République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/07/2021

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N° de MINUTE : 21/793

N° RG 20/00713 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S4JU

Jugement (N° 19/000122) rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Béthune

APPELANT

Monsieur Z C X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Benjamin Gayet, avocat au barreau de Béthune

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/01704 du 25/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Maisons et Cites prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gautier Lacherie, avocat au barreau de Béthune

DÉBATS à l’audience publique du 11 mai 2021 tenue par Philippe Brunel magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Philippe Brunel, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 avril 2021

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Vu le jugement à caractère contradictoire rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Béthune qui, saisi par la société anonyme D’HLM MAISONS ET CITES à l’encontre de M. Z X et M. A X d’une demande de restitution d’un immeuble à usage d’habitation situé […] à Noeux les Mines et que M^me B Y veuve X occupait en qualité de veuve de mineur de fond selon une convention avec l’agence nationale pour la garantie des droits des mineurs, de leur expulsion à défaut, de leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation du jour du jugement jusqu’au jour de la libération effective des lieux; outre la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros par application des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile et aux dépens, a :

— rejeté la demande formée in limine litis de renvoi d’une question préjudicielle devant le tribunal administratif de Lille et dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

— ordonné à M. Z X et M. A X d’avoir à restituer à la SA MAISONS ET CITES le logement sis à Noeux les Mines, […] dans un délai de deux mois à compter du commandement de délaisser,

— dit que faute par M. Z X et M. A X de s’exécuter dans ce délai, leur expulsion pourra être effectuée par toute voie de droit avec recours à la force publique si besoin en est,

— fixé à la somme de 535,92 euros par mois à compter du 8 septembre 2016 l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. Z X et M. A X in solidum à payer à la SA MAISONS ET CITES une indemnité d’occupation d’un montant de 535,92 euros par mois à compter du 8 septembre 2016 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. Z X et M. A X in solidum à payer à la SA MAISONS ET CITES la somme de 990,41 euros au titre des indemnités d’ occupation due au 31 octobre 2019,

— débouté la SA MAISONS ET CITES du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à une mesure d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté M. Z X et M. A X de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné M. Z X et M. A X aux entiers dépens ;

Vu la déclaration d’appel de M. Z X en date du 6 février 2020 ;

Vu la constitution de la SA MAISONS ET CITES en date du 23 mars 2020 ;

Vu les conclusions de M. Z X en date du 23 novembre 2020 demandant à la cour de:

— dire et juger M. Z X recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement entrepris sur l’ensemble de ses dispositions et débouter la SA MAISONS ET CITES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau :

— saisir le tribunal administratif de Lille d’une question préjudicielle tenant à la légalité de la décision de la Commission d’attribution des logements refusant l’attribution du logement sis […] à Noeux les Mines à M. Z X et surseoir à statuer jusqu’à ce que le Tribunal administratif ait rendu sa décision,

— surseoir à statuer jusqu’à ce que la Commission d’attribution des logements statue en bonne et due forme sur la demande l’attribution du logement sis […] à Noeux les Mines par M. Z X,

— avant-dire droit le cas échéant, enjoindre la SA HLM MAISONS ET CITES de produire la décision de la CAL du 02 mai 2017,

— enjoindre la SA MAISONS ET CITES de régulariser un contrat de bail avec M. Z X portant sur l’immeuble sis […] à Noeux les Mines avec effet rétroactif au 07 septembre 2016,

Subsidiairement :

— fixer à la somme de 300 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. Z X,

— accorder à M. Z X les plus larges termes et délais de paiement pour s’acquitter de l’arrière d’indemnité d’occupation auquel il pourrait être condamné,

— condamner la SAS MAISONS ET CITES à indemniser M. Z X à hauteur de la somme de 12 000 euros pour les améliorations effectuées dans le logement et ce en sa qualité d’unique héritier,

Subsidiairement, avant-dire droit une expertise sera ordonnée sur le montant de la créance,

— condamner la SA MAISONS ET CITES au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— débouter la SA MAISONS ET CITES de l’ensemble de ses demandes, notamment celle tendant à la

condamnation de M. Z X à un article 700 et aux dépens d’appel ;

Vu les conclusions de SA MAISONS ET CITES en date du 14 novembre 2020 demandant à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont recours,

— condamner M. Z X à payer à la société MAISONS ET CITES la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel,

— condamner M. Z X aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Gautier Lacherie , avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Suivant convention avec l’agence nationale pour la garantie des droits des mineurs (ANGDM), M^me B Y veuve X occupait en sa qualité de veuve de mineur de fond, un logement sis à Noeux les Mines, […], appartenant à la SA MAISONS ET CITES, les loyers étant pris en charge par ladite agence.

A la suite du décès de celle-ci, son fils Z X s’est maintenu dans les lieux.

Par actes d’huissier séparés en date des 16 novembre 2017 et 15 décembre 2017, la SA MAISONS ET CITES a assigné M. Z X et M. A X devant le tribunal d’instance de Béthune.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la décision déférée à la cour.

MOTIFS

Monsieur A X, frère de l’appelant, n’a pas été appelé à la procédure d’appel de telle sorte que la cour n’est pas saisie d’une contestation des dispositions du jugement le concernant.

Sur la demande visant à la saisine du tribunal administratif de Lille aux fins de question préjudicielle

L’appelant reprend devant la cour cette demande déjà présentée devant le premier juge. Il explique que la décision de la commission d’attribution des logements du 2 mai 2017, qui n’a pas validé sa demande au motif que son « taux d’effort » était « trop élevé » est une décision individuelle susceptible de recours devant le tribunal administratif et qu’elle présente un caractère illégal dès lors qu’elle lui a refusé l’attribution du logement en considération d’un statut d’apporteur d’affaires qu’il n’avait plus, étant devenu attributaire du RSA.

Il est constant que la décision de la commission instituée par l’article L441 '2 du code de la construction et de l’habitation a été portée à la connaissance de Monsieur Z X par la société Maisons et Cités le 10 mai 2017. Si cette notification n’est pas assortie d’un extrait de décision de la commission, elle lui en rapporte toutefois la substance et l’intéressé, par lettre du 17 mai 2017, indiquait vouloir en faire appel.

Certes, il n’est pas justifié ni même allégué que le principe et les modalités des voies de recours lui aient été notifiées. Toutefois, le premier juge a relevé à juste titre que, par application d’un arrêt d’assemblée du Conseil d’État en date du 13 juillet 2016, le principe de sécurité juridique s’oppose à

ce que puisse être remis en cause sans conditions de délais des situations consolidées par l’effet du temps de telle sorte que, sauf circonstances particulières, le recours juridictionnel d’un administré ne peut excéder un an à compter de la date à laquelle une décision expresse lui a été notifiée ou à compter de la date à laquelle il est établi qu’il en a eu connaissance et ceci même si les voies de recours n’ont pas été portées à sa connaissance. Les principes ainsi arrêtés par le Conseil d’État ont pour objet d’aménager les modalités d’application de l’article R421 ' 5 du code de justice administrative en vertu duquel les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés ainsi que les voies de recours dans la notification de la décision. Le premier juge a également relevé, ce qui n’est pas contesté par Monsieur X devant la cour, que les éléments produits montraient qu’il avait consulté un avocat dès l’été 2017. Il en a déduit à juste titre que l’appelant avait eu connaissance au plus tard le 17 mai 2017 du contenu de la décision de la commission et que son délai de recours était désormais expiré.

Par voie de conséquence, et alors qu’il n’est pas contesté que Monsieur X n’a introduit aucune instance en contestation devant la juridiction administrative, il n’y a pas lieu ni à sursis à statuer ni à question préjudicielle étant observé à ce dernier titre que l’exception d’illégalité ne peut être invoquée à l’égard des actes administratifs non réglementaires devenus définitifs. Dans ces conditions, la demande de production avant-dire droit de la décision de la commission d’attribution est sans objet.

Le jugement sera confirmé de ces différents chefs.

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur X .

L’appelant est le fils de Madame B Y veuve X qui occupait en sa qualité de veuve de mineur de fond le logement litigieux dans le cadre de la convention conclue entre l’agence nationale pour la garantie des droits des mineurs et la société Maisons et Cités. Madame Y est décédée le 7 septembre 2016 et son fils Z est resté dans les lieux.

Il résulte de l’article 23 du décret n° 46 ' 1433 du 14 juin 1946 relatif au statut du personnel des exploitations minières que peuvent recevoir des prestations de logement en nature ou en espèces dont les montants et les conditions d’attribution sont fixées par arrêté du ministre chargé des mines et du ministre chargé du budget les anciens membres du personnel et leur conjoint survivant. La convention entre l’agence nationale pour la garantie des mineurs et la société Maisons et Cités est conclue par application des dispositions qui viennent d’être rappelées de telle sorte qu’il ne saurait en résulter une définition différente de la catégorie d’ayant droit. Alors qu’il est constant que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au logement attribué ou loué en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, l’appelant ne peut soutenir qu’il aurait légalement vocation à rester dans les lieux, l’attribution des prestations de logement étant réservée par le texte ci-dessus rappelé, qui a ainsi limité spécialement l’application de la notion d’ayant droit, au seul conjoint survivant à l’exclusion, par voie de conséquence,des descendants.

Le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu’il a exclu l’application au profit de Monsieur Z X de la catégorie d’ayant droits.

Sur l’existence d’un bail verbal

Le premier juge a rappelé juste titre que, si la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un contrat de bail écrit, la validité du bail verbal est admise sous réserve que celui qui entend se prévaloir en rapporte la preuve. Il a relevé à juste titre que, alors que Madame Y était décédée le 7 septembre 2016, le 25 novembre 2016 l’agence nationale pour la garantie des droits des mineurs avait adressé à Monsieur Z X un courrier lui indiquant qu’il devait restituer le logement et que la société Maisons et Cités avait formé la même demande auprès de Monsieur X par courrier du 4 novembre 2016. Cette demande a été renouvelée par courrier des 10 mai 2017 puis 30 mai 2017, une sommation de quitter les lieux ayant été signifiée en outre les 28 août et 28 décembre

2017. Il en a justement conclu que la bailleresse avait clairement et de façon réitérée manifesté sa volonté de se voir restituer un logement au regard duquel elle contestait le maintien de toute relation contractuelle. Il n’est pas contesté que les avis d’échéance adressés à Monsieur X font apparaître la mention « indemnité d’occupation sans droit ».

Dans ces conditions, la référence faite par l’appelant au contrat multi-services d’entretien et de réparation dont il a pu bénéficier dans le cadre de dépannages ne relève pas de l’existence d’un bail mais de la préservation par le bailleur de son patrimoine immobilier. L’existence d’un bail verbal ne saurait non plus résulter de l’envoi de courriers types relatifs à l’élection des représentants des locataires pas plus que de l’envoi d’un questionnaire d’enquête sociale ou d’une information relative à l’organisation des points d’accueil et pas davantage, compte tenu des circonstances de l’espèce ci-dessus rappelées, de l’envoi d’un courrier type relatif à une proposition de mise en place d’un prélèvement automatique « pour règlement de loyer ».

C’est à juste titre que le premier juge a ainsi rejeté l’existence d’un bail verbal et la cour note que si, en cause d’appel, Monsieur X indique s’être porté acquéreur de l’immeuble loué, il ne donne aucune indication quant aux suites qui y ont été données alors que les éléments produits montrent que cette demande a été formulée dans le courant de l’année 2020.

Le jugement doit ainsi être confirmé en ses dispositions relatives à la restitution du logement et à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 524,20 ' au regard de la surface du logement et de sa situation géographique en observant que Monsieur X ne contestait pas le montant dont il s’était acquitté jusqu’alors.

Devant la cour et pour la première fois, l’appelant conteste le montant de cette indemnité au regard de la précarité de sa situation résultant du fait que le bailleur le considère comme occupant sans droit ni titre et au regard de la nature du bien. Il demande que l’indemnité soit fixée à 300 ' par mois. Les évaluations qu’il produit, sous forme d’attestations établies par des agents immobiliers ou des « conseils en immobilier » doivent être écartées dès lors qu’elles ont été faites sans que les lieux aient été visités. Une attestation, en date du 5 octobre 2020, indique toutefois avoir été effectuée après visite des lieux et évalue le loyer à une « fourchette de prix » de 400 à 450 '. Cette attestation précise qu’elle ne peut être assimilée à une expertise.

Alors que l’indemnité d’occupation sollicitée par Maisons et Cités et retenue par le premier juge tient compte de la valeur locative du logement en principal pour 524,20 ', du garage pour 36,45 ' auxquels s’ajoutent les charges, les éléments produits par l’appelant ne sont pas susceptibles de la remettre en cause.

La précarité alléguée de l’occupation n’est pas en l’espèce de nature à diminuer le préjudice subi par la société Maisons et Cités.

La contestation soulevée à ce titre sera écartée.

L’appelant conteste également pour la première fois devant la cour le défaut de paiement au 31 octobre 2019 d’une somme de 990,41 ' au titre de l’indemnité d’occupation. Toutefois, Maisons et Cités produit le décompte de sa créance en pièce 40. Ce décompte, arrêté au 31 août 2020, est suffisamment précis contrairement à ce que soutient Monsieur X et fait apparaître sur la période du 30 octobre 2017 au 31 octobre 2019 une insuffisance de paiement à hauteur de 990,41 '. Il n’est produit aucun élément par le débiteur -qui supporte la charge de la preuve- de paiements effectués par lui qui auraient été omis sur ce décompte qui fait en outre apparaître au 31 août 2020 un

solde débiteur de 6483,35 ' aucun paiement n’étant intervenu depuis le 2 octobre 2019.

La contestation ainsi soulevée sera écartée et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle au titre des améliorations apportées à l’immeuble.

Cette demande est formulée au visa de l’article 555 du Code civil. Devant le premier juge, il était demandé que soit reconnu le droit à indemnisation de Messieurs Z et A X pour les constructions et améliorations réalisées sur l’immeuble par leurs parents et qu’une expertise soit ordonnée afin de voir estimer soit la valeur dont le fond se trouve augmenté soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement.

Le premier juge a écarté cette demande en retenant qu’il n’était pas démontré que ces travaux ont été indispensables pour que le couple puisse jouir correctement des locaux donnés à bail et qu’ils aient été effectués avec l’accord de la bailleresse.

L’article 555 du Code civil a vocation à s’appliquer en l’espèce. Toutefois, aucune indemnisation ne saurait être allouée pour des travaux effectués s’ils n’ont pas obtenu l’autorisation du propriétaire.

En l’espèce, il n’est justifié d’une autorisation de Maisons et Cités qu’au titre de l’installation d’un abri de jardin et d’une clôture grillagée (autorisation définitive du 5 janvier 1995 produit en pièce 23) ainsi qu’au titre de la construction d’une véranda (pièces numéro 44 et 45) outre la pose d’un radiateur et du raccordement électrique d’un néon et de deux prises ainsi que d’un interrupteur dans ladite véranda (autorisation en date du 29 février 1996 ' pièce numéro 29).

Les pièces produites en numéro 17 à 29 ne justifient pas des dépenses engagées pour l’installation d’un abri de jardin. Elles en justifient en revanche pour le coût de l’installation de la véranda qui apparaît avoir été édifiée pour une somme totale de 36 000 Fr. soit 5488 ' financés par un crédit Cetelem (pièce numéro 21) les travaux ayant été effectués à l’automne 1995.

Contrairement à ce que soutient Maison et Cités, Monsieur X est recevable à formuler une demande même s’il n’est pas ayant droit au titre de l’article 23 du décret du 14 juin 1946 dès lors qu’il a la qualité d’ayant droit de sa mère, son frère ayant quant à lui renoncé à la succession.

L’article 555 alinéa 3 dispose que l’indemnité due par le propriétaire qui conserve la propriété des constructions est égale soit à une somme égale à celle dont le fond a augmenté de valeur soit au coût des matériaux et du prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement compte tenu de l’état dans laquelle se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Au regard de l’ancienneté de cet aménagement, il y a lieu d’allouer à Monsieur X une somme de 2500'.

La société Maisons et Cités sera condamnée au paiement de cette somme qui viendra, le cas échéant, en compensation avec le montant de sa créance au titre de l’arriéré de paiement de l’indemnité d’occupation. Le jugement sera réformé de ce chef.

Au regard de la solution donnée au présent litige, l’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes respectivement présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle pour les besoins de la procédure suivie devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande formulée par Monsieur Z X au titre des améliorations apportées à l’immeuble et, statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Maisons et Cités à payer à Monsieur Z X en sa qualité d’héritier de Madame B Y veuve X, la somme de 2500 ' au titre de l’article 555 du code civil,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle pour les besoins de la procédure suivie devant la cour.

Le Greffier Le Président

[…]