LC/LL

[L] [G]

C/

SCI LES CHEVALIERS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 06 AVRIL 2023

N° RG 22/01340 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GBX3

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 07 septembre 2022,

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 22/00353

APPELANTE :

Madame [L] [G]

née le 12 Avril 1993 à [Localité 5] (21)

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline BOUILLERET, membre de la SCP BERGERET & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 14

INTIMÉE :

SCI LES CHEVALIERS, représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Maxime PAGET, membre de la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 74

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2023,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié dressé par M^e François Peny, Notaire à Auxonne, en date du 11 juin 2008 à effet rétroactif au 15 novembre 2007, la SCI Les Chevaliers a donné à bail commercial à la société Aux Délices de Longeault un magasin avec laboratoire de pâtisserie, fournil, une chambre, petite cuisine et une pièce sur rue, situé [Adresse 4] (désigné à l’angle de la [Adresse 6]) moyennant un loyer annuel de 6 000 euros HT, soit un loyer mensuel de 500 euros HT.

Ce bail commercial était destiné à une exploitation de boulangerie, boulangerie-pâtisserie et toutes activités accessoires.

Il est stipulé à l’acte une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappel de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, ou encore, à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant un mois.

Le contrat de bail prévoit que le preneur remboursera également au bailleur le montant de la taxe foncière, qui représente le tiers de la taxe foncière totale à laquelle l’immeuble est assujetti.

La société Aux Délices de Longeault a cédé son fonds de commerce à Mme [L] [G].

Par acte du 4 novembre 2015, le gérant de la SCI Les Chevaliers, en sa qualité de bailleur, est intervenu à l’acte de cession au terme duquel il a déclaré que le montant du loyer annuel s’élevait à la somme de 7 176 euros payable mensuellement et d’avance.

Il a été également rappelé que le loyer est révisable en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

La SCI Les Chevaliers a adressé plusieurs courriers et courriels à Mme [G] afin qu’elle s’acquitte des taxes foncières dues sur plusieurs années.

Le 18 mars 2022, M^e Soulard, Huissier associé à Dijon, a délivré à Mme [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 694,79 euros.

Les causes de ce commandement n’ont cependant pas été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

La SCI Les Chevaliers a fait assigner Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ordonne son expulsion des lieux, et la condamne au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 531,73 euros représentant les loyers et taxes foncières non réglés au 1er mai 2022.

Mme [G] n’a pas comparu à l’audience.

Par ordonnance de référé rendue le 7 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 avril 2022,

— ordonné l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

— autorisé la SCI Les Chevaliers à séquestrer si nécessaire les biens et objets trouvés dans les locaux,

— condamné Mme [G] à payer à titre provisionnel :

. la somme de 6 531,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2022,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er mai 2022 jusqu’ à parfaite libération des lieux,

— condamné Mme [G] :

. aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement du 18 mars 2022,

. à payer à la SCI Les Chevaliers la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée à Mme [G] le 11 octobre 2022.

Un commandement de quitter les lieux lui a également été signifié le 11 octobre 2022 et un procès verbal de tentative d’expulsion lui a été signifié le 24 octobre 2022 auquel elle a refusé de donner suite, en indiquant être « toujours dans les lieux, en attendant un acquéreur du fonds ». Elle a assigné la SCI Les Chevaliers devant le juge de l’exécution pour solliciter des délais de grâce d’une durée de deux ans.

Par déclaration au greffe du 26 octobre 2022, Mme [L] [G] a relevé appel de l’ordonnance de référé du 7 septembre 2022.

En cours de procédure, il a été procédé à l’expulsion de Mme [G] le 26 janvier 2023.

Au terme de ses conclusions d’appelantes notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, Mme [L] [G] demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 7 septembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Dijon,

— vu l’absence de justification par la SCI Les Chevaliers de la notification de l’assignation aux éventuels créanciers inscrits, dire et juger la SCI Les Chevaliers irrecevable en son action,

— subsidiairement, vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et sa bonne foi,

. lui accorder deux années pour s’acquitter de l’arriéré d’indexation de loyer et de charges dont la SCI Les Chevaliers devra produire un décompte actualisé,

. suspendre les effets de la clause résolutoire,

. ordonner sa réintégration dans les locaux sis [Adresse 4],

— condamner la SCI Les Chevaliers à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Chevaliers aux dépens.

Au terme de ses conclusions d’intimée notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, la SCI Les Chevaliers demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 7 septembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Dijon,

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter Mme [L] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [L] [G] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [G] aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Mme [G] conclut à l’irrecevabilité de l’action au motif que la SCI Les Chevaliers ne justifie pas de la notification de l’assignation du 20 juin 2022 aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds.

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. »

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

Il ne s’agit nullement d’une condition de recevabilité de l’action en résiliation du bail de sorte que l’action de la SCI Les Chevaliers doit être déclarée recevable.

— Sur la résiliation du bail, les délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil (devenu 1343-5 du code civil) peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les sommes réclamées à Mme [G] au titre du commandement de payer délivré le 18 mars 2022 portant sur les taxes foncières de 2017 à 2021 (3 350,08 euros), le loyer de janvier 2022 (1 172,88 euros) et la révision des loyers des années 2019 à 2021 (2 062,32 euros), le tout pour un montant de 6 694,79 euros (déduction faite d’un acompte de 718 euros), ne sont pas contestées.

Elles n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois tel que prévu à l’article sus-énoncé et à la clause insérée au bail de sorte que l’ordonnance déférée ne peut être que confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail commercial à effet au 19 avril 2022.

Il convient de relever par suite que si Mme [G] justifie avoir réglé ses loyers de novembre 2015 à août 2022, les règlements intervenaient régulièrement postérieurement au terme contractuel ce qui a donné lieu à plusieurs relances notamment en 2016.

Par ailleurs, s’il ne saurait être reproché à Mme [G] de ne pas pouvoir régler en une seule fois le montant réclamé dès novembre 2021 au titre de la refacturation des taxes foncières qu’elle ne pouvait anticiper en l’absence de justificatifs adressés par la bailleresse, elle ne pouvait ignorer, en revanche, devoir appliquer l’indexation annuelle au loyer dû au regard des stipulations du bail commercial.

En outre, le dernier décompte de l’huissier de justice en date du 10 janvier 2023 met en évidence l’absence de règlement des loyers depuis septembre 2022 sans que Mme [G] ne justifie de leur régularisation ce qui fait ressortir une dette globale de 11 343,47 euros à la date précitée.

Elle ne pouvait pourtant cesser de payer le loyer motif pris de ce que la bailleresse se serait opposée au renouvellement du bail commercial, ce qui n’est pas avéré puisque cette dernière avait au contraire confirmé son accord pour la reconduction du bail par courrier du 14 mars 2019.

Enfin, si Mme [G] soutient qu’elle est en train de négocier la cession du fonds de commerce ce qui lui permettrait de faire face au paiement de l’intégralité des sommes dues, elle ne le démontre pas.

Aussi, la situation financière de Mme [G] (14 568 euros au titre des revenus annuels en 2021) ne lui permettant pas de faire face au paiement de l’arriéré locatif en une seule fois et ce alors qu’elle ne pouvait anticiper le paiement de la taxe foncière à sa charge, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

En revanche, alors que Mme [G] a cessé, sans motif légitime, de payer le loyer au terme convenu à compter de septembre 2022, les impayés précédents ayant été régularisés, et qu’il n’est justifié d’aucun élément laissant penser que la situation pourrait être régularisée à court terme, il n’y a pas lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner la réintégration de l’appelante dans les lieux.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [G] des lieux loués mais également en ce qu’elle a condamné cette dernière au paiement d’une provision de 6 531,73 euros arrêtée au 28 février 2022 et d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2022.

— Sur les demandes accessoires

La décision déférée est confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Mme [G], partie succombante, est condamnée aux dépens d’appel.

L’équité conduit à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Accorde à Mme [L] [G] des délais de paiement afin d’apurer sa dette qu’elle réglera en 24 échéances de 450 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt,

Dit que la 24ème échéance sera augmentée du solde de la dette,

Dit qu’en l’absence de règlement d’une seule échéance à son terme, Mme [G] perdra le bénéfice des délais ainsi accordés,

Déboute Mme [G] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des demandes subséquentes,

Condamne Mme [L] [G] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le Greffier, Le Président,