S.A.S. BRIO

C/

S.A. GRDF

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

N° RG 24/01510 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GSCA

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 03 décembre 2024,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 24/00095

APPELANTE :

S.A.S. BRIO immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N°904 063 385, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de M^e Nicolas VENNER de AEVEN AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A. GRDF immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°444 786 511, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie LITTNER-BIBARD de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e François TRECOURT de la SELAS TRECOURT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025 pour être prorogée au 04 Décembre 2025, au 18 Décembre 2025, au 22 Janvier 2026 puis au 29 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 30 juin 2017, la Société Foncière Immobilière de Location (Sofilo) a donné à bail commercial à la société Enedis les locaux constituant la totalité de l’immeuble situé [Adresse 2].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du transfert de propriété de l’immeuble au profit d’une société ad hoc à constituer, intervenu le 30 octobre 2017.

La société Enedis a consenti à la société GRDF la sous-location d’une partie des locaux à compter du 1er janvier 2019.

Le 27 novembre 2020, la société Tre Acquisition III, venant aux droits de la société Sofilo, et la société Enedis, ont signé un avenant au bail commercial, en présence de la société GRDF, à qui la société Enedis avait prévu de céder son bail.

Par cet avenant, le bailleur s’engageait à réaliser des travaux d’étanchéité de la toiture des locaux, tels que décrits dans un devis du 31 mars 2020 établi par la société Dalkia.

Suivant acte sous seing privé du 8 décembre 2020, la société Enedis a cédé son droit au bail à la société GRDF.

La société Brio est ultérieurement devenue propriétaire des locaux sur lesquels la nouvelle locataire a souhaité engager des travaux de rénovation dans le courant de l’année 2022.

Le 1er juin 2023, la société Brio a refacturé à la société GRDF divers travaux réalisés pour un montant total de 92.033,15 euros TTC et suivant courrier de mise en demeure du 24 octobre 2023, elle l’a mise en demeure de lui payer cette somme.

Le 25 mars 2024, la société Brio a fait délivrer à la société GRDF un commandement de payer la somme de 92.033,15 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 23 avril 2024, la société GRDF a fait assigner la société Brio devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, aux fins de voir juger nul et de nul effet ce commandement de payer, et suspendre les effets de la clause résolutoire.

La société Brio a sollicité reconventionnellement la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 92.033,15 euros à titre provisionnel.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— débouté la SAS Brio de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 juin 2017,

— débouté la SA GRDF de sa demande aux fins de constater la nullité du commandement de payer en date du 25 mars 2024,

— débouté la SAS Brio de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 92.033,15 euros,

— condamné la SAS Brio à payer à la SA GRDF la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Brio du surplus de ses demandes,

— condamné la SAS Brio aux entiers dépens.

La société Brio a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2024.

Prétentions de la société Brio :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, la société Brio demande à la cour, au visa des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 606 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance du 3 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en ce qu’elle l’a :

déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 juin 2017,

déboutée de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de la somme de 92.033,15 euros,

déboutée du surplus de ses demandes,

condamnée à payer à la SA GRDF la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamnée la SAS BRIO aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— se déclarer incompétent s’agissant de la demande de nullité du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de nullité du commandement de payer,

— débouter la société GRDF de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 juin 2017 au 25 avril 2024,

— ordonner l’expulsion de la société GRDF, et de tous occupants de son chef, de la totalité des locaux visés par le bail du 30 juin 2017, avec au besoin le concours de la force publique, et en tant que de besoin autoriser le bailleur à faire entreposer dans un garde-meubles de son choix les biens meublants laissés dans les lieux et ce, aux frais exclusifs de la société GRDF,

— condamner à titre provisionnel la société GRDF, en derniers ou quittances, à lui payer la somme de 92.033,15 euros au titre des charges dues à la date du 1er juin 2023, date de la facture qu’elle a émise, avec intérêts au taux Euribor majoré de 500 points à compter du 1er juin 2023, date de la facture, soit la somme de 12.740,73 euros, à parfaire,

— condamner à titre provisionnel la société GRDF au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer actuel, soit la somme mensuelle de 2.217,45 euros plus les charges, et ce à compter du 25 avril 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail du 30 juin 2017, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

— condamner à titre provisionnel la société GRDF à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de la société GRDF :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 mai 2025, la société GRDF demande à la cour, au visa des dispositions des articles L. 145-41 et L. 143-2 du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 834 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance du 3 décembre 2024 en ce que le juge des référés a :

débouté la SAS Brio de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 juin 2017,

débouté la SAS Brio de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de la somme de 92 033,15 euros,

débouté la SAS Brio du surplus de ses demandes,

condamné la SAS BRIO à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SAS Brio aux entiers dépens,

— infirmer l’ordonnance du 3 décembre 2024 en ce que le juge des référés :

l’a déboutée de sa demande aux fins de constater la nullité du commandement de payer en date du 25 mars 2024,

l’a déboutée du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— se déclarer compétente,

— la recevoir en son opposition à commandement, l’y déclarer bien fondée,

— juger que les charges refacturées par la SAS Brio ne sont pas justifiées,

— constater que le commandement a été délivré de mauvaise foi par le bailleur,

— constater que ce commandement de payer ne repose sur aucune créance susceptible de représenter une créance sérieuse pouvant être mise à la charge du preneur,

Par conséquent,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré par la SAS Brio le 25 mars 2024,

En tout état de cause,

— suspendre les effets de la clause résolutoire invoquée aux termes du commandement de payer qui lui a été délivré par la SAS Brio le 25 mars 2024,

— condamner la SAS Brio à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— débouter la SAS Brio de ses demandes, fins et prétentions.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur l’exception d’incompétence du juge des référés :

La société Brio soutient que le juge des référés est incompétent pour connaître d’une demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne pouvant que constater l’acquisition de cette clause lorsque le défaut de paiement perdure au-delà du délai d’un mois.

La société GRDF fait valoir que sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la mise en 'uvre du commandement de payer, notamment relative à sa validité, et donc au constat de la résiliation du bail.

— - – - – -

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, en, cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article 835 du même code permet au président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La question de la possibilité pour le juge des référés de connaître de la nullité d’un acte relève non pas de sa compétence, mais de l’étendue de ses pouvoirs juridictionnels au regard des conditions fixées à son intervention.

Les dispositions des articles précités ne confèrent pas au juge des référés le pouvoir de prononcer la nullité d’un acte et c’est donc avec raison que le juge de référés, constatant son défaut de pouvoir, a rejeté la demande de la société GRDF de voir juger nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 25 mars 2024.

Sa décision sera confirmée de ce chef.

2°) sur la résiliation du bail :

La société Brio soutient que la clause résolutoire du bail n’est pas circonscrite au seul défaut de paiement des loyers, mais sanctionne également le défaut d’exécution des obligations résultant du bail ; que la société GRDF a refusé de lui rembourser des charges ; qu’elle ne peut se prévaloir de l’absence d’un budget prévisionnel alors qu’il s’est agi de travaux exécutés sur sa demande expresse et dans un délai contraint ; que les travaux de nettoyage et réparation des toitures relevaient de l’entretien courant à la charge du locataire ; qu’en outre, le bail met à la charge du locataire les travaux dus à la vétusté.

Elle conteste tout transfert des travaux litigieux à la charge du bailleur par l’avenant au bail du 27 novembre 2020 portant sur des travaux de reprise d’étanchéité des toitures, ainsi que toute inexécution des travaux facturés.

La société GRDF considère que le commandement de payer et la clause résolutoire ont été mis en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse, aux motifs que la créance dont se prévaut cette dernière n’entre pas dans les prévisions de la clause résolutoire, qu’en vertu du bail, les charges récupérables sur le locataire sont payables par trimestre suivant un budget prévisionnel annuel, que la société Brio s’était engagée à prendre en charge les travaux litigieux qu’elle n’a pas intégrés dans un budget prévisionnel.

Elle soutient également que ces travaux incombent au bailleur en ce qu’ils ont vocation à assurer la solidité et l’étanchéité de la toiture, que le montant de leur facturation équivaut au coût d’une réfection complète et les font rentrer dans la catégorie des grosses réparations dues à la vétusté et non dans les dépenses d’entretien ; que leur objectif était de remédier à des infiltrations subies par la locataire.

Elle fait valoir que les stipulations du bail ne transfèrent au locataire que la charge de la vétusté de ses propres aménagements et des éléments esthétiques des locaux, que les travaux ont été expressément mis à la charge de la bailleresse par un avenant dans le cadre de la cession du droit au bail ; que la bailleresse a réitéré cet engagement, notamment au titre des contrôles d’étanchéité, et ne peut aujourd’hui lui refacturer des travaux dont elle a accepté la charge et qui ont été réalisés sous sa direction.

Elle ajoute qu’elle a néanmoins subi de nouveaux désordres d’infiltration en 2023 et 2024 et que les constats du mauvais état de la toiture qu’elle a fait établir permettent de douter de l’exécution effective de travaux que la bailleresse n’a ni contrôlés, ni réceptionnés ; qu’il en est de même pour les travaux de réparation et changement d’équipements.

Elle en conclut que la bailleresse a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi et ne peut en conséquence bénéficier de ses effets.

— - – - – -

Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité du commandement de payer délivré au locataire, il a celui d’apprécier l’existence d’une contestation sérieuse de nature à faire obstacle au constat de la résiliation du bail qui tiendrait notamment aux conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait intervenir sur ce point si les parties en saisissaient le juge du fond.

Selon les termes de la clause résolutoire insérée à l’article 22 du bail : « il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnités d’occupation et/ou accessoires à leur échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, ou du règlement général de l’immeuble, et un (1) mois après un simple commandement de payer envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur ».

Le commandement délivré le 25 mars 2024 en application de ces stipulations contractuelles, visait à obtenir paiement de la somme de 92.033, 15 euros TTC correspondant à la refacturation au locataire à titre de charges locatives, de diverses factures de travaux dont celles émises par la société ENGIE Solutions pour d’une part un nettoyage toitures, cheneaux et descentes pluviales ; d’autre part un contrôle et reprise de la toiture ardoise et de la verrière.

Si la locataire conteste qu’il s’agisse de charges récupérables accessoires aux termes du loyer, la clause résolutoire prévoit expressément qu’elle peut également être mise en 'uvre en cas d’inexécution d’une obligation du bail de sorte que la contestation fondée sur l’absence d’intégration des sommes réclamées dans un budget prévisionnel est manifestement dépourvue de caractère sérieux.

Cependant l’appréciation du caractère sérieux de sa contestation, en ce qu’elle porte sur l’étendue de ses obligations locatives de prise en charge des travaux, nécessite l’examen des stipulations contractuelles.

L’article 9. 2 du bail énumère limitativement les charges locatives récupérables près du locataire et cette liste comprend notamment :

— les frais de nettoyage, d’entretien et de réparation des parties communes ou à usage commun de l’immeuble,

— les frais de nettoyage et entretien courant des façades, les reprises d’épaufrures, les peintures sur parties métalliques, les remplacements des joints de dilatation et la mise en propreté de la façade de l’immeuble,

— les frais de matériel dédiés à l’entretien et la réparation de l’immeuble,

— les frais d’entretien, de réparation, de maintenance et de remplacement (hormis les dépenses et remplacement visés à l’article 10.4.1 qui reste à la charge exclusive du bailleur) des éléments d’équipement de l’immeuble et des installations nécessaires à son fonctionnement tel que :

[']

les toitures et leurs équipements de sécurisation,

[']

— les honoraires des divers prestataires que le bailleur peut être amenés à missionner pour réaliser toute mission d’entretien afférent à l’immeuble ['].

Concernant l’entretien, les travaux et les réparations, l’article 10 formalise par ailleurs les engagements suivants du preneur :

— « tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail, à ses frais, en bon état d’entretien, fonctionnement, sécurité et réparation de toutes sortes et procéder au remplacement de ce qui ne pourrait être réparé, effectuer le nettoyage et toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction le tout, à l’exception des dépenses et remplacement visé à l’article 10. 4. 1 ci-dessous qui reste à la charge exclusive du bailleur »,

— « par dérogation à l’article 1755 du code civil, le preneur conservera à sa charge les seules réparations et remplacements dus à la vétusté de ses aménagements dans les locaux et des équipements spécifiques à l’activité installée à son initiative et des éléments esthétiques des locaux ['] ».

En regard de ces obligations du locataire, l’article 10.4. du bail met à la charge exclusive du bailleur : « les dépenses relatives aux grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil en ce compris les travaux de remplacement des toitures et terrasses de l’immeuble, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre aux normes et en conformité avec la réglementation des locaux ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent, dès lors qu’elles sont relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil ainsi que le remplacement des équipements techniques nécessaires au fonctionnement de l’immeuble lorsqu’ils sont remplacés dans leur totalité, pour remédier à leur vétusté, consécutif à une usure normale ou dans le cadre d’une modernisation ou d’une mise en conformité ».

Par ailleurs, dans l’avenant au bail en date du 30 juin 2017, le bailleur s’est engagé à réaliser, à ses frais, des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture des locaux suivant devis de la société Dalkia du 31 mars 2020 pour un montant de 22.481, 34 euros hors-taxes.

Il résulte enfin des échanges de courriels des 2 et 4 novembre 2022, puis du 14 février 2023 que dans le cadre de travaux d’aménagement réalisés à l’initiative du preneur, la société Brio a accepté de prendre à sa charge des travaux commandés à la société ENGIE Solutions, ainsi que des interventions de contrôle sur la verrière et la toiture des bâtiments par la société Dalkia.

Si au regard des stipulations du bail et de leur description figurant sur les factures, les travaux litigieux peuvent relever de l’obligation d’entretien et de réparation du locataire, l’existence d’accords quant à la répartition de la charge des travaux d’aménagement envisagés par le preneur en fin d’année 2022, dont la teneur précise n’est pas éclairée par les pièces produites, rend incertaine l’intention des parties sur le sort qui doit être réservé à leurs coûts, ce d’autant qu’il n’est pas discuté que c’est bien la bailleresse qui a passé commande de ces travaux dont elle affirme qu’ils incombent au preneur, sans avoir réclamé leur exécution auprès de ce dernier, ni prétendre avoir voulu se substituer à lui.

En outre, le représentant de la société Brio a lui-même fait état dans un courriel du 14 février 2023 du constat d’un défaut d’entretien des toitures « pendant des années » et d’une nécessité de remise en état causé par une carence dans la maintenance des bâtiments, ce qui peut conduire à envisager, ainsi que le fait la locataire, l’existence d’un état de vétusté antérieur à la conclusion du bail en juin 2017. A ce titre, il doit être relevé que malgré les travaux de retrait des mousses et de nettoyage sous pression de la toiture réalisés au début de l’année 2023, le procès-verbal de constat par huissier de justice, réalisé le 3 août 2023 à la requête de la société GRDF, révèle la persistance de lichens et de mousse sur trois pans de la toiture pyramidale du bâtiment, pouvant accréditer l’ancienneté de ces phénomènes.

Ces éléments sont de nature à étayer un doute sur le sens de la décision qui pourrait intervenir sur la charge définitive du coût des travaux litigieux si les parties en saisissaient le juge du fond et en présence de telles contestations sérieuses, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

3°) sur la demande de condamnation provisionnelle :

Le caractère sérieux des contestations élevées par la locataire quant à la charge des factures fait obstacle à ce qu’une provision puisse être accordée à la bailleresse, ce qui conduira la cour à confirmer l’ordonnance déférée.

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en date du 3 décembre 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant,

Condamne la SAS Brio aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la SAS Brio à payer à la SA GRDF la somme complémentaire de 2000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,