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C/

SARL BMB

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le 26 Janvier 2012

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 JANVIER 2012

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 11/01428

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 05 JUILLET 2011, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON

RG 1^re instance : 11/01582

APPELANTE :

XXX

ayant son siège XXX

XXX

représentée jusqu’au 31 décembre 2011 par la SCP ANDRE GILLIS, avoué à la Cour ayant cessé ses fonctions au 1^er janvier 2012 par l’effet de la loi n°2011-94 du 25 janvier 2011

assistée de M^e X Y, avocat au barreau de DIJON

INTIMEE :

SARL BMB

ayant son siège DOMOIS

XXX

XXX

représentée jusqu’au 31 décembre 2011 par M^e Philippe GERBAY, avoué à la Cour ayant cessé ses fonctions au 1^er janvier 2012 par l’effet de la loi n°2011-94 du 25 janvier 2011

assistée de la SCP MAZEN – CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Novembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame JOURDIER, Président de chambre, Président,

Monsieur BESSON, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président

Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me COLOMBO, Faisant fonction de greffier,

ARRET rendu contradictoirement,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNE par Madame JOURDIER, Président de chambre, et par Madame GRANDI-COURCHE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties :

La société Number One est propriétaire, au XXX à Dijon, de locaux composés d’un bâtiment à usage de bureaux d’une superficie d’environ 100 m² et d’un bâtiment à usage d’entrepôt-atelier d’une superficie de 750 m², édifiés sur un terrain de 3 665 m².

Selon mandat de vente du 29 juillet 2010, elle a confié la vente de ce bien à l’agence immobilière Pro Immo Transactions pour un prix fixé à 500 000 €, la commission de l’agence immobilière étant à la charge de l’acquéreur.

La société BMB s’étant montrée intéressée par l’acquisition de ce bien, les deux sociétés ont régularisé le 18 août 2010 un compromis de vente prévoyant un prix de 490 000 € et stipulant plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 520 000 €, la libération des locaux et la résiliation des baux commerciaux existants au 30 novembre 2010, l’immeuble devant par ailleurs être libre de toute occupation au plus tard le jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Par courrier du 28 novembre 2010, la société BMB informait la société Number One de sa volonté de prolonger le délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives, qui devaient être levées pour le 30 novembre.

Diverses correspondances ont alors été échangées entre les notaires des parties puis la société BMB a informé la société Number One de sa volonté d’acquérir l’ensemble immobilier, par une lettre du 28 mars 2011, et affirmant avoir obtenu le financement nécessaire pour procéder à l’acquisition du bien, a demandé qu’une date soit fixée pour la régularisation de la vente par acte authentique.

La société Number One n’a pas répondu à ce courrier, ni aux demandes de fixation d’une date de signature que la société BMB a réitérées par l’intermédiaire de son notaire.

La société BMB a alors saisi le président du tribunal de grande instance de Dijon d’une requête en date du 27 avril 2011, et obtenu le 2 mai 2011 une ordonnance l’autorisant à assigner la société Number One à jour fixe.

C’est ainsi qu’elle a fait citer cette dernière devant le tribunal de grande instance de Dijon, par acte d’huissier de justice du 6 mai 2011, afin notamment de voir déclarer parfaite la vente des locaux objets du compromis.

Par jugement en date du 5 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Dijon a :

— dit que le compromis de vente signé par les parties le 18 août 2010 est valide et n’est pas frappé de caducité ;

— déclaré parfaite la vente par la société Number One au profit de la société BMB d’un ensemble de locaux consistant en un bâtiment à usage de bureaux d’une superficie de 100 m² environ, d’un bâtiment à usage d’entrepôt-atelier d’une superficie de 750 m² édifié sur une parcelle de terrain située à XXX, d’une contenance totale de 3 665 m² cadastrée sous section AZ, à savoir XXX pour 30 ares 36 centiares, XXX pour 20 centiares, XXX, XXX pour 6 ares 9 centiares ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté la société Number One de sa demande reconventionnelle ;

— débouté les parties de leurs prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— et condamné la société Number One aux dépens de l’instance.

Après avoir interjeté appel de ce jugement, la société Number One a saisi le premier président de la cour d’appel d’une demande aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire fondée sur l’article 524 du code de procédure civile.

Sa demande a été rejetée par une ordonnance du 27 septembre 2011 qui a donné acte aux parties de leur accord à la demande de fixation à jour fixe de la procédure devant la Cour au 10 novembre 2011.

Au terme de ses dernières écritures déposées au greffe le 10 novembre 2011, la société Number One demande à la Cour, sur le fondement des articles 1134, 1181 et 1147 du code civil :

— « de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juillet par le tribunal de grande instance de Dijon, en ce qu’il a déclaré parfaite la vente par la société Number One au profit de la société BMB d’un ensemble de locaux consistant en un bâtiment à usage de bureaux d’une superficie de 100 m² environ, d’un bâtiment à usage d’entrepôt-atelier d’une superficie de 750 m² édifiés sur une parcelle de terrain située à XXX, d’une contenance totale de 3 665 m² cadastrée sous section AZ, savoir XXX pour 30 ares 36 ca, XXX pour 20 ca, XXX, alors que faute de réalisation (et de renonciation) de la condition suspensive d’obtention d’un prêt à la date du 30 novembre 2010, le compromis était devenu caduc à la date du 31 décembre 2010, date d’expiration de la promesse » ;

— de constater que la société BMB a commis une faute dans l’exécution de la promesse de vente en ne justifiant pas avoir réalisé les démarches tendant à l’obtention d’un prêt dans les conditions et délais prévus au compromis ;

— en conséquence et à titre reconventionnel, de condamner la société BMB à lui payer :

. à titre provisionnel la somme de 21 820,92 € correspondant aux pertes de loyers courant du mois de septembre 2010 à juin 2011 à valoir sur la fixation définitive de son préjudice (qui sera définitivement fixé lorsque la société Number One aura retrouvé de nouveaux locataires) ;

. ainsi que la somme de 49 000 € conformément à la clause pénale prévue au compromis de vente ;

— de lui donner acte qu’elle accepte de céder son bien, objet du litige dans les conditions et termes prévus au compromis de vente, désormais caduc, à la société BMB, et de déclarer la vente parfaite, compte tenu de l’accord sur la chose et le prix entre les parties à la date de l’acte authentique qui devra intervenir au plus tard dans les 30 jours de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de juger que la société BMB devra consigner dans les 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sur le compte CARPA de Maître X Y, la somme de 490 000 € correspondant au prix de vente convenu entre les parties et ce dans l’attente de la régularisation de l’acte authentique ;

— de juger que l’acte authentique devra être régularisé dans les 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de lui donner acte que les locaux seront libérés de toute occupation au plus tard le jour de la signification de l’acte authentique;

— s’agissant des demandes indemnitaires de la société BMB :

. à titre principal, de juger que l’ensemble de ces demandes sont des demandes nouvelles qui ne peuvent être évoquées pour la première fois devant la Cour, et de les déclarer irrecevables ;

. à titre subsidiaire, si ces demandes étaient jugées recevables, de constater que le préjudice invoqué par la société BMB était non prévisible et de la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— et de condamner la société BMB à lui payer la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 9 novembre 2011, la société BMB demande à la Cour, sur le fondement des articles 1583 et suivants du code civil :

— à titre principal, de juger que les conditions suspensives ont été levées par elles ;

— de juger que la vente ne peut plus intervenir compte tenu du fait que la condition suspensive d’obtention du financement n’est plus remplie à ce jour du fait de la société Number One ;

— et de condamner la société Number One à lui verser :

. une somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre de son attitude déloyale ;

. une somme de 215 000 € à titre de dommages et intérêts ;

. ainsi que 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, à la décision déférée ainsi qu’aux écritures d’appel évoquées ci-dessus.

Motifs de l’arrêt :

Sur la caducité du compromis de vente :

Attendu qu’aux termes du compromis de vente conclu le 18 août 2010 entre les parties il a été convenu que la vente était prévue sous réserve de conditions suspensives – stipulées toutes en faveur de la société BMB – tenant, notamment :

— à l’obtention par l’acquéreur, au plus tard le 30 novembre 2010, d’un ou de prêts d’un montant total de 520 000 € ;

— à la résiliation par les preneurs, au plus tard le 30 novembre 2010, des baux commerciaux en cours ;

— et à la libération de l’immeuble de toute occupation, au plus tard le jour de la réitération de la vente par acte authentique, fixée au 31 décembre 2010 ;

Attendu, d’abord, s’agissant de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêts, dont la société Number One tire pour conséquence qu’elle a eu pour effet d’entraîner la caducité du compromis de vente, que le premier juge a relevé à juste titre :

— tout d’abord, qu’il ressortait explicitement des termes du compromis que cette condition suspensive était prévue dans l’intérêt de l’acquéreur, et que l’acte ne prévoyait pas que la non-obtention de prêts dans le délai fixé avait pour conséquence d’entraîner sa caducité ;

— ensuite, qu’il n’était pas non plus prévu de sanction ou de caducité du compromis au cas d’irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 3l décembre 2010 ;

— enfin, que la clause pénale stipulée au compromis ne prévoyait pas davantage la caducité de l’acte en cas de dépassement du délai prévu pour l’obtention de prêts ou du terme fixé pour la régularisation par acte authentique ;

Attendu, ensuite, qu’il n’est pas contesté que la société BMB a, par un courrier du 28 novembre 2010, informé la société Number One de sa volonté de prolonger le délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives qui devaient être levées pour le 30 novembre et que cette dernière ne s’est pas manifestée à la suite de cette demande ;

Qu’à cet égard, le premier juge a par ailleurs souligné :

— que la société Number One, qui était restée silencieuse à la demande de prorogation de délais sollicitée par la société BMB, n’a pas enjoint celle-ci, à l’expiration de celui fixé au 31 décembre 2010 pour la réitération de la vente par acte authentique, de régulariser sans délai, à peine de caducité du compromis de vente, et ne lui a adressé aucune mise en demeure en ce sens avant que son conseil ne se prévale, dans une lettre du 11 avril 2011, de l’expiration du délai initial et de la caducité ;

— que le notaire de la société BMB indique dans une attestation circonstanciée que des pourparlers entre les parties, et notamment avec le notaire de la société Number One, ont eu lieu durant le premier trimestre 2011 ;

— et que la société BMB avait, dès le mois de mars 2011, informé sa cocontractante qu’elle disposait du financement pour acquérir le bien ;

Et attendu que la Cour constate que la société BMB, ayant obtenu le 18 mars 2011 de la Caisse d’épargne un accord de financement dont elle justifie avoir rempli les conditions d’obtention, et s’être vue consentir ainsi le 30 mars suivant un « crédit d’accompagnement sous forme de découvert en compte courant » qu’elle a régularisé dans le délai imparti par la banque, était, du fait de la pérennité du compromis de vente – non atteint de caducité dès lors que le délai fixé pour sa régularisation par acte authentique n’avait pas été érigé en condition extinctive – en droit de poursuivre la signature de cet acte, dès lors que la société Number One ne l’avait pas auparavant mise en demeure de s’exécuter et n’avait pas agi en résolution de la convention ;

Attendu qu’il résulte de ceci que la société BMB est fondée à voir juger qu’elle avait levé, en temps utile, la condition suspensive d’obtention de prêts stipulée au compromis du 18 août 2010, non atteint de caducité, en sorte que la société Number One n’est pas fondée en ses demandes indemnitaires tirées de l’inexécution par sa co-contractante de la promesse de vente, alors que c’est la vendeuse qui a refusé de venir signer l’acte ;

Attendu en revanche que la société BMB est recevable à présenter, pour la première fois en cause d’appel, des demandes de nature indemnitaire, dès lors que ces demandes procèdent de l’évolution du litige qui ne lui permet plus, désormais, de solliciter l’exécution forcée de la convention, puisqu’elle n’est plus aujourd’hui en mesure d’assurer le financement de l’opération ;

Et attendu que l’intimée, si elle n’apparaît pas fondée à reprocher à l’appelante d’avoir eu une attitude déloyale, compte tenu du retard qu’elle-même a pris dans le financement de l’opération et des tergiversations qui se sont ensuivies, est en revanche en droit d’obtenir réparation du préjudice que la non régularisation de la vente, imputable à celle-ci, lui a causé ;

Qu’il y a lieu, toutefois, de juger que l’indemnisation de ce préjudice doit avoir lieu, en l’absence de dol reproché et établi à l’encontre de cette dernière, dans la seule mesure de ce que les parties avaient pu prévoir lorsqu’elles ont conclu le compromis de vente ;

Et attendu que la non réalisation d’une importante plus value alléguée par la société BMB n’apparaît pas, au regard des éléments produits au débat, comme un élément de préjudice qui avait pu être envisagé par les deux parties, en sorte qu’il convient de limiter à la somme de 49 000 €, correspondant au montant de la clause pénale stipulée au compromis, l’indemnité que la société Number one devra lui payer en réparation ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable, au vu des éléments de la cause, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Sur les dépens :

Attendu qu’il convient de laisser à la société Number One, qui échoue en ses prétentions, la charge des dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR

Confirme le jugement déféré en ses dispositions ayant :

— dit que le compromis de vente signé par les parties le 18 août 2010 est valide et n’est pas frappé de caducité ;

— débouté la société Number One de sa demande reconventionnelle ;

— débouté les parties de leurs prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— et condamné la société Number One aux dépens de l’instance ;

Le réformant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant :

Constate que la vente objet du compromis de vente conclu le 18 août 2010 entre les parties ne peut plus avoir lieu par le fait de la société Number One ;

Condamne en conséquence la société Number One à payer une somme de 49 000 € de dommages-intérêts à la société BMB ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société Number One aux dépens d’appel ;

Admet, en tant que de besoin, Maître Gerbay, avoué en la cause, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président,