République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 20/05/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 18/05610 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R4WA

Jugement (N° 17/03310) rendu le 11 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SCI de la Veine agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

représentée par M^e Charles-André Lefebvre, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SAS Holding X Y Z venant aux droits de la Société France-Divertissement-Loisir prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

représentée et assistée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille substitué à l’audience par M^e Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 17 février 2021 tenue par C D magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Stéphanie Hurtrel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

C D, présidente de chambre

Geneviève Créon, conseiller

Danielle Thébaud, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mai 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par C D, président et A B, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 janvier 2021

Vu le jugement contradictoire rendu le 11 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lille, qui a :

— rejeté la demande de reversement entre les mains de la SCI de la Veine de l’indemnité payée par l’assureur du preneur à ce dernier,

— rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive,

— condamné la SCI De la Veine à payer à la Sas Holding X Y investissement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI De la Veine à supporter les dépens de l’instance,

Vu l’appel interjeté le 12 octobre 2018 par la SCI De la Veine,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le

8 janvier 2019 par la SCI de la Veine, qui demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance daté du 11 septembre 2018, en ce qu’il a rejeté la demande de reversement entre ses mains des indemnités d’assurance et a condamné la concluante au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de frais de procédure,

— dire que la société Holding FDI (sera) tenue de verser à la SCI de la Veine les indemnités perçues de son assureur au titre des dommages subis du fait de l’incendie du local occupé par cette dernière,

— condamnerla société Holding FDI à verser à la Sci De la Veine la somme de 1.778. 736 euros en application du contrat de bail,

— condamner la société Holding FDI à verser à la SCI De la Veine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Holding FDI aux entiers frais et dépens de l’instance,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le

22 mars 2019 par la SAS Holding X Y Investissement venant aux droits de la société France-Divertissement-Loisir (FDL),qui demande à la cour de :

— dire et juger la Sas Holding X Y Investissement recevable et bien fondée en ses demandes,

— dire et juger que la phrase ' L’indemnité allouée par la compagnie d’assurance ou par tout autre organisme au titre des assurances de dommages sera versée entre les mains du Bailleur’ contenue

dans l’article 6 du contrat de bail intitulé 'Assurance et obligations du locataire’ est imprécise et qu’il convient de l’interpréter au regard de l’ensemble des dispositions du dit article,

— dire et juger que la phrase ' L’indemnité allouée par la compagnie d’assurance ou par tout autre organisme au titre des assurances de dommages sera versée entre les mains du Bailleur ' ne peut être interprétée que comme visant l’indemnité versée par l’assurance du locataire dans le cadre de la mise en 'uvre de la responsabilité locative,

— constatant que la responsabilité de la Sarl France Divertissement Loisir n’est pas en cause et que son assureur a indemnisé la perte du fonds de commerce et non des murs, dire et juger qu’en vertu des dispositions de l’article L.121-13 du code des assurances, la SCI de la Veine ne dispose d’aucun droit sur l’indemnité versée,

En conséquence :

— confirmer le jugement,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive,

Y ajoutant,

— débouter la SCI de la Veine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en appel,

— condamner la SCI de la Veine à payer la somme de 5.000 euros à la Sas Holding X Y Investissement en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI de la Veine aux entiers frais et dépens de l’instance,

Vu l’ordonnance de clôture du 27 janvier 2021;

SUR CE,

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.

Il sera simplement rappelé que par acte sous seing privé du 30 avril 2010, la SCI de la Veine a consenti à la S.A.R.L. France Divertissement Loisir, un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage de dancing situé […].

Le 17 janvier 2013, un incendie a détruit les lieux.

Le 21 mars 2014, l’assureur du locataire a convenu avec celui-ci d’un protocole d’accord sur l’indemnisation du sinistre.

La SCI de la Veine a, par le biais de son avocat, demandé le versement de cette indemnité en vertu de l’article 6 du contrat de bail.

Le 11 juillet 2014, la Sas Holding X Y Investissement (ci-après la société X Y) a opéré une fusion par voie d’absorption de la société France Divertissement Loisir.

La société de la Veine a une première fois saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille d’une action en résiliation et expulsion et par ordonnance du 18 novembre 2014 l’action a été déclarée irrecevable en raison de la résiliation déjà intervenue sur le fondement de l’article 1722 du

code civil c’est à dire par l’effet de la destruction de la chose louée le 17 janvier 2013.

La société de la Veine a une seconde fois saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille pour obtenir la communication de pièces et par ordonnance du 30 août 2016, il a été fait injonction à la société X Y venant aux droits de la société France Divertissement Loisir de communiquer le contrat d’assurance relatif à l’immeuble litigieux, les rapports d’expertise et le descriptif complet des indemnités perçues au titre du sinistre.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2017, la société De la Veine a fait assigner la société X Y devant le tribunal de grande instance de Lille afin d’obtenir le paiement de la somme versée par l’assureur.

C’est dans ces circonstances qu’est intervenu le jugement dont appel.

Sur la demande de versement des indemnités d’assurance entre les mains du bailleur

Pour conclure à l’infirmation du jugement l’ayant déboutée de sa demande et solliciter le versement à son profit des primes versées par l’assureur du preneur, la SCI de la Veine se prévaut de l’article 6 du contrat de bail du 30 avril 2010 liant les parties. Elle expose que selon cette clause claire et précise, 'Le preneur devra déclarer immédiatement au Bailleur tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent' et 'L’indemnité allouée par la compagnie d’assurance ou par tout autre organisme au titre des assurances de dommages sera versée entre les mains du Bailleur', que dès lors la société X Y doit lui reverser la somme totale de 1.748.736 euros qu’elle a perçue de son assureur (soit 1.078 000 euros au titre de l’indemnité valeur vénale du fonds de comrnerce et 670.436 euros au titre des dommages directs frais et pertes), que le bail prévoit en outre en son article 5 que les travaux d’aménagement et d’agrandissement deviendront sans indemnité la propriété du bailleur à l’expiration d’une période de douze ans ou au départ du preneur, et qu’en l’espèce, elle a perdu ces aménagement intérieurs puisque les lieux loués ont été intégralement détruits, enfin que le propriétaire qui se voit indemnisé de la destruction des murs subit nécessairement un préjudice lié à la perte du fonds de commerce et aux dégâts occasionnée aux embellissements et aménagements.

La société X Y soutient au contraire que lorsque l’incendie n’est pas intervenu du fait du locataire et qu’il s’agit d’un incendie criminel dont il se trouve être la victime, le locataire n’a pas à indemniser le bailleur ni à mettre en oeuvre l’assurance risques locatifs. Elle fait valoir que l’assurance risques locatifs correspond à l’indemnisation du bailleur en cas de faute du locataire et que conformément à la clause de l’article 6 du contrat de bail, la société FDL a bien assuré les risques locatifs en faveur du bailleur, en ce compris les murs en cas d’incendie dans le cadre duquel la faute du locataire pourrait être retenue), mais pas la reconstruction du bâtiment à neuf, cette clause n’étant pas prévue au contrat et pouvant être souscrite par le propriétaire, et qu’en l’espèce aucune responsabilité de FDL ne peut être retenue. Elle ajoute que cette dernière n’a reçu qu’une indemnisation pour la perte de son fonds de commerce et aucunement au titre de la responsabilité locative et que la SCI de la Veine ne peut revendiquer aucune somme que ce soit.

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation applicables en l’espèce.

L’article 1134 ancien du code civil dispose que 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

Selon l’article 1161 ancien du code civil ' Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par

rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier'.

Selon l’article 1156 ancien du même code’ On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes'.

Enfin l’article 1162 ancien du code civil dispose que ' Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.'

En l’espèce, la SCI de la Veine se prévaut de deux paragraphes de l’article 6 du contrat de bail du 30 avril 2010 intitulé 'ASSURANCES ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE’ qui doit cependant se lire dans son intégralité et qui est ainsi rédigé :

<< Le Preneur assurera à ses frais les risques propres à son exploitation.

Il devra en particulier souscrire auprès d’une compagnie notoirement solvable :

- une police d’assurance « responsabilité civile » garantissant les conséquences

pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir à raison des dommages

corporels matériels et immatériels causés aux tiers ;

- une police d’assurance 'Incendie-Explosion’ 'vol’ et 'Dégâts des eaux’garantissant contre l’incendie, les explosions, les dommages électriques, les dégâts des eaux, le bris de glaces et tous risques locatifs tels que le vol y compris les détériorations immobilières consécutives à un vol ou tentative de vol, ses biens propres à concurrence de leur valeur de remplacement à neuf ou jour du sinistre ainsi que ses responsabilités d’occupant à l’égard des voisins et des tiers en général.

Ces polices devront comporter une clause de renonciation à recours contre le bailleur et ses assureurs, une clause réciproque sera inscrite aux polices du bailleur.

Dans le cas où des sous-locations ou cessions seraient réalisées, les contrats d’assurance des sous-locataires ou des cessionnaires devraient comporter une clause de renonciation à recours contre le Bailleur et les assureurs, le locataire ou le cédant et les polices ci-dessus visées une clause de renonciation à recours contre les sous-locataires ou les cessionnaires.

Le preneur s’engage à rembourser au bailleur avec les charges, la totalité des primes d’assurances que le bailleur devra payer à l’effet de souscrire une assurance pour l’immeuble contre l’incendie, l’explosion, le dégât des eaux, dommages électriques et tous autres moyens de destruction, notamment les actes de terrorisme ou de sabotage ainsi que tous autres risques généralement assurés.

Le Preneur s’engage à rembourser toute surprimes qui, à raison de son état, de ses activités, et de son fait, seraient réclamées tant au bailleur qu’aux voisins dans le cas ou il conviendrait aux uns et aux outres de s’assurer. Il s’engage à aviser par lettre recommandée, le bailleur et les autres occupants de toute cause de risques aggravants (incendie, explosions, dégâts des eaux) pouvant résulter de la création de toute modification de son activité, chacun de ceux-ci ne pouvant être tenu pour avisé de l’existence de risques aggravants que par la réception de ladite lettre.

Les surprimes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du preneur qui s’oblige à leur paiement ; il justifiera du paiement de ces primes et de l’existence de la clause de renonciation à recours prévue ci-dessus à toute réquisition du bailleur en produisant une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés.

Le preneur devra déclarer immédiatement au Bailleur tout sinistre quelle qu’en soit

l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.(souligné par la cour)

L’indemnité allouée par la compagnie d’assurance ou par tout autre organisme au titre des assurances de dommages sera versée entre les mains du Bailleur. (souligné par la cour)

Enfin, le Preneur s’engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le Bailleur notamment :

a) en cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le preneur pourrait être victime dons les lieux loués,

b) au cas où les lieux viendraient à être détruits en partie ou en totalité ou expropriés,

c) en cas de trouble apportés à la jouissance par le fait de tiers quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le Bailleur.

Le Preneur devra également rembourser au bailleur les charges afférentes aux polices

garantissant les biens immobiliers loués >>

Cet article 6 prévoit ainsi que le locataire doit souscrire une assurance responsabilité civile pour son fonds de commerce et une assurance pour les risques locatifs, notamment en cas d’incendie, pour assurer les murs, que le bailleur doit souscrire une assurance pour les murs, notamment pour les cas d’incendie, et dont le locataire doit lui rembourser la totalité des primes et surprimes, ainsi qu’une clause de renonciation à recours réciproque.

Dès lors, l’indemnité visée par le contrat de bail et qui devrait être versée entre les mains du bailleur ne peut s’entendre que de celle correspondant à l’assurance risques locatifs, et dans les cas où il serait responsable du sinistre.

Or il n’est pas contesté en l’espèce que le locataire n’est pas responsable de l’incendie survenu dans les lieux loués le 17 janvier 2013 ; en conséquence le bailleur n’est pas fondé à invoquer un quelconque droit de préférence sur l’indemnité versée par l’assureur du preneur, ce d’autant qu’aux termes du protocole d’accord intervenu entre ce dernier et son assureur, l’indemnisation a porté sur la valeur vénale du fonds de commerce, fixée à la somme de 1.120.000 euros, de laquelle ont été retranchés les frais d’expertise, et que seul le preneur a subi une perte de son fonds de commerce.

L’indemnisation de 670.436 euros correspond quant à elle à la perte de contenu, marchandises et frais également subie par le preneur.

Par ailleurs, les clauses d’accession et de réparations au profit du bailleur à l’issue du bail ou au départ du preneur ne peuvent trouver à s’appliquer que lorsque le bail est résilié, et non pas lorsque l’immeuble est détruit.

Enfin, les indemnités allouées au preneur par son assureur sont celles prévues aux contrats souscrits et ne sauraient être remises en cause par le bailleur, lequel n’a au demeurant pas fait connaître la nature et le montant des indemnités perçues de son propre assureur malgré la sommation de communiquer qui lui a été faite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de reversement entre les mains de la Sci De la Veine de l’indemnité payée par l’assureur à la société FDL.

Sur les autres demandes

L’article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d’appel est un droit qui appartient à toute partie qui y a intérêt, sous réserve toutefois de l’abus. Le fait d’intenter une action ou d’opposer des moyens de défense à une demande n’est pas en soi générateur de responsabilité pas plus que le fait de succomber en ses demandes.

En l’espèce, aucun des moyens allégués n’est susceptible de caractériser un abus de droit de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande de la société X Y en dommages intérêts pour procédure abusive.

La SCI de la Veine qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin la société X Y a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge. Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS,

Confirme en toutes ses dispositions rendu le 11 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lille ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI De la Veine à payer à la Sas Holding X Y Investissement la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI De la Veine aux entiers dépens.

Le greffier La présidente

A B C D