SD/IC

A B épouse X

C/

SARL TRANSACTION 21

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 09 JANVIER 2020

N° RG 18/00014 – N° Portalis DBVF-V-B7C-E5XV

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 17 novembre 2017,

rendue par le tribunal d’instance de Mâcon

RG : 11-17-0007

APPELANTE :

Madame A B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e Guillaume JEANNET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SARL TRANSACTION 21 représentée par son représentant légal en exercice domicilié és-qualité au siège social sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Amelie GEMMA, avocat au barreau de MACON

assistée de M^e Caroline DUBUIS-TALAYRACH, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 octobre 2019 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Laurence SILURGUET, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2020,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Laurence SILURGUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon mandat exclusif signé le 12 décembre 2015, Madame A X a confié à l’agence immobilière La Forêt la vente de son appartement situé […] à Dijon, moyennant un prix de vente de 86 500 € comprenant la rémunération de l’agence fixée à 6 500 €, soit un prix net vendeur de 80 000 €.

Ce mandat était conclu pour une durée de trois mois, tacitement reconductible pour 12 mois.

Le 27 avril 2016, M^me C Z a signé une proposition d’achat de l’appartement de M^me X au prix de 86 500 €, incluant les honoraires de négociation à la charge du vendeur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2016, M^me X a résilié le mandat de vente conclu avec la SARL Transactions 21 exploitant l’agence La Forêt.

Reprochant à Madame X d’avoir refusé de signer un avant contrat avec un acquéreur présenté par l’agence ayant fait une offre d’achat au prix du mandat, la SARL Transactions 21 l’a assignée devant le Tribunal d’instance de Mâcon, par acte d’huissier du 3 janvier 2017, aux fins d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 1134 et 1152 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, une somme de 6 500 € à titre d’indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 9 juin 2016, outre une indemnité de procédure de 3 000 €.

A l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, la demanderesse a demandé au tribunal de :

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 6 500 € au titre de la clause pénale stipulée au mandat,

— à titre subsidiaire, condamner M^me A X à lui verser la somme de 6 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour ne pas avoir exécuté de bonne foi le mandat de vente conclu le 12 décembre 2015,

— en tout état de cause, condamner la défenderesse à s’acquitter des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 9 juin 2016,

— condamner M^me A X à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre principal, la demanderesse sollicitait l’application de la clause pénale stipulée au mandat de vente, sur le fondement de l’article 78 alinéa 2 du Décret du 20 juillet 1972 en faisant valoir, qu’entre décembre 2015 et avril 2016, 12 visites de l’appartement avaient eu lieu et qu’une offre d’achat, correspondant au prix du mandat, avait été faite le 27 avril 2016, et précisant n’avoir reçu le courrier de résiliation du mandat que le 30 avril 2016, lequel n’avait donc expiré que le 14 mai 2016.

Elle ajoutait que la mandante avait été tenue régulièrement informée de l’avancée de la commercialisation de son bien immobilier, par des mails l’informant des visites et par des comptes rendus de visites à sa disposition sur l’I suivi.

Elle considérait être fondée à réclamer le paiement de la clause pénale contractuellement convenue à titre d’indemnité compensatrice du préjudice subi, dans la mesure où la venderesse avait refusé de signer un avant contrat alors qu’elle lui avait trouvé un acquéreur au prix du mandat, estimant que cette clause n’était pas manifestement excessive dès lors qu’il s’agissait d’une exclusivité et au regard des diligences effectuées.

A titre subsidiaire, elle sollicitait l’allocation de dommages-intérêts en réparation de l’exécution de mauvaise foi du mandat par la mandante, sur le fondement des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil.

M^me X a contesté le droit de l’agence à se prévaloir de la clause pénale prévue au contrat, en l’absence de signature d’un contrat de vente et en arguant des dispositions de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, peu important la cause de non réalisation de la transaction, précisant être toujours propriétaire de son bien immobilier, ce qui excluait tout droit à rémunération de l’agent.

Elle a également conclu au rejet de la demande subsidiaire de dommages-intérêts au titre du manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution des contrats, faisant valoir qu’elle a eu plusieurs échanges avec l’agence afin de transformer le mandat de vente en mandat de location car elle n’arrivait pas à vendre son bien immobilier et elle ne souhaitait pas baisser le prix de vente, sous peine de ne pas pouvoir rembourser l’emprunt l’ayant financé, et estimant qu’il appartenait à la demanderesse, professionnelle des transactions immobilières, de clarifier l’objet de son mandat et de s’assurer qu’elle souhaitait toujours vendre son bien.

Elle ajoutait que les fiches de visite remises par l’agence n’étaient pas claires car elles ne comportaient aucune information lui permettant de savoir si ces visites avaient eu lieu dans le cadre d’une vente ou d’une location, la SARL Transactions 21 lui ayant par ailleurs indiqué qu’aucune formalité particulière n’était nécessaire pour passer d’un mandat de vente à un mandat de location.

Elle précisait enfin avoir fait réaliser des travaux dans son appartement pour le louer, comme le lui avait conseillé la personne chargée de la gestion locative au sein de l’agence, lors d’un rendez-vous du 31 mars 2016.

Par jugement du 17 novembre 2017, le Tribunal d’instance de Mâcon a :

— condamné Madame A X à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné Madame A X à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame A X aux dépens de l’instance.

Se fondant sur l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 et sur l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, selon lesquels aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité et d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elle avant qu’une des opérations indiquées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, le tribunal a retenu que la mise en oeuvre de la clause pénale prévue dans un mandat de vente nécessitait que l’opération pour laquelle l’agent avait reçu mandat soit effectivement conclue, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Il a en revanche considéré que, si M^me X avait fait part à l’agence de son souhait de mettre son bien en location et non plus en vente, au début de l’année 2016, elle n’apportait pas la preuve qu’elle avait informé la SARL Transactions 21, dans les formes légalement et contractuellement prévues, de sa décision définitive de ne plus vendre l’immeuble avant sa lettre de résiliation du 29 avril 2016, et qu’elle ne démontrait pas davantage que la mandataire l’avait informée qu’aucune formalité n’était nécessaire pour passer d’un mandat de vente à un mandat de location.

Il a retenu que l’agence justifiait de son côté avoir continué à organiser des visites de l’appartement jusqu’au 20 avril 2016 et avoir informé M^me X de ces visites par courriel, et il a considéré, qu’au vu de ces éléments, la mandante avait fait preuve d’un manque de loyauté dans l’exécution du contrat en ne mettant pas fin, de manière non équivoque, au mandat de vente et en laissant la mandataire continuer à faire des visites du bien pour trouver un acquéreur au prix convenu, ce que celle-ci était parvenue à faire avant la résiliation du mandat.

Madame A X a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2018.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2018, l’appelante demande à la Cour, au visa de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 1134 et 1147 du code civil ancien, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement du 17 novembre 2017 rendu par le Tribunal de Mâcon en ce qu’il a jugé que la clause pénale prévue au mandat de vente de bien immobilier conclu entre elle et la SARL Transactions 21 ne pouvait être mise en 'uvre en l’absence de vente du bien immobilier objet dudit mandat,

— réformer le jugement du 17 novembre 2017 rendu par le Tribunal de Mâcon en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts et de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater que l’agence Transaction 21 ne rapporte la preuve d’aucune faute de sa part dans l’exécution du mandat du 12 décembre 2015 ni d’aucun préjudice en lien avec cette prétendue faute,

— condamner la SARL Transactions 21 à la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Transactions 21 aux entiers dépens, de 1^re instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 2 juillet 2018, la SARL Transactions 21 demande à la Cour, au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre applicable à l’espèce, de l’article 1152 et

suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre applicable à l’espèce, de l’article 1142 et suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre applicable à l’espèce, de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dans sa rédaction postérieure au 24 mars 2014, de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dit Décret Hoguet, de l’article 1104 du code civil, et des articles 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné l’appelante aux entiers dépens de première instance,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande en principal de paiement de la somme de 6 500 € au titre de la clause pénale du mandat et fait partiellement droit à sa demande d’intérêts,

— condamner en conséquence M^me X à lui payer la somme de 6 500 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2016,

Subsidiairement, si la Cour ne faisait pas droit à la demande de paiement au titre de la clause pénale,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle n’a que partiellement fait droit à sa demande de paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi au titre de l’exécution déloyale par Madame X de ses obligations contractuelles et de sa demande d’intérêts à compter de la mise en demeure,

— condamner en conséquence M^me X à lui payer la somme de 6 500 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2016,

— condamner M^me X à payer une indemnité complémentaire de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 août 2019.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE

Attendu que l’intimée, appelante incidente, prétend que la clause pénale prévue au mandat de vente peut recevoir application même en cas de renonciation du vendeur à l’opération, en se référant à l’article 16-5 du mandat stipulant la clause dont elle sollicite l’application, qui a pour objet de réparer les conséquences de la faute contractuelle commise par le mandant ;

Qu’elle ajoute que les articles 1 et 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 autorisent la stipulation d’une clause pénale, laquelle doit figurer en caractère très apparents pour recevoir application, ce qui est le cas en l’espèce ;

Qu’elle affirme que, si la perception de la commission est conditionnée à la réalisation de l’opération, ce n’est pas le cas de la perception de dommages-intérêts au titre de la clause pénale qui sanctionne le non respect d’une obligation contractuelle ;

Qu’elle estime par ailleurs que les faits de l’espèce doivent être appréciés au regard des nouvelles obligations mises à la charge des agents immobiliers par la loi Alur en matière de mandats exclusifs ;

Attendu que M^me X sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la clause pénale en l’absence de réalisation de la vente, en se prévalant des dispositions de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 juillet 1970 dont le tribunal a fait une exacte application et en faisant valoir qu’il n’existe aucune

dérogation à ce principe, les causes de la non réalisation de l’opération envisagée étant indifférentes ;

Qu’elle ajoute que son bien immobilier n’a pas été vendu et qu’elle en est toujours propriétaire ;

Attendu qu’il résulte du mandat de vente exclusif signé le 12 décembre 2015 par Madame X que le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions du mandat tout avant contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

Que l’article 16 dernier alinéa du mandat prévoit que les obligations du mandant qui figurent en caractères très apparents ci-dessus, parmi lesquelles l’obligation susvisée, constituent des conditions déterminantes de l’acceptation de la mission par le mandataire sans lesquelles il n’aurait pas conclu ; aussi, en cas de violation de l’une de ses obligations, le mandant s’engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue aux présentes, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure avec accusé de réception ;

Attendu qu’il est constant que M^me X a refusé de signer un avant contrat à la suite de l’offre d’achat présentée le 27 avril 2016 par M^me Z, avant la résiliation du mandat de vente qui a pris effet au 14 mai 2016, et que le bien immobilier n’a pas été vendu ;

Que les dispositions d’ordre public de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 stipulant qu’aucune somme n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier, avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la SARL Transactions 21 ne pouvait se prévaloir de la clause pénale dès lors que la vente n’avait pas été réalisée et le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté la SARL Transactions 21 de sa demande en paiement de la somme de 6 500 € à titre de clause pénale ;

Attendu, qu’au soutien de son appel, Madame X reproche au tribunal de l’avoir condamnée au paiement de dommages-intérêts en l’absence de faute imputable au mandant et en l’absence de préjudice subi par l’agent immobilier ; Qu’elle considère qu’aucun manquement ne peut lui être reproché dans l’exécution du mandat de vente en faisant valoir que le fait qu’elle n’ait pas résilié le mandat de manière non équivoque, c’est à dire par lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu’elle n’avait plus le projet de vendre, n’est pas suffisant pour caractériser un manque de loyauté de sa part, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle avait envisagé de modifier l’objet du mandat et qu’elle pouvait légitimement penser que le strict formalisme de la résiliation prévu au mandat de vente n’avait pas vocation à s’appliquer pour cette simple modification ;

Qu’elle souligne que les indications de visite qu’elle a reçues par mail ne précisaient pas si les visites avaient pour objet la vente ou la location de son appartement ;

Qu’elle estime ainsi n’avoir commis qu’une maladresse de profane en accordant sa confiance à son mandataire et en ne respectant pas scrupuleusement le formalisme de résiliation prévu au mandat, laquelle maladresse ne peut être assimilée à un manque de loyauté engageant sa responsabilité ;

Qu’elle reproche à l’agence immobilière, tenue d’une obligation d’information et de conseil et d’un devoir de loyauté, d’avoir manqué à ces obligations en s’abstenant de clarifier l’objet du mandat, alors qu’elle était parfaitement consciente de l’évolution des intentions de sa mandante, et de lui indiquer qu’elle devait résilier le mandat par lettre recommandée avec accusé de réception pour conclure un nouveau mandat ;

Qu’elle considère que la mandataire l’a délibérément induite en erreur en lui faisant croire qu’une simple confirmation téléphonique ou par mail était suffisante pour mettre fin au mandat de vente ;

Attendu que la SARL Transactions 21 prétend que l’appelante a exécuté le mandat de mauvaise foi en lui reprochant d’avoir eu un comportement déloyal en ne dénonçant pas le mandat de vente, en la laissant accomplir sa mission et en résiliant le mandat après présentation d’un acquéreur aux charges et conditions du

mandat ;

Qu’elle précise que M^me X ne l’a pas informée de sa volonté de mettre fin au mandat de vente et relève qu’elle n’en rapporte d’ailleurs pas la preuve, et ce alors qu’elle a continué à recevoir des informations sur les visites pour la vente, et que ce n’est que lorsqu’elle lui a donné connaissance de l’offre d’achat au prix du mandat qu’elle avait reçue qu’elle lui a fait savoir qu’elle ne voulait plus vendre ;

Qu’elle estime que la mandante n’a pu se méprendre sur la nécessité de résilier le mandat de vente au regard du libellé de la clause du contrat relative aux modalités de dénonciation, figurant en caractères très apparents ;

Et attendu que l’article 12 du mandat litigieux stipulait, en caractères gras et majuscules très apparents, que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat pouvait être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin, d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Que s’il résulte des pièces du dossier que M^me X a sollicité de l’agence immobilière La Forêt des informations pour la mise en location de son appartement, que l’intimée lui a communiquées par mail du 18 février 2016, aucun élément ne vient corroborer l’affirmation de l’appelante selon laquelle cette dernière aurait informé sa mandataire de sa décision de modifier l’objet du mandat pour le transformer en mandat de location, modification qui impliquait nécessairement une dénonciation du mandat de vente ;

Que M^me X ne rapporte pas davantage la preuve que l’agence l’aurait dispensée du respect du formalisme prévu par l’article 12 du mandat pour y mettre fin ;

Que le mandat de location qu’elle invoque nécessitait la conclusion d’un acte écrit précisant les obligations respectives des parties, lequel n’a jamais été formalisé ;

Que M^me X n’apportant pas la preuve de la connaissance par l’agence immobilière de sa décision définitive de modifier le mandat de vente en mandat de location, il ne peut pas lui être fait grief d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil ;

Que c’est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu’en s’abstenant de dénoncer le mandat de vente alors qu’elle ne souhaitait plus vendre son bien, la mandante avait manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et qu’elle avait ainsi engagé sa responsabilité contractuelle envers la SARL Transactions 21 ;

Attendu que M^me X considère que l’intimée ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle réclame réparation ;

Qu’ainsi qu’en justifie la SARL Transactions 21, des visites régulières de l’appartement ont été organisées par l’agence jusqu’au 20 avril 2016, soit une dizaine de visites entre le mois de janvier et le mois d’avril 2016, dont 4 visites en avril 2016, qui ont généré des charges à l’agence immobilière ;

Que l’intimée justifie ainsi d’un préjudice résultant de la violation de ses obligations contractuelles par la mandante, que le premier juge a justement évalué à la somme de 2 500 € et le jugement entrepris sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que Madame X qui succombe supportera la charge des dépens d’appel, en sus des dépens de première instance ;

Qu’il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés à hauteur d’appel par l’intimée et non compris dans les dépens ;

Qu’elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare Madame A X recevable mais mal fondée en son appel principal,

Déclare la SARL Transactions 21 recevable mais mal fondée en son appel incident,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 novembre 2017 par le Tribunal d’instance de Mâcon,

Y ajoutant,

Condamne Madame A X à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame X aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,