SD/LL

SARL BOBBY

C/

SA SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE 'AMÉNAGEMENT DE L’AGGLOMÉRATION DIJONNAISE’ (SPLAAD)

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE Z

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 30 AOÛT 2018

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°16/00861

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 09 mai 2016,

rendue par le tribunal de grande instance de Z

RG N°14/3324

APPELANTE :

SARL BOBBY, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis :

[…]

21000 Z

représentée par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de Z, vestiaire : 77

INTIMÉE :

SA SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE 'AMÉNAGEMENT DE L’AGGLOMÉRATION DIJONNAISE’ (SPLAAD), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis :

[…]

21000 Z

représentée par M^e Sylvain PROFUMO, membre de la SCP PROFUMO HERVÉ & PROFUMO SYLVAIN, avocat au barreau de Z, vestiaire : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 juin 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Elisabeth GUEDON,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 30 Août 2018,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Elisabeth GUEDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAIT, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2005, l’Etablissement Public National d’Aménagement et de Restauration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA) aux droits duquel vient, depuis le 9 août 2012, la Société Publique Locale Aménagement de l’Agglomération Dijonnaise (SPLAAD), a donné à bail à Madame Y X un local commercial […]

Par acte authentique du 14 janvier 2010, Madame X a cédé son fonds de commerce de salon de coiffure et son droit au bail à la SARL Rached, aujourd’hui dénommée SARL Bobby, qui fait partie du groupe Allure Coiffure employant près de 150 personnes et exploitant un réseau de 35 salons de coiffure implantés essentiellement dans le grand est.

Par acte extra judiciaire du 6 novembre 2013, la société SPLAAD a fait notifier à la société Bobby un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 22 251,59 €.

Par acte d’huissier du 17 mars 2014, elle l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Z statuant en référé afin de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit depuis le 7 décembre 2013 et ordonner son expulsion du local loué.

La société Bobby ayant excipé de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, le juge des référés a, par ordonnance du 15 juillet 2014, débouté la société SPLAAD de l’intégralité de ses demandes en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par exploit du 24 septembre 2014, la société SPLAAD a fait assigner à jour fixe la société Bobby devant le tribunal de grande instance de Z, afin de voir constater la résolution du bail pour non paiement des loyers, condamner à titre provisionnel la société Bobby à lui payer l’intégralité du montant correspondant aux loyers et charges restant impayés, soit 19 907,44 € au 7 décembre 2013, ainsi qu’une indemnité d’occupation, et ordonner l’expulsion du preneur du local loué.

Elle sollicitait également l’allocation d’une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle exposait que la locataire avait régulièrement payé le loyer jusqu’en août 2012, date de notification du changement de propriétaire, que, suite au vol avec violence survenu le 3 février 2012, aucune réclamation

n’avait été faite au précédent propriétaire, de sorte que l’exception d’inexécution qui lui était opposée ne traduisait rien d’autre que le procédé classiquement mis en oeuvre par le locataire mauvais payeur pour tenter d’échapper aux conséquences inéluctables de ses manquements.

Elle relevait par ailleurs que le vol avec violences dénoncé le 7 février 2012 était survenu à l’extérieur du centre commercial et en dehors des heures d’ouverture de la galerie marchande, en ajoutant qu’aucune preuve n’était rapportée que la succession d’arrêts de travail des employés du salon soit en lien avec des actes de violence.

Elle soutenait enfin qu’elle n’était pas chargée de l’ordre public et, qu’à ce titre, il ne pouvait lui être reproché aucune abstention fautive d’avoir pu empêcher le vol avec effraction subi par sa locataire dans un contexte national de grande augmentation des délits de cette nature.

La SARL Bobby, soutenant que le non paiement des loyers résultait de l’impossibilité de poursuivre dans les lieux l’activité commerciale prévue par le bail en raison des manquements de son bailleur à ses obligations légales et contractuelles, a opposé à la demanderesse l’exception d’inexécution et a conclu au prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et à la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 55 284,96 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis et notamment du préjudice commercial lié à la perte de valeur du fonds de commerce.

A titre subsidiaire, elle a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise afin de voir évaluer ses préjudices et, en tout état de cause, l’allocation d’une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reprochait au bailleur d’avoir failli à son obligation de surveillance et de sécurité en laissant les locaux commerciaux dans la plus grande insécurité, en violation des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article L127-1 du code de la construction et de l’urbanisme, et de ne pas lui avoir permis de jouir paisiblement du local commercial, de n’avoir pas entretenu la chose louée et de n’avoir pas veillé à l’existence et au maintien d’un environnement commercial favorable lui permettant d’exercer son activité dans des conditions normales.

Elle a ainsi prétendu être confrontée à du vandalisme, des vols et des agressions auprès de ses clients et employés ainsi qu’à des actes répétitifs d’intrusion au sein du magasin, en précisant que l’année 2013 avait été marquée par une puissante explosion suivie d’un important incendie au sein du centre commercial dans lequel sont situés ses locaux commerciaux, ayant détruit plusieurs commerces et entraîné une longue fermeture d’une grande partie de la galerie en raison de travaux qui n’ont jamais eu lieu, et que c’est dans ce contexte qu’elle a été contrainte de cesser toute activité, son exploitation étant rendue impossible dans les conditions précitées.

Par jugement rendu le 9 mai 2016, le tribunal de grande instance de Z a :

Vu l’article 1719 du code civil,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la SARL Bobby,

— constaté l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail

à effet au 7 décembre 2013,

— condamné la SARL Bobby à payer à la Société Publique Locale Aménagement de l’Agglomération Dijonnaise la somme de 19 907,44 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 décembre 2013 ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2014 à hauteur de 1 381,61 €, jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonné l’expulsion de la SARL Bobby ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial

appartenant à la société SPLAAD constitué d’un local situé dans le centre commercial Saint Exupéry, à […], d’une superfice de 85 m2 portant le n°4 du nouveau plan de composition commerciale cadastré section AI n°15, […] à Chenove, avec en tant que de besoin le concours de la force publique,

— déclaré le jugement commun et opposable à la Caisse de Crédit Mutuel de Z A, créancier inscrit sur le fonds de commerce,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné la SARL Bobby à payer à la Société Publique Locale Aménagement de l’Agglomération Dijonnaise une indemnité de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs plus amples moyens et prétentions,

— condamné la SARL Bobby aux dépens de l’instance.

Le tribunal, après avoir retenu que les dispositions de l’article L127-1 du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables, faute par le preneur de démontrer que la société SPLAAD gérait au moins 100 logements locatifs dans l’une des zones énoncées par l’article R127-1 du même code, a considéré que, lorsque le bail ne contenait pas de clause particulière, le bailleur d’un centre commercial n’avait pas d’obligations plus étendues que celles d’un bailleur ordinaire et qu’il n’avait notamment pas l’obligation de maintenir un environnement favorable.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1719 du code civil imposant au bailleur d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée, les premiers juges ont relevé que le bail litigieux ne contenait aucune clause relative à la galerie marchande et que son article 10 prévoyait expressément que le preneur renonçait à exercer tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol, cambriolage, acte criminel ou délictueux dont il pourrait être victime dans les lieux loués ou le centre commercial, ou en cas d’absence, de modification ou de suppression du gardiennage du centre commercial, ou encore au cas où les lieux viendraient à être détruits en totalité ou en partie par suite de vices de construction, cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, mais également en cas de trouble apporté à la jouissance du preneur par la faute de tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur, et ils ont rappelé qu’une telle clause était sans effet en droit uniquement en cas de dol ou de faute lourde de celui qui entend s’en prévaloir.

Ils ont ensuite considéré qu’aucun dol ou aucune faute lourde n’était établie à l’encontre du bailleur, en relevant que la défenderesse, qui avait réalisé un meilleur chiffre d’affaires que le gérant précédent et dont le chiffre d’affaires n’avait connu aucune baisse significative, n’établissait aucun lien entre les résultats de son entreprise et l’insécurité alléguée dans la galerie marchande Saint Exupéry.

Ils ont enfin retenu que la société SPLAAD ne pouvait être rendue responsable du projet de délocalisation du centre commercial, décidée exclusivement par la commune.

La SARL Bobby a régulièrement interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2016.

Dans ses écritures notifiées le 29 juillet 2016, l’appelante demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

— constater les manquements du bailleur quant à son obligation de gardiennage et de surveillance,

— constater l’importance et le caractère répété des désordres et manquements allégués et des préjudices qui en résultent subis par la SARL Bobby,

En conséquence,

— dire et juger que la société SPLAAD a commis des manquements dans l’exécution du bail commercial à l’égard du preneur.

En conséquence,

— dire et juger parfaitement fondée l’exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations qu’elle soulève,

— dire et juger que le défaut de paiement des loyers résulte de l’impossibilité de poursuivre dans les lieux l’activité commerciale prévue par le bail en raison des manquements de son bailleur, la société SPLAAD, à ses obligations légales et contractuelles,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur,

En conséquence,

A titre principal,

— condamner la société SPLAAD à lui payer la somme de 55 281,95 € à titre de dommages-intérêts en raison des préjudices subis et notamment du préjudice commercial lié à la perte de valeur du fonds de commerce,

A titre subsidiaire,

Avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire à la charge de la société SPLAAD et commettre pour y procéder un expert avec la mission suivante :

* convoquer les parties,

* se rendre sur les lieux,

* se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission,

* s’adjoindre tout sapiteur qu’il estimerait nécessaire à la bonne fin de sa mission,

* déterminer la valeur du fonds de commerce qu’elle exploite,

* fournir tous éléments de nature à évaluer l’intégralité des préjudices qu’elle subit, et notamment son préjudice économique résultant de la disparition du fonds de commerce,

* fournir tous éléments de nature à évaluer l’intégralité des préjudices qu’elle subit notamment s’agissant des agressions, vols et dégradations de ses locaux durant l’exécution du bail commercial,

* fournir de manière générale tous documents techniques et de fait afin de permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices qu’elle subit,

En tout état de cause,

— débouter la société SPLAAD de toutes ses demandes fins et conclusions.

— condamner la société SPLAAD à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 6 septembre 2016, la société SPLAAD demande à la Cour, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bobby à lui payer la somme de 3 000 €,

— condamner la même aux dépens de l’instance d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 avril 2018.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR QUOI

Attendu que l’appelante persiste à opposer au bailleur l’exception d’inexécution par celui-ci de ses obligations et notamment de son obligation de gardiennage et de surveillance en se prévalant des dispositions de l’article 1719 du code civil, qui imposent au bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, et de celles de l’article L127-1 du code de la construction et de l’urbanisme en vertu desquelles les propriétaires de commerce de grande surface de centres commerciaux sont tenus d’en assurer la surveillance et de prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux ;

Qu’elle fait valoir que, ses locaux étant situés dans la galerie marchande du centre commercial Saint Exupéry de Chenôve, elle se trouve confrontée à du vandalisme, des vols et agressions sur ses clients et employés et à des actes répétitifs d’intrusion au sein du magasin, en précisant qu’une plainte pour vol avec violence commis à la sortie du magasin a été déposée le 7 février 2012 par la responsable du salon de coiffure, que d’autres incidents ont eu lieu ayant entraîné une succession d’arrêts de travail des employés du salon et qu’une autre plainte a été déposée le 27 septembre 2012, pour vol par effraction commis dans le salon ;

Qu’elle fait enfin état d’une explosion suivie d’un incendie au sein du centre commercial survenue durant l’année 2013, qui a détruit plusieurs commerces et qui a entraîné une longue période de fermeture d’une grande partie de la galerie marchande ;

Qu’elle reproche en conséquence à la SPLAAD qu’elle a alertée à plusieurs reprises de ces incidents d’avoir manqué à son obligation de surveillance et de sécurité ayant laissé les locaux lui appartenant dans la plus grande insécurité alors qu’aucun agent de sécurité n’assurait la protection des personnes et des biens, et d’avoir manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux ce qui l’a contrainte à fermer le commerce qu’elle exploitait puisqu’elle se trouvait dans l’impossibilité d’exercer les activités autorisées dans le

local donné à bail ;

Attendu que l’intimée rappelle que la locataire a cessé de régler les loyers et charges à compter du changement de propriétaire intervenu au mois d’août 2012 et qu’aucune réclamation ne lui a été faite à la suite du vol commis le 3 février 2012 et dénoncé le 7 février ;

Qu’elle considère avoir satisfait à l’intégralité des obligations mises à sa charge par le bail, sans anticiper les éventuelles modifications futures de la destination du centre commercial, indiquant avoir assuré l’entretien des parties communes du centre et précisant, qu’à l’exception d’une petite cellule commerciale, la galerie marchande est totalement occupée, le local commercial donné à bail à l’appelante étant situé à proximité d’une pharmacie, d’une banque, d’une boulangerie et d’un Eco Market, mais également de la police municipale ;

Qu’elle ajoute que la Cour de cassation considère qu’il n’existe pas d’obligation légale imposant au bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d’assurer le maintien de l’environnement commercial, en soulignant qu’elle n’était pas chargée du maintien de l’ordre public ;

Attendu qu’il ressort de la situation de compte annexée au commandement de payer visant la clause résolutoire nofitié le 6 novembre 2013 à la SARL Bobby, que cette dernière a cessé d’exécuter son obligation de régler les loyer et charges prévus au bail à compter du mois d’octobre 2012 ;

Que, contrairement à ce que soutient l’appelante, le bailleur n’était pas tenu à son égard de l’obligation d’assurer le gardiennage ou la surveillance des locaux commerciaux donnés à bail et de prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux, prévue par l’article L127-1 du code de la construction et de l’habitation, devenu article L271-1 du code de la sécurité intérieure, dès lors que pas plus en appel qu’en première instance, il n’est établi que la SPLAAD gère cent logements locatifs ou plus dans un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs formant un ensemble situé soit dans une zone urbaine sensible définie au 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, soit dans une commune dont la population dépasse 25 000 habitants ou qui est comprise dans une aire urbaine d’un seul tenant regroupant au moins 50 000 habitants et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15 000 habitants ;

Que, par ailleurs, aucune clause du bail n’imposait au bailleur une obligation spéciale de maintenir un environnement favorable au preneur ;

Attendu que, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Que le preneur invoque les vols par effraction commis au préjudice du salon de coiffure et les actes de violence commis dans la galerie marchande au cours des années 2012 et 2013 pour prétendre que le bailleur n’a pas rempli ses obligations résultant de l’article 1719 ;

Que c’est à juste titre que les premiers juges se sont référés à l’article 10 du bail, en vertu duquel le preneur renonçait expressément à exercer tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol, cambriolage, acte criminel ou délictueux dont le preneur pourrait être victime dans les lieux loués ou le centre commercial, en cas d’absence, de modification ou suppression du gardiennage du centre commercial, au cas où les lieux viendraient à être détruits en totalité ou en partie par suite de vices de construction, cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur ou en cas de trouble apporté à la jouissance du preneur par la faute du tiers, quelque soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur, pour considérer que la SARL Bobby n’était pas fondée à opposer l’exception d’inexécution au bailleur du fait des incivilités et infractions constatées par huissier le 23 avril 2014 ou des vols pour lesquels le preneur avait déposé plainte, en l’absence de faute lourde ou de mauvaise foi du bailleur ;

Attendu enfin que l’appelante prétend que les nombreux troubles à la sécurité dénoncés l’ont empêchée de

jouir paisiblement du local donné à bail et l’ont contrainte à fermer le salon de coiffure, d’abord temporairement, à compter du mois d’octobre 2012 jusqu’au 15 janvier 2013, puis définitivement à compter du 31 décembre 2013, en raison de l’impossibilité d’exploiter l’activité commerciale prévue au bail ;

Que, comme l’a pertinemment relevé le tribunal, la SARL Bobby qui a réalisé un chiffre d’affaires supérieur à celui réalisé par le précédent exploitant, ne démontre pas que les troubles à la sécurité invoqués impactaient les résultats de son activité commerciale, le chiffre d’affaires de l’année 2012 n’ayant pas connu de baisse significative en dehors de la période de fermeture durant les trois derniers mois de l’année ;

Qu’au surplus, aucune réclamation n’avait été formulée par le preneur auprès de la bailleresse, concernant l’insécurité dénoncée, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Que, par courrier adressé à la gérance de l’immeuble le 16 janvier 2013, la SARL Bobby faisait uniquement état d’une situation financière difficile et d’une trésorerie insuffisante pour régler les loyers arriérés et ce n’est que le 15 avril 2013 qu’elle invoquait les nombreux troubles à la sécurité pour justifier le non paiement des loyers ;

Que c’est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté l’exception d’inexécution opposée par le preneur et, après avoir constaté que celui-ci ne s’était pas acquitté des causes du commandement de payer délivré le 6 novembre 2013 dans le délai d’un mois imparti, qu’ils ont constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial à la date du 7 décembre 2013, en ordonnant l’expulsion du preneur, devenu ainsi occupant sans droit ni titre du local commercial, et en le condamnant au paiement des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 381,61 € à compter du 1^er janvier 2014 et jusqu’à son départ effectif des lieux, le jugement entrepris méritant confirmation de ces chefs ;

Attendu que, faute par la SARL Bobby d’établir que la bailleresse a manqué à ses obligations légales ou contractuelles, le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts et d’expertise ;

Attendu que l’appelante qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés à hauteur d’appel par l’intimée et non compris dans les dépens ;

Qu’elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité déjà allouée en première instance au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SARL Bobby recevable mais mal fondée en son appel principal,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mai 2016 par le tribunal de grande instance de Z,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Bobby à payer à la société SPLAAD la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Bobby aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,