HR/BM

SCI DES MARTENOTS

C/

B Y

D G épouse

Y

AGENCE VOGEL

IMMOBILIEN

SARL EURO SERVICES

SARL LA VISION

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

ÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 DÉCEMBRE 2013

N° 13/

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 11/02306

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 24 JUILLET 2008, rendue par le TRIBUNAL DE

GRANDE INSTANCE DE LURE

RG 1^re instance : 07-162

Après cassation de l’arrêt du 12 mai 2010 de la COUR D’APPEL DE BESANCON (RG : 08/02500)

par arrêt de la COUR DE CASSATION DE PARIS du 3 novembre 2011 (Pourvoi n° Q 10-21.052)

APPELANTE :

SCI DES MARTENOTS

dont le siège social est XXX

XXX

représentée jusqu’au 31 décembre 2011 par la SCP BOURGEON BOUDY, avoué à la Cour ayant cessé ses fonctions au 1^er janvier 2012 par l’effet de la loi n° 2011-94 du 25 janvier 2011, et ultérieurement par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de DIJON, assistée de M^e SCHOTT, membre de la SCP FRANÇOIS & SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

INTIMÉS :

Monsieur B Y

XXX

XXX

Madame D E épouse Y

XXX

XXX

représentés par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, assistés de M^e René SAIAH avocat au barreau de BELFORT

XXX

dont le siège social est XXX

XXX

SARL LA VISION

XXX

XXX

représentées par M^e Chantal DUCREUX, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, assistées de M^e Gilles LARTILLEY, avocat au barreau de LURE

SARL EURO SERVICES

dont le siège XXX

XXX

représentée par M^e Fabien KOVAC, membre de la SCP DOUMERG- GAUTHIER-KOVAC-ROUVROY-VAILLAU-GARNIER, avocat au barreau de DIJON, assistée de M^e Marie LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monseiur ROBERT, Premier Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de :

Monsieur ROBERT, Premier Président,

Madame BOURY, Présidente de Chambre,

Madame OTT, Présidente de chambre,

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame X,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

SIGNÉ : par MonsieurROBERT, Premier Président, et par Madame X, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE :

En suite de la signature d’un compromis de vente le 23 mai 2005, les époux Y ont, selon acte notarié du 15 juillet 2005, vendu à la SCI des Martenots, représentée par son gérant Rudolf Ausfeld une maison de maître avec deux bâtiments annexes et terrain attenant d’une contenance de 20'993 m², située au lieu dit Les Martenots, commune de Plancher-les-Mines (Haute-Saône), moyennant un prix de 670'000 €.

Composée principalement d’un petit château construit au XIXe siècle, cette propriété avait été acquise par les époux Y en deux temps, les 30 septembre 2000 et 27 juin 2001.

L’acte de vente de 2005 comportait une clause de non garantie des vices apparents ou cachés, erreurs de désignation ou défauts de contenance, avec la précision expresse que pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourrait pas s’appliquer.

Les époux Y avaient confié un mandat de vente non exclusive à la SARL Euro-Services, agence immobilière à Citers (Haute-Saône) le 16 avril 2005 : l’agence, qui avait conclu en 2004 avec la SARL Agence Immobilière La Vision, représentée par son gérant Michael Vogel, une convention de partenariat commercial prévoyant le partage par moitié des honoraires acquis en commun, avait fait intervenir cette seconde agence: c’est son gérant, Michael Vogel, qui avait fait visiter l’immeuble au futur acquéreur le 4 mai 2005.

L’acte de vente stipulait à ce sujet que les parties reconnaissaient avoir été mises en relation par les agences La Vision et Euro-Services, mandatées par le vendeur, à la charge duquel était mise la commission due aux intermédiaires d’un montant de 30'000 €, TVA incluse.

Par un courrier de son avocat du 19 avril 2006, la SCI des Martenots a mis en demeure les époux Y de prendre en charge des travaux de réparation d’un montant de 23'408, 95 € en indiquant avoir constaté dans l’immeuble vendu les désordres suivants : un toit défectueux et un trou dans les sanitaires du premier étage.

En l’absence de réponse favorable des époux Y, et au vu d’un rapport d’expertise privée, non contradictoire, rédigé à sa demande par M. Z le 19 septembre 2006, la SCI des Martenots a assigné les époux Y et la société de droit allemand agence Michael Vogel Immobilien devant le tribunal de grande instance de Lure par actes des 15 décembre 2006 et 23 janvier 2007 pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes principales de 111'984,37 € au titre des frais de reprise des désordres et de 30'000 € en compensation de son préjudice de jouissance.

La SCI des Martenots a appelé en intervention forcée la SARL Euro-Services et la SARL La Vision par actes des 31 juillet et 1^er août 2007.

Par un jugement du 24 juillet 2008, le tribunal a principalement :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI des Martenots à l’encontre de l’agence Michael Vogel Immobilien et mis celle-ci hors de cause,

— déclaré recevables mais mal fondées l’action en garantie des vices cachés de la SCI des Martenots à l’encontre des époux Y et celle dirigée contre les deux agences immobilières,

— débouté la SCI des Martenots de ses chefs de prétentions,

— condamné celle-ci aux dépens et au versement aux époux Y et à l’agence Michael Vogel Immobilien d’une indemnité de procédure de 1000 €.

Sur l’appel de la SCI des Martenots, un arrêt de la cour d’appel de Besançon du 11 mai 2010 a infirmé le jugement en ce qu’il avait déclaré irrecevable la demande dirigée contre l’agence Michael Vogel Immobilien, a jugé l’action de la SCI des Martenots contre cette société régulière et recevable mais mal fondée et a confirmé le jugement pour le surplus, en mettant à la charge de la SCI des Martenots une indemnité de procédure de 2000 € au profit de la SARL Euro-Services, de l’agence Michael Vogel Immobilien et des époux Y.

Par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 2011, cette décision a été cassée et annulée en toutes ses dispositions et la cause renvoyée devant la cour d’appel Dijon.

En cours de procédure, et précisément par un acte notarié du 24 décembre 2010, la SCI des Martenots a revendu l’immeuble litigieux à M. H I Otterlo moyennant un prix de 800'000 €.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de ses conclusions du 12 juin 2013, la SCI des Martenots demande à la cour, infirmant le jugement, de déclarer les intimés solidairement responsables des désordres affectant le bien vendu, et de les condamner en conséquence solidairement à lui payer la somme de 111'984,37 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1^er avril 2000, ainsi que les sommes de 30'000 € au titre de son trouble de jouissance, 1500 €, 657 € et 254,77 € au titre de frais d’expertise, de devis et de constat, outre une indemnité de procédure de 5000 €.

La SCI des Martenots soutient d’abord avoir parfaitement intérêt à agir nonobstant la revente de l’immeuble le 24 octobre 2010 puisqu’elle sollicite des sommes au titre de la diminution du prix et d’un trouble de jouissance subi avant cette vente.

Elle fait ensuite valoir que doit être retenue la responsabilité solidaire des trois agences immobilières, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, dans la mesure où d’une part elles sont intervenues ensemble pour faire aboutir la transaction, l’agence Michael Vogel Immobilien ayant été mandatée et rémunérée par les deux autres et d’autre part elles sont fautives de n’avoir pas vérifié la réalité des informations mentionnées dans le descriptif – en particulier l’allégation d’une toiture neuve – et d’avoir ainsi manqué à leur obligation d’information loyale de l’acquéreur.

A l’égard des vendeurs, la SCI des Martenots considère en premier lieu qu’en vertu de l’article 1645 du Code civil, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne saurait s’appliquer dès lors qu’en leur qualité de professionnels, gérants d’une entreprise de couverture, les époux Y ne pouvaient ignorer les désordres affectant la toiture et le chauffage central.

En second lieu, elle se réfère au rapport d’expertise Z qui, selon elle, démontre le caractère caché et l’antériorité des vices, divers procédés de fortune ayant été employés pour dissimuler les fuites en toiture ou le trou existant dans les sanitaires ; elle conteste que le prix d’acquisition ait été réduit en raison de l’état réel du bien qu’elle-même affirme n’avoir nullement connu ; elle fait également état de la présence d’insectes xylophages pour justifier sa demande de réduction du prix de vente.

Au sujet de la réparation de son préjudice, la SCI des Martenots indique avoir dû procéder à la réalisation de travaux, dont elle dit justifier ; selon elle, il s’agit d’une réfection partielle de la toiture et de la reprise de la façade nécessitée par les conséquences des infiltrations ; elle évalue forfaitairement à 20'000 € le montant des désordres affectant le chauffage et à la même somme celui afférent aux divers pourrissements masqués par du linoléum ou des cloisons.

Elle observe enfin que si elle a pu revendre l’immeuble à un prix plus élevé que son prix d’achat, c’est en raison de la totale réfection à laquelle elle a procédé.

De leur côté, par leurs écritures du 25 avril 2013, les époux Y sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI des Martenots et sa condamnation à payer une somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Relevant que depuis la revente de l’immeuble, le 24 octobre 2010, la SCI des Martenots n’a plus qualité pour demander la réparation des désordres ou la résolution de la vente, les intimés se prévalent de la clause de non garantie figurant dans l’acte notarié du 15 juillet 2005. À ce sujet, s’ils admettent diriger une société de couverture, ils contestent toute qualification de vendeurs immobiliers professionnels.

Ils estiment qu’il n’y avait pas de vices cachés, la SCI des Martenots s’étant portée acquéreur en toute connaissance de cause : ils observent que d’ailleurs elle n’a jamais procédé à la réfection de la toiture et ne justifie pas non plus avoir fait reboucher le trou dans les sanitaires. Ils considèrent que l’on ne saurait se fonder sur les conclusions unilatérales de l’expert Z, qui a établi un rapport partisan et incomplet, sans aucun contradictoire et qu’ils estiment impropre à établir le caractère défectueux de la toiture au jour de la vente alors qu’en réalité les désordres notés par l’expert relevaient plutôt d’un défaut d’entretien.

Ils dénient tout caractère sérieux aux attestations établies par un ouvrier hongrois qui prétend avoir réalisé des travaux de rénovation dans le bâtiment, travaux qu’en toute hypothèse ils estiment sans rapport avec les désordres invoqués.

Ils soulignent que bien que la SCI des Martenots ne justifie pas de l’exécution de travaux de gros oeuvre, elle a revendu l’immeuble 800'000 €, réalisant une plus-value de 130'000 € en période de crise de l’immobilier et en cinq ans.

La SARL Euro-Services, par des conclusions du 25 septembre 2013, sollicite à titre principal la confirmation pure et simple du jugement du 24 juillet 2008, à titre subsidiaire le rejet au fond de l’intégralité des prétentions de la SCI des Martenots et à titre infiniment subsidiaire la condamnation in solidum de la SARL La Vision et de l’agence Michael Vogel Immobilien à la garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées contre elle ; elle requiert enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 6'000 €.

Elle précise que le mandat de vente de l’immeuble lui avait été apporté par un négociateur indépendant qui lui avait indiqué que la société La Vision pouvait avoir un client intéressé ; elle ajoute qu’ayant partagé son portefeuille avec cette société, succursale française de la société allemande Michael Vogel Immobilien, celle-ci a présenté la propriété à son client, le futur gérant de la SCI des Martenots qu’ainsi, elle a été la seule à rencontrer.

La SARL Euro-Services fait d’abord valoir qu’elle n’a aucun lien contractuel avec la société Michael Vogel Immobilien, la convention de partenariat avec la SARL La Vision ne s’étendant nullement à cette dernière ; elle en déduit qu’elle ne pourrait être responsable des agissements de la société allemande et notamment de la description erronée qui figurerait dans l’annonce publiée.

Ensuite, à titre subsidiaire, elle affirme n’avoir commis aucune faute, que les vices soient qualifiés de cachés ou d’apparent ; dans le premier cas, elle considère qu’on ne saurait reprocher à l’agent immobilier un défaut de conseil de renseignements sauf à rapporter la preuve qu’il avait connaissance du vice, ce qui n’est pas établi, ni même invoqué par la SCI des Martenots ; elle observe que la SCI des Martenots invoque d’ailleurs le comportement dolosif des vendeurs qui auraient sciemment caché les désordres, c’est-à-dire une situation excluant par nature la responsabilité de l’agent immobilier.

Si les vices devaient être considérés comme apparents, elle rappelle que seule l’agence Michael Vogel a publié l’annonce mentionnant une toiture neuve, elle-même n’ayant aucun droit de regard sur le contenu de cette annonce ; elle relève en outre que si l’agent immobilier doit vérifier au-delà de l’apparence visuelle, sa responsabilité est dégagée lorsque le client a visité le bien et pu en constater l’état ; elle souligne qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de se substituer à un expert en construction ou à un diagnostiqueur professionnel d’autant qu’en l’espèce l’état vétuste de la toiture était parfaitement visible.

Au sujet du préjudice et du lien de causalité, elle fait état de l’imprécision des factures produites ou de leur manque de fiabilité en signalant que la plupart portent sur des travaux sans rapport avec les désordres ; elle ajoute que l’importante plus-value réalisée lors de la revente montre que le prix obtenu intègre les travaux prétendument réalisés.

Par des conclusions du 23 septembre 2013, la société Agence Michael Vogel Immobilien et la SARL La Vision demandent à la cour à titre principal de rejeter toutes les prétentions dirigées contre elles et de condamner la SCI des Martenots à leur verser la somme de 5000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée contre les agences immobilières, elles demandent ce que la charge en soit répartie comme la commission versée lors de la vente, à raison de moitié entre la société La Vision et la société Euro-Services.

Elle déclare à titre principal s’associer à l’argumentation des époux Y et à celle de la société Euro-Services quant à l’absence de faute imputable aux agences, sauf à rappeler dans le cadre de son subsidiaire que l’agence Euro-Services a perçu la moitié de la commission.

Il convient de préciser que par une ordonnance 10 janvier 2013, le conseiller de la mise en état avait enjoint, sous peine d’astreinte, à la SCI des Martenots de communiquer l’acte de vente du 24 décembre 2010 mentionné ci-dessus.

Une ordonnance du 17 octobre 2013 clôture la procédure.

SUR CE, LA COUR :

Attendu, sur l’action dirigée contre les époux Y, vendeurs de l’immeuble, que ceux-ci reconnaissent diriger une entreprise de couverture ; que durant cinq ans, ils ont habité le château et indiquent l’avoir entretenu en y réalisant des travaux pour environ 200'000 € ; qu’ainsi, du fait de leur compétence technique et de la connaissance acquise par eux de toutes les caractéristiques du bâtiment, ils ne pouvaient ignorer l’état de la toiture, c’est-à-dire de la charpente et de la couverture ainsi que ses éventuels désordres au jour de la cession de la propriété, le 15 juillet 2005 ;

Que par conséquent, ne saurait recevoir application à leur bénéfice la clause de non garantie insérée à l’acte de vente pour ce qui concerne les vices cachés ayant alors affecté la toiture; qu’elle vaudra en revanche pour les autres désordres, dès lors qu’aucun élément du dossier ne permet de qualifier les époux Y de professionnels de l’immobilier; que néanmoins, ils resteraient évidemment tenus de garantir les vices dont la SCI des Martenots établirait qu’antérieurs à son acquisition, ils étaient connus d’eux ;

Attendu que pour démontrer l’existence de désordres qu’elle ignorait au jour de la vente, la SCI des Martenots, qui ne communique pas le devis de 23'408 € annexé au courrier de son avocat du 9 avril 2006, se fonde principalement sur le rapport d’expertise de M. Z, qui a visité les lieux à sa demande et non contradictoirement le 27 juin 2006, soit environ un an après l’acquisition ;

Attendu qu’il ressort de ce rapport, dont la portée doit être appréciée au regard de la partialité et du caractère orienté révélés par sa rédaction (imputation systématique aux vendeurs d’une intention de dissimuler), qu’en premier lieu, quelques éléments de charpente (photographies 5 et 11 à 18) présentent des traces d’infiltrations et, pour certains, de pourrissement ou d’attaques par des larves d’insectes xylophages ;

Que toutefois, à supposer ces désordres antérieurs à la vente, ce qui est probable pour plusieurs d’entre eux en raison de leur nature, ils étaient parfaitement visibles pour toute personne parcourant les combles, en prêtant à l’état de la charpente l’attention requise de tout acquéreur potentiel normalement avisé ; qu’il n’était besoin d’aucune qualification technique ni de l’assistance d’un professionnel pour constater la présence de traces d’infiltrations ;

Que leur caractère apparent empêche d’accueillir du chef de ces désordres l’action en garantie de la SCI des Martenots ;

Attendu en second lieu que l’expert a retenu l’existence d’infiltrations le long d’une cloison qui n’ont été rendues visibles qu’après dépose d’un panneau d’habillage, dans une pièce mansardée (photographies 7 à 8 bis) ainsi qu’au droit d’une isolation de laine de verre posée en sous face de toiture ; qu’à l’inverse des précédents, ces désordres ne pouvaient être connus par une simple visite des lieux, de même que le mauvais état d’un plancher, dans une petite partie des combles, en raison de la présence d’un revêtement de linoléum ;

Que la même observation doit être faite pour la couverture en ardoises elle-même, dont l’appréhension de l’état réel nécessitait d’accéder en toiture, afin d’examiner au plus près les souches de conduits de fumée, les noues et la zinguerie, ainsi que les crochets retenant les ardoises, tous éléments insuffisamment visibles du sol dans le cas d’un immeuble de grande hauteur comme celui objet de la vente ;

Qu’il convient donc de retenir le caractère caché des vices affectant ces éléments ;

Attendu que l’expert Z relève que des ardoises sont cassées ou décrochées ce qui résulte des photographies annexées à son rapport, lesquelles révèlent qu’il ne s’agit pas d’un désordre généralisé puisqu’on dénombre seulement environ une douzaine d’ardoises déplacées ; qu’il relève l’existence d’un rafistolage provisoire des noues et des souches avec un produit en feutre bitumineux à la place du zinc ; qu’il considère que la couverture nécessite une révision générale ; que la réalité de ces désordres est confirmée par les photographies annexées au devis remis le 29 mai 2007 à la SCI des Martenots par une entreprise alsacienne de couverture ;

Que toutefois, pour l’appréciation des désordres existant au jour de la vente, il importe de tenir compte du temps passé depuis celle-ci, d’autant que la toiture de l’immeuble, avec de très fortes pentes, requiert d’évidence un entretien annuel sérieux en raison de la rigueur du climat local ;

Attendu que sous cette dernière réserve, il convient d’admettre en son principe l’action de la SCI des Martenots en garantie des vices définis ci-dessus comme cachés, ayant affecté la toiture de l’immeuble ;

Qu’au contraire, ses prétentions ne seront pas accueillies quant aux autres désordres, et notamment ceux, très mineurs, qui auraient porté sur l’installation de chauffage et sur l’humidité du plancher d’une salle d’eau, à l’aplomb d’un lavabo (photographies 10 et 10 bis du rapport Z), puisqu’à les supposer non apparents, ces vices, dont il n’est pas établi qu’ils aient été connus des époux Y, se trouvent exclus de la garantie par la clause contractuelle susvisée ;

Attendu, sur le préjudice, que si la SCI des Martenots a aujourd’hui revendu l’immeuble, et n’ exerce donc pas l’action résolutoire, elle peut néanmoins obtenir une diminution du prix et des dommages-intérêts en application des articles 1644'et 1645 du Code civil ;

Attendu qu’au titre des travaux de toiture, la SCI des Martenots ne verse au débat que deux factures, émanant de l’entreprise Jacquot, l’une du 24 mars 2008 portant sur le changement de 30 ardoises, d’un montant de 717,40 € et l’autre du 30 janvier 2010, conforme à un devis accepté le 1^er septembre 2008, d’un montant TTC de 25'488,80 €; que de telles dépenses, correspondant à des travaux exécutés pour l’essentiel entre trois et quatre ans après la vente, relèvent pour une large part de l’entretien courant d’un bâtiment à la toiture à la fois imposante et ouvragée ; qu’il convient de retenir au titre des vices ayant affecté la toiture au jour de la vente une part seulement de leur montant, qui sera arbitrée à la moitié, soit 13'103 €, en rapprochant les éléments d’appréciation datant de 2006-2007 et la description des travaux facturés en 2010 ; que cette somme sera donc mise à la charge des époux Y ;

Attendu que la SCI des Martenots ne saurait prétendre à la prise en charge des travaux de rénovation des façades dont aucun élément du dossier ne permet de considérer qu’elle ait été rendue nécessaire par des infiltrations ou de manière générale par les désordres de la couverture ;

Qu’il y a lieu en revanche d’allouer à la SCI des Martenots une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en compensation de son trouble de jouissance résultant en particulier de la surveillance qu’elle a dû exercer du fait du mauvais état initial de la couverture, pour limiter les risques liés à d’éventuelles infiltrations ;

Qu’il lui sera tenu compte de ses frais annexes d’expertise, de devis et constat dans le cadre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu, sur les demandes dirigées contre les agences immobilières, qu’il est constant que c’est la société Michael Vogel Immobilien qui a fait paraître la publicité en langue allemande dans laquelle il était indiqué que 'le château avait été rénové et restauré à grands frais et avec amour par ses propriétaires (entrepreneurs) au cours des dernières années', en mentionnant parmi les travaux effectués 'un nouveau toit d’ardoise’ ;

Que cette annonce, qui a permis au futur acquéreur de s’intéresser à la propriété en vente, comportait ainsi une assertion inexacte puisque, comme il a été vu, la toiture, sans présenter un mauvais état généralisé, nécessitait une révision partielle à court terme; qu’elle ne correspondait donc pas à la notion d’un 'nouveau toit d’ardoises’ dont la présence autorisait l’acquéreur potentiel à s’estimer dispensé pendant une longue période d’interventions autres que l’entretien courant ;

Que l’affirmation erronée contenue dans l’annonce a directement concouru au préjudice de la SCI des Martenots déterminé ci-dessus, en l’incitant à ne pas pousser plus avant ses investigations relatives à la couverture dont, vu de l’extérieur, l’état pouvait paraître compatible avec les termes de l’annonce ;

Attendu que l’inexactitude ainsi imputable à la société Michael Vogel Immobilien constitue un manquement de sa part à son obligation d’information loyale et complète des éventuels acquéreurs ; qu’il lui appartenait concrètement en l’espèce, avant de faire état de la nouveauté du toit d’ardoises, comme d’ailleurs de celle de l’installation électrique et du chauffage central, de se faire remettre par le propriétaire les justificatifs de la nature et du caractère récent des travaux réalisés ;

Attendu en conséquence qu’elle doit réparer les conséquences dommageables pour la SCI des Martenots de la faute quasi délictuelle ainsi commise ; que ce dommage emprunte sa mesure au coût des travaux correspondant à la reprise des désordres existant au jour de la vente et au trouble de jouissance consécutif à ces désordres ; qu’elle sera donc condamnée, in solidum avec les époux Y, à payer à la SCI des Martenots la somme de 16'103 € ;

Attendu que la responsabilité des deux autres agences sera retenue sur le plan quasi- délictuel pour les mêmes motifs dans la mesure où elles sont intervenues comme intermédiaires dans la transaction, de sorte qu’il leur appartenait en cette qualité de veiller à la loyauté et l’exactitude des informations délivrées aux acquéreurs potentiels en vue d’aboutir à la conclusion de la vente à laquelle elles étaient intéressées; qu’à cet égard, la société Euro-Services est mal venue à se prétendre totalement étrangère à la collaboration entre la société La Vision et sa société mère, Michael Vogel Immobilien et dépourvue de tout droit de regard sur l’annonce rédigée par cette dernière alors qu’en sa qualité de seule titulaire du mandat de vente confié par les époux Y, il lui revenait de s’assurer du respect par les sous-traitants ou collaborateurs qu’elle avait choisi de se substituer des obligations incombant à l’agent immobilier ;

Attendu qu’il convient ainsi de prononcer une condamnation in solidum entre les trois agences immobilières, en prévoyant, en conformité avec les stipulations de l’acte de vente et de la convention de partenariat du 1^er août 2004, que la contribution à la dette sera répartie par moitié entre la SARL Euro-Services d’une part, la SARL La Vision et la société Michael Vogel Immobilien d’autre part ;

PAR CES MOTIFS :

Réforme le jugement du 24 juillet 2008 sauf en ce qu’il a ordonné la jonction des procédures et déclaré recevables les actions dirigées par la SCI des Martenots à l’encontre des époux Y et des sociétés Euro-Services et La Vision ;

Statuant à nouveau sur le surplus :

Condamne in solidum les époux Y, la SARL Euro-Services, la SARL La Vision et la société de droit allemand Agence Michael Vogel Immobilien à payer à la SCI des Martenots, la somme de 16'103 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Dit que dans leurs relations, la SARL Euro-Services, la SARL La Vision et la société de droit allemand Agence Michael Vogel Immobilien contribueront à cette condamnation à raison de moitié pour la première et moitié pour les deux autres ensemble ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les époux Y, la SARL Euro-Services, la SARL La Vision et la société de droit allemand Agence Michael Vogel Immobilien à payer à la SCI des Martenots une indemnité de procédure de 3000 €, dont la contribution sera réglée entre les trois sociétés comme pour le principal ;

Dit que les intimés supporteront les dépens à proportion d’un tiers pour les époux Y, d’un tiers pour la SARL Euro-Services, d’un tiers pour la SARL La Vision et la société Michael Vogel Immobilien ensemble ;

Accorde contre eux à l’avocat de la SCI des Martenots le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,