Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09527 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B74RA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/04135

APPELANTE

SCI D agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 063 625

[…]

[…]

représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant

assistée de M^e Hanaë MLATAC, avocat au barreau de PARIS, toque : B0107, avocat plaidant

INTIMEE

SARL ELISE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 503 336 158

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0514

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Elisabeth GOURY, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Camille LIGNIERES, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE , greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 22 février 2008, la SCI D a donné à bail commercial à la société ELISE, alors en cours de formation, les lots n°1, 15, 16 et 17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis […] à Paris 10ème, pour 9 ans à compter du 1er mars 2008 moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 euros. Le bail est à destination de tous commerces et la société ELISE exploite une activité de restauration.

Par acte du 5 juillet 2011, la SCI D a délivré à la société ELISE un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction pour le 28 février 2017, se fondant sur trois motifs graves et légitimes soit le non paiement du loyer à bonne date ayant conduit à la délivrance de commandements de payer les 26 mars 2009, 22 juillet 2010 et 20 mai 2011, la réalisation de travaux en infraction avec les clauses du bail ayant conduit à la délivrance d’une sommation le 29 juillet 2010 demeurée infructueuse, et le non respect du règlement de copropriété ayant conduit à la délivrance d’une sommation le 29 juillet 2010 demeurée infructueuse.

Par lettre du 22 février 2017, la SCI D a invité la société ELISE à un rendez-vous d’état des lieux de sortie et de remise des clefs le 28 février 2017, les locaux n’ont pas été restitués à cette date.

Par acte d’huissier de justice du 27 février 2017, la SCI ELISE a fait assigner la SCI D devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir juger que la SCI D n’est pas fondée à se prévaloir de motifs graves et légitimes à l’appui de son congé justifiant la perte, pour le preneur, de son droit à indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 31 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que le refus de renouvellement délivré le 5 juillet 2011 par la SCI D a mis fin à compter du 28 février 2017 à minuit, au bail la liant à la société ELISE, et portant sur des locaux situés […] à Paris 10ème';

Dit que les motifs graves et légitimes invoqués par la SCI D au soutien de son congé sans

offre de paiement d’indemnité d’éviction ne sont pas justifiés et que le congé a ouvert le droit pour la société ELISE au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI D au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er mars 2017';

Condamné la SCI D aux dépens';

L’a condamnée à payer à la société ELISE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 30 avril 2019, la SCI D a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 mai 2021, la SCI D, appelante, demande à la Cour de :

Infirmer le Jugement du 31 janvier 2019 en toutes ses dispositions,

— Dire et juger valable le Congé délivré par la SCI D à la société ELISE le 5 juillet 2011,

Subsidiairement, si les motifs allégués dans le Congé n’étaient pas jugés suffisamment graves et légitimes pour justifier le non-paiement de l’indemnité d’éviction,

— Dire et juger que les infractions au bail commises par la société ELISE depuis son droit au maintien dans les lieux constituent des motifs suffisamment graves et légitimes pour la déchoir de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction,

— Prononcer la déchéance de la société ELISE de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail résiduel aux torts exclusifs de la société ELISE pour non-paiement des loyers et charges contractuels, et non-respect des articles 4-4 et 4-5 du bail, et notamment du règlement de copropriété,

En conséquence et en toutes hypothèses,

— Ordonner l’expulsion de la société ELISE et celle de tous occupants de son chef du local qu’elle occupe à PARIS 10 ème, […], ce à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Du 1er mars 2017 jusqu’à parfaite libération des lieux, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du bail échu, majoré des charges, étant rappelé qu’au 31 mai 2021, la société ELISE est redevable de la somme de 79.275,59 euros,

— Condamner la société ELISE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Débouter Elise de toutes demandes contraires aux présentes.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 mai 2021, la société ÉLISE, intimée, demande à la Cour de :

— ORDONNER le renvoi des plaidoiries pour permettre à la société ELISE de mettre dans la cause

Monsieur B Z ;

— CONFIRMER le jugement rendu le 31 janvier 2019 par le Tribunal de grande instance de PARIS ;

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER la société D à payer à la société ELISE la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

— DÉBOUTER la société D de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— SUBSIDIAIREMENT concernant l’arriéré de 3.950 euros au titre de l’indemnité d’occupation et le reliquat de charges à hauteur de 2.225,59 euros pour les charges, accorder un délai de paiement à la société ELISE de 24 échéances égales pour apurer le solde, en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

— LE CAS ECHEANT ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation formé par Monsieur B Z ancien gérant de la société D.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, si dans le corps de ses écritures, la société ELISE sollicite l’irrecevabilité des prétentions qu’elle qualifie de nouvelles de la SCI D, elle n’a pas formé de demande d’irrecevabilité dans le dispositif de ses écritures qui seules saisissent la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile de sorte que la cour n’est pas saisie de ce chef.

Sur la demande de sursis à statuer

La société ELISE fait valoir qu’elle a en toute bonne foi adressé ses règlements à M. B Z, qui était gérant de la SCI D tel que cela figure sur l’extrait Kbis, jusqu’à l’arrêt rendu par le cour d’appel de Paris le 10 décembre 2020 ; que le cas échéant, un pourvoi ayant été formé à l’encontre de cet arrêt par M. B D un sursis pourrait être ordonné.

La SCI D prétend que les indemnités d’occupation ne pouvaient pas être réglées entre les mains de M. B Z tant que la difficulté relative à sa gérance n’était pas réglée.

Par jugement rendu le 13 janvier 2020 ont été annulés le contrat de cession de parts sociales des 6 mai et 14 juin 2019, la décision d’assemblée générale des associés de la SCI D agréant ladite cession des parts sociales et désignant M. B Z en qualité de gérant de la SCI D et la copie des statuts mis à jour et M^e I-J a été désigné administrateur judiciaire. Cette décision, qui n’était pas assortie de l’exécution provisoire a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2020.

Il n’est pas nécessaire à la résolution du litige de surseoir à statuer, le paiement éventuel des loyers/indemnités d’occupation à la SCI D jusqu’à l’arrêt rendu par la cour d’appel le 10 décembre 2020 relevant des rapports internes à la SCI D qui devra faire son affaire personnelle des loyers/indemnités d’occupation réglés à M. B Z pour le compte de la SCI D pendant cette période.

I. Sur les travaux réalisés par la société ELISE et les troubles invoqués dans le congé délivré par la SCI D

Selon l’appelante, il est de jurisprudence constante que l’existence des motifs de non-renouvellement doit s’apprécier à la date du congé, soit le 5 juillet 2011 et non à sa date d’effet. Elle soutient qu’en retenant que les termes de la sommation n’étaient pas assez précis pour permettre à la société ELISE de remédier aux reproches qui lui étaient faits dans la sommation, le tribunal a apprécié la situation in abstracto alors que la société ELISE était consciente de l’infraction commise et était à même d’y remédier ; que la réalisation de travaux non autorisés est un motif suffisamment grave et légitime pour lui permettre de refuser le paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les troubles occasionnés par la société ELISE, l’appelante fait valoir que celle-ci a effectué des travaux sur les parties communes occasionnant des troubles sonores et olfactifs causés par le conduit installé en toiture sans autorisation par cette dernière. Elle ajoute qu’en outre, la société ELISE ne cesse d’occuper la cour intérieure du bâtiment, créant bruit et désordre ; qu’elle s’est également appropriée le boyau (partie commune) du sous-sol de l’immeuble ce qui a été relevé par l’assemblée générale des copropriétaires en avril 2010 et en avril 2016 ; que l’occupation de locaux non compris dans le bail est un motif grave et légitime.

L’intimée relève que le congé délivré le 5 juillet 2011 était fondé sur la réalisation de travaux en infraction avec les termes du bail et sur le non-respect du règlement de copropriété ayant donné lieu à une sommation délivrée le 29 juillet 2010. Elle dénonce l’imprécision de la sommation du 29 juillet 2010 qui ne lui permettait pas de connaître avec exactitude les faits qui lui étaient reprochés pour pouvoir y remédier dans le délai d’un mois comme l’a relevé le jugement de première instance. Elle argue ensuite du caractère insuffisamment établi et/ou insuffisamment grave des faits reprochés. Elle soutient que le manquement tiré de la réalisation des travaux intérieurs non strictement conformes aux plans annexés n’est pas suffisamment grave pour permettre au bailleur de refuser le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction dès lors que l’expert judiciaire a relevé qu’ils étaient à quelques détails près conformes aux plans ; qu’il n’a relevé aucun désordre et que ces travaux ne présentent pas de caractère irréversible ; que Monsieur E Z, pour le compte de la SCI D, a participé en outre à toutes les réunions de chantier et donnait même des instructions aux ouvriers travaillant sur le chantier ; que la SCI D ne sollicite d’ailleurs pas de remise en état du chef des travaux.

Sur les travaux extérieurs, la société ELISE indique que l’assemblée générale de copropriété n’a fait aucune demande de dépose du matériel.

Sur les manquements à l’égard du règlement de copropriété, l’intimée précise avoir interdit à ses employés de fumer dans la cour’et qu’il n’est pas démontré que les encombrants dans la cour seraient de son fait.

La cour rappelle que l’article L.145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le congé doit être précédé d’une mise en demeure, sauf cas d’infractions irréversibles, et le motif ne pourra être invoqué que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après celle-ci. Des manquements postérieurs au congé peuvent être invoqués sous réserve de faire l’objet d’une nouvelle mise en demeure. C’est à la date du congé que le juge doit se placer pour apprécier les agissements du preneur. Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, la preuve de la réalité des manquements invoqués incombe au bailleur.

En l’espèce, la SCI D a délivré au preneur le 5 juillet 2011 un congé pour le 28 février 2017 refusant le renouvellement du bail ainsi que le paiement de l’indemnité d’éviction en invoquant trois séries de motifs, ayant tous donné lieu à délivrance de commandements et de la sommation du 29 juillet 2010, visés dans le congé, et tenant à des impayés de loyers, à la réalisation de travaux sans autorisation et à une occupation des locaux causant des nuisances à la copropriété.

Le congé du 5 juillet 2011 reproche à la société ELISE d’avoir laissé infructueuse la sommation de

faire du 29 juillet 2010 visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce, qui lui demandait de remettre les lieux en conformité avec le bail et les plans annexés au contrat de bail. C’est de manière justifiée que le jugement entrepris a considéré que l’injonction faite à la locataire était imprécise et que le manquement tiré de la réalisation des travaux intérieurs par la société ELISE non strictement conformes aux plans annexés au bail n’est pas suffisamment grave pour permettre au bailleur de refuser le renouvellement sans offrir l’indemnité d’éviction, la cour renvoyant à la motivation détaillée du jugement entrepris.

Le congé du 5 juillet 2011 reproche aussi à la société ELISE d’avoir laissé infructueuse la sommation de faire du 29 juillet 2010 en ce qu’elle lui demandait également de cesser toute nuisance ou trouble à la copropriété et de cesser tout usage de la courette de l’immeuble, notamment en interdisant1'accès au personnel et à la clientèle, de retirer les tuyaux placés dans la courette et l’extracteur d’air motorisé posé sur le toit de l’immeuble sans autorisation. Comme l’a relevé le jugement entrepris, la SCI D n’établit pas la persistance des infractions postérieurement à la sommation du 29 juillet 2010 relative à l’usage de la courette par le personnel ou la clientèle.

S’agissant des odeurs et bruits, le rapport d’expertise de M. X de 2013 montre que la société ELISE a effectué des travaux après la délivrance de la sommation, puisque comme le jugement l’a relevé, l 'expert a constaté que les odeurs avaient cessé et que les travaux d’isolement des installations avaient permis d’éviter bruits aériens et vibrations ; que s’agissant de l’extracteur d’air s’il est constant que celui-ci est toujours en place, le tribunal de grande instance de Paris a noté dans sa décision du 19 juin 2014 que le syndicat des copropriétaires ne sollicitait plus l’enlèvement de l’extracteur installé sur le toit en 1'état de la cessation des nuisances suite aux travaux diligentés, de sorte que le manquement n’est pas suffisamment grave.

Pour le surplus sur les infractions invoquées par la bailleresse, la cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qu’elle adopte.

2.Sur les retards de paiement

L’appelante dénonce les nombreux retards de paiement de l’intimée ayant nécessité la délivrance de trois commandements de payer visant la clause résolutoire entre le 1er mars 2008 et le 5 juillet 2011 ; elle expose que la société ELISE a ainsi accumulé 104.400 euros d’impayés alors que le loyer mensuel s’élève à 3.600 euros ; que les commandements sont restés infructueux dans le mois de leur délivrance ; que ces retards répétés constituent des motifs suffisants pour refuser le renouvellement du bail et le paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’il n’y a pas lieu d’apprécier ces retards au regard des travaux entrepris comme l’a fait à tort le jugement entrepris ; que les incidents de paiement ont perduré après la délivrance du congé jusqu’à la fin du bail ; qu’ainsi un commandement de payer a dû être délivré le 19 décembre 2012.

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris relatif au retard de paiement de loyers qu’elle adopte et qui a considéré que si la société ELISE a connu des impayés importants entre 2008 et 2010, ceux-ci ont eu lieu à une époque où elle avait engagé des travaux conséquents pour ouvrir son restaurant ; qu’elle a fait des règlements significatifs dès 2010 ; qu’elle avait entièrement réglé, au jour du jugement de première instance, toutes les sommes dues.

Par conséquent la cour considère que c’est de manière justifiée que le jugement entrepris a retenu que les motifs invoqués par la SCI D au soutien de son congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction étaient injustifiés, de sorte que le congé doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement qui a mis fin au bail liant les parties à compter du 28 février 2017.

La cour relève que la société D se prévaut à titre subsidiaire de nouvelles infractions au titre des motifs graves et légitimes qui seraient survenues pendant la période de maintien dans les lieux, à

savoir l’absence de paiement des indemnités d’occupation à compter du mois de novembre 2019, la réalisation de nouveaux travaux sans autorisation, l’entassement de déchets et mobiliers dans les caves (découverts postérieurement au congé pendant la période de maintien dans les lieux), le refus d’accès au local pour permettre des mesures d’étaiement provisoire.

Toutefois, il n’a été délivré par la SCI D aucune mise en demeure préalable, de sorte que celle-ci ne peut pas se prévaloir de ces nouvelles infractions pour solliciter à titre subsidiaire, au titre des motifs graves et légitimes, la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

II Sur résiliation judiciaire du bail

A titre préliminaire, dés lors que la SCI D sollicite, à titre 'infiniment subsidiaire', de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail 'résiduel’ aux torts exclusifs de la société ELISE, il sera considéré que l’appelante se prévaut des infractions qu’elle reproche à la société ELISE d’avoir commises pendant la période de maintien dans les lieux, telle que développée dans la partie précédente de ses conclusions à titre subsidiaire, au regard du caractère particulièrement laconique des conclusions sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé bénéficie jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction d’un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Il s’ensuit que les manquements aux clauses et conditions du bail expiré peuvent être sanctionnés par la résiliation judiciaire du bail s’ils revêtent un degré de gravité suffisant. L’action en résiliation judiciaire pour des infractions commises pendant la période de maintien dans les lieux n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

L’appelante reproche à l’intimée les infractions suivantes au titre de la période de maintien dans les lieux : l’absence de paiement des « indemnités d’occupation » à compter du mois de novembre 2019, la réalisation de nouveaux travaux sans autorisation, l’entassement de déchets et mobiliers dans les caves, le refus d’accès au local commercial pour permettre des mesures d’étaiement provisoire et des manquements au règlement de copropriété.

S’agissant des impayés pendant la période de maintien dans les lieux, le jugement entrepris a dit que le congé a ouvert le droit pour la SCI D au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er mars 2017.

Il s’ensuit qu’en l’attente de la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, la société ELISE reste tenue de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation ainsi que les charges du bail résiduel.

La SCI D soutient que les quittances établies par M. B Z entre octobre 2019 et janvier 2021 ne sont pas valables car il n’avait aucune qualité pour les établir pour le compte de la SCI D aux termes du jugement du 13 janvier 2020 qui a notamment annulé la cession des parts sociales à M. B Z s’agissant d’un faux, ce qui a été confirmé par la cour d’appel le 10 décembre 2020 ; que les virements ont été faits en fraude de ses droits alors qu’un administrateur provisoire avait été désigné pour représenter la SCI D, ce dont la société ELISE était informée ; que la société ELISE reste redevable de la somme de 71 375,59 euros selon les comptes arrêtés au 31 mai 2021, les indemnités d’occupation de février et mars 2021 ayant été réglées par virement du mois de mai 2021, les quittances, qui ne correspondent pas aux montants mentionnés dans les relevés bancaires de la société ELISE, étant des faux.

La SCI D se prévaut également de travaux effectués sans autorisation en violation des articles 4-4 et 4-5 du bail et en violation du règlement de copropriété que le syndic lui a signalés par courriel du 6 juillet 2020, à savoir la réfection de la devanture du restaurant, la mise en place d’un auvent, le remplacement de l’enseigne par une nouvelle enseigne inesthétique, la création d’une nouvelle cuisine au rez-de-chaussée avec création d’une rôtisserie en vitrine sans modification de l’extraction,

ce qu’elle déclare avoir fait constater par procès-verbal d’huissier le 16 avril 2021, précisant que la nouvelle cuisine a été installée sans autorisation du bailleur et de la copropriété à la place de la salle de restauration. En outre, elle soutient que des désordres ont été constatés dans les caves occupées par la société ELISE dont la structure est affaiblie par le manque de ventilation ; que celle-ci a refusé l’accès à son local pour qu’il soit procédé à un étaiement provisoire, ce qui a obligé le syndicat des copropriétaires à l’assigner sous forme de référé d’heure à heure. Enfin s’agissant des reproches de la société ELISE concernant l’humidité, elle fait observer que celle-ci, a laissé radier l’instance qu’elle avait introduite en 2018 devant le juge des référés ; que lors de constatations du 16 avril 2021, il a été constaté une trace dans la cuisine du premier sous-sol peu gênante. Sur les gravats entreposés par la société ELISE dans les caves, elle souligne que cette dernière, après avoir prétendu que les gravats avaient été déposés avant sa prise de possession du local soit avant 2008, prétend désormais que ceux-ci auraient été déposés par la SCI VABU et produit à cette fin une assignation délivrée opportunément par l’épouse de M. B Z, ce qui n’est pas sérieux. La SCI D rappelle que la partie litigieuse qui aurait dû lui être restituée lors des travaux entrepris par la société ELISE ne l’a pas été et a continué à être exploitée par celle-ci ; que la SCI D était représentée par M. B Z lors de la réunion au cours de laquelle le cabinet YM INGENIERIE a examiné les désordres affectant les caves et elle conteste toute responsabilité dans les désordres.

S’agissant du paiement des indemnités d’occupation, la société ELISE soutient que M. B Z a pu régulièrement ouvrir un compte au nom de la SCI D puisqu’il figurait officiellement sur l’extrait Kbis de ladite société ; qu’elle a effectué des virements bancaires et réglé par espèces la SCI D, ce qui a donné lieu à l’établissement de quittances valablement délivrées. Elle rappelle qu’il convient de tenir compte des difficultés qu’elle a rencontrées compte tenu de la crise sanitaire ; qu’il a été demandé en vain à la SCI D d’adapter de bonne foi le contrat aux circonstances actuelles ; qu’il ne reste qu’un arriéré de 3 950 euros relatif au mois d’avril 2021 et un reliquat de charges ; que ces retards de paiement ne sauraient la priver du paiement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant des travaux, la société ELISE fait valoir qu’aucune modification de la façade n’est intervenue ; qu’il a été posé un auvent amovible pour pouvoir ouvrir une terrasse extérieure ; que la rôtissoire n’est pas exploitée et n’a donc généré aucune nuisance. Elle ajoute que le déplacement d’éléments de la cuisine avec raccordement à l’existant est consécutif aux dégâts des eaux récurrents qu’elle subit au niveau du 1er sous sol ; qu’il n’est établi aucune démolition ou modification de cloison s’agissant d’un simple aménagement intérieur ; que les seuls constats produits ne sont pas suffisants pour démontrer une violation des clauses du bail. S’agissant des désordres structurants dans les caves du 3e et 4e sous sol , il n’est rapporté aucune preuve qu’ils lui seraient imputables ; s’agissant de la présence de gravats, elle n’avait pas accès à cette partie des locaux qui était murée tel que cela ressort du constat d’huissier du 23 décembre 2020 ; que la SCI VABU est propriétaire des murs mitoyens du 2e sous-sol et y a effectué des travaux; que d’ailleurs M^me Y épouse de M. B Z, associée de la SCI VABU, a assigné ladite société pour demander la désignation d’un expert judiciaire le 14 mai 2021. La société ELISE ajoute qu’elle a fait la démarche de prévenir les services de l’urbanisme de la ville de Paris du péril dans lequel se trouvait l’immeuble ; que selon la note établie en décembre 2020 par un cabinet mandaté par le syndic, il a été noté que c’était le propriétaire qui avait effectué des travaux de décaissement des niveaux 3 et 4e sous-sol et supprimé des murs porteurs. Elle considère ne s’être jamais opposée à laisser accès à ses locaux puisqu’elle est à l’origine du signalement des désordres ; que si le syndic indique avoir adressé un courrier recommandé le 5 janvier 2021 pour une réunion prévue le 11 janvier 2021, il n’est pas justifié du recommandé ; que la sommation délivrée par le syndic le 7 janvier 2021 pour une réunion le 11 janvier est intervenue selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile ; que le gérant de la société ELISE n’a donc pas pu être avisé à temps de cette réunion à laquelle il n’était pas opposé ; qu’elle a interjeté appel de l’ordonnance rendue par le juge des référés le 11 février 2021.

La cour relève que la SCI D a produit un décompte pour la période allant du mois de novembre 2019 inclus au mois de mai 2021 inclus visant des indemnité d’occupation mensuelles impayées d’un montant chacune de 3 950 euros, soit un total de 75 050 euros d’échéances impayées,

outre la somme de 4225,59 euros au titre de la régularisation de charges pour les années 2018 et 2019.

Il n’est pas contesté par le bailleur que les indemnités d’occupation des mois de février et de mars 2021 ont par la suite été réglées par virements en date du 11 mai 2021 ainsi affectés par la société ELISE selon les intitulés des virements, portant ainsi la somme réclamée au titre des indemnités d’occupation à 67 150 euros, outre la somme de 4 225,59 euros au titre des charges, soit 71 375,59 euros.

Il a été versé aux débats par la société ELISE des quittances mensuelles d’un montant chacune de la somme de 3 950 euros émanant de la SCI D entre le 5 novembre 2019 et le 2 janvier 2021 pour une somme totale de 63 200 euros arrêtée au 2 janvier 2021, la dernière quittance concernant le loyer de janvier 2021.

Il résulte de l’extrait Kbis du 4 juillet 2019 que M. B Z était gérant de la société D à cette date. Par jugement rendu le 13 janvier 2020 ont été annulés le contrat de cession de parts sociales des 6 mai et 14 juin 2019, la décision d’assemblée générale des associés de la SCI D agréant ladite cession des parts sociales et désignant M. B Z en qualité de gérant de la SCI D des 3 mai et 14 juin 2019 et la copie des statuts mis à jour et M^e I-J a été désigné administrateur provisoire de ladite société. Cette décision, qui n’était pas assortie de l’exécution provisoire, a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2020.

Le jugement du 13 janvier 2020 frappé d’appel n’étant pas assorti de l’exécution provisoire, lorsque les quittances ont été émises par la SCI D entre novembre 2019 et décembre 2020, M. Z avait la qualité de gérant de ladite SCI de sorte que les quittances ont été régulièrement délivrées pendant cette période, nonobstant la désignation d’un administrateur provisoire sans qu’il ne soit établi de fraude ; qu’étant valablement émises par la créancière, elles valent libération du débiteur sans que celui-ci n’ait besoin de produire d’autres justificatifs.

S’agissant toutefois du paiement intervenu pour le mois de janvier 2021, la quittance a été émise en la même forme par la SCI D le 2 janvier 2021 sans qu’il ne soit contesté par la société ELISE qu’elle a été délivrée par M. B Z pour le compte de la SCI D. Or celui-ci n’était plus gérant à cette date en raison de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris en décembre 2020 et la SCI D conteste en avoir reçu paiement. Dans ces conditions ladite quittance ne saurait valoir libération de la somme due pour le mois de janvier 2021 puisque M. B Z ne pouvait pas l’émettre pour le compte de la SCI D et la société ELISE ne verse aux débats aucun autre justificatif de paiement à la SCI D pour le mois de janvier 2021. Il sera donc considéré que la société ELISE ne rapporte pas la preuve d’avoir valablement réglé à la SCI D l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2021. Elle justifie avoir donc réglé la somme de 59 250 euros.

Dans ces conditions, la société ELISE est redevable, au 31 mai 2021 inclus, de la somme de 7 900 euros (67 150 euros – 59 250 euros) au titre des indemnités d’occupation, outre la somme de 4 225,59 euros au titre des régularisations des charges 2018 et 2019 dont elle ne justifie pas s’être acquittée.

La société ELISE a sollicité par l’intermédiaire de son conseil le 19 mars 2021 une 'annulation pure et simples des loyers et charges a minima pour les 6 mois à venir’ compte tenu du contexte de crise sanitaire, demande à laquelle il n’a pas été apportée de réponse par la bailleresse, mais le litige en cours n’était pas de nature à permettre que les parties trouvent un accord sur les loyers et charges dus pour le début d’année 2021, outre que la locataire n’a pas cru devoir solliciter un étalement des paiements.

Aux termes du bail conclu le 22 février 2008, la société ELISE s’est engagée à respecter les prescriptions du règlement de copropriété dont un 'exemplaire lui a été remis préalablement à la

signature des présentes’ (article 3) ; qu’elle ne peut faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, (article 4-4 du bail) ; qu’elle doit veiller à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au voisinage, notamment quant au bruit, odeurs et fumées ; qu’elle est tenue de 'jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur usage et destination’ (article 4-5 du bail).

Il ressort du bail consenti à la société ELISE par la SCI D le 22 février 2008 qu’il lui est donné à bail, les lots 1, 15, 16 et 17 lesquels comprennent au 2e sous sol, 4 réserves et au 3e sous sol, 4 caves, les 2e et 3e sous sol communiquant entre eux par deux escaliers particuliers.

Il était prévu dans le cadre des travaux, aux termes du bail, que 'Si son projet de travaux est réalisé le preneur restituera alors au bailleur une partie de la surface des deuxièmes et troisièmes sous sols constitués de caves selon le plan de l’architecte et procédera à ses frais au cloisonnement des deux lots'. Il n’est pas établi que lesdites restitutions aient été faites à l’issue des travaux, ni d’ailleurs que la SCI D ait depuis revendiqué lesdites restitutions.

Il est mentionné dans le rapport d’expertise judiciaire du 31 janvier 2013 qu’au 2e sous sol, accessible depuis le 3e sous sol, un espace de 12,8m² est fermé par une cloison de plâtre.

La société ELISE a fait constater par huissier de justice le 23 décembre 2020, qu’au 2e sous-sol du local accessible depuis une échelle positionnée au 3e sous sol, une cloison en plaque de plâtre a été abattue, à son initiative, laissant apparaître un espace rempli de gravats.

Il se déduit de l’expertise judiciaire qu’il s’agit de l’espace fermé de 12,8 m² précité.

S’agissant de la présence de gravats dans cette partie du 2e sous sol, il ressort de la photographie n° 76 du constat d’huissier du 15 janvier 2010 effectué par M^e THULLIER dans les locaux donnés à bail à la société ELISE, sur ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris, la présence de divers biens et objets dans une réserve à laquelle on accède par une trémie dans la voûte ; que la comparaison avec les clichés 73 à 76 de ce constat et les clichés 33 à 36 du constat d’huissier du 16 avril 2021 permet de constater qu’il s’agit de la partie du 2e sous sol qui était murée en 2013 et dont il a été abattu la cloison en plâtre en décembre 2020 laissant apparaître des gravats. Par conséquent, il s’agit, contrairement à ce que prétend la société ELISE d’une partie du local qu’elle exploitait en 2010 et qu’elle a murée entre 2010 et 2013. L’assignation délivrée le 14 mai 2021 par M^me A, épouse de M. B Z, à la SCI VABU ne permet pas d’imputer la présence de ces gravats à la société VABU propriétaire des murs mitoyens, en l’absence de pièces venant corroborer cette allégation.

Une note technique a été établie par la société YM INGENIERIE suite à une visite du 9 décembre 2020 concernant les 3e et 4e sous-sols dont il ressort qu’un étaiement de la voûte du 4e sous-sol doit être réalisé pour assurer sa stabilité ainsi qu’un étaiement du 3e sous-sol, les poutres étant fissurées et dégradées par l’humidité, l’absence de ventilation étant également relevée. Si la note précise que le 'propriétaire’ a indiqué avoir effectué des travaux de décaissement des niveaux des 3e et 4e sous-sols avec reprise des fondations et des travaux de suppression des murs porteurs, il n’est pas indiqué dans la note le nom de la personne physique qui est intervenue pour le compte de la SCI D, propriétaire des locaux, étant relevé que cette visite est intervenue dans un contexte au cours duquel la gérance de cette SCI par M. B Z était contestée de sorte qu’il ne saurait en ressortir la reconnaissance par la SCI D d’une quelconque responsabilité.

Un rapport a été effectué par les services de la ville de Paris le 4 février 2021 en présence de M. B Z représentant de 'M. F Z', de M. F Z gérant du local commercial de l’enseigne ELISE GRILL (sic). Il est mentionné que la société ELISE occupe la totalité des 2e et 3e sous-sols ; que l’accès à la partie du 2e sous-sol située sous le 1er sous-sol occupé par l’établissement

G H s’effectue depuis une échelle par une trémie existante située dans une des voûtes du 3e sous-sol ; que dans le 2e sous-sol le plancher bas est recouvert d’importants gravois divers pouvant provoquer une surcharge de celui-ci ; que le plancher haut de ce 2e sous sol est très dégradé ; que le bâtiment n’offre plus de garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. Il est également précisé dans le rapport que la séparation entre les deux locaux commerciaux appartenant au même propriétaire 'reste floue'.

Si la présence des gravats dans le 2e sous sol est imputable à la société ELISE, en l’état des pièces versées par les parties les éléments ne sont pas suffisants pour établir que la société ELISE serait responsable pour tout ou en partie des désordres structurels constatés dans les 2e , 3e et 4e sous sol. En revanche, la société ELISE ne s’est pas comportée en 'bon père de famille’ en laissant des gravats dans une partie du local qu’elle a ensuite murée sans s’en préoccuper davantage.

S’agissant du grief tiré de l’absence d’accès aux locaux donnés à bail, il convient de relever que les pièces visées par l’ordonnance de référé du 11 février 2021( qui a enjoint à la SCI ELISE de laisser le libre accès aux lots 1, 15,16 et 17 au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic assisté de tout professionnel ou homme de l’art ainsi qu’à la SCI D), concernant la réunion qui s’est tenue le 11 janvier 2021 (courrier AR du 5 janvier 2021, sommation du 7 janvier 2021, mail adressé au conseil de la société ELISE pour ladite réunion et tenue de la réunion du 11 janvier) n’ont pas été versées aux débats ; que la société ELISE a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance de sorte qu’il ne peut en résulter, en l’état des pièces produites dans la présente instance, la preuve suffisante d’un manquement.

S’agissant de l’enseigne, la cour relève que le syndic de l’immeuble s’est plaint par courriel du 6 juillet 2020 de ce qu’il avait été procédé à son remplacement par une enseigne 'inesthétique’ ce qui n’est pas suffisant, s’agissant d’une appréciation subjective, pour constituer un manquement au règlement de copropriété ou aux clauses du bail, outre que le caractère inesthétique ne ressort pas particulièrement des photographies et qu’en tout état de cause, il ressort du constat d’huissier du 16 avril 2021 établi à la demande de la SCI D que l’enseigne a été retirée.

Il ressort de ce procès verbal qu’au rez-de chaussée, se trouve une rôtissoire, un piano de cuisson et une hotte murale sur le mur situé à gauche de l’entrée du local et il est noté la présence d’une vanne de gaz. Il est toutefois également mentionné qu’au 2e sous-sol, se situe un espace cuisine avec un fourneau à gaz, une hotte murale, un évier en inox, vaisselle, lave vaisselle professionnel et monte charges, espace réserve et qu’au 1er sous-sol se trouvent les fours à pizza, un évier en inox et deux congélateurs coffres.

Il s’ensuit que ce n’est pas la cuisine du restaurant qui a ainsi été déplacée au rez-de-chaussée mais qu’il a été procédé à des aménagements par la société ELISE qui y a installé une rôtissoire, un piano de cuisson et une hotte murale étant relevé qu’il apparaît sur les clichés afférents au rez-de-chaussée un espace restauration (cliché 11). Il ne saurait donc être considéré qu’il y a eu un changement de distribution des locaux, ni que les travaux nécessitaient l’accord du bailleur, les procès-verbaux de constat d’huissier n’étant pas suffisants sur ce point pour en établir la preuve, la notion de percement de mur ou de cloison s’entendant de la création d’ouverture et non de la pose d’équipements démontables. Il n’est également pas rapporté la preuve de nuisances olfactives provenant de l’installation de ladite rôtissoire (laquelle n’a de fait pas pu être utilisée en raison de la fermeture du restaurant) et l’installation d’une rôtissoire ne constitue pas un changement de la destination contractuelle s’agissant d’une activité de restaurant (outre que le bail est tous commerce).

Dans ces conditions sont établis les manquements à l’obligation de paiement des indemnités d’occupation, et des régularisation de charges, se substituant aux loyers pendant la période de maintien dans les lieux ainsi que le manquement à l’obligation de la société ELISE de 'jouir des biens en bon père de famille’ en ayant laissé dans une partie murée des locaux donnés à bail des gravats, infraction révélée en 2020 postérieurement au congé et à la fin du bail.

Toutefois ces manquements pris ensemble ou isolement ne sont pas d’une gravité suffisante pour entraîner la résiliation judiciaire du bail 'résiduel', dans la mesure où il doit être tenu compte des circonstances ayant rendu difficile l’exploitation de l’activité exercée par la société ELISE début 2021 puisqu’à la date des échéances non réglées, la société ELISE n’avait pas encore pu reprendre son activité commerciale du fait du contexte sanitaire, ce alors que l’indemnité d’occupation a été réglée jusqu’en décembre 2020 à la SCI D ; qu’il a en outre été réglé les échéances mensuelles de février et mars 2021 ; que l’impayé restant dû au 31 mai 2021 est à apprécier au regard de l’importance de l’indemnité d’occupation mensuelle et de la somme restant due relativement peu importante à régler ; qu’il n’est pas rapporté la preuve que la présence de gravats, en l’état des pièces du dossier, dans une partie murée des locaux serait la cause des désordres structurels des 2e , 3e et 4e sous sol ; que ces manquements ne sont pas de nature à priver la locataire de son indemnité d’éviction dans un contexte où existent plusieurs litiges entre les membres d’une même famille, associés et/ou gérants de plusieurs sociétés dont celles en cause dans la présente instance.

Par conséquent la SCI D sera déboutée de ses demandes tendant à voir la société ELISE déchue de son droit à une indemnité d’éviction et de résiliation judiciaire du bail ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation de droit commun.

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de délais de paiement de la société ELISE s’agissant d’une demande subsidiaire, ce d’autant qu’il n’a pas été formé par la SCI D de demande de condamnation à paiement à son encontre de l’arriéré.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé au principal il le sera également au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI D qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y ajoutant

Déboute la SCI D de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI D aux dépens de l’appel.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE