XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/02/2013

***

N° de MINUTE : 117/2013

N° RG : 12/00773

Jugement (N° 11/005389)

rendu le 05 Décembre 2011

par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE

REF : EM/VD

APPELANTS

Monsieur M-N R B

né le XXX à XXX

Madame H I épouse B

née le XXX à XXX

Demeurant ensemble

XXX

XXX

représentés par M^e Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

INTIMÉS

Monsieur D A

né le XXX à XXX

Madame J-K L épouse A

née le XXX à XXX

Demeurant ensemble

XXX

XXX

représentés par M^e Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI

assistés de M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE, substituée à l’audience par M^e Claire LECAT, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Janvier 2013, tenue par Evelyne MERFELD magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Février 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2012

***

Par acte notarié du 31 mai 2007 Monsieur D A et son épouse, Madame J-K L, ont acquis de Monsieur M-N B et de Madame H I épouse B une maison d’habitation située à XXX, pour le prix de 410 000 €. L’acte comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Le 4 juin 2007 les époux A ont constaté une fissure verticale sur la façade côté jardin, à la jonction entre deux murs. Ils ont signalé ce phénomène de fissuration au notaire qui en a informé les vendeurs. Ceux-ci ont alors fait appel à un économiste de la construction, Monsieur X, qui a organisé une expertise contradictoire et le 22 juin 2007 a déposé un rapport dans lequel il a indiqué que la maison d’habitation a été construite en deux tranches et que la construction a dû subir, en son temps, un sinistre sécheresse dû à un mouvement du sol ayant provoqué la désolidarisation des deux bâtiments qui n’étaient pas liaisonnés entre eux. Il a conclu que ces désordres ne perturbaient en rien la solidité du logement et ne le rendaient pas inhabitable.

Constatant une aggravation des désordres les époux A ont fait appel au cabinet Z qui a conclu, le 10 octobre 2007 que l’immeuble était atteint d’un phénomène de fissuration qui entraînait par endroits des décollements du placoplâtre et glissements du papier peint, ajoutant qu’il y a eu traitement de divers désordres avant la vente et qu’il est probable que certains travaux de construction (aile chambres et peut être aile coin repas) datent de moins de dix ans.

Sur assignation délivrée le 9 novembre 2007 par les époux A aux époux B le juge des référés du Tribunal de Grande Instance d’Hazebrouck, a, par ordonnance du 14 février 2008, désigné Monsieur C en qualité d’expert. Par ordonnance du 9 janvier 2009 les opérations d’expertise ont été étendues à Monsieur F Y, précédent propriétaire de l’immeuble qu’il a vendu aux époux B.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 juillet 2010. Il en résulte :

— que Monsieur Y avait obtenu un permis de construire le 14 novembre 1997 pour des travaux d’extension de l’immeuble,

— que les travaux d’extension ont été effectués en 1999 par les époux B qui ont acquis l’immeuble de Monsieur Y le 1^er septembre 1998,

— que les premières fissures sont apparues en 2000 sur la partie du bâtiment aménagée en chambres, construite par les époux B en 1999, que ces fissures ont été calfeutrées en 2000 après réalisation par les époux B de la reprise en sous oeuvre partielle des fondations, qu’aujourd’hui ces fissures s’ouvrent à nouveau,

— que depuis 2008 les désordres affectent également le corps du bâtiment principal, partie ancienne, et la partie coin repas, annexe construite par les époux B sans permis de construire,

— que les désordres sont la conséquence des mouvements de fondations entraînant des tassements différentiels entre les différentes parties du bâtiment dont les fondations sont insuffisamment ancrées dans le sol compte tenu de la nature du terrain, sol argileux sensible au retrait et au gonflement,

— que les désordres sont donc bien en rapport avec la sécheresse mais ont été aggravés par la présence d’un rideau de peupliers à dix mètres du pignon,

— que les époux B auraient dû faire appel à un professionnel pour les travaux de reprise en sous oeuvre en 2000, que ces travaux ont été réalisés sans sondages, qu’ils auraient dû être effectués à une profondeur de 2,50 mètres voire 3 mètres alors que la reprise en sous-oeuvre n’a été faite qu’à un mètre de profondeur,

— que le coût de la remise en état s’élève à 346 110,01 € HT, somme à laquelle il faut ajouter 8 % pour la maîtrise d’oeuvre, 10 000 € pour le coût de l’abattage du rideau de peupliers et 6 000 € pour la réfection du réseau d’évacuation des eaux usées et de la fosse septique.

Les époux A ont fait assigner les époux B pour voir annuler la vente du 31 mai 2007 pour dol sur le fondement des articles 1116 et 1117 du code civil, obtenir la restitution du prix et des dommages et intérêts, soutenant que les époux B ont affirmé avoir acheté l’immeuble dans l’état où ils le revendaient alors qu’il est apparu lors de l’expertise qu’ils ont réalisé eux-mêmes les extensions et d’autre part qu’ils leur ont dissimulé qu’ils avaient été contraints, en 2000, de procéder à la consolidation de l’immeuble par l’implantation de pieds d’éléphant sous fondation et la pose d’une ceinture béton ferraillée, ce qui a vicié leur consentement.

Les époux B ont conclu au rejet de la demande et, à titre subsidiaire, soutenant qu’ils ne sont pas responsables des désordres survenus sur la partie ancienne du bâtiment, ils se sont portés reconventionnellement demandeurs d’une somme de 310 460,67 € à titre de dommages et intérêts, montant de la moins-value.

Par jugement du 5 décembre 2011 le Tribunal de Grande Instance de Dunkerque a :

— prononcé la nullité de l’acte notarié de vente du 31 mai 2007 pour dol,

— condamné Monsieur et Madame B à payer à Monsieur et Madame A :

* 410 000 €, prix de vente,

* 20 631 €, droits repris en page 6 de l’acte de vente,

* 13 626,48 €, frais de négociation,

* 13 665,64 €, intérêts supportés sur le prêt souscrit pour financer l’achat de l’immeuble,

* 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux B aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Les époux B ont relevé appel de ce jugement le 8 février 2012.

Ils demandent à la Cour de l’infirmer, avant dire droit, de donner mission à l’expert judiciaire de préciser la part du montant des travaux nécessaires à la seule réparation des désordres subis par la partie ancienne du bâtiment, à titre principal de débouter les époux A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les condamner au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire de constater qu’ils ne sont pas responsables des désordres survenus sur la partie ancienne du bâtiment, de condamner les époux A à leur verser, à titre de moins-value résultant de ces désordres, la somme qui sera déterminée par l’expert ainsi qu’une somme de 4 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, de dire que les intérêts respectivement dus par chacune des parties courront à compter de l’arrêt à intervenir et que les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié.

Ils contestent le dol retenu par le tribunal, faisant valoir :

— que les travaux d’extension ont bien été réalisés en exécution du permis de construire délivré le 14 novembre 1997 suite au dossier élaboré et déposé par le précédent propriétaire, Monsieur Y et qu’il est indifférent que ces travaux respectent ou non le permis de construire dès lors que les époux A ont visité l’immeuble avant de l’acheter et ont eu accès au dossier de permis de construire,

— que s’ils n’ont pas indiqué dans l’acte de vente qu’ils ont réalisé eux-mêmes les travaux d’extension c’est uniquement pour échapper aux conséquences fiscales que cela entraînait, qu’ils ont jamais eu la volonté de cacher la vérité aux époux A qui en étaient informés ainsi qu’ils l’ont indiqué à l’expert désigné par leur assureur,

— qu’en toute hypothèse à supposer que les époux A puissent apporter la preuve d’une omission, celle-ci n’aurait aucune incidence puisque sans conséquence sur les désordres subis par l’immeuble,

— que les fissures colmatées étaient visibles lors des visites antérieures à la vente, qu’ils n’ont pas cherché à les camoufler, que le sujet a été abordé entre les parties dans le cadre de la négociation de la vente,

— qu’ils démontrent leur bonne foi dès lors qu’ils se sont rapprochés du cabinet de Monsieur X pour connaître le degré de gravité des fissures,

— que ce n’est pas la construction qui est la cause des désordres mais la nature du sol ainsi que le rideau de peupliers situé à une dizaine de mètres de la maison, parfaitement visible avant l’achat,

— que les époux A ont accepté l’immeuble en l’état avec des fissures récentes à proximité immédiate de peupliers susceptibles de vicier le sol ; qu’ils ont renoncé à tout recours contre les vendeurs dans l’acte de vente.

Ils déclarent que l’expert a précisé que les désordres qui affectent la partie ancienne ne semblent pas être la conséquence de ceux affectant les parties récentes et en déduisent que si par extraordinaire la Cour devait confirmer la résolution de la vente il conviendrait d’appliquer au remboursement du prix de vente un abattement correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres de la partie ancienne, à la charge des époux A en leur qualité de gardiens de l’immeuble puisque l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Ils ajoutent que la demande de dommages et intérêts des époux A n’est étayée d’aucun justificatif.

Les époux A ont conclu à la confirmation du jugement à l’exception du montant des dommages et intérêts qui ne leur ont été accordés qu’à hauteur de 10 000 €. Relevant appel incident de ce chef ils se portent demandeurs d’une somme de 20 000 €;

Ils déclarent que les premiers juges ont omis de statuer sur leur demande d’intérêts et sollicitent de la Cour qu’elle complète le jugement en allouant les intérêts au taux légal sur le prix de vente, le montant des droits et les frais de négociation à compter du 31 mai 2007, date de la vente.

Ils soutiennent, comme en première instance que le dol est constitué, que non seulement les époux B ont menti en donnant de fausses informations mais qu’en outre ils se sont rendus coupables de réticence dolosive concernant les caractéristiques essentielles de l’immeuble qu’ils vendaient et que si ces éléments avaient été portés à leur connaissance il est évident qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble.

Ils déclarent qu’en affirmant dans l’acte de vente n’avoir aucun renseignement sur la construction autre que la copie de l’arrêté de permis de construire du 14 novembre 1997 les époux B leur ont ainsi fait croire qu’ils avaient acheté l’immeuble dans l’état où ils le revendaient et qu’ils ont d’ailleurs persisté dans cette attitude mensongère dans leurs conclusions pour l’audience de référé du 20 décembre 2007 puis lors de la première réunion d’expertise du 4 avril 2008.

Ils ajoutent qu’au stade de la formation du contrat les époux B sont restés taisants sur les travaux de reprise qu’ils ont réalisés en 2000.

Subsidiairement dans l’hypothèse où la Cour estimerait que le dol n’est pas constitué ils invoquent la responsabilité des époux B sur le fondement de l’article 1792 et suivants du code civil en leur qualité de constructeurs et demandent qu’ils soient condamnés à leur verser les sommes de 413 947,57 €, coût du devis de la société RAMERY avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 25 février 2010, 10 000 € pour abattage des peupliers et 6 000 € pour la réfection des réseaux d’eaux usées et de la fosse septique, outre 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

Ils se portent en outre demandeurs d’une indemnité de 5 000 € pour leurs frais irrépétibles d’appel.

SUR CE :

1°) – Sur l’existence d’un dol

Attendu que l’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ;

Attendu que l’acte notarié du 31 mai 2007 par lequel les époux B ont vendu l’immeuble aux époux A comporte une clause intitulée 'conditions particulières à la vente d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble achevé depuis moins de dix ans’ ainsi rédigée :

L’immeuble objet de la présente vente a fait l’objet

— d’un permis de construire délivré le 14 novembre 1997

Aucun autre document en possession du vendeur.

Il est précisé que le vendeur a acquis cet immeuble avec une plus grande contenance, en date du 1^er septembre 1998, sans avoir eu le moindre renseignement sur ladite construction, autre que la copie de l’arrêté de construire en date du 14 novembre 1997 ;

Attendu que cette affirmation est mensongère puisqu’il en résulte que les époux B ont acquis l’immeuble dans l’état où ils le revendaient, ce qui est inexact ;

Qu’en outre dans la partie du bâtiment qu’ils ont construite et aménagée en chambres des fissures sont apparues dès 2000 et qu’ils ont alors fait procéder à des travaux de reprise en sous oeuvre ;

Qu’ils ne pouvaient donc déclarer dans l’acte de vente qu’ils n’avaient aucun renseignement sur les travaux d’extension, autres que la copie de l’arrêté accordant le permis de construire puisqu’ils avaient eux-mêmes réalisés les extensions ainsi que les travaux destinés à remédier aux désordres affectant une partie de ces extensions ;

Attendu que les époux B ne peuvent sérieusement affirmer dans leurs conclusions qu’ils n’ont pas cherché à tromper les époux A lors de la vente alors qu’au cours de la première réunion devant l’expert judiciaire le 4 avril 2008 ils continuaient à prétendre qu’ils ne connaissaient pas les constructeurs de la partie du bâtiment concernée par les fissures, dans laquelle deux chambres avaient été aménagées ;

Attendu que de même ils ne peuvent prétendre que les acquéreurs qui ont visité les lieux à plusieurs reprises ont pu constater l’existence de fissures alors que leur expert, Monsieur X qui a examiné l’immeuble le 16 juin 2007, quinze jours après la vente, écrit dans son rapport qu’il a remarqué une fissure verticale rebouchée et qu’aucune autre fissuration n’est apparente ; qu’une fissure rebouchée peut passer inaperçue lors de la visite des lieux par un acquéreur potentiel surtout lorsque, comme en l’espèce, l’immeuble est encore occupé lorsqu’il est visité ;

Qu’en toute hypothèse ce n’est pas l’existence d’une seule fissure rebouchée qui pouvait informer les époux A sur l’importance des travaux de reprise partielle des fondations que les époux B ont réalisés en 2000 et dont ils devaient aviser leurs co-contractants, s’agissant de travaux effectués moins de dix ans avant la vente et soumis à l’obligation d’assurance dommage ouvrage en application des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances ;

Attendu que le mensonge et la réticence dolosive des époux B ont vicié le consentement des époux A ; que ceux-ci n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils avaient su que les travaux d’extension avaient été réalisés par des entreprises non identifiables, payées en espèces et que pour remédier aux désordres affectant une partie de ces extensions les époux B avaient fait procéder, toujours dans les mêmes conditions occultes, à la reprise des fondations en sous oeuvre par élaboration de 'pieds d’éléphant’ pose d’une ceinture béton ferraillée 'afin de maintenir le bâtiment’ comme ils l’ont indiqué plus tard dans leurs conclusions pour l’audience de référé du 20 décembre 2007 ; que les époux B qui prétendent avoir dissimulé ces informations pour des seules raisons fiscales ne pouvaient pourtant ignorer qu’ils privaient ainsi les acquéreurs d’éléments d’appréciation essentiels sur l’immeuble vendu et le risque de nouveaux désordres, que les acquéreurs n’auraient pas accepté de prendre puisque les constructeurs n’étant pas identifiables, ils n’auraient disposé d’aucun recours à leur égard ;

Attendu que le dol est donc constitué et dès lors les époux B ne peuvent invoquer la clause contractuelle de renonciation à recours contre le vendeur ;

2°) – Sur les conséquences du dol

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la vente et condamné les époux B à restituer aux époux A le prix de 410 000 € ;

Que les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement est ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel cette somme avait été versée ne peuvent avoir pour point de départ que le jour de la demande en justice équivalent à la sommation de payer, et non le jour du versement ; que la condamnation à la restitution du prix de 410 000 € produira donc intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 décembre 2009 ;

Attendu que le dol commis par les époux B est à l’origine du préjudice, subi par les époux A qui ont versé inutilement la somme de 20 631 € au titre des frais de l’acte de vente et celle de 13 626,48 € pour frais de négociation ; qu’il y a lieu de leur accorder ces deux sommes à titre de dommages et intérêts ; que la condamnation des époux B de ce chef sera également confirmée ;

Que conformément à l’article 1153-1 alinéa 2 du code civil les intérêts sur ces deux sommes courent à compter du 5 décembre 2011, date du jugement qui a procédé à l’évaluation de la créance indemnitaire ;

Attendu que les époux A demandent en outre la condamnation des époux B à leur verser la somme de 13 665,64 € au titre des intérêts du prêt qu’ils ont contracté pour financer l’achat de l’immeuble ;

Que cependant ces intérêts trouvent leur cause non pas dans la faute commise par les vendeurs mais dans la mise à disposition des fonds par la banque ; que les époux A ne fournissent aucun renseignement sur leur rapport avec la banque et en tout cas n’indiquent pas qu’ils entendent rembourser le prêt par anticipation lorsqu’ils obtiendront restitution du prix de vente ; que cette demande doit être rejetée ; que le jugement sera infirmé en ce qu’il y a fait droit ;

Attendu que le tribunal a également condamné les époux B à verser aux époux A la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; que les époux B concluent au rejet de cette demande soutenant qu’il n’est justifié d’aucun préjudice puisque malgré les fissures l’immeuble était habitable ; que de leur côté les époux A ont relevé appel incident pour que ces dommages et intérêts soient portés à 20 000 €, invoquant également le coût de divers travaux qu’ils ont réalisés dans l’immeuble à hauteur de 1 120,92 € ainsi que leur préjudice moral et le fait que Monsieur A, qui a été licencié, ne peut rechercher un emploi dans une autre région que celle où il réside actuellement puisque l’immeuble est invendable ;

Attendu que l’immeuble est habitable malgré les fissures de sorte que les troubles de jouissance subis par les époux A restent modérés ; qu’en revanche leur préjudice moral est important puisqu’ils ont vu l’immeuble qu’ils avaient acquis se dégrader progressivement ;

Qu’il convient également de tenir compte des travaux qu’ils ont réalisés dans l’immeuble pour un coût de 1 120,92 €, en pure perte puisque la vente est annulée, ainsi que des frais de déménagement et réemménagement qu’ils devront exposer, l’immeuble devant être restitué au vendeur ;

Qu’il y a également lieu de les indemniser pour les diverses démarches nécessaires afin de faire reconnaître leurs droits ainsi que pour la perte de temps qui en est résultée ;

Qu’en revanche il n’existe aucun lien de causalité entre le dol retenu contre les époux B et l’absence d’activité professionnelle de Monsieur A qui peut rechercher un emploi sans attendre d’obtenir restitution du prix de la vente ;

Attendu qu’en considération de l’ensemble de ces éléments il y a lieu d’accorder aux époux A la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts, le jugement étant réformé sur le quantum ;

Attendu que du fait de l’annulation de la vente les parties doivent être remise dans le même état que si le contrat n’avait jamais existé ; qu’ajoutant au jugement il convient donc de dire qu’après restitution du prix les époux A devront libérer l’immeuble pour que les époux B puissent en reprendre possession, les frais de publication à la conservation des hypothèques étant à la charge des époux B ;

3°) – Sur la demande des époux B au titre de la moins-value subie par l’immeuble et des dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Attendu que les désordres apparus sur le bâtiment ancien ne sont pas imputables aux époux A ;

Que les risques de perte ou détérioration de la chose pour cas fortuit ou cause étrangère sont à la charge du propriétaire ; que celui qui reprend la chose à la suite de l’annulation d’un contrat de vente est censé en être toujours resté propriétaire du fait de la rétroactivité de la nullité ;

Qu’il s’en suit que les époux B ne peuvent demander à être indemnisés par les époux A des dommages subis par l’immeuble postérieurement à la vente du 31 mai 2007 qui a été annulée pour dol ;

Que cette demande a été à bon droit rejetée par le tribunal qui a toutefois omis de faire apparaître ce rejet dans le dispositif de sa décision qu’il y a lieu de compléter ;

Attendu que les époux A n’étant pas responsables des désordres, il convient également de débouter les époux B de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pendant la durée des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres ;

***

Attendu que les époux B qui succombent pour l’essentiel seront condamnés en tous les dépens ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux A les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la procédure de référé, des opérations d’expertise et devant le tribunal ; qu’il y a lieu de confirmer l’indemnité procédurale de 5 000 € qui leur a été accordée et d’y ajouter une somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions autres que celles relatives aux intérêts du prêt et au montant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Dit que la condamnation des époux B à restituer le prix de vente de 410 000 euros porte intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2009 et que celle en paiement des sommes de 20 631 euros et 13 626,48 euros porte intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2011, date du jugement,

Dit que les époux A devront libérer l’immeuble situé à XXX dans le délai de deux mois à compter du remboursement du prix de vente en principal et intérêts afin de permettre sa restitution aux époux B qui supporteront les frais de publication à la conservation des hypothèques,

Déboute les époux B de leurs demandes au titre de la moins-value de l’immeuble et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Infirme le jugement en ses dispositions relatives aux intérêts du prêt contracté pour l’acquisition de l’immeuble et statuant à nouveau,

Déboute les époux A de leur demande à ce titre,

Réformant le jugement sur le montant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, condamne Monsieur et Madame B à verser aux époux A la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance tant matériel que moral,

Condamne Monsieur et Madame B aux dépens d’appel,

Les condamne en outre à verser aux époux A une somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. MERFELD