PC/AM

Numéro 18/480

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 06/02/2018

Dossier : 16/00002

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

G B

C/

Y B

Z B épouse X

A B

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ITSASOAN À C

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 février 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 novembre 2017, devant :

Madame P, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

assistés de Madame L-M, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur G B

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

représenté par Maître Olivia MARIOL de la SCP LONGIN – MARIOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître POUYANNE de la SCP CORNILLE – POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur Y B

né le […] à BORDEAUX

de nationalité française

[…]

[…]

Madame Z B épouse X

née le […] à BORDEAUX

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur A B

né le […] à BORDEAUX

de nationalité française

[…]

[…]

représentés et assistés de Maître G VELLE-LIMONAIRE de la SCP VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ITSASOAN À C prise en la personne de son syndic le Cabinet EUZKADI dont le siège est […]

représenté et assisté de la SELARL FOT – J, avocats au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 16 NOVEMBRE 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Selon acte authentique du 15 octobre 1991, M. G B a fait donation à ses trois enfants Y, Z et A (ci-après les consorts B), de la nue-propriété de droits et biens immobiliers dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé résidence Itsasoan à C, consistant en deux appartements et leurs caves respectives, dont il s’est réservé l’usufruit.

Le 26 juillet 2013, l’assemblée générale de la copropriété a adopté, à la majorité requise par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n° 11 aux termes de laquelle il a été décidé de faire procéder à des travaux de ravalement du bâtiment d’habitation, de la passerelle et du belvédère, pour un montant de 369 892,79 € TTC.

Par acte du 28 mars 2014, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts B aux fins de voir condamner M. G B au paiement de la somme principale de 30 971,50 € correspondant à sa quote-part des travaux de ravalement.

Par jugement du 16 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— dit que M. G B est déchu de son droit de contester les délibérations de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 et l’a déclaré irrecevable en ses demandes d’annulation des dites délibérations,

— dit que les travaux de ravalement votés par l’AG du 26 juillet 2013 en sa délibération n° 11 constituent des travaux d’entretien incombant à l’usufruitier,

— condamné M. G B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 671,20 €, avec intérêts de droit à compter du 2 octobre 2013 sur la somme de 25 792,26 €,

— condamné M. G B à faire procéder à la réinstallation des volets manquants de son lot, sous astreinte,

— débouté M. G B de toutes ses demandes,

— condamné M. G B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— déclaré le jugement commun à Y, Z et A B.

M. G B a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la cour le 4 janvier 2016.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 27 octobre 2017.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 septembre 2016, M. G B demande à la cour, d’annuler en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant à nouveau :

— à titre principal, d’annuler la résolution n° 11 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Itsasoan le 26 juillet 2013 en constatant l’absence de convocation et de notification de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 à sa personne, en qualité d’usufruitier et le fait que la résolution n°11 a été adoptée à la mauvaise majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle relevait de la majorité de l’article 26 de la même loi,

— subsidiairement, de dire que les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juillet 2013 constituent des travaux de grosses réparations incombant aux nus-propriétaires,

— en toute hypothèse :

> de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Itsasoan à lui payer la somme de 20 000 € en réparation du préjudice causé par l’absence fautive de convocation et de notification de l’assemblée générale par le syndicat des copropriétaires,

> de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Itsasoan et les consorts B à lui payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. B expose en substance :

— s’agissant du défaut de convocation régulière :

> que l’article 42 du règlement de copropriété (disposant qu’en cas d’indivision d’un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour les représenter auprès du syndicat et assister aux assemblées générales et que faute par elles de désigner leur délégué, les convocations sont valablement faites au domicile de l’ancien propriétaire) retenu par le premier juge pour fonder sa décision ne lui est pas applicable dès lors qu’en sa qualité d’usufruitier, son statut ne relève pas de l’indivision en sorte qu’il aurait dû faire l’objet d’une convocation à titre personnel, les courriers de convocation/notification adressés à 'l’indivision B’ à son adresse n’étant réguliers qu’à l’égard de l’indivision des nus-propriétaires,

> qu’à défaut de convocation à lui adressée en son nom propre, l’assemblée générale doit être annulée, par application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 desquelles il résulte que, tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués, d’autant que le syndicat des copropriétaires était informé de ce qu’il n’avait pas la qualité d’indivisaire et n’acceptait pas les plis adressés à l’indivision B,

— s’agissant des modalités du vote en termes de majorité requise, que les travaux objets de la délibération litigieuse constituent, par leur importance, des travaux structurels de grosses réparations et non de simples travaux d’entretien ne relevant pas, en ce qu’ils entraînent une amélioration de l’immeuble et la suppression de certains équipements, notamment de zinguerie, des règles de majorité édictées par l’article 24 mais de celles imposées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— que n’ayant pas reçu notification en son nom propre du procès-verbal d’assemblée générale, le délai de contestation prévu par les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 n’a pu

commencer à courir à son égard,

— subsidiairement, que les travaux dont s’agit sont des travaux de grosse réparation à la charge des nus-propriétaires, comportant réfection de l’entière zinguerie et impliquant des modifications structurelles de l’immeuble (consolidation de la façade, modification du réseau des eaux pluviales, réfection de l’étanchéité, condamnation d’équipement) ainsi que l’établissent un rapport d’architecte, un PV de constat d’huissier de justice et un compte-rendu de l’APAVE Sud Europe versés aux débats, caractérisant le très mauvais état général du bâtiment qui, du fait des atteintes à sa structure, nécessite des travaux dépassant le stade des simples réparations d’entretien,

— que la circonstance qu’il n’a pas contesté à titre principal la validité de l’assemblée générale est sans incidence sur son droit à contester la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires à son encontre, la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier étant indépendante de la qualification de la qualification des travaux retenue par l’assemblée générale et devant s’opérer au regard des seules dispositions des articles 605 et 606 du code civil.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de déclarer l’arrêt à intervenir commun aux consorts B et de condamner M. G B à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP I-J.

Il soutient pour l’essentiel :

— que même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pouir objet de contester les décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions,

— qu’en toute hypothèse, la convocation et la notification ont été régulièrement délivrées dès lors que, face au silence gardé par l’indivision B sur l’existence d’un mandataire commun, le syndic les a, en application de l’article 42 du règlement de copropriété, adressées, par des courriers établis au nom de 'indivision B, M. G B', à M. G B qui revêtait à la fois la qualité d’ancien propriétaire et la qualité d’usufruitier, seul habilité à délibérer sur les résolutions, en l’absence de questions portant sur des 'grosses réparations',

— que les sommes dues à la copropriété correspondent à des travaux de ravalement des façades comportant trois postes (peintures, maçonnerie et zinguerie) devant être qualifiés de travaux d’entretien au sens des articles 605 et 606 du code civil, la situation géographique de l’immeuble en bord de mer nécessitant un entretien fréquent et régulier,

— que les 'gros travaux’ rendus nécessaires par le défaut d’entretien préalable à la prise de fonction de l’actuel syndic et ayant fait l’objet du rapport de l’APAVE produit par M. B ont été réalisés à partir de 2005,

— qu’en particulier :

> le remplacement de la zinguerie a été imposé par l’Architecte des Bâtiments de France pour des motifs purement esthétiques et non fonctionnels,

> les travaux de peinture ne sont pas la conséquence des travaux de maçonnerie mais de l’obligation spécifique d’entretien de l’immeuble particulièrement exposé,

— que M. B ne rapporte pas la preuve de l’existence de travaux de 'grosses réparations’ incombant aux nus-propriétaires, étant considéré :

> que le rapport de l’APAVE est ancien,

> s’agissant du rapport de M. D, architecte, que la qualification de 'grosses réparations’ n’est donnée par lui que sur un plan technique et non juridique et que la taille de l’immeuble et son exposition climatique peuvent induire une impression de 'gros travaux’ là où il n’y a simplement qu’en entretien spécifique d’un bâtiment exceptionnel,

> que les désordres constatés par le PV de constat d’huissier de mars 2014 ne portent pas sur le bâtiment principal mais sur la rotonde annexée à l’immeuble, non concernée par les travaux objets de la résolution contestée,

— que M. B a admis implicitement le principe même de son obligation à paiement en ne contestant pas dans les délais la délibération de l’assemblée générale.

Dans leurs dernières conclusions du 27 mai 2016, les consorts B demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner m. G B à leur payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Velle-Limonaire & Decis, en soutenant, pour l’essentiel :

— que M. B est forclos pour contester la validité de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 et que le ravalement de l’immeuble relève des travaux d’entretien et peut être décidé à la majorité de l’article 24 lorsqu’il est indispensable en raison de l’état défectueux des façades,

— que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que les travaux votés sont des travaux de maintien en l’état du bien à la charge de l’usufruitier, dont l’ampleur s’explique en l’espèce par l’importance des bâtiments et leur exposition au climat océanique,

— que les travaux mentionnés dans le rapport de l’APAVE ont été réalisés en 2007 et réglés par eux en 2008.

MOTIFS

I – Sur la contestation de la délibération n° 11 adoptée par l’assemblée générale du 26 juillet 2013 :

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats (pièce 8 de M. B et pièce 4 du syndicat des copropriétaires) que le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 a été notifié par le syndic de la copropriété par une LRAR datée du 27 août 2013 adressée à 'Indivision B, M. E. B […]' soit l’adresse personnelle de M. B dont le bulletin d’information à l’expéditeur mentionne qu’il a refusé le pli.

Il y a lieu de considérer :

— que l’article 42 du règlement de copropriété dispose :

> qu’en cas d’indivision d’un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour les représenter auprès du syndicat et assister aux assemblées générales,

> que faute par elles de désigner leur délégué, les convocations seront valablement faites au domicile de l’ancien propriétaire, que l’usufruitier ne pourra valablement délibérer que sur les questions d’administration et

pour tout ce qui, aux termes de la loi ou de conventions spéciales qui le concerneraient, est à la charge de l’usufruitier,

> que chaque fois que l’assemblée aura à délibérer sur les questions de grosses réparations ou de charges imposées par la loi ou les conventions au compte d’un copropriétaire, celui-ci devra être appelé aux lieu et place de l’usufruitier,

— que le libellé des destinataires établit que cette notification a bien été adressée à l’indivision B, d’une part, et à M. G B, en nom personnel, d’autre part, le nom de ce dernier n’étant pas un simple élément d’adresse aux fins de distribution postale,

— que c’est à bon droit qu’ayant connaissance du démembrement de propriété et à défaut par l’indivision B d’avoir communiqué l’identité d’un éventuel représentant, le syndic a, en application de l’article 42 du règlement de copropriété, adressé la notification (et, antérieurement, la convocation) par un pli libellé tant à l’ordre de l’indivision B – au domicile de l’ancien propriétaire (soit M. G B) – qu’à celui de M. B, en nom personnel et en sa qualité d’usufruitier, pour les délibérations le concernant en cette qualité.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la demande d’annulation formée à titre incident par M. B (limitée, en cause d’appel, à la seule résolution n° 11).

II – Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

1 – Sur la demande en paiement de solde débiteur de compte individuel de copropriété :

M. B conteste l’existence même d’une obligation à sa charge au titre de la quote-part afférente aux lots dont il est usufruitier en soutenant que les travaux litigieux constituent non des réparations d’entretien mais des grosses réparations et/ou des travaux d’amélioration ou d’embellissement incombant aux nus-propriétaires.

Il résulte de la combinaison des articles 605 et 606 du code civil (applicables en l’espèce, à défaut de convention contraire) que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que demeurent à la charge du nu-propriétaire les 'grosses réparations', définies limitativement comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

En l’espèce, les travaux de maçonnerie et de peinture détaillés dans les devis et factures Almeida et Peintures d’Aquitaine (pièces 19 à 21) ne peuvent être qualifiés de 'grosses réparations’ au sens de l’article 606 du code civil, indépendamment de l’importance de leur coût final, exclusivement liée à celle du bâtiment, telle qu’établie par les diverses photographies et le constat d’huissier de justice produits par les parties.

Il y a en effet lieu de considérer :

— qu’un immeuble situé en front de mer, soumis à une exposition 'extrême’ (cf. rapport Apave du 26 mai 2006) à proximité immédiate de l’océan, nécessite, compte tenu des contraintes résultant de son emplacement même, un entretien extérieur important et particulier,

— qu’un ravalement de façades – qui ne constitue pas en lui-même une 'grosse réparation’ – suppose, pour être efficace et pérenne, des travaux préparatoires de reprise et d’assainissement des supports de maçonnerie, de vérification-reprise du complexe d’étanchéité et du réseau d’évacuation des eaux pluviales, tels que ceux détaillés dans les devis et factures Almeida, lesquels ne décrivent aucune intervention réparatoire structurelle sur les éléments de gros-oeuvre énoncés à l’article 606 du code civil,

— que les travaux objets de ces devis et factures sont distincts des travaux d’étaiement et de renforcement des structures, préalable indispensable au démarrage du chantier de ravalement, préconisés dans le rapport Apave

de 2006 (pièce n° 9 de l’appelant), constitutifs de grosses réparations, réalisés courant 2007-2008 mais ayant été mis à la charge des nus-propriétaires qui justifient en avoir acquitté leur quote-part (pièces 10 et 11 produites par les consorts B),

— que, ni le 'rapport’ établi par M. D (dont l’avis est au demeurant contesté par un courrier du maître d’oeuvre de l’opération de ravalement, pièce n° 30 du syndicat des copropriétaires) ni le procès-verbal de constat de M^e F (pièces 5 et 6 de M. B) ne permettent de caractériser l’existence de travaux excédant le cadre de l’entretien nécessaire du bâtiment qui ne peut se déduire de la seule ampleur du chantier, liée à la taille du bâtiment,

— s’agissant des travaux de zinguerie, que la définition des grosses réparations donnée par l’article 606 du code civil est limitative et que toutes autres réparations sont d’entretien, que le réfection du réseau d’évacuation des eaux pluviales relève de l’entretien courant de la propriété.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, condamné M. G B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 671,20 € augmentée, sur la somme de 25 792,26 €, des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2013, date de mise en demeure, correspondant au solde débiteur du compte individuel de copropriété afférents aux lots dont il est usufruitier, selon décompte arrêté au 22 mai 2015, le premier juge ayant exactement considéré :

— que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges,

— que les charges dont paiement est réclamée par le syndicat des copropriétaires, en ce comprise la quote-part afférente aux travaux de ravalement litigieux relevant des réparations d’entretien imputables à l’usufruitier par application de l’article 605 du code civil, correspondent aux charges générales liées à l’usage du bien devant être supportées par l’usufruitier.

2 – Sur la demande de condamnation à faire procéder à la réinstallation de volets :

Sauf à fixer le point de départ du délai d’astreinte à compter de la signification du présent arrêt, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. B, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois, à faire procéder à la réinstallation des volets équipant les appartements dont il a l’usufruit, le premier juge ayant exactement considéré que le syndicat des copropriétaires justifiait tant d’une habilitation régulière du syndic pour agir de ce chef selon procès-verbal de délibération de l’assemblée générale du 18 juillet 2014 que des vaines demandes par lui présentées de ce chef à M. B, lequel ne prouve pas avoir exécuté cette obligation de faire dont, dans un courrier du 21 mai 2015 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires) il se reconnaissait débiteur.

III – Sur la demande reconventionnelle indemnitaire formée par M. B :

M. B – qui succombe dans toutes ses prétentions et ne démontre l’existence d’aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires en lien direct de causalité avec un préjudice moral indemnisable – sera débouté de sa demande reconventionnelle indemnitaire.

IV – Sur les demandes accessoires :

La présente décision sera déclarée commune aux consorts B.

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. G B, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et, ajoutant à la décision déférée, de condamner de ce chef M. B à payer au syndicat des copropriétaires, d’une part, et aux consorts B, ensemble, d’autre part, la somme de 1 500 € chacun au titre des frais exposés en cause d’appel.

M. G B sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP I-J et de la SCP Velle-Limonaire & Decis.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 16 novembre 2015,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception du point de départ du délai d’astreinte assortissant la condamnation à procéder à la réinstallation des volets des appartements dont M. G B est usufruitier, lequel sera fixé à la date de la signification de la présente décision,

Ajoutant à la décision entreprise :

— Déclare le présent arrêt commun aux consorts B,

— Condamne M. G B à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires, d’une part, et aux consorts B, ensemble, d’autre part, la somme de 1 500 € chacun au titre des frais exposés en cause d’appel,

— Condamne M. G B aux entiers dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP I-J et de la SCP Velle-Limonaire & Decis.

Le présent arrêt a été signé par M^me N-O P, Président, et par M^me K L-M, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

K L-M N-O P