Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 7 mai 2020, n° 18/00272

TGI Mâcon 22 janvier 2018

CA Dijon
Infirmation 7 mai 2020

CASS
Rejet 13 octobre 2021

Arguments

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Accepté
Absence de bail valide après le congé
La cour a jugé que le congé avait mis fin au bail et que la société était occupante sans droit ni titre, justifiant ainsi le remboursement des sommes versées pour la période d'occupation.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a estimé qu'il n'était pas inéquitable de condamner les époux Y à payer une partie des frais de procédure exposés par la société.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la S.A.S. Les Vergers de la Coupée a fait appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Mâcon qui avait constaté la formation d'un bail commercial entre elle et les époux Y, et les avait condamnés à lui verser des indemnités. La cour d'appel a examiné la validité du congé délivré par la société, arguant qu'il avait mis fin au bail de manière irrévocable. Elle a conclu que le maintien de la société dans les lieux après la date d'effet du congé ne constituait pas une renonciation à celui-ci. La cour a infirmé le jugement de première instance, débouté les époux Y de leurs demandes et condamné ces derniers à rembourser des sommes perçues indûment.

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Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 2 e ch. civ., 7 mai 2020, n° 18/00272
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	18/00272
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mâcon, 22 janvier 2018, N° 17/01086
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise VAUTRAIN, président
Avocat(s) :	Gilles MOURONVALLEMarine PARMENTIERCécile RENEVEY-LAISSUS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D' AVOCATS LACHAT- MOURONVALLESCP WOOG & ASSOCIESANDRE - RENEVEY
Parties :	S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE

Texte intégral

SD/IC

S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE

Z B Y

X-A Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 07 MAI 2020

N° RG 18/00272 – N° Portalis DBVF-V-B7C-E6YY

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 22 janvier 2018,

rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon

RG : 17/01086

APPELANTE :

S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

71850 CHARNAY-LES-MACON

r e p r é s e n t é e p a r M e C h a r l y J E A N N I A R D , m e m b r e d e l a S C P M A J N O N I D’INTIGNANO-BUHAGIAR-JEANNIARD-PIZZOLATO, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73

assisté de M^e Marine PARMENTIER, membre de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur Z B Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

Madame X-A Y

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

représentés par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de M^e MOURONVALLE, membre de la SCP LACHAT – MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mars 2020 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Laurence SILURGUET, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2020,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Laurence SILURGUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2007, M. Z Y et M^me X-A Y ont donné à bail à la société Les Vergers de la coupée les lots n° 11, 12, 13 et 14 d’un ensemble immobilier situé à Charnay les Mâcon, […], destinés à l’exploitation d’unités d’hébergement dans une résidence pour personnes âgées, pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 25 047,60 euros TTC.

Par acte d’huissier du 6 août 2015, la société Les Vergers de la coupée a délivré un congé au bailleur, à effet au 20 septembre 2016.

A cette date, le preneur ne restituait pas les locaux et poursuivait le paiement du loyer.

Il a finalement restitué les quatre lots aux bailleurs le 14 décembre 2017.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2017, les époux Y ont fait assigner la société Les Vergers de la coupée devant le tribunal de grande instance de Mâcon, selon la procédure à jour fixe, afin de voir :

— dire qu’il s’est opéré le 21 septembre 2016 un bail commercial de droit commun prévu par les articles L145-1 et suivants du code de commerce entre eux et la société Les Vergers de la coupée,

— dire que la société Les Vergers de la coupée ne peut donc donner congé que dans le respect des dispositions de l’article L145-11 du code de commerce,

— condamner la société Les Vergers de la coupée à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Vergers de la coupée aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La société Les Vergers de la coupée n’a pas consitué avocat en première instance, bien que régulièrement assignée à personne.

Par jugement rendu le 22 janvier 2018, le tribunal a :

— constaté qu’il s’est opéré, le 21 septembre 2016, un bail commercial de droit commun prévu par les articles L145-l et suivants du code du commerce entre M. Z Y et M^me X-A Y et la société Les Vergers de la coupée, ayant pour objet les lots n°11, 12, 13 et 14 situés à Charnay les Mâcon, […],

— condamné la société Les Vergers de la coupée à payer à M. Z Y et M^me X-A Y la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Vergers de la coupée aux entiers dépens de la présente instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a retenu, qu’en application des dispositions des articles L145-l et suivants du code de commerce, un bail commercial peut être verbal et il a considéré que le maintien du preneur dans les lieux et la poursuite du paiement des loyers, après résiliation du bail commercial le 20 septembre 2016, caractérisaient la formation d’un nouveau bail commercial à cette date.

Il a précisé que les dispositions de l’article L145-4 seraient applicables à un éventuel congé, sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner dans la décision.

La SAS Les Vergers de la coupée a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 22 février 2018.

Saisi par les intimés d’une demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution du jugement entrepris, le magistrat chargé de la mise en état a, par ordonnance rendue le 30 octobre 2018, donné acte aux époux Y du désistement de leur demande de radiation du rôle de l’appel formé par la société Les Vergers de la coupée et a condamné l’appelante aux dépens de l’incident et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros.

Au terme de ses dernières écritures notifiées le 31 janvier 2019, l’appelante demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1193 du code civil,

— infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Mâcon en ce qu’il a :

' constaté qu’il s’est opéré le 21 septembre 2016 un bail commercial de droit commun prévu par les articles L145-1 et suivants du code de commerce entre M. Z Y et M^me X-A Y et la société Les Vergers de la coupée, ayant pour objet les lots n° 11, n° 12, n° 13 et n° 14 situés à Charnay les Mâcon, […],

' condamné la société Les Vergers de la coupée à payer à M. Z Y et M^me X-A Y la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Les Vergers de la coupée aux entiers dépens de la présente instance,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant de nouveau,

— juger que le congé délivré le 6 août 2015 à effet au 20 septembre 2016 est valable tant sur la forme que sur le fond,

— juger qu’il a irrévocablement mis fin au bail conclu le 21 septembre 2007 entre elle et les époux Y,

— juger qu’il ne peut être constaté en l’espèce aucune renonciation expresse et non équivoque par la société Les Vergers de la coupée au bénéfice de son congé, pas plus qu’il ne peut être constaté aucune acceptation expresse et non équivoque par les époux Y d’une telle renonciation,

— juger qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2016,

— condamner in solidum les époux Y à lui payer la somme de 30 064,63 euros et à lui restituer toute autre somme qu’elle leur aurait versée en exécution du jugement entrepris et du bail commercial dont il a constaté l’existence,

En tout état de cause,

— débouter les époux Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les époux Y à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux Y au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 13 juillet 2018, les époux Y demandent à la Cour de :

Vu l’article 1714 du code civil,

Vu l’article 1715 du code civil,

Vu l’article L145-1 et suivants du code de commerce,

— constater que la société Les Vergers de la coupée est restée en possession des lieux après avoir donné congé du bail écrit du 21 septembre 2007 et a continué à exploiter et à payer les loyers,

En conséquence,

— dire et juger qu’il s’est opéré, le 21 septembre 2016, un bail commercial de droit commun prévu par les articles L145-1 et suivants du code de commerce, entre la société Les Vergers de la coupée, preneur, et les époux Y, bailleurs, pour un loyer identique au bail du 21 septembre 2007,

— dire et juger que la société Les Vergers de la coupée ne peut donner congé que dans le respect des dispositions de l’article L145-4 du code de commerce,

— condamner la société Les Vergers de la coupée au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 12 novembre 2019.

L’appelante a notifié des conclusions n°4 le 5 décembre 2019, postérieurement à l’ordonnance de clôture, au terme desquelles elle actualise le montant de la somme versée en exécution du jugement entrepris, à la date du 20 septembre 2019.

SUR QUOI

Attendu que les écritures notifiées postérieurement à la clôture de la procédure par l’appelante, qui tendent à l’actualisation de sa créance d’indemnités d’occupation à une date antérieure à la clôture prononcée le 12 novembre 2019, sont irrecevables en application de l’article 783 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Attendu que l’appelante prétend que le congé qu’elle a délivré le 6 août 2015 pour le 20 septembre 2016 est un acte unilatéral qui se suffit à lui-même et qui a mis un terme au bail de manière irrévocable et définitive ;

Qu’elle ajoute que, par exception, il ne met pas fin au bail si son auteur le rétracte postérieurement à sa délivrance et si son destinataire accepte cette rétractation, la rétractation seule n’étant pas suffisante et ne se présumant pas dans l’hypothèse où le preneur se maintient dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé ;

Qu’elle fait valoir que la rétractation ne peut être constatée qu’en présence d’actes manifestant la volonté expresse du locataire de renoncer à se prévaloir du bénéfice de son congé et qu’elle ne peut donc pas être implicite, pas plus que l’acceptation par le bailleur de la rétractation du congé délivré par le preneur qui doit également résulter d’actes manifestant expressément et univoquement sa volonté de ne pas se prévaloir du congé ;

Qu’elle en déduit que son maintien dans les lieux postérieurement à l’effet du congé et le paiement d’une indemnité d’occupation ne peuvent, en l’absence de volonté expresse des parties, s’analyser comme une renonciation implicite du preneur aux effets du congé délivré, aucun acte expresse des bailleurs ne caractérisant leur consentement à renoncer aux effets de ce congé ;

Qu’elle ajoute que les règles applicables au maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la fin d’un bail précaire ne sont pas transposables en cas de maintien dans les lieux après délivrance d’un congé dans le cadre d’un bail commercial et elle précise que son maintien dans les lieux jusqu’au 14 décembre 2017 a été rendu nécessaire par l’impossibilité de transférer les personnes âgées occupant les lots dans un autre EPHAD et qu’aucun bail verbal n’a été conclu entre les parties, son consentement à un tel bail ne pouvant se déduire de la seule occupation des lieux ;

Qu’elle prétend être devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail par l’effet du congé et n’être redevable d’une indemnité d’occupation que durant le temps de l’occupation des locaux, soit jusqu’au 14 décembre 2017 ;

Attendu que les intimés, qui ne sollicitent ni la confirmation ni l’infirmation du jugement, exposent qu’à la suite de la délivrance du congé, le 6 août 2015, la société Les Vergers de la coupée a continué son activité, louant des chambres à des résidents, et qu’elle a payé le loyer en facturant des indemnités d’occupation au lieu des loyers à compter du 20 septembre 2016 ;

Qu’ils ajoutent que, par courrier du 22 décembre 2016, ils ont donné leur accord pour que la société preneuse occupe les lieux et ils ont indiqué que le bail était renouvelé conformément aux règles statutaires des baux commerciaux, courrier qui n’a pas reçu de réponse du preneur ;

Qu’ils prétendent qu’un bail commercial de droit commun a été conclu entre les parties, par la simple rencontre de leurs consentements, un écrit n’étant pas une condition de validité de ce bail ;

Qu’ils estiment que l’existence du bail est démontrée dès qu’il y a un commencement d’exécution c’est à dire une occupation des lieux par le locataire sans opposition du bailleur et le paiement de sommes d’argent assimilables à des loyers et ils font valoir, qu’en l’espèce, la SAS Les Vergers de la coupée est restée en possession des lieux, qu’elle a exploité son activité commerciale et qu’elle s’est acquittée d’un loyer et a procédé à la facturation de ce loyer à compter du mois de septembre 2016 avec leur accord, renonçant ainsi à son congé ;

Que, d’autre part, ils soutiennent qu’il était impossible au preneur de donner congé avant une période de trois ans en application de l’article L145-4 du code de commerce, soit avant le 20 septembre 2019 ;

Attendu que le congé délivré le 6 août 2015 par la société Les Vergers de la coupée a mis fin au bail le 20 septembre 2016 ;

Que le maintien du preneur dans les lieux au delà de la date d’effet du congé ne saurait valoir renonciation au bénéfice de ce congé alors que, dès le 30 septembre 2016, la SAS Les Vergers de la coupée émettait mensuellement des autofacturations d’indemnité d’occupation à compter du 21 septembre 2016, à l’attention des bailleurs qui justifient en avoir été destinataires ;

Que l’établissement de ces autofacturations d’indemnité d’occupation démontre que le preneur considérait être devenu occupant sans droit ni titre des locaux et qu’il n’avait donc pas renoncé au bénéfice de son congé ;

Que, par ailleurs, le courrier adressé le 22 décembre 2016 par les époux Y à la SAS Les Vergers de la coupée, aux termes duquel les bailleurs ont indiqué au preneur que, depuis le 20 septembre 2016, il occupe les lieux dont ils sont propriétaires dans l’immeuble situé rue de la Coupée à Charnay les Mâcon et en jouit de façon complète avec leur accord, et que, depuis cette date, ils se trouvent donc dans les liens d’un nouveau bail, conformément aux règles statutaires des baux commerciaux, n’a reçu aucune réponse du preneur, dont le seul maintien dans les lieux ne peut s’analyser comme l’expression de son consentement à la conclusion d’un nouveau bail, alors que les autofacturations établies postérieurement à ce courrier portent toujours sur des indemnités d’occupation et non sur des loyers ;

Que c’est donc à tort que le tribunal a jugé qu’un nouveau bail commercial de droit commun a été conclu entre les parties à compter du 20 septembre 2016 et les époux Y seront ainsi déboutés de l’ensemble de leurs demandes, infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Attendu qu’il est constant que la SAS Les Vergers de la coupée a quitté les lieux le 14 décembre 2017 ;

Qu’en exécution du jugement entrepris, elle justifie avoir réglé mensuellement une somme de 2 316,57 € à compter du 21 septembre 2016 et jusqu’au 21 septembre 2019 ;

Qu’en l’absence de bail, elle n’était tenue au paiement d’une indemnité d’occupation que jusqu’à la libération des lieux ;

Que les époux Y seront ainsi condamnés in solidum à rembourser à la SAS Les Vergers de la coupée la somme de 30 064,63 euros qu’elle leur a payée au titre de la période du 15 décembre 2017 au 31 décembre 2018, outre les sommes réglées postérieurement par le preneur au titre de l’exécution du jugement ;

Attendu que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à leur charge une partie des frais de procédure exposés par l’appelante et non compris dans les dépens ;

Qu’ils seront ainsi condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 5 décembre 2019 par la SAS Les Vergers de la coupée, postérieurement à l’ordonnance de clôture,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Mâcon,

Déboute M. et M^me Z Y de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum M. et M^me Z Y à rembourser à la SAS Les Vergers de la coupée la somme de 30 064,63 euros qu’elle leur a versée au titre de l’occupation des locaux entre le 15 décembre 2017 et le 31 décembre 2018 et à lui restituer les sommes versées postérieurement à cette date en exécution du jugement entrepris,

Condamne in solidum M. et M^me Z Y à payer à la SAS Les Vergers de la coupée la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et M^me Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par la SCP Majnoni d’Intignano Buhagiar Jeanniard & Pizzolato, avocat.

Le greffier, Le président,