[H] [K]

[B] [W]

C/

[U] [D]

[O] [Y] épouse [D]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

N° RG 24/00305 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GL4A

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 février 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de chalon sur saone – RG :11- 23-000269

APPELANTS :

Madame [H] [K]

née le 29 Juin 1989 à [Localité 4] (71)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [B] [W]

né le 05 Décembre 1989 à [Localité 6] (31)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

INTIMÉS :

Monsieur [U] [D]

né le 14 Avril 1977 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [O] [Y] épouse [D]

née le 18 Août 1977 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Sabine MILLOT-MORIN, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025 pour être prorogée au 13 mai, au 03 juin puis au 10 juin 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 août 2021, M. [U] [D] et Mme [O] [Y] épouse [D] ont donné à bail à M. [B] [W] et Mme [H] [K] un appartement non meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7], avec effet au 4 septembre 2021, moyennant un loyer de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement, révisable chaque année.

Un dépôt de garantie de 700 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par acte du 27 octobre 2022, visant la clause résolutoire du bail, M. et Mme [D] ont fait signifier à M. [W] et Mme [K] un commandement de payer l’arriéré de loyers à concurrence de 2 750 euros.

Par acte du 13 mars 2023, M. et Mme [D] ont fait attraire M. [W] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, aux fins essentiellement de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion des locataires et condamner ces derniers au paiement de la somme de 4 021,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2023 et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 6 mars 2023.

Les bailleurs ont par la suite actualisé leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5 526,28 euros arrêtée au mois de décembre 2023 inclus et sollicité que le dépôt de garantie leur reste acquis.

Par un jugement du 5 février 2024, le juge des contenieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— constaté la résiliation au 28 décembre 2022 du bail conclu le 22 août 2021 entre M. [U] [D] et Mme [O] [D] d’une part, et M. [B] [W] et Mme [H] [K] d’autre part, relatif au logement situé au premier étage, [Adresse 2], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonné à M. [B] [W] et Mme [H] [K] et à tout occupant de leur chef de libérer le logement dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [B] [W] et Mme [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [U] [D] et Mme [O] [D] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars 2021, sauf exception,

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants dudit code,

— condamné solidairement M. [B] [W] et Mme [H] [K] à verser à M. [U] [D] et Mme [O] [D] en quittances ou deniers la somme de 5 526,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022 sur la somme de 2 750 euros et à compter du jugement pour le surplus au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation dû jusqu’au mois de décembre 2023 inclus,

— condamné solidairement M. [B] [W] et Mme [H] [K] à verser à M. [U] [D] et Mme [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire,

— débouté M. [U] [D] et Mme [O] [D] de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

— condamné solidairement M. [B] [W] et Mme [H] [K] à verser à M. [U] [D] et Mme [O] [D] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [B] [W] et Mme [H] [K] aux dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur signification et les frais de notification du dossier à la CCAPEX et à la Préfecture,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que copie du jugement sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le 27 février 2024, M. [W] et Mme [K] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf celle ayant rejeté la demande de M. et Mme [D] tendant à la conservation du dépôt de garantie.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 octobre 2024, M. [W] et Mme [K] demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— déclarer bien fondé l’appel relevé le 27 février 2024 et y faisant droit,

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Chalon-sur-Saône le 5 février 2024,

— juger mal fondées les prétentions formées par M. et Mme [D],

— débouter M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes, et appel incident,

— condamner M.et Mme [D] à leur payer la somme de 5 500 euros à titre de dommages et intérêts, et en tant que de besoin ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

— leur donner acte de ce qu’ils ne s’opposent pas le cas échéant à l’organisation d’une expertise ou d’une mesure de consultation afin de caractériser l’état insalubre du logement,

— condamner enfin M. et Mme [D] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens tant de première instance que d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 décembre 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1728 et 1231-6 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône le 5 février 2024, sauf en ce qu’il :

les a déboutés de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

a condamné M. [W] et Mme [K] à leur verser la seule somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que le dépôt de garantie leur restera acquis,

— condamner solidairement M. [W] et Mme [K] à leur payer la somme de 1 200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et celle de 2 000 euros au titre de la procédure en appel,

— débouter M. [W] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [W] et Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur signification et des frais de notification du dossier à la CCAPEX et à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 9 janvier 2025.

Le conseil des bailleurs a communiqué le 4 février 2025 une note en délibéré portant sur le moyen, soulevé d’office par la cour, afférent à leur défaut d’intérêt actuel à agir en restitution du dépôt de garantie.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et la demande de dommages-intérêts des locataires

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge et que ne le contestent d’ailleurs pas M. [W] et Mme [K], ceux-ci restaient débiteurs de loyers au 27 octobre 2022, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce à hauteur de 2 750 euros.

Il est également constant que dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement, ils n’ont ni soldé leur dette, ni payé le loyer de novembre 2022.

Pour faire obstacle au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, dont les conditions de mise en oeuvre sont réunies, M. [W] et Mme [K] font valoir qu’ils n’ont eu d’autre solution que d’interrompre temporairement le règlement de leur loyer, dans la mesure où les bailleurs n’ont pas respecté leurs propres obligations légales et contractuelles, l’appartement se trouvant dans un état catastrophique ne permettant pas une habitation décente.

Ils font ainsi état de problèmes d’isolation des huisseries entraînant une surconsommation de chauffage, de la présence de rongeurs dans tout l’appartement, entraînant des difficultés de stockage de la nourriture et un évident problème sanitaire, de l’absence de volets dans une chambre, d’écarts entre les sols et les plinthes et de l’impossibilité de fermer des portes intérieures, d’un problème d’évacuation des eaux usées, d’une pression d’eau très faible, ainsi que de dégradations consécutives à un dégât des eaux à l’étage supérieur.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat :

— une obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui signifie notamment que le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites,

— une obligation de garantie de la jouissance paisible du logement par le preneur,

— une obligation d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage convenu ne relevant pas de l’entretien normal ou des réparations locatives à la charge du preneur.

Toutefois, l’exception d’inexécution opposée par le locataire ne peut être fondée que si les manquements du bailleur à ses obligations, ont rendu le logement inhabitable, seule circonstance de nature à justifier le défaut de paiement du loyer.

A cet égard, les photographies versées aux débats, dont il est impossible de déterminer à quelle date et en quel lieu elles ont été prises, ne permettent pas d’étayer les griefs développés par M. [W] et Mme [K], pas plus que la note manuscrite établie par ces derniers.

Les échanges de SMS entre M. [W] et M. [D], dont certains peuvent être datés des mois de novembre et décembre 2022, confirment en revanche la présence de rongeurs dans l’appartement et les parties communes.

Il ressort de ces messages, et des écritures des parties, que les locataires attribuent cette difficulté à l’inaction de leurs bailleurs, dont ils ont sollicité l’intervention à plusieurs reprises, tandis que ces derniers considèrent que les souris ont été attirées par l’état de saleté des communs.

M. et Mme [D] ne démontrent pas que la présence des souris résulterait d’un manque d’hygiène et d’entretien des locataires, d’autant que l’immeuble comporte au moins un autre logement dont les occupants ont été mis en cause dans un SMS de M. [W], pour avoir laissé des ordures à l’arrière du bâtiment.

Ainsi, M. [W] et Mme [K] sont fondés à invoquer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent, obligation continue qui engage ces derniers, sauf cas de force majeure, qui n’est pas établi en l’espèce.

Au vu des justificatifs produits, il ne saurait toutefois être considéré que cette circonstance rendait le logement inhabitable, et permettrait aux locataires d’opposer valablement l’exception d’inexécution à M. et Mme [D].

Le jugement entrepris mérite en conséquence confirmation en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 28 décembre 2022, ordonné la libération des lieux par les preneurs et condamné ces derniers au paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation.

M. [W] et Mme [K] justifient toutefois d’un préjudice de jouissance résultant de la présence de souris dans leur appartement et dans les parties communes, établi à compter du mois de novembre 2022 et pouvant donner lieu à indemnisation jusqu’à la date de résiliation du bail, le 28 décembre 2022.

Il leur sera alloué de ce chef une indemnisation globale de 500 euros.

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, cette somme se compensera, à due concurrence, avec la créance de M. et Mme [W] au titre de l’arriéré locatif.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

M. et Mme [D] s’estiment recevables et bien fondés à solliciter la conservation du dépôt de garantie versé par M. [W] et Mme [K] lors de leur entrée dans les lieux, en faisant valoir que cette demande est la conséquence du prononcé de la résiliation du bail et de l’expulsion des locataires, lesquels restent redevables de plus de 5 000 euros au titre des loyers impayés.

Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort n’est toutefois déterminé qu’à la date de la remise des clefs.

En l’espèce, en l’absence de restitution des lieux, les bailleurs ne justifient pas d’un intérêt actuel à leur prétention, qui sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] et Mme [K] devront supporter tous les dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur signification et les frais de notification du dossier à la CCAPEX et à la Préfecture.

Le jugement entrepris mérite par ailleurs confirmation en ce qu’il a condamné M. [W] et Mme [K] au paiement d’une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre d’allouer à M. et Mme [D], qui seuls peuvent y prétendre, une somme supplémentaire de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en cause d’appel.

MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [D] tendant à la conservation du dépôt de garantie,

Condamne M. et Mme [D] à payer à M. [W] et Mme [K] une somme de 500 euros à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi courant novembre et décembre 2022,

Ordonne la compensation entre cette somme et la créance des bailleurs au titre de l’arriéré locatif,

Condamne Mme [K] et M. [W] in solidum aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [K] et M. [W] in solidum à payer à M. et Mme [D] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président