République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/05/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 19/04505 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SQXP

Ordonnance de référé (N° 19/00148) rendue le 31 juillet 2019

par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

[…] prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉ

Monsieur Z Y

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Antoine Deguines, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 03 février 2020 tenue par L-Laure Aldigé magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : J K

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

L-M N, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

L-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mai 2020 après prorogation du délibéré du 2 avril 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par L-M N, président et J K, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 janvier 2020

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La présente instance concerne un litige relatif à un immeuble situé […] soumis au statut de la copropriété.

Cet immeuble fait l’objet d’un règlement de copropriété reçu par acte notarié du 5 mai 1971. Par le même acte, le propriétaire d’origine, M. A B a vendu à M. C X les lots 1, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13 et 20 et à M. D X les lots 2, 3, 4, 9, 14, 15, 17 et 19.

Cet acte notarié stipule en page 1.3 la clause suivante : ' Les deux copropriétaires sont constitués en un syndicat qui ne serait effectif qu’à partir de la présence de trois copropriétaires si Messieurs X et Y viennent à revendre une partie de leurs biens. Dans cette hypothèse, l’offre de vente devra être proposée d’abord entre eux et à prix égal vis-à-vis d’un tiers et serait préférentielle'».

Par acte en date du 27 octobre 2004, les époux X ont vendu les lots 1, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13 et 20 à la […]. M. Z Y est propriétaire des lots 2, 3, 4, 9, 14, 15, 17 et 19.

Selon acte en date du 1^er août 2005, la […] a vendu le lot numéro 5 à M^me E X. M. Z Y a contesté cette vente devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer. Par jugement rendu le 6 février 2007, le tribunal a :

— dit que la clause contenue dans le pacte de préférence issue de l’acte notarié du 5 mai 1971 avait un caractère intuitu personae à leurs deux auteurs ;

— débouté M^me F G veuve Y et M. Z Y de leurs demandes de substitution tant au lieu et place de la […] que de M^me E X ;

— débouté M^me F G veuve Y et M. Z Y de leurs demande ayant pour objet de prononcer la nullité de la vente intervenue entre la […] et Madame E X au titre du lot numéro 5 ;

— dit que cette vente est inopposable à M^me F G veuve Y et à M. Z Y.

Par arrêt en date du 14 septembre 2009, la cour d’appel a confirmé le jugement déféré «'sauf quant à la vente du 1^er août 2005'», et, statuant à nouveau des chefs infirmés, a dit nulle et de nul effet cette vente.

Par arrêt en date du 8 février 2011, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi principal interjeté par M^me F G veuve Y et M. Z Y et le pourvoi incident interjeté par la […].

Par acte en date du 16 juillet 2018, la […] a vendu les lots numéros 5, 6, 7 et 8 à M. H I. Contestant cette vente, M. Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer. Par ordonnance en date du 8 octobre 2018, le juge des référés a :

— interdit à la […] de régulariser un acte authentique de vente avec M. H I jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en rétablissement des lieux dans l’état antérieur aux travaux réalisés par la […] en 2006 et sur les actions en annulation des résolutions votées en assemblées générales des 20 mars 2015, 15 novembre 2016 et 3 mai 2017, actuellement pendantes devant ce tribunal ;

— ordonné à la […] de notifier à M. Y, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tout projet de cession d’un ou de plusieurs de ses lots.

Par lettre recommandée du 27 mars 2019, la […] a informé M. Z Y de son projet de cession du lot n°1. Par lettre recommandée du 9 avril 2019, M. Z Y a informé la […] de son intention de se prévaloir de son droit de préférence résultant de la clause stipulée en page 13 de l’acte du 5 mai 1971 et lui a demandé, en conséquence, de lui indiquer le prix auquel elle mettait en vente le lot, le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété afférentes à ce lot ainsi que, le cas échéant, le prix convenu avec un éventuel acquéreur et les coordonnées du notaire chargé de cette vente.

Par lettre recommandée du 11 avril 2019, la […] lui a répondu en ces termes :

'Dans votre courrier en date du 9 avril 2019 vous évoquez un droit de préférence, émanant du règlement de copropriété, que vous auriez en cas de vente d’un de nos lots. Vous ne pouvez pas ignorer que la clause à laquelle vous faites référence est illicite et ne peut donc pas s’appliquer. Le juge des référés dans son ordonnance en date du 8 octobre 2018 nous a ordonné de vous aviser d’un projet de vente d’un lot, ce que nous avons fait. En conséquence les informations concernant l’identité des acquéreurs ainsi que la modalité de cette vente ne vous concernent pas et nous n’avons pas d’obligation à vous les révéler.'

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2019, la […] a fait assigner M. Z Y au fond devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— voir prononcer la nullité de la clause instituant un droit de préférence, insérée dans le règlement de copropriété, et la réputer en conséquence non écrite ;

— condamner M. Z Y au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice lié à son comportement visant à empêcher toute vente de lot ;

— autoriser la vente des lots numéros 5, 6, 7 et 8, objet d’un acte de vente sous conditions suspensives en date du 16 juillet 2018.

Suivant acte d’huissier du 16 mai 2019, M. Z Y a fait assigner en référé la […] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— interdire à la […] de vendre le lot n°1 ou tout autre lot jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur plusieurs actions actuellement pendantes devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer :

* une action en rétablissement des lieux dans l’état antérieur aux travaux irréguliers effectués par la […], enregistrée sous le numéro de RG 16/02823 ;

des actions en annulation des assemblées générales des copropriétaires des 25 avril 2008, 20 mars 2015, 10 octobre 2016, 15 novembre 2016 et 3 mai 2017, portant respectivement les numéros de RG 18/01643, 15/01796, 16/03470, 17/00258 et 17/03247 ;

* une action tendant à la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser des infiltrations et de l’humidité affectant les lots numéros 1 et 15, portant le numéro RG 18/00820 ;

— dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, de dire que cette vente lui est inopposable, de sorte qu’il conserve un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur la régularité d’une modification de la répartition des pouvoirs de vote, ainsi que sur les actions qu’il a introduites et qui sont actuellement pendantes ;

— dans tous les cas, d’ordonner à la […] de lui notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tout projet de cession d’un ou plusieurs de ses lots, le prix de vente, le montant de la taxe foncière et les charges de copropriété de ce ou ces lots, ainsi que les coordonnées du notaire en charge de la vente, afin de lui permettre, le cas échéant, l’exercice de son droit de préférence ;

— dans tous les cas, d’ordonner à la […] d’informer tout acquéreur d’un ou plusieurs de ses lots de l’intention, le cas échéant, de M. Z Y de se prévaloir de son droit de préférence ;

— de condamner la […] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’artic1e 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de son conseil.

Pour sa part, la […] a demandé au juge des référés de se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état. Au fond, elle a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2019, le juge des référés a :

— ordonné à la […] de notifier à M. Z Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tout projet de cession d’un ou plusieurs des lots dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis […], le prix de la vente, le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété afférents à ce ou ces lots, ainsi que le nom et le lieu d’exercice du notaire chargé de régulariser l’acte authentique de vente ;

— dit que, dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, cette vente sera inopposable à M. Z Y, en ce sens qu’il conservera un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en annulation de la clause de préférence intentée par la […] selon assignation du 24 janvier 2019 et actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer ;

— condamné la […] aux dépens et à payer à M. Z Y une indemnité de 1'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes présentées par l’une et l’autre des parties.

[…] a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2019, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions, et en conséquence de condamner M. Y à lui payer la somme de 3'000'euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2019, M. Z Y demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions et de condamner l’appelante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

MOTIVATION

Sur la compétence de la cour statuant en référé

L’article 771 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47'et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2. Allouer une provision pour le procès ;

3. Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522 ;

4. Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Si l’article 809'du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, le juge de la mise en état lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation est seul compétent pour prononcer des mesures provisoires jusqu’à son dessaisissement en vertu de l’article 771'du code de procédure civile.

En l’espèce, l’assignation devant le juge des référés a été délivrée le 16 mai 2019 alors que l’assignation au fond devant le tribunal de grande instance date du 24 janvier 2019. La saisine du juge de la mise en état est donc antérieure à l’assignation délivrée devant le juge des référés entre les mêmes parties.

Toutefois, seule la compétence du juge des référés pour accorder une provision ou pour ordonner des mesures provisoires cesse à partir de la désignation du juge de la mise en état, pour les demandes présentées postérieurement à cette désignation. Les demandes présentées devant le juge des référés qui ne relèvent pas des compétences du juge de la mise en état limitativement énumérées à l’article 711 du code de procédure civile, ne sont pas irrecevables, même si la saisine du juge de la mise en état est antérieure à la première audience devant le juge des référés.

Par ailleurs, sont irrecevables les seuls demandes formées devant le juge des référés qui tendent aux mêmes fins et ont le même objet que celles formées au fond devant le tribunal.

Sur ce

Pour déterminer si la procédure introduite par la […] au fond devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer par acte en date du 24 janvier 2019 porte sur le même litige que celui dont M. Y a saisi le juge des référés de ce même tribunal par assignation postérieure, il convient de comparer les demandes formées par les parties. Au regard de l’effet dévolutif du litige, il incombe à la cour d’appel de vérifier s’il existe une identité de litige au regard des seules demandes dont elle est saisie.

M. Z Y demande la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sans solliciter l’infirmation pour les demandes dont il a été débouté par le juge des référés. Il en résulte, qu’outre les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, la cour d’appel n’est saisie que de deux demandes :

— celle tendant à voir ordonné à la […] de notifier à M. Z Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tout projet de cession d’un ou plusieurs des lots dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis […], le prix de la vente, le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété afférents à ce ou ces lots, ainsi que le nom et le lieu d’exercice du notaire chargé de régulariser l’acte authentique de vente ;

— celle tendant à voir dire que dit que, dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, cette vente sera inopposable à M. Z Y, en ce sens qu’il conservera un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en annulation de la clause de préférence intentée par la […] selon assignation du 24 janvier 2019 et actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer.

Il résulte de l’assignation délivrée le 24 janvier 2019 que le litige dont est saisi au fond le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer porte sur la validité de la clause instituant un droit de préférence insérée dans le règlement de copropriété, sur la responsabilité de M. Z Y et sur l’autorisation de la vente des lots numéros 5, 6, 7 et 8, objet d’un acte de vente sous conditions suspensives en date du 16 juillet 2018.

Force est de constater que la première demande formée par M. Z Y en termes généraux concerne l’ensemble des lots dont est propriétaire la […], en ce compris le lot n°1 numéro qui n’est pas visé par la demande d’autorisation de vente formée au fond par la société […]. Au surplus, cette demande afférente à l’obligation de notifier le projet de cession et à son contenu n’implique pas pour le juge des référés de se prononcer sur la licéité de la clause litigieuse insérée à l’acte notarié en date du 5 mai 1971, demande que seul le juge du fond peut trancher.

Quand à la seconde demande, elle ne relève pas des mesures provisoires que le conseiller de la mise en état, qui n’est saisi d’aucune demande relativement aux droits de vote des copropriétaires, peut prononcer.

Au vu de ces éléments, c’est à raison que le juge des référés a retenu sa compétence, et il sera confirmé de ce chef dans les limites de la saisine de la cour.

Sur la demande tendant à voir ordonner à la […] de lui notifier tout projet de cession du lot n°1 dont elle est propriétaire dans l’immeuble sis […], le prix de la vente, le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété afférents à ce ou ces lots, ainsi que le nom et le lieu d’exercice du notaire chargé de régulariser l’acte authentique de vente

En vertu de l’article 809 du code procédure civile dans sa version applicable au litige, «'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'»

En l’espèce, sans avoir à se prononcer sur la validité de la clause litigieuse contenue dans l’acte notarié du 5 mai 1971, force est de constater que par ordonnance en date du 8 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a, d’une part, interdit à la […] de régulariser un acte authentique de vente avec M. H I jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué plusieurs actions en fond, et, d’autre part, ordonné à la […] de notifier à M.'Y, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tout projet de cession d’un ou de plusieurs de ses lots. Cette décision, exécutoire par provision, a vocation à s’appliquer tant qu’aucune décision fond n’a invalidé la clause litigieuse.

Quand bien même les termes du dispositif de cette ordonnance n’indiquent pas expressément que la notification doit contenir le prix de vente et l’identité de l’acquéreur, l’information portant sur un projet de cession doit nécessairement comprendre ces

informations essentielles, ainsi que toutes informations nécessaires pour permettre au bénéficiaire de la notification de déterminer s’il entend se porter acquéreur. D’ailleurs, aux termes de son ordonnance, le juge des référés, après avoir retenu que la clause litigieuse n’apparaissait pas manifestement illicite, que M. Z Y était en droit d’en exiger le respect par la […] tant que le juge du fond ne l’a pas invalidée, a décidé que pour en assurer l’effectivité la […] devra informer M. Z Y par lettre recommandée avec accusé de réception de toute cession projetée afin de lui permettre, le cas échéant, l’exercice de son droit de préférence.

En se bornant par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2009 à informer M. Z Y d’un projet de cession concernant le lot numéro 1 sans donner la moindre information relative aux conditions de cette vente, et en refusant ensuite expressément par courrier en date du 11 avril 2019 de faire suite à la demande formulée par le copropriétaire relativement notamment au prix de la cession et à l’identité de l’acquéreur, la […] commet manifestement un trouble illicite au regard de l’ordonnance précitée.

La mesure consistant à ordonner à titre conservatoire à la […] de manière précise les informations qu’elle doit notifier à M. Z Y pour tout projet de cession telle que l’a ordonné le juge des référés est de nature à faire cesser ce trouble manifestement illicite.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande tendant à voir dire que dit que, dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, cette vente sera inopposable à M. Z Y, en ce sens qu’il conservera un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en annulation de la clause de préférence intentée par la […] selon assignation du 24 janvier 2019 et actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

En l’espèce, alors qu’aucun élément de dossier ne permet d’indiquer que la vente du lot n°1 serait déjà intervenue, cette demande est hypothétique. Au surplus, la mesure demandée ne constitue pas une mesures conservatoire ou de remise en état au sens l’article 809 du code de procédure civile qui a seul vocation à s’appliquer à l’existence d’une contestation sérieuse.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a ordonné cette mesure.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles, et y ajoutant de condamner la […] au paiement des entiers dépens de l’appel et à payer à M. Z Y la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit que, dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, cette vente sera inopposable à M. Z Y, en ce sens qu’il conservera un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en annulation de la clause de préférence intentée par la […] selon assignation du 24 janvier 2019 et actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer ;

La confirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

Déboute M. Z Y de sa demande tendant à voir dire dans le cas où le lot n°1 aurait déjà été vendu, cette vente sera inopposable à M. Z Y, en ce sens qu’il conservera un nombre de voix à l’assemblée générale des copropriétaires égal à la somme des voix des autres copropriétaires, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué sur l’action en annulation de la clause de préférence intentée par la […] selon assignation du 24 janvier 2019 et actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer ;

Condamne la […] aux entiers dépens de l’appel et à payer à M. Y la somme de 1'000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Le greffier, Le président,

J K L-M N