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COUR D’APPEL DE DOUAI

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CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 21/03/2005

*

N° RG :03/02139

JUGEMENT

Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE du 05 Février 2003

REF: BR/AMD

APPELANTS

S.C.P. Z – F – G notaires associés ayant son siège social […]

[…]

Maître Didier Z demeurant

Représentés par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués associés à la Cour

Assistés de Maître Myriam BOULANGER, avocat au barreau de DUNKERQUE

INTIMÉS
Monsieur C X né le […] à ROSENDAEL
Madame D E épouse X née le […] à […] demeurant

Représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour

Assistés de Maître Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Page -2

S.C.I. DU LITTORAL ayant son siège social […]

[…]

Représentée par la SCP COCHEME-KRAUT, avoués associés à la Cour Assistée du cabinet LEBAS PERRIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU

DÉLIBÉRÉ
Madame G, Président de chambre
Madame HIRIGOYEN, Conseiller
Madame GUIEU, Conseiller

H W H

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT

DÉBATS à l’audience publique du 17 Janvier 2005, Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2005 (date indiquée à l’issue des débats) par Madame G, Président, qui :

a signé la minute avec Madame HERMANT, Greffier..

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 janvier 2005

.:

* * * * *

Par jugement rendu le 5 février 2003, le Tribunal de Grande Instance de Dunkerque a :

déclaré opposable à la SCP notariale le rapport de Monsieur Y déposé le M

14 juin 2002,

dit que l’acte litigieux a été réalisé au nom de la société notariale, et que par conséquent Maître Z ne peut être condamné pour sa responsabilité personnelle,

- condamné in solidum la SCP Z – F – G et la SCI DÚ

LITTORAL à verser aux époux X les sommes suivantes sur le fondement des articles 116, 1641, 1134, 1147 du code civil:

A RG :2003-2139

1ère Chambre Civile – Section I

:

*pour les travaux réalisés sur devis des experts : 24 730 €,

pour le trouble de jouissance : 1 407 € et 3 000 €,

- condamné la SCP notariale à verser aux époux X la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamné la SCP notariale et la SCI DU LITTORAL aux dépens.

La SCP Z – F – G et Maître Z ont relevé appel de cette décision.

Il est fait référence pour l’exposé des moyens et prétentions des parties devant la Cour à leurs dernières conclusions déposées le :

- 16 mars 2004 pour la SCP Z – F- G et Maître Z, notaires,

- 29 mars 2004 pour la SCI DU LITTORAL,

15 juin 2004 pour Monsieur X et Madame D E épouse X.

RAPPEL DES DONNÉES DU LITIGE :

Par acte notarié dressé le 4 décembre 2000 par Maître Z, la

SCI DU LITTORAL a vendu aux époux X un immeuble d’habitation sis […], au prix de […]

Après avoir pris possession des lieux et effectué des travaux, les époux

X se sont plaints de l’attaque de leur immeuble par la mérule et ont fait dresser constat d’huissier le 28 décembre 2000.

Par exploit en date du 15 février 2001, ils ont fait assigner la SCI DU

LITTORAL en référé afin de voir désigner expert.

Par ordonnance rendue le 26 avril 2001, Monsieur Y a été désigné. Par ordonnance rendue le 4 octobre 2001, la mission d’expertise a été étendue à Maître Z.

Après dépôt du rapport le 14 juin 2002, Monsieur et Madame X ont, par acte en date du 3 septembre 2002, fait assigner la SCI DU LITTORAL, prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur et Madame A, et Maître

Z afin d’obtenir réparation de leurs préjudices. La SCP notariale a été mise en cause par acte du 22 octobre 2002.

N° RG: 2003-2139 lère Chambre Civile – Section I

La décision déférée a été rendue dans ces conditions, après jonction des

HALV deux instances pendantes.

SUR CE :

Il ressort des éléments de la cause et notamment du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble vendu est l’objet d’une attaque importante par un champignon de type mérule au niveau des plancher et les murs, qui a été découverte par Monsieur et Madame X après enlèvements des papiers peints.

La présence du champignon a été retrouvée au coeur même du plancher et des solives du plafond, dans un état de développement très avancé, allant jusqu’à la destruction des poutres principales, ce qui a nécessité la pose d’étais, ainsi que dans les murs de refends, le bâtis de la porte d’entrée, la cave.

Ces vices nécessitent des travaux de réfection et de traitement conséquents.

Leur caractère caché pour des profanes en matière immobilière est établi dès lors que seuls les travaux d’embellissement entrepris par les époux X peu après la vente leur ont révélé la présence de la mérule dont les manifestations étaient dissimulées par les papiers peints et donc insusceptibles d’alerter un non-professionnel.

Au vu de ces considérations, il apparaît que l’immeuble était bien atteint. d’un vice caché le rendant impropre à sa destination lors de la vente aux époux X.

La SCI DU LITTORAL ne peut invoquer à son profit la clause exonératrice des vices cachés insérée à l’acte de vente dans la mesure où elle avait connaissance de la présence de la mérule et où elle n’a pas averti du problème Monsieur et Madame X.

Cette connaissance est justifiée par :

- l’offre d’achat de la SCI DU LITTORAL en date du 3 juillet 1996 précisant qu’elle achèterait au prix de 120 000 F, « étant donné le problème de mérule », .

le « compromis » de vente du 5 juillet 1996 précisant que l’acquéreur, la SCI DU LITTORAL, était avertie que la mérule était introduite au rez de chaussée et au premier étage.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré bien fondé l’action engagée par les époux X contre leur vendeur.

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⠀

En ce qui concerne la responsabilité de la SCP notariale, il ressort des

÷ éléments de la cause que Maître Z avait connaissance lors de la vente faite aux époux X du problème de mérule affectant l’immeuble.

Il avait, en effet, dressé l’acte notarié du 5 septembre 1996 au vu du

« compromis » du 5 juillet 1996 mentionnant expressément que l’acquéreur avait été informé que le champignon dit mérule était introduit au rez de chaussée et au premier étage.

De plus, Maître Z a établi le 21 mai 1996 une attestation concernant Monsieur et Madame B, afin de confirmer que ceux-ci envisageaient d’acquérir l’immeuble en cause.

Le Crédit Immobilier avait alors refusé le prêt sollicité aux époux

B au vu d’un devis de traitement curatif contre la mérule du 21 juin 1996 et les époux B avaient annulé la vente projetée auprès de Maître Z, qui avait donc une connaissance précise de la situation.

La faute du notaire qui n’a pas informé Monsieur et Madame X du problème de mérule affectant l’immeuble en 1996 est constante alors que ^celui-^ci ^a un devoir de conseil à l’égard des deux parties à l’acte.

Le fait que le notaire n’ait pas participé à la négociation et n’ait pas visité

l’immeuble préalablement à la vente ne saurait l’exonérer de son obligation d’information et de conseil lors de l’établissement de l’acte notarié.

La SCP notariale ne peut valablement soutenir pour s’exonérer de sa responsabilité qu’elle pensait que les réfections avaient été effectuées depuis 1996 alors qu’il lui appartenait de s’en informer auprès des vendeurs et de lever toute ambiguïté,

La faute du notaire a contribué à la réalisation de la vente et donc à

l’entier préjudice subi par les époux X.

Dans ces conditions la responsabilité in solidum de la SCI DU LITTORAL et de la SCP notariale a valablement été retenue par les premiers juges.

En ce qui concerne l’appel en garantie croisé entre la SCP notariale et la SCI, il apparaît que si la SCI n’a pas informé les acheteurs des vices dont elle avait connaissance, elle aurait pu, ayant recours au notaire qui avait dressé l’acte antérieur et qui en connaissait les circonstances, bénéficier du conseil de ce professionnel qui devait

l’avertir de ses obligations à l’égard des acquéreurs, des risques qu’elle encourait en cas de réticence dolosive et qui aurait dû refuser de régulariser un acte non conforme à l’intérêt des deux parties.

Dans ces conditions, il convient de partager par moitié la responsabilité entre le notaire et la SCI, dans les rapports entre eux.

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1ère Chambre Civile – Section 1

Les premiers juges ont effectué une juste appréciation des préjudices

^subis par Monsieur et Madame X et le jugement déféré doit être confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qui concerne l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel

}

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte au profit de la SCP notariale et de la SCI DU LITTORAL.

Les dépens d’appel doivent être supportés par la SCP notariale et la SCI DU LITTORAL qui succombent dans leurs prétentions principales.

PAR CES MOTIFS :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCP Z – F – G et la SCI

DU LITTORAL à payer aux époux X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Reçoit l’appel en garantie formé entre elles par la SCP notariale et la SCI

DU LITTORAL et dit que chacune supportera entre elles la moitié des condamnations prononcées in solidum au profit des époux X,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la SCI DU LITTORAL et la SCP Z -

F – G aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP

DELEFORGE FRANCHI, avoués associés, conformément aux dispositions de

l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

^Le ^Greffier,The Le Président,

HERMANT.MANT. B. G.

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