[F] [I] épouse [W]

C/

S.N.C. K LODGE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

N° RG 25/00698 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GVVR

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 12 mai 2025,

rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/03790

APPELANTE :

Madame [F] [I] épouse [W]

née le 29 Mai 1980 à [Localité 5] (51)

[Adresse 3]

[Localité 1] (SUISSE)

Assistée de M^e Arthur DEHAN, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS, plaidant, et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

INTIMÉE :

S.N.C. K LODGE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assistée de M^e Nicolas BALLALOUD, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant, et représentée par M^e Elsa GOULLERET, membre de la SELARL ESTEVE GOULLERET NICOLLE & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 92

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte authentique du 20 mai 2020 la SNC K-Lodge a vendu en état futur d’achèvement à Mme [F] [I] épouse [W] et au prix de 1 548 000 euros TTC, un appartement objet du lot n° 51 ainsi qu’un emplacement de stationnement double objet du lot n° 19, une cave objet du lot n° 31 et la jouissance exclusive et privative du casier à skis n° 6.

La livraison était prévue au plus tard le 31 janvier 2021, sauf cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension du délai.

Déplorant l’absence de levée des réserves malgré l’envoi de deux lettres recommandées avec accusé de réception à la société K-Lodge au mois de juin 2022, Mme [I] a, par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Dijon en sollicitant, au visa des articles 1103, 1104, 1604, 1217 et 1231-1 du code civil et outre frais irrépétibles et dépens, sa condamnation :

— à l’indemniser à hauteur de la somme de 6 313,80 euros, outre intérêts, au titre du préjudice lié aux travaux de reprise nécessaires suite aux réserves émises le 16 décembre 2021 et auxquelles la venderesse n’a pas remédié ;

— à lui payer la somme de 5 000 euros, outre intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance lié à l’absence de reprise des désordres ;

— à lui payer la somme de 173 840,40 euros, outre intérêts, en réparation du préjudice lié au manquement à l’obligation de délivrance conforme compte tenu de la présence de poteaux non-contractualisés sur le balcon, alors que celui-ci représentait pour elle un élément essentiel du bien acquis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, la société K-Lodge a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré de la forclusion de la demande de Mme [I] formée au titre de la non-conformité de son balcon et de ses demandes financières à hauteur de 173 840,40 euros, en sollicitant sa condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens.

Par ordonnance rendue le 12 mai 2025, le juge de la mise en état a :

— 'accueilli’ la fin de non recevoir ;

— en conséquence, 'dit’ que la demande tendant au paiement de la somme de 173 840,40 euros avec intéréts au taux légal à compter de l’assignation est irrecevable comme forclose ;

— réservé les dépens ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— invité M^e Gerbay a notifier ses conclusions au fond avant le 7 juillet 2025 et dit qu’à défaut une injonction de conclure sera délivrée en application de l’article 780 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 mai 2025, Mme [I], intimant la société K-Lodge, a interjeté appel de cette ordonnance en sollicitant sa réformation en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme forclose sa demande tendant au paiement de la somme de 173 840,40 euros.

Selon ses dernières conclusions transmises le 24 septembre 2025, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la société K-Lodge,

— déclarer son action à son encontre recevable,

— condamner la société K-Lodge à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir :

— que la non-conformité contractuelle dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement relève de la responsabilité civile de droit commun soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, laquelle constitue le fondement de sa demande à l’exclusion de l’article 1642-1 du même code ;

— qu’en l’espèce, cette dernière disposition est inapplicable à défaut de réception des travaux, alors que la prise de possession du bien par l’acquéreur doit nécessairement découler de celle-ci.

La société K-Lodge a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 31 juillet 2025 pour demander à la cour de confirmer l’ordonnance critiquée, de débouter Mme [I] de ses moyens de défense et demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose :

— que la Cour de cassation retient désormais que l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité de droit commun du vendeur d’immeuble à construire qui n’est pas tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648;

— que les poteaux situés sur le balcon étaient apparents à la livraison intervenue le 16 décembre 2021 et figurent d’ailleurs sur le constat d’huissier de justice établi le même jour.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre suivant et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

L’article 1601-3 du code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents, c’est-à-dire pouvant être raisonnablement décelés par un acquéreur profane normalement diligent procédant à des vérifications élémentaires, ni avant la réception des travaux avec ou sans réserve, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

En application de l’article 1648, alinéa 2, du même code, l’action doit être engagée dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Concernant les désordres non apparents et de nature décennale ou biennale, il résulte par ailleurs de l’article 1646-1 du code précité que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux avec ou sans réserve, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code relatifs à la garantie décennale et à la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage.

Par ailleurs, les règles de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée sont applicables d’une part à l’action exercée au titre des désordres relevant des dommages intermédiaires apparents ou non, qui ne nuisent pas à la solidité de l’ouvrage, ne le rendent pas impropre à sa destination et ne portent pas atteinte à la solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d’équipement, d’autre part aux défauts de conformité non apparents.

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi le 16 décembre 2021 par Me [R] [G], mandaté par Mme [I] le jour de la prise de possession de son appartement, mentionne « Je constate que quatre poteaux bois sont en place et alignés sur toute la longueur de cette terrasse. (')

L’ensemble des éléments énumérés ci-dessus ont fait l’objet de réserves émises par Mme [I] [F]. Ces réserves ont été répertoriées par Mme [I] dans un document papier sous forme de tableau signé par M. [N].'»

Par ailleurs et par courriel du 18 novembre 2022, Mme [I] a fait valoir auprès de la société K-Lodge que «'cela va faire un an que j’ai réceptionné mon appartement'».

Tel que relevé par le juge de première instance, il résulte de ces éléments d’une part que la prise de possession au sens de l’article 1642-1 du code civil est intervenue le 16 décembre 2021, d’autre part que le défaut de conformité tiré de la présence des poteaux sur le balcon était apparent et a été relevé.

Cependant et indépendamment du bien-fondé de celle-ci, l’action de Mme [I] à l’encontre de la société K-Lodge est exclusivement fondée sur la responsabilité contractuelle soumise au délai de prescription quiquennal.

Dès lors, son action indemnitaire, engagée par assignation signifiée le 12 décembre 2023, soit avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter du 16 décembre 2021, n’est ni forclose ni prescrite.

L’ordonnance critiquée sera donc infirmée en ce sens et son action indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle sera déclarée recevable.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance rendue entre les parties le 12 mai 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon en qu’elle a 'accueilli la fin de non recevoir et 'dit’ que la demande tendant au paiement de la somme de 173 840,40 euros avec intéréts au taux légal à compter de l’assignation est irrecevable comme forclose ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare la demande tendant au paiement de la somme de 173 840,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en ce qu’elle est fondée sur la responsabilité contractuelle, recevable ;

Condamne la SNC K-Lodge aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à Mme [F] [I] la somme de 1 000 euros, avec rejet du surplus de la demande.

Le greffier Le président