28/07/2021

ARRÊT N°710/2021

N° RG 20/03588 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N3T3

PP/CD

Décision déférée du 13 Novembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 11-19-003575)

M^me X

A Y

Association AT OCCITANIA

C/

S.A. ALTEAL

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

Madame A Y

Placée sous curatelle renforcée selon jugement en date du

20 mars 2019

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.25148 du 10/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Association AT OCCITANIA

Curateur de Madame A Y selon jugement en date du 20 mars 2019

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A. ALTEAL

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, Présidente et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige:

Par acte en date du 20 novembre 2017, la société Alteal a donné à bail à M^me A Y un appartement situé à […]

[…] .

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2019, la société Alteal a fait assigner M^me Y et son curateur, l’association AT Occitania devant le tribunal judiciaire de Toulouse en résiliation de bail pour trouble du voisinage.

Par jugement en date du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a:

— déclaré recevable l’assignation délivrée par la société Alteal le 5 septembre 2019,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 20 novembre 2017 entre les parties,

— ordonné l’expulsion de M^me A Y et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— accordé à M^me Y un délai de trois mois pour la libération effective des lieux,

— condamné M^me Y au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné M^me A Y aux dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples.

Par déclaration électronique en date du 14 décembre 2020, M^me A Y et son curateur ont interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément dans la déclaration d’appel.

Vu les dernières conclusions de M^me A Y en date du 11 juin 2021 au terme desquelles elle demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1728, 1741, 426 du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 décembre 1986, de':

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné son expulsion.

Statuant à nouveau:

A titre principal

— Débouter la société Alteal de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— Condamner la société Altéal au paiement d’une somme de 1 500,00' sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve qu’elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire:

— Octroyer à M^me A Y un delai de trois ans pour la libération effective des lieux.

— Appliquer une décote de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation calculée en fonction de la valeur locative du bien loué, soit 338,79',

En conséquence:

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 237,15'.

— Ordonner que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Vu les dernières conclusions de la SA Altéal en date du 2 juin 2021, contenant appel incident sur les délais accordés, prises au visa des dispositions des articles 1728 et 1227 du Code civil et 7 b de la loi du 06 juillet 1989, au terme desquelles l’intimée demande à la cour de

Confirmer le Jugement querellé en ce qu’il a :

— prononcé résiliation du bail souscrit le 20 novembre 2017 entre la Société Altéal, anciennement dénommée Colomiers Habitat, et Madame A Y en raison de ses manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux, pour troubles du voisinage,

— ordonné l’expulsion de Madame A Y,

— octroyé à Madame Y un délai de trois mois,

— condamné Madame Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,

Faisant droit aux demandes présentées par la Société ALTEAL':

Condamner Madame Y au paiement de la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame Y aux entiers dépens de l’instance y compris les dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la résiliation du bail:

Le bail est un contrat qui fait naître des obligations synallagmatiques emportant pour le preneur l’obligation de jouir paisiblement de la chose louée conformément à la destination du bail.

A cet égard, le locataire répond du comportement des personnes de sa maison et de celles qu’il y introduit.

Il appartient au juge saisi d’une demande en résiliation de bail pour manquement du preneur à ses obligations d’apprécier l’importance des manquements et leur actualité.

Par ailleurs, l’article 426 du code civil ne s’applique pas à l’exercice par les tiers des droits qu’ils peuvent avoir sur les biens servant à l’habitation de la personne protégée et la protection du logement du majeur protégé n’est pas opposable au bailleur dans ses rapports contractuels avec le majeur protégé. A ce titre, elle ne peut faire obstacle au prononcé de la résiliation du bail encourue par ce majeur du fait de manquements graves à ses obligations.

Le premier juge, pour prononcer la résiliation du bail aux torts de

M^me Y, a retenu qu’il ressortait des pièces du dossier dont il a fait une analyse exhaustive qu’entre le mois de janvier 2018 et le 20 mai 2019, de nombreux voisins s’étaient plaints de bruits récurrents en provenance de l’appartement de M^me Y, de la présence à son domicile de personnes alcoolisées faisant du tapage, de «camés» avec des chiens, que l’une de ces personnes alcoolisées avait menacé un voisin avec un couteau et avait été condamnée pour ces faits le 18 janvier 2018, que durant cette période, des mains courantes ont été déposées, qu’il a été fait appel aux forces de l’ordre qui ont constaté selon les indications des témoins que les bruits avaient cessé à leur arrivée, qu’une pétition avait été signée par quatre locataires en octobre 2018, que plusieurs courriers de plaintes avaient été adressés au bailleur et que deux attestations en date du mois de mai 2019 étaient versées aux débats attestant de la persistance de ces comportements,

M^me Y C à accueillir à son domicile des hommes alcoolisés qui déambulent dans les escaliers à n’importe quel moment du jour ou de la nuit et ce de manière permanente, s’y ajoutant

pour ses voisins du dessous des bruits incessants de meubles, chaises lits et pas, troublant incontestablement leur tranquillité.

Devant la cour, la société Alteal produit deux nouvelles attestations datées de mars et mai 2021 attestant de la persistance des nuisances imputables à M^me Y et notamment de tapages nocturnes et diurnes.

Et M. Z voisin du dessous, a écrit à son bailleur le 25 mai 2021 pour lui confirmer qu’il subit depuis 2017 des bruits incessants de jour comme de nuit s’apparentant à des bruits de déménagements de meubles et de talons, attestant de l’actualité de ceux-ci et priant son bailleur de bien vouloir intervenir sur cette situation «qui ne peut plus durer».

Les manquements de M^me Y apparaissent ainsi suffisamment caractérisés dans leur gravité, ne serait-ce que par leur caractère incessant, plusieurs voisins se plaignant de bruits insupportables de jour comme de nuit, dépassant à l’évidence un simple problème d’acoustique tenant à la conception même de l’immeuble, le premier juge ayant pertinemment observé que si telle était la cause des désagréments dont se plaignent les voisins de M^me Y depuis 2018, les doléances ne viseraient pas que le comportement de cette dernière, mais également par leur actualité.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de M^me Y pour manquement de cette dernière à son obligation de jouissance paisible et ordonné en conséquence son expulsion.

Sur la demande de décote de l’indemnité d’occupation:

Si l’indemnité d’occupation est généralement fixée en tenant compte de la valeur locative à laquelle il est appliqué une décote tour tenir compte de la précarité de l’occupation, elle a également vocation à indemniser le propriétaire du préjudice résultant pour lui de l’immobilisation de son bien et lorsqu’elle est fixée, comme en l’espèce à la suite d’une décision ayant prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion faisant du locataire un occupant sans droit ni titre, le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux du locataire malgré l’expulsion est exactement égal au montant du loyer qu’il aurait perçu si l’expulsion n’avait pas été ordonnée. Ainsi, par l’effet du présent arrêt confirmatif de ce chef, M^me Y qui est occupante sans droit ni titre apparaît bien mal venue de solliciter une telle décote pour tenir compte de la précarité de son occupation dont elle est seule responsable.

Sa demande de ce chef est donc rejetée, étant ajouté au jugement entrepris

Sur la demande de délais pour quitter les lieux:

La résiliation du bail étant prononcée et non constatée par l’effet d’une clause de résiliation de plein droit, M^me Y sollicite l’octroi d’un délai de 3 ans pour quitter les lieux sur le fondement des dispositions de l’article

L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution qui ne prévoit cependant qu’un délai supplémentaire de 3 mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux, délai que lui a accordé le premier juge et que ne conteste pas l’intimée.

En revanche, si le juge qui ordonne l’expulsion peut en application des dispositions de l’article L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution accorder un délai de 3 mois à 3ans c’est à la condition que le relogement de la personne ne puisse avoir lieu dans des conditions normales et il est notamment tenu compte à cet effet, outre la période de l’année, des diligences que l’occupant justifie avoir entreprises en vue de son relogement.

Or, les seules diligences accomplies par M^me Y alors que celle-ci est sous curatelle et dispose d’une assistance dans les actes de la vie civile l’ont été le 4 mars 2021 date à laquelle elle a déposé une demande de logement social auprès d’Altéal. Il s’agit d’une unique demande déposée bien tardivement après avoir interjeté appel, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a accordé à M^me Y un délai de 3 mois pour quitter les lieux, M^me Y étant déboutée de sa

demande de plus amples délais.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y aux dépens de première instance et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, M^me Y en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à la SA Altéal une somme de 500,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris des chefs déférées.

Y ajoutant:

Déboute M^me A Y de toutes ses autres demandes.

Condamne M^me A Y à payer à la SA Altéal une somme de 500,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M^me A Y aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER P. POIREL