[R] [D] [C] [B]

C/

[U] [F]

[I] [X] épouse [F]

G.F.A. DE [Adresse 12]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 22 MAI 2025

N° RG 22/00580 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F6HK

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Au fond du 02 octobre 2020 et au fond du 18 mars 2022

rendues par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon – RG : 5119000015

APPELANT :

Monsieur [R] [D] [C] [B]

né le 9 décembre 1964 à [Localité 13] (71)

[Adresse 15]

[Localité 8]

Autre qualité : Appelant dans 22/00582 (Fond)

Représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Jean-Louis ROBERT, membre de la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉS :

Monsieur [U] [F]

né le 11 Septembre 1953 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Autre qualité : Intimé dans 22/00582 (Fond)

Madame [I] [X] épouse [F]

née le 23 Décembre 1954 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Autre qualité : Intimé dans 22/00582 (Fond)

G.F.A. DE [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 12]

[Localité 9]

Autre qualité : Intimé dans 22/00582 (Fond)

Représentés par M^e Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau D’AIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024 pour être prorogée au 19 Décembre 2024, au 27 Février 2025, au 27 Mars 2025, au 17 Avril 2025, au 15 Mai 2025, puis au 22 Mai 2025

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 17 mars 1987, le groupement foncier agricole (GFA) de [Adresse 12] a consenti un bail à ferme à long terme à M. [R] [B] portant sur plusieurs parcelles ainsi que sur des bâtiments d’exploitation et une maison d’habitation (parcelle B [Cadastre 2] lieu-dit [Localité 17]) situés sur les communes de [Localité 8] et de [Localité 9] (71), pour une superficie totale de 76 ha 45 a 27 ca.

Le bail a pris effet le 11 novembre 1986 pour se terminer le 10 novembre 2004 et prévoyait un fermage de 1 636 kg de viande de boeuf blanc, poids vif, première qualité, 73 quintaux de blé première qualité loyale et marchande et 12 000 francs par an soit 1 000 francs par mois pour la maison à usage d’habitation.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par M. [U] [N], expert agricole, le 4 décembre 1986.

Le bail a été renouvelé par acte authentique du 23 décembre 2004, ayant pris effet le 11 novembre 2004 pour se terminer le 10 novembre 2022, portant sur une superficie totale de 76 ha 32 a 11 ca. Il est prévu le paiement d’un fermage de 6 238 euros en ce qui concerne les terres nues ainsi qu’un loyer annuel de 3 120 euros pour les locaux à usage d’habitation.

Un autre bail à ferme a été consenti par M. [S] [F], aux droits duquel viennent désormais M. [U] [F] et Mme [I] [F] née [X], à M. [R] [B], par acte authentique du 21 mars 2005, portant sur diverses parcelles de pré sises sur la commune de [Localité 9], le bail ayant pris effet le 11 novembre 2004 pour se terminer le 10 novembre 2013. Ce bail s’est tacitement renouvelé depuis. Il a été conclu moyennant le paiement d’un fermage de 1 590 euros par an.

Il avait été convenu entre les parties que le bailleur réaliserait des travaux dans la maison d’habitation en échange de divers travaux d’entretien par le preneur, sans augmentation de loyer.

Par requête reçue au greffe le 31 juillet 2019, le GFA de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] née [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon aux fins de voir convoquer M. [R] [B] en sollicitant la fixation du loyer de la maison d’habitation après expertise en vertu de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et la vérification par l’expert de la bonne exécution des clauses du bail.

En l’absence de conciliation, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 septembre 2020.

Par jugement du 2 octobre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon a :

— déclaré recevable la demande d’expertise judiciaire formée par le groupement foncier agricole de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] née [X],

Avant-dire droit :

— ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [O] [G], demeurant [Adresse 14], avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux et les visiter en présence des parties et de leurs conseils après les avoir régulièrement convoqués, entendre les explications des parties et les consigner, se faire remettre les documents de la cause, consulter, s’il y a lieu, tout autre document à charge d’en indiquer la source et entendre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix ; procéder à toutes investigations utiles ;

Décrire l’état de la maison d’habitation et en proposer la valeur locative conformément à l’arrêté préfectoral en vigueur ;

Décrire l’état des parcelles, en particulier les haies et les chemins d’accès, et dire si les réparations nécessaires incombent bien au preneur à bail ; pour cela, en préciser la nature, l’origine et les causes ; au besoin, décrire et chiffrer les travaux nécessaires à une remise dans un état d’exploitation cultural conforme à celui dans lequel elles se seraient trouvées si elles avaient été entretenues par un preneur normalement diligent ;

Décrire l’état des bâtiments d’exploitation et chiffrer les travaux nécessaires à leur remise dans un état d’exploitation conforme, en précisant s’ils relèvent des obligations locatives du preneur ou de l’obligation d’assurer les grosses réparations du bailleur ;

Préciser s’il existe des préjudices de toute nature subis par les bailleurs en tenant compte du temps requis pour une remise en état et dans l’affirmative, les décrire, en préciser l’origine et les causes et les chiffrer ;

Etablir un compte entre les parties ;

Faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

Communiquer un pré-rapport aux parties à l’issue de ces investigations, leur impartir un délai pour présenter leurs observations et y répondre, s’il y a lieu ;

— réservé l’ensemble des demandes des parties ainsi que les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [R] [M], ultérieurement désigné aux lieu et place de M. [O] [G], a déposé son rapport le 3 mars 2021.

Par jugement du 18 mars 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon a :

— dit que son jugement du 2 octobre 2020 a déclaré la demande recevable et que le principe de l’autorité de la chose jugée s’oppose à ce qu’il soit statué à nouveau sur la recevabilité de la demande pour les mêmes motifs,

— fixé à compter du 31 juillet 2019 le prix du fermage de la maison d’habitation à payer par M. [R] [B] au GFA de [Adresse 12] à la somme annuelle de 6 900 euros,

— condamné M. [R] [B] à payer au GFA de [Adresse 12] l’arriéré locatif à compter du 31 juillet 2019,

— condamné M. [R] [B] à réaliser une protection de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10] avec des piquets d’acacias pris sur le domaine,

— constaté à cet effet que le bailleur accepte que des piquets d’acacias soient pris sur le domaine, et plus précisément sur la parcelle D [Cadastre 1] (les sujets à abattre étant à déterminer entre les parties),

— débouté en l’état le GFA de [Adresse 12] et les époux [F] de leur demande de travaux de replantation d’essences diverses sur une longueur de 250 mètres,

— condamné M. [R] [B] à communiquer les codes des cadenas posés sur les barrières au bailleur,

— constaté que le bailleur s’engage à respecter les parcelles louées et à ne les traverser qu’en temps propice pour que le sol ne soit pas dégradé,

— condamné le GFA de [Adresse 12] à réparer les 25 plaques translucides de la stabulation endommagées,

— dit n’y avoir lieu à astreinte s’agissant de cette obligation,

— mis les dépens de l’instance à la charge de M. [R] [B], hormis les frais d’expertise judiciaire qui seront partagés,

— condamné M. [R] [B] à payer au GFA de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par deux déclarations du 5 mai 2022, M. [R] [B] a interjeté appel des jugements du 2 octobre 2020 (RG n°22/00580) et du 18 mars 2022 (RG n°22/00582).

Ces causes ont été jointes par une ordonnance du 14 juin 2022, l’affaire se poursuivant sous le numéro 22/00580.

Par conclusions notifiées le 14 mai 2024, dont il a sollicité le bénéfice à l’audience, M. [R] [B] demande à la cour, au visa des articles L. 411-13 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que des articles 1719 et suivants du code civil, de :

— juger recevable l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 2 octobre 2020,

— réformer le jugement rendu le 2 octobre 2020 des chefs ayant déclaré recevable la demande d’expertise judiciaire formée par le GFA de [Adresse 12] , M. [U] [F] et Mme [I] [F] et avant dire droit, ordonné une expertise,

Statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande en fixation du loyer de la maison d’habitation présentée par les intimés et par voie de conséquence la demande d’expertise,

— subsidiairement, les en débouter,

— réformer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 18 mars 2022 en ce qu’il :

a déclaré recevable la demande d’expertise judiciaire formée par le GFA de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] née [X] [mention figurant en réalité dans le seul jugement du 2 octobre 2020],

a dit que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 2 octobre 2020 a déclaré la demande recevable et que le principe de l’autorité de la chose jugée s’oppose à ce qu’il soit statué à nouveau sur la recevabilité de la demande pour les mêmes motifs,

a fixé à compter du 31 juillet 2019 le prix du fermage de la maison d’habitation à payer par lui au GFA de [Adresse 12] à la somme annuelle de 6 900 euros,

l’a condamné à payer au GFA de [Adresse 12] l’arriéré locatif à compter du 31 juillet 2019,

l’a condamné à réaliser une protection de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10] avec des piquets d’acacias pris sur le domaine,

l’a condamné à communiquer les codes des cadenas posés sur les barrières au bailleur, celui-ci s’engageant à respecter les parcelles louées et à ne les traverser qu’en temps propice pour que le sol ne soit pas dégradé,

a mis les dépens de l’instance à sa charge hormis les frais d’expertise judiciaire qui seront partagés,

l’a condamné à payer au GFA de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— juger irrecevables l’intégralité des demandes du GFA de [Adresse 12], de M. [U] [F] et de Mme [I] [F] née [X],

— subsidiairement, juger infondées l’intégralité des demandes du GFA de [Adresse 12], de M. [U] [F] et de Mme [I] [F] née [X] et les en débouter,

— condamner les mêmes solidairement à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 novembre 2023, dont ils ont sollicité le bénéfice à l’audience, le GFA de [Adresse 12], M. [U] [F] et Mme [I] [F] née [X] demandent à la cour, au visa des articles 480, 544, 122, 124, 125 et 538 du code de procédure civile, des articles 1221 et 1766 du code civil, ainsi que des articles L. 411-11 et L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, de :

In limine litis,

— juger irrecevable l’appel de M. [R] [B] dirigé contre le jugement du 2 octobre 2020 du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon,

— confirmer le jugement du 18 mars 2022 en ce qu’il a :

dit que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 2 octobre 2020 a déclaré la demande recevable et que le principe de l’autorité de la chose jugée s’oppose à ce qu’il soit statué à nouveau sur la recevabilité de la demande pour les mêmes motifs,

fixé à compter du 31 juillet 2019 le prix du fermage de la maison d’habitation à payer par M. [R] [B] au GFA de [Adresse 12] à la somme annuelle de 6 900 euros,

condamné M. [R] [B] à payer au GFA de [Adresse 12] l’arriéré locatif à compter du 31 juillet 2019,

condamné M. [R] [B] à réaliser une protection de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10] avec des piquets d’acacias pris sur le domaine,

constaté à cet effet que le bailleur accepte que des piquets d’acacias soient pris sur le domaine, et plus précisément sur la parcelle D [Cadastre 1] (les sujets à abattre étant à déterminer entre les parties),

débouté en l’état le GFA de [Adresse 12] et les époux [F] de leur demande de travaux de replantation d’essences diverses sur une longueur de 250 mètres,

condamné M. [R] [B] à communiquer les codes des cadenas posés sur les barrières au bailleur,

constaté que le bailleur s’engage à respecter les parcelles louées et à ne les traverser qu’en temps propice pour que le sol ne soit pas dégradé,

condamné le GFA de [Adresse 12] à réparer les 25 plaques translucides de la stabulation endommagées,

dit n’y avoir lieu à astreinte s’agissant de cette obligation,

mis les dépens de l’instance à la charge de M. [R] [B], hormis les frais d’expertise judiciaire qui seront partagés,

condamné M. [R] [B] à leur payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [R] [B] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [B] à verser au GFA de [Adresse 12] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel formé contre le jugement du 2 octobre 2020

Le GFA de [Adresse 12] soulève l’irrecevabilité de l’appel dirigé contre le jugement du 2 octobre 2020, en invoquant l’autorité de la chose jugée consacrée par les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile, ainsi que l’article 544 du même code, qui dispose en son alinéa 1er que les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel comme les jugements qui tranchent tout le principal.

M. [B] objecte que le jugement rendu le 2 octobre 2020 est purement avant-dire droit, et ne se heurte donc pas à l’autorité de la chose jugée, seule une expertise judiciaire ayant été ordonnée aux termes du dispositif. Il considère en outre que compte tenu de sa nature, cette décision n’était pas susceptible d’un appel immédiat, et qu’elle devait bien faire l’objet d’une inscription d’appel concomitamment avec l’appel du second jugement.

Le tribunal a considéré dans son jugement du 2 octobre 2020, au visa des dispositions de l’article L. 411-11 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime, que n’était pas fondé le moyen soulevé par M. [B] tenant à considérer que l’action en révision du loyer de la maison d’habitation avait été introduite en dehors des périodes au cours desquelles une telle demande était possible.

Il a par conséquent retenu que le GFA de [Adresse 12] était recevable à demander la fixation judiciaire du loyer, ce qui impliquait de faire droit à sa demande d’expertise judiciaire.

Dans le dispositif de la décision, il a ainsi déclaré recevable la demande d’expertise formée par les bailleurs, avant de commettre, avant-dire droit, un expert chargé notamment de décrire l’état de la maison d’habitation et d’en proposer la valeur locative conformément à l’arrêté préfectoral en vigueur.

La portée du dispositif du jugement peut être éclairée par les motifs qui en étaient le soutien, lesquels avaient expressément déclaré recevable la demande de révision du loyer sans qu’il soit nécessaire d’attendre le début d’une nouvelle période de 9 ans, comme allégué par le preneur. La mesure d’expertise ordonnée ne se concevait en outre que dans l’hypothèse où la demande de révision était bien susceptible de faire l’objet d’un examen au fond.

En conséquence, la décision rendue le 2 octobre 2020 constitue un jugement mixte au sens des dispositions de l’article 544 du code de procédure civile, puisqu’elle statue sur une fin de non-recevoir avant d’ordonner une mesure d’expertise.

L’appel régularisé le 5 mai 2022 est dès lors irrecevable comme tardif, dès lors qu’il est intervenu plus d’un mois après la notification du jugement à M. [B] par les soins du greffe, le 7 octobre 2020.

Au surplus, pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus, la demande de M. [B] tendant à voir réformer le jugement du 2 octobre 2020, et juger irrecevable la demande en fixation du loyer de la maison d’habitation, se heurterait à l’autorité de la chose jugée attachée au dit jugement.

Sur le loyer de la maison d’habitation

L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose en son alinéa 2 que 'le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.'

Le GFA de [Adresse 12], s’appuyant sur les conclusions du rapport d’expertise qu’il ne conteste pas, conclut à la confirmation du jugement du 18 mars 2022 en ce qu’il a fixé à compter du 31 juillet 2019 le prix du fermage de la maison d’habitation à la somme annuelle de 6 900 euros.

M. [B] s’oppose à cette demande, dont il relève qu’elle constitue une augmentation de 73 % par rapport au loyer dont il s’acquitte actuellement.

Il précise que, si des travaux ont été effectués par le bailleur conformément à un accord intervenu entre les parties les 19 et 21 septembre 2015 (aménagement du grenier avec réalisation d’une entrée, deux chambres, une salle de bain et un WC), il avait été convenu de laisser le loyer à l’identique, en contrepartie d’engagements du preneur quant à l’entretien des terrains (allées, fossés et évacuations, haies) et à la réalisation de travaux (mise en place d’un abreuvoir, de clôtures, vidange d’un étang).

Le GFA de [Adresse 12] considère que M. [B] n’a pas respecté ses engagements, de sorte qu’il ne peut s’abriter derrière l’accord qu’il invoque.

Il ajoute que la non-augmentation du loyer n’équivaut pas à une renonciation du bailleur à demander la révision légale du loyer.

Sur le premier point, le bailleur ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution de l’accord des 19 et 21 septembre 2015 imputable à M. [B] pour se soustraire à ses propres engagements, alors qu’il réclame par ailleurs dans le même temps, dans le cadre de la présente instance, la condamnation du preneur à exécuter certaines de ses obligations issues du dit accord.

Ainsi, si le bailleur est recevable à demander une révision de la valeur locative sur la base de l’arrêté préfectoral du 30 janvier 2018, tel qu’appliqué par l’expert judiciaire, son calcul ne devra en revanche pas tenir compte des travaux d’amélioration réalisés par la GFA de [Adresse 12] en 2016.

Pour le surplus, les observations des parties quant à l’état du logement n’amènent pas la cour à revenir sur les constatations de l’expert judiciaire, qui a objectivement et exhaustivement décrit les équipements et l’état de chaque pièce.

Il convient en conséquence, sur la base des éléments retenus par l’expert judiciaire, mais en neutralisant l’impact des aménagements réalisés à l’étage en 2016, de recalculer comme suit le montant du loyer :

1) Critères par pièce habitable :

Cuisine 19,0 m2 8/20

Basse cuisine 15,0 m2 12/20

Entrée 7,5 m2 9/20

Salle de bain 16,0 m2 9/20

Séjour 38,0 m2 12/20

Bureau 15,5 m2 8/20

Chambre 1 20,4 m2 6/20

Soit une surface totale de 131,4 m2, et une note moyenne (note A) de 9,14.

2) Critères globaux :

Gros-oeuvre 2/3

Toiture 3/4

Menuiseries extérieures 3/4

Equipements sanitaires 2/3

Emplacement, situation 3/4

Accès aux services 1/2

Total (note B) : 14/20

Moyenne A + B / 2 = 11,57, soit une note comprise entre 11 et 15 qui justifie un classement en catégorie B (au lieu d’une moyenne de 13,20 retenue par l’expert en tenant compte des aménagements à l’étage).

3) Surface corrigée à prendre en compte, tenant compte des abattements pour surface supérieure à 100 m2 :

100,0 m2 x 1,00 = 100,0 m2

20,0 m2 – 20 % = 16,0 m2

11,4 m2 – 50 % = 5,7 m2

Total : 121,7 m2

4) Valeur locative de l’habitation :

Le prix au m2 de la catégorie B se situant dans une fourchette de 42 '/m2 et 60 '/m2 (valeur 2018), il convient de retenir une valeur de 43 '/m2/an, actualisée au 31 juillet 2019, date d’effet de la révision (suivant l’évolution de l’IRL) à 44,11 '/m2/an.

La valeur locative est donc de 44,11 x 121,7 = 5 368 '/an.

En conséquence, le jugement du 18 mars 2022 sera infirmé en ce qu’il a fixé, à compter du 31 juillet 2019, le prix du fermage de la maison d’habitation à la somme annuelle de 6 900 euros, ce prix devant être fixé à 5 368 euros par an.

Cette décision sera en revanche confirmée en ce qu’elle a condamné M. [B] à payer à GFA de [Adresse 12] l’arriéré locatif à compter du 31 juillet 2019.

Sur les demandes du bailleur tendant au respect de ses obligations par le preneur

Il sera relevé, à titre liminaire, que le GFA de [Adresse 12] et les consorts [F] ne contestent pas le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de travaux de replantation d’essences diverses sur une longueur de 250 m.

Sur la protection de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10]

M. [F], gérant du GFA de [Adresse 12], soutient que le preneur n’a pas respecté son obligation contractuelle lui imposant de ne supprimer aucune haie, ce qu’il n’a pourtant pas hésité à faire ou à laisser faire.

Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement du 18 mars 2022 en ce qu’il a condamné M. [B] à réaliser une protection de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10] avec des piquets d’acacia pris sur le domaine, réitérant son accord pour que les piquets soient prélevés sur la parcelle D [Cadastre 11], les sujets à abattre étant à déterminer d’un commun accord entre les parties.

M. [B] s’oppose à cette prétention, en soutenant que la taille des haies constitue un entretien normal des parcelles, et que la demande présentée à ce titre aurait en tout état de cause dû être arbitrée en fin de bail.

Il résulte des termes du courriel de M. [U] [F] du 15 septembre 2019, acceptés le 21 septembre 2019 par M. [R] [B], que le preneur s’était notamment engagé à tailler les haies de la propriété en évitant qu’elles soient trop basses et trop étroites, et à maintenir la haie qui sépare les deux champs 'En Vélot’ à une largeur de 3 m, avec clôture de protection.

Ainsi, si la remise en état des parcelles louées est en théorie exigible à l’expiration du bail, les parties peuvent en disposer autrement par une convention qui s’impose à eux, comme c’est le cas en l’espèce.

Or, l’expert judiciaire a constaté un élagage sévère des haies, et relevé plus particulièrement, s’agissant de la haie séparant les parcelles B [Cadastre 4]-[Cadastre 5] de B [Cadastre 7]-[Cadastre 10], que celle-ci était partiellement détruite, aucune clôture de protection n’ayant été installée.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande du GFA de [Adresse 12], en application de l’accord conclu entre les parties.

Sur la communication des codes des cadenas

Il convient de rappeler que le preneur peut poser des cadenas sur les barrières, à charge toutefois pour lui de laisser l’accès libre au propriétaire pour lui permettre d’exercer son droit de chasse, ou d’accéder à d’autres parcelles lui appartenant, comme c’est le cas en l’espèce.

C’est par conséquent à juste titre que les premiers juges ont condamné M. [B] à communiquer au bailleur les codes des cadenas qu’il a installés sur les barrières des parcelles prises à bail.

Il sera toutefois rappelé que le bailleur, tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible, ne doit pas nuire à l’exploitation de ce dernier, sous peine de devoir répondre de ses agissements. En particulier, l’exercice de son droit de chasse ne l’autorise pas à dégrader, par l’utilisation de véhicules, les parcelles en nature de prairies données à bail.

A cet égard, les premiers juges ont constaté l’engagement du bailleur à respecter les parcelles louées et à ne les traverser qu’en temps propice pour que le sol ne soit pas dégradé.

La cour n’est en revanche pas saisie de la demande de condamnation sous astreinte de M. [U] [F] à cesser de traverser les parcelles en véhicule, cette demande n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions de M. [B].

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Enfin, il convient de relever que le GFA de [Adresse 12] n’a pas fait appel du jugement du 18 mars 2022 en ce qu’il l’a condamné à réparer les 25 plaques translucides de la stabulation endommagées.

Sur les frais de procès

Le jugement dont appel mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B], qui succombe en son recours, sera en outre condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Il sera également condamné à payer au GFA de [Adresse 12] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable l’appel interjeté par M. [B] à l’encontre du jugement rendu le 2 octobre 2020,

Confirme le jugement rendu le 18 mars 2022 en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a fixé, à compter du 31 juillet 2019, le prix du fermage de la maison d’habitation à la somme annuelle de 6 900 euros,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

Fixe, à compter du 31 juillet 2019, le prix du fermage de la maison d’habitation à payer par M. [R] [B] au GFA de [Adresse 12] à la somme annuelle de 5 368 euros,

Condamne M. [B] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [B] à payer au GFA de [Adresse 12] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,