[H] [T]

[E] [M] épouse [T]

C/

[I] [X]

[W] [C]

[O] [Y]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 23/00494 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GFHG

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 février 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 19/01117

APPELANTS :

Monsieur [H] [T]

né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 24]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Madame [E] [M] épouse [T]

née le [Date naissance 7] 1954 à [Localité 13]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Assistés de M^e Juliette KARBOWSKI, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentés par M^e Ladice DE MAGNEVAL, membre de la SARL LADICE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 41

INTIMÉS :

Monsieur [I] [X]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 21] (Belgique)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [W] [C]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentés par M^e Virginie PUJOL, membre de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104

Maître [O] [Y], notaire

né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Assisté de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocats au barreau de POITIERS, plaidants et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, et Cédric SAUNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Leslie CHARBONNIER, conseiller ayant assisté aux débats, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. et Mme [T] sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis '[Adresse 19] composé d’une maison d’habitation, d’une ferme équestre pédagogique, de différents bâtiments à usage de ferme équestre ainsi que de terrains.

Souhaitant vendre leur propriété, ils ont mis une annonce sur un site internet à compter du 6 octobre 2016. Ils ont été contactés par M. [I] [X] dès le 20 octobre 2016.

Des discussions ont été entamées entre les parties et des rencontres sur place ont eu lieu à plusieurs reprises.

Le projet d’acquisition de M. [X] était conditionné à la vente de son propre centre équestre situé à [Localité 11] (59).

Le 3 avril 2018 les époux [T] ont signé avec M. [I] [X] et Mme [W] [C] trois compromis de vente portant respectivement sur la maison d’habitation, sur l’exploitation agricole et sur le fonds de la ferme équestre.

Au terme des compromis, il était convenu que l’opération globale était liée et que dans l’hypothèse où une seule des trois opérations n’irait pas à son terme, les trois compromis seraient caducs.

Chacune des ventes étaient soumises à diverses conditions suspensives, dont la vente par M. [X] de son propre centre équestre et l’obtention de prêts. Les ventes devaient être réitérées par acte authentique au plus tard le 31 mai 2018 devant Maître [Y], notaire des vendeurs.

Les relations entre les vendeurs et acquéreurs ont commencé à se détériorer à la date d’expiration du délai précité.

Les vendeurs ont demandé qu’un avenant aux compromis initiaux soit signé entre les parties repoussant les dates d’échéance des conditions suspensives relatives au financement au 30 juin 2018, prévoyant le versement d’un dépôt de garantie de 44 000 euros et la mise en place de frais liés à l’hébergement des chevaux que les acquéreurs avaient d’ores et déjà transportés dans la propriété des vendeurs.

Les acquéreurs n’ont pas signé cet avenant.

M. [X] a transmis, le 14 juin 2018, deux attestations portant sur les ventes du fonds agricole et des biens immobiliers d’exploitation de ce fonds lui appartenant intervenues le 6 juin 2018.

Le 21 juin 2018, Maître [Y] a reçu du notaire de M. [X] la somme de 44'000 euros.

Par courriel du 29 juin 2018, M. [X] a informé Maître [Y] qu’il n’entendait pas donner suite au projet de rachat des biens immobiliers et du fonds de la ferme équestre des époux [T].

Par acte du 25 mars 2019, les époux [T] ont fait assigner M. [X], Mme [C] et Maître [Y] devant le tribunal de grande instance de Dijon afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices matériels et moraux.

Par jugement du 24 février 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [T].

— constaté la caducité des trois compromis du 3 avril 2018.

— ordonné la restitution par Maître [Y] de la somme de 45'806 euros à M. [X] et Mme [C].

— dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de restitution d’une astreinte.

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. [X] et Mme [C].

— condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à Maître [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à M. [X] et Mme [C] la somme de 2 000 euros titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum M. et Mme [T] aux dépens.

— ordonné l’exécution de la décision.

M. [H] [T] et Mme [E] [M] épouse [T] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 19 avril 2023.

Selon conclusions d’appelants notifiées le 9 janvier 2024, M. et Mme [T] demandent à la cour, au visa de l’article 1104 et des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

— les recevoir en leurs demandes fins et conclusions et les y déclarer bien fondés.

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

et statuant à nouveau.

— condamner Maître [Y], M. [X] et Mme [C] in solidum à leur verser une somme de 50'000 euros au titre de leurs préjudices.

— condamner les mêmes aux entiers dépens en ce compris les frais des deux constats d’huissier établis les 28 juin et 2 juillet 2018.

— rejeter la demande de dommages-intérêts des consorts [X]/[C] formée par appel incident.

— condamner les mêmes in solidum à verser une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimé notifiées le 9 octobre 2023, Maître [O] [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 24 février 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions.

— prononcer la caducité des trois promesses de vente du 3 avril 2018 motif pris que l’acquéreur du bien d’habitation de M. [X] s’est vu opposer un refus de prêt pour cette acquisition et, qu’en conséquence, ce sont les trois promesses de ventes qui sont privées de tout effet.

— dire et juger de surcroît qu’il n’a pas commis la moindre faute en relation de causalité avec un préjudice indemnisable.

— débouter en conséquence les époux [T] de toutes leurs demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre.

— à titre subsidiaire, condamner les consorts [X]/[C] à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

— constater qu’en vertu du jugement de première instance, assortie de l’exécution provisoire, il a d’ores et déjà remis la somme de 45'806 euros.

— dire et juger en conséquence que la remise de ces fonds en application du jugement de première instance a emporté descharges de sa responsabilité.

Y ajoutant,

— condamner tout succombant en cause d’appel à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant en tous les frais et dépens de première instance d’appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de Maître Claire Gerbay, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimés et d’appel incident notifiées le 10 octobre 2023, M. [I] [X] et Mme [W] [C] demandent à la cour, au visa des articles 1217, 1231 et suivants, 1240 du code civil, L313-41 du code de la consommation, 56 4° alinéa 2 du code de procédure civile, de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [X] et Mme [C] de leur demande de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner solidairement M. et Mme [T] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [T] à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. et Mme [T] en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Pujol, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Sur ce la cour,

A titre liminaire, la cour observe que certaines des demandes tendant à voir 'constater', 'dire et juger', … ne constituent qu’un rappel de moyens ou d’arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.

La cour relève que si l’appel principal et l’appel incident portent sur l’ensemble des chefs du jugement de première instance, les parties ne forment aucune prétention concernant la restitution à M. [X] et Mme [C] de la somme de 45 806 euros de sorte que ce chef de jugement ne peut être que confirmé.

I/ Sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil envers son client dont il ne peut être déchargé par les compétences personnelles de celui-ci.

Le devoir de conseil bénéficie, sans aucune distinction, à tous les clients du notaire c’est-à-dire à tous ceux qui sont partis à un acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction.

La charge de la preuve du conseil donné incombe au notaire. Elle peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté.

La responsabilité du notaire repose sur la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

M. et Mme [T] expliquent que les trois ventes étant liées, il existait un risque important qu’elles n’aboutissent pas et reprochent donc à Me [Y] ne pas avoir prévu une indemnité d’immobilisation et la prise en charge par les portentiels acquéreurs des frais engagés par eux en vue de la réalisation de l’opération.

Ils reprochent encore au notaire d’avoir :

— transmis tous les renseignements sur les chiffrages de la vente à la [23], ce qui a permis à des voisins de s’immiscer dans la transaction en conseillant à M. [X] de négocier le prix.

— oublié de mentionner une parcelle sur le compromis signé pour les terres agricoles.

— de ne pas avoir demandé de certificat d’urbanisme à la [14] [Localité 25] pour les parcelles situées dans cette commune.

— oublié de mentionner certaines parcelles sur la demande d’autorisation d’exploiter de sorte qu’un voisin a demandé l’autorisation d’exploiter ces parcelles les empêchant de vendre leur exploitation à un tiers.

Ils estiment que ces manquements leur ont causé un préjudice important qu’ils évaluent à une somme de 50'000 euros se détaillant comme suit:

— pension de plus de 26 chevaux et équidés pendant plus de deux mois et demi : 9 750 euros,

— perte de la récolte de seigle: 5 500 euros,

— perte d’opportunité d’accueillir en pension de nouveaux chevaux : 1 890 euros,

— perte de chiffre d’affaires : 18'000 euros,

— frais d’hébergement et de repas des consorts [D]/[C] : 4 758 euros,

— perte de chance de se faire indemniser par le biais d’une clause pénale contenue dans les actes authentiques,

— préjudice moral au motif qu’ils ont été discrédités vis-à-vis de leur clientèle et du milieu équestre, touristique, et des propriétaires voisins; qu’ils ont été contraints de remettre leur projet de partir à la retraite en question, de continuer d’adhérer à la fédération française d’équitation, de renouveler leur adhésion à la [22] et de payer le fermage des terres en location pour l’année 2018.

La cour observe que les parties ont signé le 3 avril 2018 trois compromis de vente, autrement dit trois promesses synallagmatiques de vente.

Si l’indemnité d’immobilisation est surtout pratiquée dans les promesses unilatérales de vente comme étant le prix de l’option ou la rémunération du service rendu en contrepartie de l’immobilisation du bien au profit du bénéficiaire, rien n’empêche de stipuler une telle indemnité dans une promesse synallagmatique de vente.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie par le promettant ou le vendeur au bénéficiaire de la promesse ou à l’acquéreur.

L’indemnité d’immobilisation convenue ne peut être révisée, c’est à dire réduite ou augmentée par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil et son versement n’a aucun caractère indemnitaire et doit donc être distingué de la clause pénale.

La clause pénale a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties en cas d’inexécution de ses obligations et en même temps de contraindre, par le forfait de réparation envisagé, le débiteur à s’exécuter.

Pour que l’indemnité d’immobilisation stipulée ne puisse pas être assimilée à une clause pénale, il faut qu’elle ait pour but de rémunérer le service que le vendeur rend à l’acquéreur en immobilisant l’immeuble dans l’attente de la réalisation des conditions.

Il est constant, en l’espèce, qu’aucun des compromis ne prévoit d’indemnité d’immobilisation.

Les deux compromis relatifs à la vente de la maison d’habitation et de la ferme avec les terres prévoient le versement respectivement d’une somme de 15'000 euros et 15 900 euros en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations, le premier de ces actes prévoyant en outre le versement d’un séquestre à hauteur de 1 500 euros, déductible du prix et des frais de l’acte dus par l’acquéreur lors de la réalisation de l’acte authentique.

Les deux actes relatifs à la ferme, aux terres et au fonds de ferme équestre renferment une clause intitulée 'absence de dépôt de garantie’ laquelle stipule que 'de convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n’est et ne sera pas versé le dépôt de garantie. Il est rappelé que le dépôt de garantie a vocation à assurer au vendeur une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de pénalité en cas de leur non réalisation par la faute de l’acquéreur.'

Il est certain, par ailleurs, que malgré l’absence de stipulation de dépôt de garantie et de signature d’un avenant en ce sens, Me [B] a obtenu des acquéreurs le 21 juin 2018 le versement d’une somme de 44 000 euros à titre de dépôt de garantie et non d’indemnité d’immobilisation tel que soutenu, par erreur, par le notaire dans ses écritures.

Il n’est pas contestable que compte tenu de la nature complexe de l’opération de vente envisagée prévoyant trois compromis indissolublement liés les uns aux autres comportant chacun des conditions suspensives relatives au financement mais également à la vente par l’acquéreur de ses propriétés équestres et maison d’habitation, ce qui laissait présager de longs délais de négociations et de réalisation des conditions suspensives, il apparait que le notaire, qui ne soutient pas avoir délivré cette information aux vendeurs, a failli dans son obligation en s’abstenant de conseiller l’intégration d’une indemnité d’immobilisation dans les compromis.

Le premier juge a considéré, à juste titre, que la clause pénale stipulée dans les deux promesses litigieuses n’était pas de nature à garantir totalement les droits des vendeurs puisque ayant vocation à s’appliquer uniquement si les conditions d’exécution des promesses étaient remplies et non en cas de défaillance de ces dernières.

Le fait que M. et Mme [T], après lecture du projet de vente des terres, aient pu demander à leur notaire d’inclure une clause particulière par laquelle l’acquéreur s’engage à fournir au vendeur du bois de chauffage pendant 10 ans à compter de la réitération des présentes par acte authentique, n’était pas de nature à décharger le professionnel de son obligation de conseil alors, au demeurant, que les vendeurs n’ont aucune compétence dans le domaine juridique.

Toutefois, la cour rappelle, à ce stade, que l’indemnité d’immobilisation a pour objet de rémunérer l’exclusivité consentie par le vendeur le temps de la réalisation des conditions suspensives durant lequel il ne peut proposer son bien à un tiers.

Or, les époux [T] ne se prévalent aucunement du temps perdu pour vendre leurs biens, étant précisé que la clause n’aurait pu être insérée que le 3 avril 2018 tandis que les acquéreurs ont renoncé à l’opération le 29 juin suivant.

De même, si les appelants se plaignent de l’absence de prise en compte dans les actes des frais engagés en vue de la réalisation de l’opération, il est constaté, aux côtés du notaire, que les compromis ne prévoyaient aucune clause d’entrée en jouissance anticipée.

Les appelants reconnaissent que, sur les conseils de leur notaire, ils ont refusé le transfert de chevaux sur leur propriété en janvier 2018.

En revanche, ils échouent à démontrer que Me [Y] leur aurait indiqué fin mars 2018 qu’il était temps de faire quelques concessions pour aller au bout de cette vente.

Ainsi, le fait que les vendeurs aient accepté que les acquéreurs commencent en avril 2018 à transférer des équidés et du matériel sur leur propriété résultant de leur seul fait, tout préjudice en découlant ne saurait être imputable à la faute du notaire, étant précisé qu’ils ont accepté, au terme du contrat de pension établi le 22 avril 2018 une mise en pension à titre gratuit jusqu’au 15 juin 2018.

Il en va de même pour la perte d’opportunité d’accueillir en pension de nouveaux chevaux, la perte de récolte de seigle et les frais d’hébergement et de repas des consorts [X] /[C], la faute du notaire étant sans lien de causalité avec ces préjudices, les vendeurs ayant seuls décidé de recevoir ces derniers sur leur propriété ou encore d’attendre leur présence pour semer.

M. et Mme [T] ne peuvent valablement invoquer la perte de chance de se faire indemniser par une clause pénale dès lors que le notaire a obtenu des vendeurs en juin 2018 le versement d’une somme de 44'000 euros à titre de dépôt de garantie qui permettait, le cas échéant, de couvrir le paiement des clauses pénales qui étaient insérées dans deux des compromis.

Les appelants n’apportent enfin aucune preuve de la perte de chiffre d’affaires alléguée par rapport aux années précédentes alors que l’indemnité d’immobilisation n’a pas vocation à compenser cette perte ni à réparer un préjudice moral.

Les autres fautes reprochées au notaire sont sans lien avec les préjudices invoqués.

En conséquence, faute de lien de causalité entre les fautes reprochées au notaire et les préjudices allégués, la responsabilité de ce dernier ne saurait être engagée de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [T] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Me [Y].

II/ Sur la responsabilité des consorts [X]/[C]

Aux termes de l’article 1104 du code civi, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les appelants reprochent aux consorts [X]/[C] d’avoir fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de l’ensemble de l’opération et notamment de ne pas avoir respecté les dates prévues aux acte signés pour le dépôt des demandes de financement, précisant que les acquéreurs n’ont en réalité déposé leur demande de prêts qu’en juin 2018.

Ils affirment que les consorts [D]/[C] ont également repoussé à plusieurs reprises la date de la signature de la vente de leur propre maison du fait de leur manque de diligences dans la fourniture des documents comptables nécessaires, dans l’envoi des documents auprès de la [23]'

Ils ajoutent qu’ils ont tenté de renégocier en fin de course de façon inacceptable le prix global de l’opération de vente à tel point qu’il y a lieu de se demander s’ils ne cherchaient pas à faire échouer l’opération en vue d’une autre opération moins onéreuse signée à peine cinq mois après l’échec de cette opération.

Ils estiment qu’en rompant unilatéralement les relations contractuelles de façon prématurée le 29 juin 2018, les consorts [X]/[C] ont rompu abusivement les compromis de vente et, de ce fait, engagé leur responsabilité vis-à-vis de leurs cocontractants.

Mais, la cour observe que si l’avenant établi par Me [Y], notaire des vendeurs, n’a pas été signé par les consorts [X]/[C], ces derniers ont néanmoins versé le dépôt de garantie de 44 000 euros prévu à l’avenant et ont convenu dans leurs écritures déposées en première instance qu’ils l’auraient signé si les vendeurs n’avaient pas imposé en annexe un contrat de pension de chevaux onéreux commençant à courir le 15 juin 2018, ce qui résulte également de leurs courriels des 14, 15 et 16 juin 2018 à l’attention de Me [Y].

Les négociations s’étant poursuivies postérieurement au terme fixé par les trois compromis au 31 mai 2018, et les acquéreurs ayant versé un dépôt de garantie le 21 juin 2018, il s’en déduit que les parties ont tacitement accepté de repousser le terme des conditions suspensives relative aux financements jusqu’au 30 juin 2018, tel que prévu à l’avenant.

Tel que l’ont relevé les premiers juges, les trois compromis prévoyaient les stipulations suivantes concernant les délais d’obtention des financements:

— pour la vente des bâtiments et terrains agricoles: l’acquéreur s’obligait à faire les démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 15 avril 2018,

— pour la vente de la maison d’habitation avant le 17 avril 2018,

— pour la vente du fonds de ferme dans les 15 jours de la date de signature.

Or, c’est par une juste interprétation de l’article L313-41 du code de la consommation que les premiers juges ont constaté que ces délais ne respectaient pas les dispositions légales qui interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai mais imposent une durée de validité de la condition suspensive qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte, étant précisé que ce texte ne distingue pas, comme l’ont rappelé les premiers juges, entre les promesses unilatérales et celles synallagmatiques.

Aussi, les dispositions imposant des délais insérées aux actes litigieux étant nulles, les vendeurs ne sauraient reprocher aux consorts [X]/[C] de ne pas avoir respecté les dates prévues aux compromis pour le dépôt de leur demande de financement.

En outre, le délai de validité de la condition suspensive ayant été repoussé au 30 juin 2018, il ne saurait être reproché aux acquéreurs d’avoir déposé leurs demandes de financement, pour la première le 26 avril 2018 auprès du [16] et pour la deuxième le 6 juin 2018 auprès du [15], étant précisé que si l’attestation du [16] ne comporte pas l’entête de la banque, elle comporte néanmoins un tampon de l’établissement dont il n’est ni allégué ni prouvé qu’il s’agirait d’un faux.

Par suite, il est établi que :

— M. [X] n’a pu réaliser la vente de sa maison d’habitation, selon attestation de Me [F] du 7 octobre 2019 et attestation de refus de financement de la [12] du 21 avril 2018 ;

— les banques ont accepté les prêts pour l’acquisition du foncier [T] et de leur centre équestre;

— elles ont, en revanche, refusé le prêt relatif à l’acquisition de la maison [T], en l’absence de vente de la maison [X] (attestations de refus du [15] du 29 juin 2018 et d’acceptation sous condition du [16] du 28 juin 2018).

La mauvaise foi des acquéreurs n’est pas démontrée dès lors qu’ils ont déposé leurs demandes de prêt dans les délais tandis qu’ils ont vendu leur exploitation équestre se retrouvant sans emploi et ont versé le dépôt de garantie exigé le 21 juin 2018 manifestant à cette date encore leur volonté de réitérer les ventes.

Ils n’est produit aucune pièce de nature à prouver que les intimés auraient tenté de faire échouer l’opération afin de se libérer et de pouvoir contracter avec des tiers à un moindre prix.

La tentative de renégocier le prix ne suffit pas, à elle seule, à établir la mauvaise foi des intimés dès lors que M. [X] n’avait pas vendu sa maison d’habitation et n’avait pu obtenir le prêt escompté pour finaliser l’opération d’achat envisagée.

Aussi, la cour, à l’intar des premiers juges, ne peut que constater que les trois compromis, dont le sort était lié, sont devenus caducs le 1er juillet 2018, faute de réalisation des conditions suspensives, sans qu’il ne soit démontré que les acquéreurs aient délibérement ou par leur négligence empêché leur réalisation.

Les premiers juges ont donc écarté de manière légitime la responsabilité des consorts [X]/[C] de sorte que le jugement déféré est également confirmé sur ce point.

III/ Sur l’appel incident et la demande de dommages-intérêts

Les consorts [X]/[C] soutiennent que la résistance abusive des vendeurs et leurs atermoiements dans la restitution du dépôt de garantie, l’absence de toute tentative pour régler amiablement le litige avant délivrance de l’assignation, le défaut de soins aux animaux placés en pension leur ont causé un préjudice.

Ils demandent l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 3 000 euros.

S’il résulte de l’attestation circonstanciée de Mme [L] [K], qui était présente lors du dépôt de chevaux en avril 2018 et de leur embarquement le 30 juin 2018, que l’état de santé de certains d’entre eux était inquiétant, il n’est justifié d’aucun frais en lien avec l’état des équidés.

Il n’est pas démontré que l’étalon, pour lequel il est fourni une facture d’équarissage datée de décembre 2018, d’une part, ait fait parti des équidés ayant séjourné sur la propriété [T] ni, d’autre part, que son décès soit en lien avec l’absence de soins reprochée sur la période couverte par la pension.

Par ailleurs, les intimés ne démontrent pas le caractère abusif de la résistance des vendeurs à restituer le dépôt de garantie.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [X]/[C] de leur demande de dommages-intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Succombants également en appel, les époux [T] doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Ils sont condamnés in solidum à verser aux consorts [X]/[C], d’une part, et à Me [Y], d’autre part, une somme de 1 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de cour.

Par ces motifs

La cour,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [H] [T] et Mme [E] [M] épouse [T] aux dépens d’appel,

— Les condamne in solidum à payer une somme de 1 000 euros à M. [I] [X] et Mme [W] [C] et une somme de 1 000 euros à Me [O] [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le greffier Le président