[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 25/10/2018

[…]

N° de MINUTE :

N° RG : 16/04415

Jugements rendus les 24 Juin 2016 et 30 juin 2017

par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille

APPELANTE

Scea Château d’Hem Equitation agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social : […]

Représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai et M^e Christine Martin, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur I J X

demeurant : […]

Représenté par M^e Vincent Bue, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseillère faisant fonction de présidente

B C, conseillère

Bénédicte Royer, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

DÉBATS à l’audience publique du 31 mai 2018 après rapport oral de l’affaire par B C

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25

octobre 2018 après prorogation du délibéré du 12 juillet 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emilie Pecqueur, présidente, et Julie Caron, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

Vu le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille du 24 juin 2016 ;

Vu l’appel interjeté le 18 juillet 2016 par la SCEA Chateau d’hem équitation à l’encontre de M. I-J X ;

Vu le jugement rectificatif d’omission matérielle de statuer du 9 septembre 2016 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille ;

Vu le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille du 30 juin 2017 ;

Vu l’appel interjeté le 21 juillet 2017 par la SCEA Chateau d’hem équitation à l’encontre de M. I-J X ;

Vu l’arrêt de réouverture des débats du 17 mai 2018 ;

Vu les conclusions déposées et visées par le greffier le 31 mai 2018 pour la SCEA Chateau d’hem équitation ;

Vu les conclusions déposées et visées par le greffier le 31 mai 2018 pour M.

X ;

Vu les articles 562 et 2224 du code de procédure civile, l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime dans sa version issue de l’ordonnance n°2010-461 du 6 mai 2010 applicable au 8 mai 2010, l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1^er février 2016, les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Attendu que suivant acte sous seing privé à effet du 1^er mai 2006 intitulé 'bail

civil : convention de location et d’occupation de boxes', M. X a donné à bail à la SCEA du château d’hem équitation un minimum de 5 boxes et leur fourniture en paille au prix de 210 euros toutes taxes comprises avec jouissance non exclusive des manèges et carrières du Château d’Hem, à l’exclusion de la carrière située derrière la maison, de toilettes, d’une sellerie club, d’un silo à grains, d’une douche extérieure pour chevaux avec monnayeur, du terrain de concours en herbe, des parkings situés derrière la carrière et le terrain en herbe ;

Que, par acte reçu le 14 mai 2010 en la forme authentique par Maître F G, notaire, M. X et la SCEA du château d’Hem équitation ont conclu un bail commercial précaire dérogatoire aux statuts des baux commerciaux à effet du 15 mai 2010 d’une durée de 23 mois et 15 jours, M. X donnant à bail à la SCEA du château d’Hem équitation dans un ensemble immobilier sis à Hem, département du nord, […], dans un ensemble d’activités connu sous le nom de 'château d’Hem', des locaux et parcelles à usage de centre équestre :

'1 – les écuries principales du « Château d’HEM », composé de 50 boxes, de deux manèges intérieurs, d’un bureau de réception, d’une remise, d’un local à usage de club house, double sellerie, d’une terrasse à l’avant du club house ainsi qu’une bande de deux mètres de terrain en arrière du bâtiment et 15 boxes situées devant les écuries principales et appartenant au même corps de bâtiment

Formant la parcelle cadastrée numéro 4915 section B, et partie de la parcelle cadastrée sous le numéro 4991 de la section B.

2 – le terrain de concours en herbe, la grande carrière de sable à ciel ouvert face aux écuries principales, et les 2/3 environ du parking attenant, le tout comme il figure sur le plan annexé aux présentes. Est ainsi exclu de la location le tiers environ de la parcelle composant actuellement le parking, de forme carrée jouxtant la parcelle cadastrée section B numéro 4849 et la parcelle formant un triangle de terrain jouxtant le passage indivis cadastré section B numéro 4965 ; ces parcelles exclues de la location figurant sous teinte bleue au plan constituant schéma d’intention demeuré annexé aux présentes

Formant partie de la parcelle cadastrée sous le numéro 4982 de la section B';

Attendu que le jugement du 24 juin 2016 du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille, auquel il convient de se référer pour une rappel de la procédure antérieure, a notamment :

— ordonné la jonction des procédures n° 10/ 2015 et 2/2016 sous le numéro 10/2015,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la responsabilité civile professionnelle de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Etude G et de M^me G-K F, ainsi que de l’appel en garantie à leur encontre,

— dit que la demande en déclaration de jugement commun est recevable,

— constaté que Maître H G n’est pas partie à la procédure,

— dit que le bail signé le 14 mai 2010 entre M. X et la SCEA Chateau d’hem équitation avec effet au 15 mai 2010 est un bail rural,

— dit recevable la demande fondée sur l’article L. 411-11 du code rural,

— condamné la SCEA Chateau d’hem équitation à payer à M. X une provision sur les loyers échus d’août 2015 à mars 2016 de 80000 euros,

— avant dire droit ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur locative des lieux loués depuis le 15 mai 2010 et désigné M. Y pour y procéder

— sursis à statuer sur le surplus des demandes de la SCEA Chateau d’hem équitation et M. X

— donné acte à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Etude G et M^me G-K Odette de leurs protestations et réserves et les a déboutés de leur demande d’indemnité de procédure

— déclaré le jugement opposable et commun à la société d’exercice libéral Etude G et à M^me G-K F,

— réservé les dépens et renvoyé l’affaire à l’audience du 21 octobre 2016 ;

Que par jugement du 9 septembre 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille a ordonné la rectification d’une omission matérielle de statuer insérant la mention suivante dans le dispositif du jugement du 24 juin 2016 'ordonne l’exécution

provisoire’ ;

Que l’expert désigné, M. Y, a déposé son rapport le 14 mars 2017 ;

Que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille du 30 juin 2017, auquel il est

expressément renvoyé pour un rappel de la procédure, a :

— entériné le rapport d’expertise de M. Y,

— dit que la valeur locative fixée à compter du 5 novembre 2015 s’élève à la somme de 153570,80 euros,

— dit que les valeurs locatives entre le 15 mai 2010 et le 15 novembre 2015 sont fixées conformément au tableau repris en page 18 du rapport d’expertise,

— constaté qu’il n’y a pas de trop perçu de fermages,

— débouté la SCEA Chateau d’hem équitation de sa demande de restitution de fermages,

— condamné la SCEA Chateau d’hem équitation à payer à M. X en deniers ou quittances valables, la somme de 69450,29 euros au titre des arrérages de loyers échus au mois d’avril 2017,

— débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts et au titre du préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— déclaré le jugement opposable à la société d’exercice libéral SELARL Etude G et à M^me G-K F,

— condamné M. X et la SCEA Chateau d’hem équitation à la moitié des dépens chacun en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Que, par ordonnance du 5 octobre 2017, le premier président de la cour d’appel de Douai a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 30 juin 2017 ;

Attendu que l’arrêt du 17 mai 2018 de la présente cour a, statuant dans la limite des deux appels dirigés contre M. X, ordonné la jonction des procédures, ordonné la réouverture des débats, invitant les parties à produire leurs observations sur l’applicabilité au litige de l’arrêté préfectoral du 19 septembre 2011 du préfet du Pas de Calais et l’arrêté préfectoral du Nord fixant les valeurs locatives des biens loués à usage d’exploitation agricole applicable au moment de la conclusion du bail du 14 mai 2010, et renvoyé l’affaire à l’audience du 31 mai 2018 ;

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Attendu que les deux appels interjetés l’ont été uniquement contre M. X de sorte que la cour n’est pas saisie des dispositions des deux jugements concernant l’étude G, M^me F G-K et M^me H G en application de l’article 562 du code de procédure civile sus-visé ;

Sur la jonction

Attendu que la jonction des procédures a déjà été ordonnée par l’arrêt du 17 mai 2018 qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande ;

Sur le jugement du 24 juin 2016

Attendu que les parties s’accordent sur la qualification de bail rural applicable au contrat liant les

parties que le jugement du 24 juin 2016, rectifié le 9 septembre suivant, sera confirmé en ce qu’il a qualifié le contrat litigieux conclu le 14 mai 2010 de bail

rural ;

Attendu que le jugement n’est pas critiqué en ses dispositions avant dire droit relatives à l’expertise, à ses modalités et aux demandes réservées dans l’attente du rapport d’expertise ; que ces dispositions seront confirmées ;

Attendu, sur la recevabilité de l’action en régularisation des fermages illicites, que le premier juge a déclaré recevable l’action en régularisation des fermages illicites de la SCEA Chateau d’hem équitation excluant dans ses motifs la qualification d’action en révision des fermages anormaux ;

Que M. X dans le dispositif de ses conclusions demande la confirmation du jugement qui a déclaré recevable la demande fondée sur l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime ; que toutefois en réponse aux demandes de nullité de la stipulation du prix du fermage et la restitution d’un trop perçu de fermages fixés conformément aux prescriptions de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime formées par la SCEA Chateau d’hem équitation, M. X soutient que la demande de restitution d’un trop perçu de fermages s’analyse en réalité en une demande de révision des fermages anormaux de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime laquelle n’a en l’espèce pas été introduite dans les délais légaux de sorte que l’action en restitution du prix du fermage ne peut prospérer ;

Qu’ainsi, M. X conteste la recevabilité de l’action en régularisation des fermages illicites de la SCEA Chateau d’hem équitation et demande l’infirmation du jugement du 24 juin 2016 rectifié ;

Que la SCEA du château d’Hem équitation fait valoir que la stipulation du loyer est nulle faute d’avoir été fixée conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ; que le caractère excessif du prix n’est invoqué par la SCEA Chateau d’hem équitation qu’en réplique à l’argumentation de M. X selon laquelle le prix stipulé entre les parties n’est pas excessif ; que la demande de la SCEA est donc fondée sur le caractère illicite du loyer ;

Attendu qu’en application des articles L411-11 et L411-14, le preneur à bail dispose d’une action en régularisation des fermages illicites, laquelle se distingue de l’action en révision des fermages anormaux de l’article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime ouverte en cas de prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail ;

Qu’il en résulte que le prix du bail à ferme n’est pas librement négociable entre les parties et doit être fixé, selon les dispositions de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime applicable au litige, lesquelles énumèrent les différents critères de fixation du fermage et précisent que le loyer doit être compris entre des maxima et minima fixés chaque année par l’autorité préfectorale ;

Que ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ;

Qu’en l’espèce, la bail stipule un loyer mensuel de 14000 euros hors taxes, qu’il précise, à titre indicatif, que le loyer s’applique, d’une part, aux écuries principales du 'Château d’Hem’ et à la bande de deux mètres à l’arrière du bâtiment, à concurrence de 12500 euros hors taxes, et, d’autre part, au terrain de concours en herbe, la grande carrière de sable à ciel ouvert face aux écuries principales, et les 2/3 environ du parking attenant, à concurrence de 1500 euros, hors taxes ;

Que contrairement à ce que soutient M. X, l’action en régularisation des fermages illicites n’est pas exclue lorsque le prix du bail a été fixé en monnaie, comme en l’espèce ; qu’une telle action est

ouverte dès lors que le prix fixé en monnaie ne l’a pas été conformément aux critères légaux ;

Que dès lors que le bail du 14 mai 2010 d’une durée de deux années ne prévoyait pas sa soumission au statut des baux ruraux, le loyer n’a nécessairement pas été fixé conformément aux règles de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime;

Qu’en toutes hypothèses, il est indifférent qu’à titre indicatif, la répartition du loyer entre les différents bâtiments et terrains composant le bien loué ait été précisée dès lors qu’il n’est fait aucunement référence aux critères de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime :

Que le loyer stipulé est illicite ;

Que la circonstance que la SCEA du château d’Hem équitation ait payé pendant une longue période le loyer mensuel stipulé n’emporte pas à elle seule renonciation non équivoque à se prévaloir des dispositions d’ordre public concernant la fixation du

fermage ;

Que la nullité du prix du bail en raison de son illicéité peut être demandée à tout moment du bail dans la limite de la prescription de l’article 2224 du code civil, qu’un telle prescription n’est pas opposée par M. X à la demande de nullité du fermage ;

Qu’en conséquence le jugement du 24 juin 2016 rectifié sera confirmé sur la recevabilité de l’action en régularisation des fermages illicites ;

Qu’y ajoutant, il convient de prononcer la nullité de la stipulation du prix dans le bail du 14 mai 2010, conséquence du caractère illicite du fermage ;

Attendu sur la provision allouée, que lorsque le juge ordonne avant dire droit une expertise alors qu’il est saisi d’une demande en paiement de loyers, il peut allouer, hors procédure de référé, une provision au créancier à valoir sur ces loyers ; que les premiers juges n’ont ainsi pas statué au delà des demandes ; que la demande de rétractation de ce chef de dispositif sera rejetée ;

Que la demande d’infirmation de la disposition allouant une provision à M. X est devenue sans objet dès lors que cette provision a été acquittée et qu’il appartient à la cour de faire les comptes entre les parties compte tenu de leurs demandes, la provision acquittée étant alors prise en compte dans les paiements effectués par la SCEA Chateau d’hem équitation ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef emportant pour les motifs précédents rejet de la demande subsidiaire de fixation de la provision au montant de 47638,34 euros formée par la SCEA Chateau d’hem équitation ;

Sur le jugement du 30 juin 2017

Attendu à titre liminaire que la SCEA Chateau d’hem équitation n’a pas soulevé devant les premiers juges ni ne soulèvent devant la cour une exception de procédure aux fins de nullité de l’expertise judiciaire ; que le moyen tenant au caractère tardif de la contestation de l’expertise soulevé par M. X est inopérant ;

Que la cour n’est pas tenue par les conclusions de l’expert lesquelles sont soumises à la discussion contradictoire des parties ; que l’expertise judiciaire constituant un élément de preuve à l’appréciation de la cour ;

Attendu que M. X oppose une fin de non recevoir à la demande de restitution des fermages dont

il soutien qu’elle ne peut prospérer que dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ;

Que la demande de répétition des loyers éventuellement trop perçus n’est que la conséquence de l’action en nullité de la clause fixant le fermage ; qu’elle est soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, ledit délai courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Qu’en l’espèce, aucune prescription quinquennale n’a été opposée à l’action en nullité de la stipulation du fermage ;

Qu’en toutes hypothèses, M. X ne soutient, ni ne démontre que la SCEA Chateau d’hem équitation avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance du caractère illicite du loyer stipulé antérieurement au 27 mai 2011, la demande de restitution ayant été formée pour la première fois à l’audience tenue devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille le 27 mai 2016 ;

Que la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée à la demande de restitution des fermages trop perçus sera rejetée ;

Attendu que la nullité de la stipulation du loyer impose à la cour de fixer le montant du loyer dès la conclusions du bail conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction susvisée, énonce que : ' le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice des fermages.' ;

Que le juge doit fixer un fermage entre les minima et maxima définis par l’arrêté préfectoral ;

Qu’en l’espèce, le bail stipule en page 4, que les locaux loués devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation de l’activité centre équestre, à l’exclusion de tout autre même temporairement ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation offre des activités équestres dont cours d’équitation, de pension de chevaux, de préparation pour compétition de horse- ball à titre accessoire ;

Qu’à la date du bail, aucun arrêté préfectoral du préfet du Nord fixant les minima et maxima spécifiques aux activités équestres n’avait été pris par l’autorité

administrative ;

Que l’arrêté préfectoral du nord du 18 septembre 1995 précise les minima et les maxima des loyers exprimés en monnaie des terres nues et des loyers des bâtiments d’exploitation ;

Que cet arrêté fixe les minima et maxima des loyers à des biens sur lesquels est exercée une activité fondée sur la mise en valeur du sol ;

Que tel n’est pas le cas de l’activité exercée par la SCEA Chateau d’hem équitation sur des installations spécifiques à l’activité de centre équestre tels que notamment des manèges, écuries, boxes, club house, carrières , lesdites installations ne comprenant aucun bâtiment d’habitation alors que l’arrêté du préfet du Nord sus-visé dresse par catégorie de bâtiments une liste de bâtiments ne mentionnant pas ces installations spécifiques ;

Que cet arrêté qui ne prévoit pas de dispositions spécifiques à l’exploitation des centres équestres, dont la spécialité résulte de la présence de nombreux bâtiments d’exploitation spécifiques et de l’absence ou d’un nombre réduit de terres, est incompatible avec la fixation du fermage litigieux ;

Attendu que lorsque l’exploitation spécialisée exercée par le preneur à bail n’est pas visée par l’arrêté préfectoral, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin ;

Que l’arrêté préfectoral du nord du 18 septembre 1995 étant inapplicable, le montant du fermage doit être fixé en fonction des trois critères sus-énoncés ;

Que, s’agissant des minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin, selon l’expert judiciaire, l’arrêté préfectoral de l’Oise n°2009-8790 du 30 avril 2009 fixant les minima et maxima pour les activités équestres est inapplicable comme concernant les écuries de trot et de courses au galop ; que les parties adoptent cette analyse ;

Que, d’une part, comme le souligne la SCEA Chateau d’hem équitation, cet arrêté n’a pas été pris dans un département voisin du Nord de sorte que les minima et maxima ne sont pas adaptés aux spécificités géographiques et économiques de l’exercice d’activités équestres dans le département du Nord;

Que, d’autre part, les minima et maxima de la valeur locative des boxes sont relatifs à une activité de course hippique et non à une activité de centre équestre telle qu’exploitée par la SCEA Chateau d’hem équitation ;

Que cet arrêté inapplicable ne peut servir de critère de détermination du fermage litigieux ;

Que, par arrêté du 19 septembre 2011, entré en vigueur le 1^er octobre 2011, le préfet du Pas de Calais a fixé les minima et maxima des valeurs locatives des installations équestres ; que cet arrêté précis est adapté à l’activité agricole litigieuse ;

Que l’arrêté préfectoral d’un département voisin fixant les minima et maxima applicables ne doit pas nécessairement être entré en vigueur avant la conclusion du bail litigieux pour servir de référence dès lors qu’il est contemporain; que l’arrêté préfectoral du département voisin du Pas de Calais sus-visé, entré en vigueur moins de 16,5 mois après la conclusion du bail, constitue un élément de détermination du montant du fermage ;

Que, s’agissant des usages de la profession, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur ce point ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation produit une attestation du délégué général Groupement hippique national du 7 mars 2017 atteste que les usages en matière de fixation des loyers dans la profession des centres équestres appliquent une fourchette allant de 7 à 15 % du chiffre d’affaires et que les statistiques portant sur 120 entreprises révèlent une charge locative estimée à 12 % du chiffre d’affaires ;

Que cette attestation ne distingue pas selon que le statut du fermage s’applique ou non aux entreprises de référence ;que toutefois elle constitue un élément de détermination du prix du fermage litigieux ;

Que, sur la situation locale l’exploitation litigieuse, l’expert relève de manière motivée que l’exploitation est située dans une zone péri-urbaine et touristique à forte densité de population et à proximité du parc naturel régional de Scarpe escaut ; que l’expert retient de manière motivée que la localisation de l’exploitation est la plus valorisante qui soit dans la région Nord Pas de Calais en raison de sa localisation dans la métropole Lilloise et à proximité de la frontière belge ; que l’expert relève que lors de la visite des lieux tous les boxes étaient loués et qu’il lui a été confirmé que les boxes étaient en nombre insuffisants au regard de la demande ;

Que les pièces produites par la SCEA Chateau d’hem équitation aux fins de contester la situation locale valorisante de l’exploitation sont insuffisantes à contredire les conclusions motivées de l’expert notamment au regard de l’urbanisation environnante, de la proximité avec la Belgique et de la concurrence ;

Attendu que les parties s’opposent sur la qualité des installations prises à bail, et en conséquence sur la valeur locative à arrêter dans les fourchettes fixées par l’arrêté préfectoral ainsi que sur la superficie de certaines installations ;

Attendu qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les installations sont réputées avoir été reçues en bon état d’usage ;

Attendu que l’expert judiciaire a retenu la haute qualité des installations lors de la prise à bail sans toutefois la motiver autrement que par un défaut d’entretien des installations par la SCEA Chateau d’hem équitation et la comparaison avec une photographie jointe au rapport d’expertise ;

Que ladite photographie censée représenter les lieux le 10 mai 2005 est dénuée de valeur probante dès lors que l’expert judiciaire ne précise pas comment il est entré en possession de cette photographie ;

Que les photographies produites par M. X aux fins d’établir la haute qualité des installations ne sont pas datées ; que celles jointes au rapport de M. Z, dressé de manière contradictoire à la demande de M. X, censées représenter l’état des installations en 2005 et non lors de la conclusion du bail sont également dénuées de force probante ;

Qu’il convient par ailleurs de préciser qu’au terme de la convention de 2006, la SCEA Chateau d’hem équitation avait la jouissance exclusive des boxes et la jouissance non exclusive des manèges et carrières, de toilettes, d’une sellerie, d’un silo à grains, d’une douche pour chevaux, du terrain de concours en herbe et des parkings situés derrière la carrière et le terrain en herbe et quel’entretien, y compris courant, des carrières, du terrain de concours et des buttes, des parkings et voies d’accès communs et du bâtiment et de ces abords incombait à M. X, les photographies sus-visées ne permettent pas de renseigner la cour sur l’état général des installations en 2010 et l’entretien apporté par M. X de 2005 à 2010 ;

Que les photographies produites aux débats ne permettent pas d’établir l’état excellent des installations lors de la prise à bail ;

Qu’en revanche, il résulte de l’extrait du grand livre des comptes généraux de M. X, des devis émanant de la société Nancy cheval et du rapport d’expertise amiable de M. Z que 39 boxes ont créés en 2005 et 11 boxes supplémentaires en 2008 ; que leur caractère récent lors de la prise à bail doit être pris en considération ;

Que les pièces produites par M. X aux fins de justifier d’investissements importants ne permettent pas d’établir la réalité des travaux qu’il prétend avoir engagés, en ce qu’il s’agit de devis ou de documents comptables qui, de surplus, ne précisent pas si ces travaux concernaient les installations litigieuses ou ont été entrepris au bénéfice des activités exploitées par M. X sur le même site ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation invoque quant à elle la vétusté des installations ;

Qu’il ressort du rapport de M. Z sus-visé produit par M. X que le club house, le bâtiment de manège et de l’écurie de manège ont été construits en 1974 ; que la date construction des bâtiments n’infirme pas la présomption de bon état des lieux ; que toutefois, l’ancienneté des bâtiments doit être prise en compte dans la fixation du

fermage ;

Que la preuve de la réfection de la carrière en 2012 par la SCEA Chateau d’hem équitation est rapportée par la production des pièces non contestées par M. X ; que toutefois cette réfection deux année après la prise à bail ne justifie pas du mauvais état de celle-ci lors de la prise à bail deux années auparavant ; que la carrière est réputée avoir été prise en bon état d’usage ;

Que s’agissant du club house, le moyen de la SCEA Chateau d’hem équitation tenant à l’inutilité économique du club house à l’exploitation de son activité est inopérant pour réduire la valeur locative de celui-ci ;

Qu’en revanche, la SCEA Chateau d’hem équitation justifie, par la production de correspondances imputées à M. A, précédent locataire du club house, de fuites importantes de la toiture entre avril et août 2006 ; que M. X ne justifie pas de la réfection de la toiture à la suite de ces désordres ; que la valeur locative du club house doit être minorée compte tenu de la vétusté de la toiture ;

Que, sur la superficie des biens loués, les mesurages retenus par l’expert judiciaire sont acceptées par la SCEA Chateau d’hem équitation et M. X s’agissant de :

— aire de concours et de crosse : 5427 mètres carrés

— grande écurie : 1039 mètres carrés (dont 494 pour les boxes et 545 pour la zone de circulation)

— écurie extérieure : 257 mètres carrés (dont 169 pour les boxes et 88 pour la zone de circulation)

— paddock : 478 mètres carrés

[…]

— remise : 57 mètres carrés

— parkings : 2518 mètres carrés

Que les parties s’accordent sur l’exclusion du calcul du fermage du parking occasionnel et de la voirie ;

Qu’en revanche, la SCEA Chateau d’hem équitation retient une surface des deux manèges de 2730 mètres carrés et de la carrière de 2819 mètres carrés alors que M. X retient les superficies proposées par l’expert judiciaire de 2742 mètres carrés pour les manèges et 2917 mètres carrés pour la carrière telles que calculées par la société Filez-Cau, géomètres experts les 20 novembre 2010 et 21 novembre 2016 ;

Qu’il ne résulte ni du rapport d’expertise, ni de sa note d’honoraire que l’expert s’est adjoint un sapiteur et que ce mesurage a été effectué sous le contrôle de l’expert judiciaire et de manière contradictoire ; que ce mesurage a été remis par M. X à l’expert judiciaire ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation produit un mesurage dressé à sa demande le 2 mars 2017 par la société DH, SCP de géomètres-experts retenant une surface de 2718 mètres carrés pour les manèges couverts et 2720 mètres carrés pour la carrière ;

Qu’en l’absence d’autres éléments de mesurage précis, il sera retenu une superficie de 2819 mètres carrés pour la carrière et une superficie 2730 mètres carrés pour les manèges ;

Qu’ainsi, en considération du bon état des installations lors de la prise à bail à l’exclusion du club house, de la valorisation des deux manèges de taille olympique, de la durée de neuf ans du bail, des usages de la profession, de la situation locale favorable du centre équestre, de l’arrêté préfectoral du 19 septembre 2011 du préfet du Pas de Calais et de sa classification des installations d’un centre équestre des minima et maxima et des critères d’appréciation qu’il fixe (situation notamment en région touristique ou périurbaine, l’âge des installations, équipements d’eau et d’électricité, nature et état des équipements complémentaires, lumière et isolation) et des valeurs locatives fixées par les parties en cas d’application de l’arrêté du préfet du Pas de Calais de l’accord des parties sur une valeur locative minimale à retenir pour le terrain de concours et le parking et une valeur d’un euro par mètre carré pour le paddock , le loyer initial est ainsi fixé :

— manèges : 2730 mètres carrés x 17 euros = 46410 euros

— carrière : 2819 mètres carrés x 3, 15 euros = 8879,85 euros

— aire de concours et de crosse : 5427 mètres carrés x 0,21 euros = 1139,67 euros

— grande écurie : 1039 mètres carrés x 42 euros = 43638 euros

— écurie extérieure : 257 mètres carrés x 42 euros = 10794 euros

— paddock : 478 mètres carrés x 1euro = 478 euros

[…] x 30 euros = 8040 euros

— remise : 57 mètres carrés x 5 euros = 285 euros

— parkings : 2518 mètres carrés x 0,21 euros = 528,78 euros ;

Que le prix annuel du fermage en 2010 est égal à la somme de 120193,30 euros ; que le fermage est payable par année et non mensuellement comme demandé par M. X et le loyer n’est pas exprimé en hors taxes ;

Que ce fermage, correspondant uniquement à un loyer de terres nues et de bâtiments d’exploitation,

est indexable en fonction de la variation d’un indice des fermages fixé par l’autorité préfectorale, que M. X est bien fondé à solliciter les indexations du fermage fixé par la cour ;

Qu’il n’y a pas lieu de modifier le montant de la fixation du fermage en fonction de l’arrêté préfectoral du 5 novembre 2015 du préfet du Nord, lequel est le premier arrêté du département fixant les valeurs locatives minimales et maximales des centres équestres dès lors que le prix du bail a été fixé rétroactivement conformément aux dispositions de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et qu’au demeurant l’action de mise en conformité des fermages de l’avant dernier alinéa de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime n’étant ouverte qu’au cours de la troisième année de jouissance ou au moment du renouvellement du bail comme soutenu par M. X ;

Que la loi du n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche, en vigueur au 29 juillet suivant, a modifié l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime en substituant à l’indice des fermages un indice national des fermages en fonction duquel le fermage doit être indexé chaque année ;

Qu’ainsi, en fonction de l’évolution de l’indice national des fermages pour les années 2010 à 2017, les loyers indexés s’élèvent au montant suivant :

— du 15 mai 2011 au 14 mai 2012 : 118234,15 euros

— du 15 mai 2012 au 14 mai 2013 : 121695,72 euros

— du 15 mai 2013 au 14 mai 2014 : 124940,93 euros

— du 15 mai 2014 au 14 mai 2015 : 128222,21 euros

— du 15 mai 2015 au 14 mai 20 16 : 130169,34 euros

— du 15 mai 2016 au 14 mai 2017 : 132272,72 euros

— du 15 mai 2017 au 14 mai 2018 : 131183,41 euros ;

Qu’en conséquence, depuis le 15 mai 2010, la somme des loyers échus s’élèvent à 1006911,78 euros ;

Qu’en conséquence, les premiers juges ne pouvaient entériner le rapport d’expertise judiciaire sans s’expliquer de surcroît sur les calculs qu’ils opéraient pour déterminer le loyer initial, fixer la valeur locative à compter du 5 novembre 2015 à la somme de 153 570,80 euros en fonction de l’arrêté du préfet du nord de même date et dire que les valeurs locatives entre le 15 mai 2010 et le 15 novembre 2015 seraient fixées conformément au tableau repris en page 18 du rapport d’expertise ;

Que le jugement du 30 juin 2017 sera infirmé de ces chefs ;

Qu’ajoutant au jugement, le loyer initial échu du 15 mai 2010 au 14 mais 2011 sera fixé à la somme de 120193,30 euros et puis pour chaque année jusqu’au 14 mai 2018 comme sus-indiqué;

Attendu sur les comptes entre les parties que la SCEA Chateau d’hem équitation sollicite à titre principal la condamnation de M. X à lui rembourser la somme de 964 678 euros hors taxes au titre des loyers illicites perçus depuis le 15 mai 2010, somme arrêtée en 2017 sauf à parfaire et demande que soit ordonnée la restitution d’une somme de 964 678 euros ainsi que la compensation de cette somme avec les sommes de toutes dues nature dues par la SCEA Chateau d’hem équitation au titre des loyers ;

Qu’indépendamment du bien fondé du chiffrage opéré par la SCEA Chateau d’hem équitation, il convient de constater que la demande de restitution et la demande de condamnation ont le même objet et ne pourront être cumulativement admises ; qu’à titre principal après compensation, la SCEA Chateau d’hem équitation estime qu’il lui reste due la somme de 891 628 euros ou, à défaut 547 208 euros ;

Qu’à titre subsidiaire, la SCEA Chateau d’hem équitation demande en cas d’application de l’arrêté du Préfet du Pas de calais demande la condamnation de M. X à lui rembourser la somme totale de 775 887,50 euros ou à défaut 545 929,82 euros et demande à la cour d’ordonner la compensation de la somme de 545 929,82 euros avec toutes les sommes de toutes natures dues par la SCEA Chateau d’hem équitation au titre des loyers ;

Attendu que M. X sollicite à titre principal la condamnation de la SCEA Chateau d’hem équitation à lui payer à compter du 15 mai 2010 la somme mensuelle de 14000 euros hors taxes indexé annuellement sur l’indice national des fermages, outre la taxe sur la valeur ajoutée de 20%;

Qu’à titre subsidiaire, M. X sollicite la condamnation de la SCEA Chateau d’hem équitation à lui payer la somme de 161 416 euros au titre des arrérages de fermage jusqu’au 31 mai 2018 sur la base de l’arrêté du Pas de Calais du 19 septembre 2011 ;

Que la demande de M. X formée à titre principal ne peut prospérer dès lors que le loyer est fixé annuellement et non mensuellement comme sus-indiqué et que le montant du fermage arrêté par la cour est inférieur au cumul des loyers mensuels sollicités par M. X ; que la demande principale de M. X sera rejetée ;

Qu’il résulte des motifs sus-énoncés que l’ensemble des loyers échus au 31 mai 2018 s’élève à la somme de 1006911,78 euros ;

Qu’il s’évince des écritures de la SCEA Chateau d’hem équitation qu’elle prétend avoir payé, de la conclusion du bail au 31 juillet 2015, la somme totale de 782 395 euros hors taxes ; que M. X admet que la totalité des loyers annulés ont été payés jusqu’au mois de juillet 2015 inclus sans justifier du montant des loyers appelés mensuellement pour la période considérée ; que la SCEA Chateau d’hem équitation produit des extraits de son grand livre non contestés confirmant les paiements allégués lesquels sont en conséquence établis ;

Que pour la période courant du mois d’août 2015 et jusqu’au 15 mai 2018, il résulte du décompte dans les écriture de M. X que celui reconnaît avoir perçu la somme de 257 499,99 euros hors taxes, dont la provision exprimée en prix hors taxes ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation ne produit aucune pièce autre que l’extrait du grand livre lequel s’arrête au 31 décembre 2015, incluant le terme de janvier 2016, et ne justifie pas de paiement postérieur ; qu’il convient de retenir que la somme de 257 499,99 euros hors taxes correspond aux paiements effectués par la SCEA Chateau d’hem équitation d’août 2015 au 15 mai 2018 ;

Que la SCEA Chateau d’hem équitation allègue qu’un dépôt de garantie aurait été payé en 2012 à hauteur de 14 000 euros et était affecté à la conclusion d’un nouveau bail en 2012 lequel n’a jamais été régularisé ; que si le paiement de 14 000 euros est établi au vu des reçus produits, il n’est pas démontré que ce paiement était affecté au dépôt de garantie dans le cadre d’un projet de bail en 2012 alors que le bail du 14 mai 2010 stipule un dépôt de garantie de 14 000 euros dont le paiement est différé à la réalisation d’une vente immobilière que les associés de la SCEA Chateau d’hem équitation devaient

réaliser ; que ce montant de dépôt de garantie ne peut être considéré comme un paiement effectué au titre des loyers reconnus illicites ;

Qu’ainsi la somme des loyers acquittés depuis la conclusion du bail s’élève à 1 039 894,99 euros hors taxes ;

Qu’il en résulte un trop perçu de fermages par M. X de 32 983,21 euros hors taxes ;

Que M. X n’étant que collecteur de taxes sur la valeur ajoutée, il ne peut être condamné à restituer la taxe sur la valeur ajoutée collectée sur les sommes perçues ;

Que dans ces conditions la demande de condamnation au titre des arrérages des loyers échus au 31 mai 2018 de M. X sera rejeté et ce dernier sera condamné à payer à la SCEA Chateau d’hem équitation la somme 32 983,21 euros ; qu’en conséquence le jugement du 30 juin 2017 sera infirmé en ce qu’il a constaté l’absence de trop perçu de fermages, débouté la SCEA Chateau d’hem équitation de sa demande de restitution et condamné la SCEA Chateau d’hem équitation à payer la somme de 69 450,29 euros ;

Attendu, sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. X, qu’aux termes des motifs des conclusions auxquelles il s’est expressément référé à l’audience, M. X forme une demande de dommages et intérêts d’un montant de 30 000 euros au titre d’un préjudice financier non reprise dans le dispositif de ses conclusions ; que la procédure étant orale la cour est saisie d’une telle demande s’ajoutant à la demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

Que M. X fonde sa demande sur l’abstention persistante de la SCEA Chateau d’hem équitation dans le paiement du loyer depuis août 2015 ;

Que la solution du litige exclut tout préjudice moral et financier imputable à la SCEA Chateau d’hem équitation, sa demande en nullité du prix du fermage étant accueillie ainsi que sa demande restitution d’un trop perçu de fermage ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X de ces chefs de demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. X succombant sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé sur les dépens ;

Que la procédure étant orale tant devant le tribunal paritaire des baux ruraux que devant la cour d’appel, la demande recouvrement direct des dépens formée par la SCEA Chateau d’hem équitation sera rejetée en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu que M. X sera condamné à payer une indemnité de procédure de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé sur l’indemnité de procédure ;

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite des deux appels dirigés contre M. I J X ;

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille du 24 juin 2016, rectifié par jugement du 9 septembre 2016 ;

Rejette la demande de rétractation du jugement du 24 juin 2016 relative à la provision allouée ;

Qu’y ajoutant, prononce la nullité du fermage stipulé dans le bail du 14 mai

2010 ;

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lille du 30 juin 2017 sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier et d’un préjudice moral de M. I J X ;

Y ajoutant ;

Rejette la fin de non recevoir formée par M. I-J X tirée de la prescription opposée à la demande en répétition de loyers trop perçus formée par la SCEA Chateau d’hem équitation ;

Fixe le montant du fermage dû au titre du bail du 14 mai 2010 conclu entre la SCEA Chateau d’hem équitation et M. X de la manière suivante :

— du 15 mai 2010 au 14 mai 2011 :120193,30 euros

— du 15 mai 2011 au 14 mai 2012 : 118234,15 euros

— du 15 mai 2012 au 14 mai 2013 : 121695,72 euros

— du 15 mai 2013 au 14 mai 2014 : 124940,93 euros

— du 15 mai 2014 au 14 mai 2015 : 128222,21 euros

— du 15 mai 2015 au 14 mai 20 16 : 130169,34 euros

— du 15 mai 2016 au 14 mai 2017 : 132272,72 euros

— du 15 mai 2017 au 14 mai 2018 : 131183,41 euros

Statuant à nouveau ;

Condamne M. I-J X à payer à la SCEA Chateau d’hem équitation la somme de 32983,21 euros au titre d’un trop perçu de fermage pour les fermages échus du 15 mai 2010 au 15 mai 2018 ;

Déboute M. I-J X de ses demandes en paiement des loyers formées à titre principal et subsidiaire ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. I-J X à payer à la SCEA Chateau d’hem équitation une indemnité de procédure de 5000 euros ;

Condamne M. I-J X aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire.

La greffière, La présidente,

[…]