République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 02/07/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/05636 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R4YK

Jugement (N° 17/04729)

rendu le 03 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

Madame B X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Philippe Chaillet, membre de l’AARPI Keras Avocats, avocat au barreau de Lille, constitué aux lieu et place de M^e Philippe Chaillet, membre de la SELARL Espace Juridique Avocats, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur C Z

et

Madame D E

demeurant ensemble 50 rue Y Jaurès

[…]

représentés par M^e Bernard Rapp, avocat au barreau de Lille

Maître Y-G A

demeurant […]

[…]

SCP S A Y-G A H I B J T

ayant son siège social […]

[…]

représentés par M^e Véronique Vitse-Boeuf, membre du cabinet ADEKWA, avocat au barreau de Lille

SELARL Périn Borkowiak

représentée par Maître Borkowiak, en sa qualité de liquidateur de la société Dheedene.

ayant son siège social […]

[…]

déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 6 décembre 2018 – n’ayant pas constitué avocat

SA Axa France IARD

prise en sa qualité d’assureur de la société Dheedene

ayant son siège social […]

[…]

déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 26 décembre 2018 – n’ayant pas constitué avocat

Société Immo Bersée venant aux droits de la Société Immo Seclin exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier

prise en la personne de sa gérante

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Julien Neveux, avocat au barreau de Lille

PROCÉDURE SANS AUDIENCE

L’affaire a été retenue sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de l’état d’urgence sanitaire, en l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de recours à la procédure sans audience adressé le 20 avril 2020, et mise en délibéré au 02 juillet 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

P-Q R, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

P-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 juillet 2020, les parties en ayant été préalablement avisées, signé par P-Q R, président et par K L greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 octobre 2019

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Par acte authentique en date du 27 mars 2013, M^me B F veuve X a acquis une maison à usage d’habitation située […] à Seclin auprès de M. C Z et de son épouse M^me D E, par l’intermédiaire de la société Immo Seclin, agence immobilière.

Cet acte a été reçu par M^e Y-G A, de la SCP «S A, Y-G A, H I et B J-T», notaire à Seclin.

A l’occasion de cette vente, la demanderesse a souscrit une police 'garantie après-vente’ auprès des sociétés AXA France lard et AXA Assurance Iard Mutuelle par le biais du courtier Ascora, visant notamment à la garantir de tout vice caché.

Avant la signature de l’acte notarié, M^me X a sollicité des époux Z la réfection d’une partie du pignon de la maison, ce à quoi ont acquiescé les vendeurs qui ont mandaté la société Dheedene, intervenue le 18 mars 2013.

M^me X se plaignant d’une importante détérioration du crépi intervenue peu de temps après la vente, elle s’est rapprochée de la société Dheedene, laquelle a établi un devis mentionnant notamment un décapage et une élimination du revêtement existant, une reprise de planimétrie des supports après décapage par une application de deux passes d’enduit aux résines acryliques additionné de ciment, la mise en place d’un revêtement plastique épais (application d’une couche d’impression et d’une couche de Crepitex) pour un coût de 22 194,17 euros.

M^me X a sollicité la garantie de son assureur, qui l’a refusée au motif qu’il n’y avait pas de vice caché.

M^me X a alors assigné M. et M^me Z, la société Immo Seclin et son propre assureur aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

M^me O M-N a été désignée par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Lille en date du 15 juillet 2015. Cette mesure d’instruction a été déclarée commune à la société Dheedene, à la société Périn-Borkowiak son liquidateur, à la société AXA son assureur et aux notaires. L’experte a déposé son rapport le 2 décembre 2016.

Par actes délivrés en avril et mai 2017, M^me X a assigné M. et M^me Z, la SCP notariale et M^e Y-G A, la SELARL Périn-Borkowiak en qualité de liquidateur de la société Dheedene, la compagnie AXA France Iard en qualité d’assureur de la société Dheedene et la société Immo Bersée venant aux droits de la société Immo Seclin, à l’effet de voir juger :

— que M. et M^me Z ont commis un dol en s’abstenant de lui délivrer une information complète sur le bien immobilier qu’ils lui cédaient et à tout le moins que le contrat de vente n’a pas été négocié de bonne foi,

— que la SCP notariale et M^e A ainsi que la société Immo Bersée ont violé leur obligation d’information et de conseil en s’abstenant de l’informer sur l’étendue des travaux à réaliser sur les murs extérieurs,

— que son consentement lors de la signature de l’acte authentique a été vicié et que cette omission fautive et ce manquement au devoir de conseil ne lui ont pas permis de contracter en toute connaissance de cause et l’ont empêchée de solliciter une réduction du prix de vente,

En conséquence,

— Condamner in solidum M. et M^me Z, la SCP notariale et M^e A, la société Immo Bersée et la compagnie AXA assureur de la société Dheedene à lui payer la somme de 22 194,17 euros réactualisée selon l’indice du coût de la construction,

— Condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Les condamner in solidum à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Les époux Z ont sollicité pour leur part :

A titre principal,

— le débouté de M^me X de toutes ses demandes à leur encontre,

Reconventionnellement,

— sa condamnation à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif de la procédure,

En tout état de cause,

— la condamnation de M^me X à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, de ceux des procédures de référé-expertise et des frais d’expertise.

Les autres partie n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Lille a débouté M^me X de ses demandes, débouté M. et M^me Z de leur demande reconventionnelle, condamné M^me X aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 27 juin 2019, M^me X demande à la cour de :

— Réformer en tous points le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil, 1641 et suivant du code civil, 1134 anciens et suivants, 1382 anciens et suivants applicables au contrat de vente litigieux,

— Juger que la société Dheedene a engagé sa responsabilité civile décennale,

— Juger que l’immeuble qu’elle a acquis était atteint d’un vice caché,

Ou subsidiairement,

— Juger que les époux Z ont manqué à leur obligation de bonne foi contractuelle et engagé de ce

fait leur responsabilité contractuelle,

— Juger que la SCP A et M^e A ainsi que la société Immo Bersée ont violé leur obligation d’information et de conseil en s’abstenant de l’informer sur l’étendue des travaux à réaliser sur les murs extérieurs,

En conséquence,

— Condamner in solidum la compagnie AXA, ès qualités d’assureur en responsabilité civile décennale de la société Dheedene, les époux Z, la SCP A et M^e A ainsi que la société Immo Bersée à lui payer la somme de 22 194,17 euros au titre du coût de réfection des désordres affectant l’immeuble acquis, réactualisé selon l’indice du coût de la construction,

— Condamner in solidum les époux Z, la SCP A et M^e A, la société Immo Bersée et la compagnie AXA assureur de la société Dheedene à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire,

— Débouter toutes parties à la procédure de leurs demandes contraires aux présentes.

Par dernières conclusions notifiées le 3 avril 2019, M. et M^me Z demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me X de l’intégralité de ses

demandes à leur endroit,

— Le réformer en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif de la procédure,

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre préalable,

— Déclarer irrecevables les demandes de M^me X au titre de la garantie des vices cachés en ce que le délai d’action est forclos,

A défaut et en tout état de cause,

— Débouter M^me B X de toutes ses demandes,

— La condamner à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure, outre 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance, d’appel et de ceux exposés lors des procédures de référé désignant expert ainsi qu’à l’ensemble des frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2019, M^e A et sa SCP demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes et l’a

condamnée aux dépens,

En conséquence,

— Rejeter toutes demandes de M^me X telles que dirigées à l’encontre des notaires,

— La condamner à verser à M^e A et sa SCP la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 28 février 2019 la société Immo Bersée demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris,

— Débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Immo Bersée,

Y ajoutant,

— Condamner M^me X à lui payer une somme de 6 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, dont distraction au profit de M^e Julien Neveux, avocat au Barreau de Lille, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SELARL Périn-Borkowiak et la société AXA France Iard n’ont pas constitué avocat.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS :

M^me X exerce à titre principal une action indemnitaire fondée sur la garantie légale des vice cachés, considérant que l’immeuble était atteint au moment de la vente d’un vice constitué par la présence d’un revêtement de type Lutèce Projext dont le défaut inhérent entraînait une inexorable dégradation et que profane en matière de construction, elle ne pouvait déceler au moment de la vente le caractère généralisé de la dégradation de ce revêtement, sans quoi elle n’aurait pas simplement exigé de ses vendeurs la réfection partielle d’un pignon.

A titre subsidiaire, elle fonde son action en responsabilité contractuelle sur le manquement des vendeurs à leur obligation d’information, leur reprochant de n’avoir pas porté à sa connaissance l’attestation jointe par la société Dheedene à sa facture de réparation dans laquelle elle faisait état de la dégradation généralisée du revêtement, alors pourtant qu’ils n’ignoraient pas que cette information était déterminante de son consentement.

M. et M^me Z opposent en premier lieu la forclusion de l’action formée sur le vice caché, indiquant que M^me X a initialement agi sur le fondement du dol et n’a agi sur le fondement du vice caché que par ses conclusions d’appel du 4 avril 2019 alors que le rapport d’expertise judiciaire était déposé depuis le 2 décembre 2016.

M^me X oppose à raison que si son action indemnitaire était fondée sur le dol en première instance, son action aujourd’hui fondée sur le vice caché tend aux mêmes fins, à savoir l’indemnisation du coût de la réfection de l’enduit extérieur de la maison compte tenu de sa

dégradation généralisée, dont elle n’a pu se convaincre elle-même. Le cour observe d’ailleurs que dans son assignation en référé-expertise du 11 mars 2015, M^me X a évoqué un vice caché. Elle y a en outre exposé qu’après avoir constaté une détérioration importante du crépi de la maison, qui n’était au jour de la vente que légèrement abîmé au niveau du pignon, elle a déclaré le sinistre à son assureur le 13 juin 2013. Elle situe ainsi sa connaissance de l’ampleur du vice en juin 2013.

L’article 1648 du code civil énonce que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il s’agit d’un délai de forclusion, qui court à compter de la découverte du vice, soit juin 2013 selon M^me X.

L’assignation en référé-expertise qu’elle a fait délivrer en mars 2015 a interrompu le délai en application des dispositions de l’article 2241 du code civil selon lequel 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (…)'.

Cette interruption a produit ses effets jusqu’à la date de l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire le 15 juillet 2015, conformément aux dispositions de l’article 2242 aux termes desquelles 'L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.'

Le délai, qui a recommencé à courir le 15 juillet 2015, a de nouveau été interrompu par l’assignation délivrée au fond devant le tribunal de grande instance de Lille en avril 2017, et cette interruption produisait toujours ses effets lorsque M^me X a conclu sur le fondement du vice caché devant la cour d’appel.

Son action est recevable.

Sur le fond, l’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que M^me X a pu se convaincre du mauvais état général du revêtement extérieur de la maison.

L’expert a en effet relevé l’existence de désordres apparents sur l’ensemble du mur pignon et pas seulement sur sa partie supérieure que M^me X a fait reprendre par ses vendeurs avant de signer l’acte de vente.

M^me M-N, photographies à l’appui, relève en effet que « l’enduit est marqué d’auréoles et de moustaches », « il a clairement fait l’objet de diverses interventions ne datant pas d’hier », « l’enduit n’a visiblement pas été entretenu depuis plusieurs années », « l’enduit de soubassement, de finition « talochée » est différent du reste du pignon », « des reprises remarquées par une texture et une teinte différente ponctuent la surface du pignon », « au niveau du soubassement, en limite des deux surfaces d’enduit différentes, des reprises d’enduit ponctuelles… », « ça et là, à la jonction des deux types d’enduits des microfissures, une rustine dégradée … » ; «en linteau du garage, façade sud, à découvert, nous constatons une ancienne reprise d’enduit qui entame son décollement, fissures et mousses signes d’une dégradation bien engagée » ; « au niveau de la grille de ventilation, fissures apparentes et non récentes, une partie de l’enduit est détachée, la mousse est présente. »

Par ailleurs, M^me M-N a clairement déterminé que contrairement à ce que Mme

X avait déclaré à son assureur en juin 2013, il n’a pu y avoir d’aggravation des désordres après la vente, l’experte ayant constaté leur stabilité dans le temps. Une photographie qu’elle a extraite du site internet StreetView, prise en juillet 2008, a en effet révélé « une étrange similitude des stigmates sur le pignon à près de 8 années d’écart », et notamment l’existence du « médaillon dégradé sur le pointe du pignon qui a attiré l’attention de l’acheteur au moment de la vente au point d’en demander la remise en état avant signature de l’acte d’achat. » Par ailleurs, M^me M-N a effectué un second examen visuel près de huit mois après le premier, à l’issue duquel elle n’a pas observé d’évolution des désordres.

En réponse aux dires des parties, l’expert indique précisément que « l’état vieilli et dégradé du crépi était incontestablement visible lors de la vente à M^me X », que « les défauts de l’enduit étaient visibles au moment de la vente, ceci est incontestable. » Par ailleurs, elle qualifie le désordre d’esthétique, n’ayant constaté aucune infiltration d’eau par les façades.

La mesure d’instruction judiciaire permet ainsi de conclure :

— qu’un examen visuel normalement attentif et diligent de la part de M^me X du revêtement extérieur de la maison aurait dû la conduire à remarquer, non seulement la partie supérieure la plus dégradée du mur pignon mais aussi l’état de dégradation généralisé du revêtement ;

— que le mauvais état généralisé du revêtement, préexistant à la vente, n’a pas été révélé par une aggravation postérieure à la vente ;

— qu’au jour de la vente et trois ans après, lorsque l’expertise a eu lieu, les désordres ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination, n’occasionnant pas d’infiltrations à l’intérieur du bâtiment.

L’appelante échoue ainsi en son action en garantie des vices cachés, ses conditions n’étant pas réunies.

Elle échoue aussi en son action subsidiaire fondée sur le manquement du vendeur à son obligation d’information, l’attestation de la société Dheedene dont elle déplore n’avoir pas été informée par les vendeurs consistant en un simple message électronique adressé le 25 mars 2013 par cette société à ses mandants (accompagnant sa facture de réparation), dans lequel ladite société délivre une information que l’acquéreur était censée connaître, à savoir « que l’ensemble du pignon est en mauvais état et que l’enduit se décolle sur toute la surface », ce que M^me X pouvait elle-même déceler au jour de la vente comme il vient d’être démontré.

Or l’obligation d’information ne peut être utilement invoquée que si le créancier de l’obligation peut se prévaloir de sa propre ignorance.

Pour ce motif, M^me X est mal fondée à se prévaloir du même défaut d’information à l’encontre du notaire et de l’agence immobilière.

Elle est également mal fondée à se prévaloir de la responsabilité décennale qu’elle impute à la société Dheedene, aucun désordre de nature décennale n’étant caractérisé par l’expert qui qualifie le désordre d’esthétique, et en se bornant à affirmer qu’en intervenant le 18 mars 2013 sur le mur revêtu « du tristement célèbre enduit Lutèce Projext, cause de l’un des plus importants sinistres sériels connus en France depuis les années 70 », M^me X ne caractérise aucun manquement de la société Dheedene.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes.

La mauvaise appréciation que celle-ci a fait des éléments de la cause et de ses droits tant en première

instance qu’en appel n’est pas constitutive d’un abus de procédure ; le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me Z de leur demande indemnitaire formée à ce titre.

Partie perdante, M^me X sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement :

— à M. et M^me Z la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé de ce chef,

— à M^e A et sa SCP la somme de 2 000 euros,

— à la société Immo Bersée la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me B X aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer sur ce fondement :

— à M. et M^me Z la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— à M^e A et sa SCP la somme de 2 000 euros,

— à la société Immo Bersée la somme de 2 000 euros.

Le greffier, Le président,

K L. P-Q R.