner la SCCV à leur payer la somme de 28'812,12 euros en réparation de leur préjudice';

— Condamner la SCCV à leur verser à la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

— Condamner la SCCV aux entiers dépens d’appel.

Les intimés font valoir les éléments suivants':

— Sur la forclusion

La forclusion, invoquée pour la première fois en appel, n’est pas applicable à l’action exercée, qui est fondée tantôt sur la garantie biennale de bon fonctionnement prévue à l’article 1792-3 du code civil, tantôt sur l’article 1646-1 du code civil, tantôt sur l’article 1792 du code civil. En effet, la forclusion invoquée s’applique seulement à l’action exercée au titre de vices et désordres apparents, ce qui n’est pas le cas des désordres invoqués.

— Sur la baie vitrée

La responsabilité du vendeur est engagée au titre de la garantie biennale de bon fonctionnement prévue à l’article 1792-3 du code civil, qui est applicable au vendeur en l’état futur d’achèvement et qui est expressément stipulée au contrat de vente.

L’expert a relevé que les infiltrations d’air caractérisaient la non-conformité de la baie vitrée aux normes thermiques, ainsi qu’une impropriété à sa destination.

La baie vitrée constitue un équipement en ce qu’elle dispose d’un mécanisme interne lui permettant de fonctionner et d’autre part, elle ne remplit pas sa fonction puisqu’elle ne s’oppose pas suffisamment aux infiltrations d’air.

Partant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCCV et en ce qu’il a validé le chiffrage de l’expert judiciaire au titre de la reprise des désordres à hauteur de 4'000 euros TTC.

— Sur le parking couvert

Le garage intérieur est impropre à sa destination en raison des man’uvres excessives qui sont nécessaires pour l’utiliser, dues à sa mauvaise configuration, même si ses dimensions sont conformes au contrat. Ce désordre n’était pas apparent à la livraison et n’a pu être découvert qu’à l’usage. Ce garage est finalement inutilisable, ce qui engendre un trouble de jouissance, qui doit être évalué en fonction de la superficie du local et du prix au mètre carré vendu par la SCCV.

— Sur le parking aérien

Le contrat ne précisait pas les dimensions des places de parking extérieures, mais la norme technique applicable imposait une longueur minimale de 5,30'm, alors que les places réalisées mesurent l’une 5,25'm et l’autre 5,15'm. Il en résulte que le stationnement de deux véhicules est difficile, la difficulté étant aggravée par la présence des murets de soutènement qui longent partiellement les emplacements. En effet, si l’une des places est occupée, le stationnement sur le second emplacement nécessitera des man’uvres délicates. L’expert a ainsi relevé que «'l’usage normal des places de parking aérien apparaît impropre à sa destination'», et que cette situation relevait d’une faute de conception. Ce fait ne pouvait être constaté à la livraison, mais seulement à l’usage.

La responsabilité du vendeur est ainsi engagée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil en raison de l’impropriété à destination des places de parking aérien vendues.

Il en résulte un préjudice de jouissance du fait de la difficulté de garer un véhicule de tourisme de taille normale, étant donné que leur emplacement n’est adapté qu’à un véhicule de taille réduite (en ce sens CA [Localité 5], 29 janvier 2021,'n° 19 /021447, Cass., 3ème Civ., 20 mai 2015, n° 14-15.107). Ce préjudice a été exactement évalué à 10'000 euros par le tribunal.

La démolition des murets est en outre nécessaire. L’action exercée à ce titre est recevable même si les murets sont des parties communes, dès lors que les demandeurs justifient pleinement d’un préjudice personnel leur conférant intérêt à agir à l’encontre de toute personne qui serait reconnue responsable de l’impropriété à destination des places de parking aérien litigieuses. (Cass., 3ème Civ., 10 février 2010, n° 09-10.418 et 09-14.265, Cass., 3ème Civ., 3 mars 2010, n° 07-21.950).

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. L’article 1648 ajoute que, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Ces textes s’appliquent à la garantie des vices apparents.

Les époux [H] ne contestent pas avoir agi après l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1648, mais font valoir qu’ils n’agissent pas sur le fondement de la garantie des vices apparents, mais sur celui de la garantie biennale de bon fonctionnement prévue à l’article 1792-3 du code civil, sur celui de l’article 1646-1 du code civil, et sur celui de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’article 1646-1 du code civil dispose que c’est à compter de la réception des travaux que le vendeur d’immeuble à construire est tenu des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code. Il en résulte que la garantie de bon fonctionnement prévue à l’article 1792-3, de même que la garantie décennale prévue à l’article 1792, toutes deux invoquées par les époux [H], ne peuvent leur être dues par la SCCV qu’à condition que la réception des travaux soit intervenue, à défaut de quoi leurs demandes ainsi fondées pourraient être irrecevables.

De même, si le contrat de vente stipule (page 28) que le vendeur sera tenu à la garantie de bon fonctionnement des éléments dissociables, il précise que cette garantie prend effet à la réception de l’ouvrage, définie (page 26), comme l’acte par lequel la société venderesse déclarera accepter des entreprises et autres intervenants à l’acte de construire l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus.

La réception, définie à l’article 1792-6 du code civil, est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. La réception, qui concerne les rapports entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs, est distincte de la livraison, par laquelle le maître de l’ouvrage, en qualité de vendeur, remet le bien aux acquéreurs.

Or, les époux [H] n’établissent pas, ni même n’allèguent, que la réception des travaux soit intervenue, ce qui est de nature à rendre irrecevables leurs demandes telles qu’ils les fondent.

Par ailleurs, les époux [H] demandent la destruction des murets qui bordent leurs places de stationnement extérieures, murets dont la SCCV affirme qu’ils ont des parties communes, ce qui est susceptible de rendre la demande irrecevable contre cette société, non par défaut d’intérêt à agir des époux [H], mais par défaut de qualité à défendre de la SCCV, au cas où elle ne serait plus propriétaire des murets.

La cour relève d’office ces deux difficultés, qui conditionnent la solution du litige, et renverra l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de les prendre en considération.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Avant dire droit,

ROUVRE les débats';

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 03 novembre 2026 à 9 heures';

INVITE les parties à prendre position sur les deux points suivants':

— Recevabilité des demandes fondées sur les garanties légales des constructeurs alors qu’il n’est pas fait mention d’une réception de l’ouvrage, à défaut de laquelle ces garanties ne sont pas mobilisables';

— Recevabilité des demandes relatives aux murets au regard de leur éventuelle qualité de parties communes de la copropriété et de l’éventuel défaut de qualité à défendre de la SCCV';

DIT que les époux [H] devront conclure avant le 1er mai 2026 et la SCCV SERENITE HEGENHEIM avant le 1er juillet 2026.

La greffière, Le président,