République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 18/11/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 19/06053 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SWC4

Jugement n°14/02075 rendu le 04 septembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANTE

SARL Y Danquerque agissant poursuite et diligence de son représentant légal y domicilié en cette qualité

ayant son siège social […]

représentée et assistée par M^e Stefan Squillaci, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Commune d’Arras prise en la personne de son maire en exercice

Centre Administratif […]

représentée et assistée par M^e Géry Humez, avocat au barreau d’Arras

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 09 juin 2021 tenue par Geneviève Créon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : B C

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

D E, présidente de chambre

Laurent Bedouet, président

Geneviève Créon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2021 aprés prorogation du délibéré initialement prévu le 14 octobre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par D E, présidente et B C, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 juin 2021

Vu le jugement contradictoire rendu le 4 septembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Arras, qui a :

— annulé les titres de recettes du 30 juillet 2014 référencé BC00100/EX 2014 T 15 421, du 28 août 2015 référencé BC00100/EX2015 T11 728 SER 1, et […]-loyer annuel 2016 ;

— rejeté la demande d’annulation de titres recettes n°10025-loyer annuel 2017 et n°11874-loyer annuel 2018 pris en remplacement du titre n°7962-loyer annuel 2018 ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la Sarl Y Danquerque pour les titres de recettes non annulés ;

— condamné la Ville d’Arras à exécuter les travaux de confortation de l’immeuble sis […], conformément aux prescriptions faites par M. Claude X Expert judiciaire ;

— enjoint à la Sarl Y Danquerque de laisser la ville d’Arras réaliser les travaux préconisés par l’expert sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la notification faite par l’huissier de la date prévisible de début des travaux ;

— débouté la Sarl Y Danquerque de sa demande de contre-expertise et de provision à valoir sur le préjudice allégué ;

— condamné la Ville d’Arras à payer à la Sarl Y Danquerque la somme de 20 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance entre l’année 2010 et l’année 2017, provision non déduite ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques ;

— débouté la Sarl Y Danquerque et la ville d’Arras de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la ville d’Arras aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté le 14 novembre 2019, par la Sarl Y Danquerque, de cette décision.

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1^er juin 2021, par la Sarl Y Danquerque, qui demande à la cour d’appel de :

à titre principal,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle annulé les titres recettes du 30 juillet 2014 référence BC00100/EX 2014 T 15 421 pour le loyer 2014, du 28 août 2015 référence BC00100/EX2015 T11728 SER 1 pour le loyer 2015, et […] pour le loyer annuel 2016,

— infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau,

— faire droit à la demande d’annulation des titres de recettes n°10025 loyer annuel 2017 et n°11874 loyer annuel 2018 pris en remplacement du titre n°7962 loyer annuel 2018 et procéder à l’annulation des titres dont s’agit,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la commune d’Arras à exécuter les travaux de confortation conformément au rapport d’expertise de M. X ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

— condamner la commune d’Arras à payer à la concluante une indemnité de 30 453,00 euros HT pour chaque période de 6 semaines de fermeture de l’établissement pendant la durée des travaux, et ce jusqu’à réouverture ;

— suspendre le paiement des loyers avec rétroactivité depuis la date de l’arrêté de mise en péril, soit le 13 novembre 2019 ;

— rejeter toutes autres demandes et notamment la demande de résiliation du bail ;

à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail ;

— condamner la commune d’Arras au paiement de la somme de 450 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la disparition de son fonds de commerce ;

en tout état de cause,

— condamner la commune d’Arras au paiement d’une somme de 250 000 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période s’étendant de 2009 à 2019 ;

— infirmer la décision dont appel en ce qui concerne la demande de 10 000 euros formulée en 1^re instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la ville à verser cette somme à la société appelante ;

— condamner en outre l’intimée au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur de cours,

— condamner la ville d’Arras aux entiers dépens d’appel ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2021, par la Commune d’Arras, qui demande à la cour d’appel de :

— infirmer partiellement le jugement du tribunal de grande instance d’Arras du 4 septembre 2019, en ce qu’il a :

— annulé les titres de recettes du 30 juillet 2014 référencé BC00100/EX 2014 T 15 421, du 28 août 2015 référencé BC00100/EX2015 T11 728 SER 1, et […]-loyer annuel 2016 ;

— condamné la Ville d’Arras à exécuter les travaux de confortation de l’immeuble sis […], conformément aux prescriptions faites par M. Claude X, expert judiciaire ;

— condamné la Ville d’Arras à payer à la Sarl Y Danquerque la somme de 20 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance entre l’année 2010 et l’année 2017,

provision non déduite ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques ;

— débouté la ville d’Arras de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la ville d’Arras aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

— rejeter les demandes d’annulation des titres de recettes :

— du 30 juillet 2014 référencé BC00100/EX2014T15421;

— du 28 août 2015 référencé […];

— […]-loyers annuels 2016 ;

— n°10025-loyers annuels 2017 ;

— n°11874-loyers annuels 2018 pris en remplacement du titre n°7962-loyers annuels 2018,

— cantonner les titres exécutoires à la somme de 172 487,37 euros de 2017 au 10 juillet 2018 ;

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation de la commune d’Arras à exécuter les travaux de conformité de l’immeuble conformément aux prescriptions de l’expert X ;

— débouter la Sarl Y Danquerque de sa demande de condamnation de la commune d’Arras à exécuter les travaux préconisés par M. X ;

— prononcer la résiliation du bail entre la commune d’Arras et la Sarl Y Danquerque à l’effet du 4 au 13 novembre 2019, ou à défaut au 7 août 2020, et cela aux torts de la Sarl Y Danquerque ;

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation de la commune d’Arras à payer à la Sarl Y Danquerque des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, trouble de jouissance ou perte financière ;

— débouter la Sarl Y Danquerque de ses demandes de contre-expertise ou complément d’expertise, et de condamnation de la Commune d’Arras à payer toute somme au titre d’un préjudice de jouissance, trouble de jouissance ou pertes financières ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter la Sarl Y Danquerque de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la Sarl Y Danquerque à payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la 1^re instance et de l’appel ;

— condamner la Sarl Y Danquerque aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juin 2021,

SUR CE,

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.

Il sera simplement rappelé que suivant acte sous seing privé en date du 9 juillet 2001, la commune d’Arras a consenti à la société Y Danquerque qui exploite un fonds de commerce de café-brasserie-restaurant, le renouvellement d’un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé au […] à Arras, pour une durée de 9 années, à effet à compter du 1^er octobre 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009 moyennant le versement d’un loyer annuel calculé sur la base de 4% du chiffre d’affaires HT de l’année en cours avec un minimum de 52 169,17 francs soit 7 953,14 euros.

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2014, la commune d’Arras a accepté le renouvellement du bail commercial sollicité par la société Y Danquerque le 4 février 2014, pour une durée de 9 années à compter du 1^er avril 2014 à la condition que le loyer annuel soit porté à la somme de 42 000 euros.

Déplorant des fuites en toiture, la société Y Danquerque a mis en demeure la commune d’Arras par acte d’huissier du 23 septembre 2014 de procéder à des travaux de réfection.

Le 30 septembre 2014, la Direction Générale des Finances Publiques a adressé à la société Y Danquerque une lettre de relance aux fins de paiement d’une somme de 33 707,88 euros au titre de loyers impayés.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2014, la société Y Danquerque a fait assigner, au visa des articles L1617-5 du code des collectivités territoriales et 1719 et 1720 du code civil la commune d’Arras devant le tribunal de grande instance d’Arras en annulation du titre de recettes 2014 émis pour le recouvrement des loyers, fixation de l’indemnité de jouissance et désignation d’un expert pour chiffrer le préjudice.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 décembre 2015, une mesure d’expertise judiciaire de l’immeuble loué a été confiée à M. X et la commune d’Arras a été condamnée à payer à la société Y Danquerque une provision de 25 000 euros à valoir sur le préjudice allégué.

L’expert a déposé son rapport le 7 avril 2017.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 28 juin 2018, la société Y Danquerque a été déboutée de sa demande aux fins de voir ordonner une contre-expertise et la Ville d’Arras, de sa demande aux fins d’être autorisée à réaliser les travaux sous astreinte.

C’est dans ce contexte qu’est intervenue la décision dont appel.

En cours de procédure, une partie du plafond du restaurant s’est effondrée et le 13 novembre 2019, un arrêté de péril imminent a été rendu par la municipalité d’Arras empêchant la poursuite de l’activité.

La Sarl Y Danquerque fait valoir que :

— concernant sa demande d’annulation des titres de recettes n°10025 (loyer annuel 2017 et n° 11874 (loyer annuel 2018 , en remplacement du titre n°7962- loyer annuel 2018), qu’elle a transmis en toute transparence à la commune d’Arras ses déclarations de recettes, qui permettent dorénavant l’application de la clause recette pour la détermination du montant de son loyer, de sorte que les titres émis qui n’en tenaient pas compte, ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles, qu’elle justifie avoir contesté les titres dans les deux mois prévus par le code général des collectivités

territoriales ; elle oppose n’y avoir lieu au cantonnement du montant des loyers aux sommes proposées par la commune d’Arras qui reprend des montants erronés ;

— concernant les travaux de remise en état de la toiture, elle ne s’ y est jamais opposée, étant au contraire intervenue de nombreuses fois auprès des services communaux pour les alerter de l’urgence d’y procéder, mais a oeuvré pour que les travaux soient effectués correctement, que le bâtiment menace désormais de s’effondrer, les désordres affectant les pieds de charpente et un affaissement du sol étant observé, et que la commune d’Arras, condamnée à entreprendre les travaux sous exécution provisoire, n’a rien fait, sinon prendre un arrêté de péril, et laisser l’immeuble à l’abandon ; elle fait valoir qu’elle reprendra son exploitation dès les travaux réalisés et devra dans l’attente être indemnisée de la perte d’exploitation qui a été chiffrée par l’expert ; elle rappelle que la commune d’Arras, qui a la double casquette de maire et de bailleur doit prendre en charge les travaux en qualité de maire de la ville en se substituant au propriétaire frappé d’un arrêté de péril et qui refuse de les mettre en oeuvre ;

— la situation nouvelle résultant de l’arrêté de péril exige qu’une suspension de paiement des loyers soit ordonnée, le locataire étant dans l’impossibilité absolue de jouir de la chose louée ;

— concernant la demande de résiliation du bail de la commune d’Arras, la commune a délaissé le bâtiment ès qualités de propriétaire alors même qu’elle avait l’obligation d’assurer le clos et le couvert à son locataire ; le bâtiment n’a pas disparu ni brûlé, mais doit simplement être réparé; la commune ne justifie pas que le coût des réparations a augmenté de telle façon qu’il est préférable de détruire le bâtiment ;

— une résiliation du bail devra s’analyser en tout état de cause comme une éviction pure et simple dont elle devra être indemnisée à hauteur de 450 000 euros ;

— l’état des locaux résultant des fuites de toiture et le défaut d’entretien affectant le chauffage ont imposé la fermeture des salles du 1^er étage, ce qui constitue un préjudice indemnisable qui a été apprécié par l’expert pour la période s’étendant de 2011 à 2016 à une somme de 99 543 euros.

La commune d’Arras oppose que :

— la dégradation des locaux loués, résultant de la résistance depuis 2015 de la locataire à permettre la réalisation des travaux de remise en état de la toiture, est devenue telle que le coût de leur remise en état dépasse la valeur vénale du bâtiment et impose sa reconstruction et la résiliation du bail aux torts de la locataire et sans indemnités à la date du 19 novembre 2019, date de l’arrêté de péril ;

— en tout état de cause, la Sarl Y Danquerque, qui a refusé de voir réaliser les travaux, ne peut être indemnisée d’aucun chef, ni dans l’hypothèse d’une résiliation du bail, ni durant les travaux si le bail n’était pas résilié, ni pour perte d’exploitation sur les années antérieures résultant d’un prétendu trouble de jouissance, ses difficultés économiques résultant d’une mauvaise gestion et non pas des désordres affectant l’immeuble, qui n’ont jamais imposé de cesser l’exploitation du restaurant ; elle n’est fondée à être indemnisée d’aucun préjudice.

Sur l’annulation des titres de recettes

Il n’est pas contesté que le bail liant la société Y Danquerque à la Commune d’Arras, renouvelé le 9 juillet 2001, en stipulant que 'le loyer sera calculé sur la base de 4% du chiffre d’affaire HT de l’année en cours avec garantie minimum fixée à 52 169,17 F HT annuel, il sera ensuite réévalué annuellement en fonction de la variation de l’indice INSEE de la construction, l’indice de référence sera celui du 2^e trimestre de chaque période annuelle, l’indice de base est l’indice INSEE du coût de la construction du 2^e trimestre 2 000' , a instauré une clause dite 'recette’ comme mode de fixation du loyer commercial.

Il était également prévu que 'le preneur s’engage à rembourser outre les taxes et impôts incombant légalement au locataire, la taxe foncière sur propriétés bâties qui grève l’immeuble.'

Il est constant que la fixation du loyer renouvelé dans le cas d’un loyer dit « binaire » échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, et n’est régie que par la convention des parties.

En l’espèce, la société Y-Danquerque a sollicité le renouvellement du bail, et reçu de la commune d’Arras le 2 mai 2014 son acceptation ; celle-ci précisait en outre entendre fixer le prix du loyer annuel à 42 000 euros ETC annuel, toute autre clause demeurant inchangée, et précisait que si les conditions n’étaient pas acceptées, la juridiction compétente serait saisie dans les termes de l’article L145-34 du code de commerce.

La commune d’Arras ne justifie pas de l’acceptation par la société Y-Danquerque du nouveau mode de fixation du loyer ; elle ne pouvait donc, comme l’a justement relevé le premier juge, décider d’une fixation unilatérale du loyer hors du cadre contractuel de la clause de recette régissant antérieurement les relations entre les parties. L’argument de la commune d’Arras tiré du défaut de contestation par la locataire des titres de perception dans les deux mois de leur émission est inopérant, le montant réclamé étant sans fondement.

Les éléments de détermination des recettes 2014, 2015, 2016 avaient été fournis dès la première instance et les chiffres d’affaires des années 2017 et 2018 ont été versés aux débats en cause d’appel, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé les titres recettes du 30 juillet 2014 référence BC00100/EX 2014 T 15 421 pour le loyer 2014, du 28 août 2015 référence BC00100/EX2015 T11728 SER 1 pour le loyer 2015, et […] pour le loyer annuel 2016, et y ajoutant, de procéder à l’annulation des titres de recettes n°10025 loyer annuel 2017 et n°11874 loyer annuel 2018 pris en remplacement du titre n°7962 loyer annuel 2018.

Sur la demande de résiliation du bail par la commune d’Arras

Faisant valoir l’arrêté de péril pris en cours de procédure d’appel par le maire d’Arras le 13 novembre 2019 au vu de la dangerosité des lieux résultant de leur état de vétusté, la commune d’Arras sollicite la résiliation du bail au visa des article 1722 et 1741 du code civil.

Selon l’article 1722 du code civil, 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement'.

Selon l’article 1741 du même code ' Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'.

Il n’est pas contesté que la toiture des locaux loués à bail à la société Y-Danquerque a été affectée de longue date de graves désordres notamment d’étanchéité, de sorte que la dégradation des locaux ayant amené le maire à prendre un arrêté de péril ne résulte pas d’un cas fortuit, et les dispositions de l’article 1722 du code civil ne sont pas applicables au présent litige.

Le délabrement généralisé du bâtiment ayant conduit à l’arrêté de péril du 13 novembre 2019 après l’effondrement partiel d’un plafond, et les différentes constatations faites par l’ensemble des techniciens ayant eu à examiner le bâtiment au cours des ans (2014, bureau d’étude Ingerop ; 2017, expert judiciaire M. X ; 2019, agence SOFIME) amènent à constater que l’état général de dégradation du bâtiment, de la toiture, des charpentes, des maçonneries, des fondations, constitue en l’état une impossibilité absolue pour le locataire d’user du bien loué conformément à sa destination, en l’espèce l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration, et s’assimile à une perte de la chose louée au sens de l’article 1741 du code civil, qui entraîne la résiliation du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que les premiers désordres de toiture ont été signalés par la société Y-Danquerque dès le 13 juillet 2000, qu’entre le 14 octobre 2010, date d’un premier constat d’huissier de justice visant à établir la dégradation de l’immeuble et le 23 octobre 2014, jour de l’assignation de la commune d’Arras par la société Y-Danquerque, la locataire a multiplié les constats d’huissier de justice et sommations au bailleur d’entreprendre des travaux requis par une dégradation évolutive des locaux du fait des infiltrations d’eau, que dès 2014, le bureau d’étude Ingerop, sollicité par la commune d’Arras, a constaté les dégradations importantes et généralisées, d’une part de la couverture dont la durée de vie de 20 ans était largement dépassée, affectant l’ensemble du bâtiment et d’autre part de l’ossature des charpentes extérieures, dont les pieds de poteaux complètement dégradés remettaient en cause leur appui au niveau des fondations et leur solidité, et a relevé des fissures anormales du bâti, un affaissement important d’une hauteur de 10 cm d’un angle du bâti à proximité des sorties réseaux eaux usées de la cuisine, de graves problèmes affectant la sécurité du circuit électrique et le système de ventilation, la vétusté des réseaux d’assainissement et plus globalement de la plomberie, l’ensemble résultant d’un défaut complet d’entretien.

Il est établi que le 29 juillet 2015 la commune d’Arras a proposé à la société Y-Danquerque d’établir un calendrier prévisionnel de travaux établi par les services techniques de la mairie d’Arras visant, dans une première tranche, au remplacement de la couverture et à la reprise de la charpente puis à la réfection de l’électricité et de l’agencement intérieur.

M^me Y, gérante de la société Z-Danquerque, a fait retracer par constat d’huissier du 10 août 2015 son entrevue avec le représentant de la commune d’Arras venu faire le point sur les travaux à venir, duquel il ressort qu’il lui a été exposé que la commune allait remplacer complètement la couverture, et poser des chêneaux avec écoulement par l’arrière, réaliser des travaux de gros oeuvre tel que le renforcement des fondations de la cave, engager la réfection de l’électricité, comprenant le chauffage avec souffleurs électriques positionnés en hauteur, d’un modèle adapté non bruyant pour une utilisation dans un restaurant, et la réfection des pièces de l’étage ( plâtres et peintures), que les poteaux extérieurs seraient purgés, rénovés et confortés mais non changés sauf si leur état l’imposait ; la commune a indiqué qu’elle travaillerait sur la base du rapport du bureau d’étude Ingerop et que les travaux seraient vérifiés par le bureau de contrôle de la mairie ; il a été précisé que les travaux emporteraient la mise en place d’échafaudages partiels, mais que le nécessaire sera fait pour que l’accès au public soit maintenu ; M^me Z, qui était accompagnée de M. A Y, a mis en doute la pertinence du choix de réfection de la toiture par pose d’un bac acier posé au dessus du bardeau existant, au regard des contraintes nouvelles de poids imposées aux poteaux, ce à quoi il a été répondu qu’un bureau d’étude était chargé de recalculer la reprise du poids de la toiture ; en conclusion, M^me Z a indiqué qu’à partir du moment où elle disposerait de l’attestation du bureau de contrôle prenant la responsabilité d’engager les travaux, elle ne s’opposera pas aux-dits travaux ; le représentant de la commune a indiqué à M^me Y qu’il lui ferait parvenir par le service juridique le détails des travaux et les rapports, et reviendrait la voir avant le début des travaux.

Il ne ressort pas de cet échange que M^me Z a fait obstacle à la mise en oeuvre des travaux de réfection envisagés en juillet 2015 par la commune d’Arras; il n’est justifié par la commune d’Arras d’aucun autre élément qui établirait que M^me Y a fait opposition à l’engagement des travaux.

Il ressort de l’ordonnance du 17 décembre 2015 du juge de la mise en état que dans ses dernières conclusions d’incident du 7 octobre 2015, la Sarl Y-Danquerque a fait valoir au soutien de sa demande d’expertise judiciaire que la commune d’Arras n’avait pas engagé les travaux annoncés indispensables pour conforter l’immeuble ; le juge a constaté dans sa motivation que les travaux n’avaient pas été engagés et que la commune d’Arras n’apportait aucune preuve à l’appui de ses affirmations permettant de corroborer le commencement des travaux ou leur imminence.

Il n’est donc pas établi contrairement aux affirmations de la commune d’Arras que les travaux qui

auraient permis de conforter le bâtiment n’ont pas eu lieu à l’été 2015 du fait de M^me Z.

Dans son rapport déposé le 5 avril 2017, l’expert M. X a rappelé les travaux qui ont été préconisés par le maître d’oeuvre missionné par la ville d’Arras, et qui prévoyaient de remplacer totalement la toiture, de traiter et remettre en état la charpente en lamellée collée, la reprise des tuyaux d’assainissement, de conforter les fondations dans un angle, de remettre à neuf les plafonds, de créer un nouvel accès piétons au restaurant, de remplacer le système ECS, de remplacer le système de ventilation, de prévoir une nouvelle installation de chauffage et de rénover totalement l’électricité, pour des travaux à hauteurs de 388 500 euros, et il a estimé que le diagnostic Ingerop couvrait bien la totalisé des désordres et dysfonctionnements constatés; au delà sa formule un peu vague dans sa conclusion ('des travaux de confortement de structures porteuses et de couverture sont à prévoir ainsi que des travaux de chauffage et d’embellissement') , l’expert a validé le projet Ingerop que la mairie d’Arras a souhaité dès 2015 entreprendre et qui constituait son projet de travaux.

Cependant, la Sarl Z-Danquerque, prise en la personne de M^me Z, a réitéré le 23 septembre 2017 et le 5 octobre 2017 par la voix de son conseil son refus de voir mettre en oeuvre les travaux de réfection des toitures au motif qu’elle jugeait les conclusions de l’expert M. X insuffisantes ; elle sollicitait une contre-expertise et considérait que les travaux devaient être envisagés dans leur ensemble et commencer par la consolidation des fondations.

Ce faisant, par son opposition à la mise en oeuvre de travaux de reprise des désordres tels que préconisés par le bureau d’étude Ingerop et validés par l’expert M. X, à un moment où l’état de dégradation du bâtiment, certes très avancé, permettait encore d’envisager sa réparation, opposition maintenue jusqu’à l’issue de la procédure de première instance en 2019, la société Y-Danquerque a permis que le processus de ruine de l’immeuble , qu’il y avait au contraire urgence à interrompre, se poursuivre durant encore deux ans, jusqu’à atteindre un état tel que se produise l’effondrement final signant la perte de la chose.

S’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien du clos et du couvert résultant du bail, laissant jusqu’à au moins 2015 se dégrader un immeuble sans réagir et dont il connaissait l’état, il ressort des éléments énoncés que la perte de la chose résulte de la poursuite du processus de dégradation de l’immeuble durant encore deux ans et demi après le rendu du rapport d’expertise, en raison de l’obstruction de la locataire, qui en assume la responsabilité, dès lors que les travaux proposés qui pouvaient être mis en oeuvre dès avril 2017, auraient permis d’arrêter, s’ils avaient été entrepris, le processus de délabrement l’immeuble.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de la Sarl Y-Danquerque.

Dès lors, les demandes relatives à l’exécution des travaux par la commune d’Arras sont sans objet et seront rejetées, et le jugement dont appel sera infirmé de ces chefs.

Sur les demandes indemnitaires de la Sarl Y-Danquerque

- relatives à la perte du fonds commerce

Il résulte des circonstances de la résiliation du bail aux torts de la Sarl Y-Danquerque que celle-ci n’est pas fondée à solliciter que la commune d’Arras l’indemnise de la perte du fond de commerce résultant de la perte du local commercial, en raison de son refus à voir exécuter même partiellement les travaux qui auraient permis de conforter les lieux et d’éviter la ruine de l’immeuble ; la demande de la Sarl Y-Danquerque sera rejetée sur ce point.

- relatives à l’indemnisation du préjudice de jouissance

Les éléments versés aux débats, notamment le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 14

octobre 2010, établissent que dès cette date la locataire a eu à souffrir d’infiltrations d’eau ; les rapports de 2014 (Ingerop) et 2017 (M. X) établissent que les désordres n’ont fait que s’aggraver au point d’affecter gravement l’état du premier étage, dans lequel se situaient des salles de réunion et des bureaux et ont relevé que le fonctionnement du chauffage, assuré par des convecteurs électriques, a aussi été gravement affecté par les infiltrations d’eau portant atteinte au système électrique, que celles-ci ont en outre lourdement abîmé la décoration des locaux.

Il n’est pas contesté que l’exploitation du fonds de commerce n’a jamais cessé jusqu’à la fermeture des lieux sur arrêté municipal de péril imminent le 13 novembre 2019.

Ces éléments constituent une violation des obligations du bailleur de délivrer au locataire des lieux le local convenu en bon état de réparation de toute espèce et permettant d’exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, en l’espèce un restaurant.

Cette situation a indubitablement créé un préjudice de jouissance dans le cadre d’une activité de restauration supposant l’accueil de clientèle, qu’il convient d’indemniser pour la période de janvier 2010 à septembre 2017, date à laquelle la Sarl Y-Dankerque s’est opposée aux travaux qui pouvaient permettre de mettre un terme aux difficultés rencontrées, et s’est trouvée à l’origine de la persistance de son trouble.

Il convient cependant de relever que ces difficultés ne sont pas apparues signalées dans les commentaires des clients sur les réseaux sociaux, que le chiffre d’affaires du restaurant Centre Routier entre 2010 et 2017 ( attestations du cabinet comptable Baillant) s’établit aux sommes successives de :

—  2010 : 392 597 euros ;

—  2011 : 373 091 euros ;

—  2012 : 345 505 euros ;

—  2013 : 312 274 euros ;

—  2014 : 319 125 euros ;

—  2015 : 333 846 euros ;

—  2016 : 337 336 euros ;

—  2017 : 375 716 euros ;

Le sapiteur M. Hachette a évoqué une perte d’exploitation de 99 543 entre 2011 et 2016 qu’il a indiqué ne pouvoir expliquer par les désordres existants ; en effet l’amélioration significative du chiffre d’affaires du Centre Routier à compter de 2014, alors que l’état des locaux ne faisait que se dégrader, ne permet pas de corréler les baisses avec l’état des lieux.

Cependant le trouble de jouissance des lieux, qui doit être apprécié en dehors des considérations de résultat comptable, constitue un préjudice indemnisable en raison des désordres supportés durant des années, né de l’inconfort provoqué par l’humidité omniprésente, les désordres esthétiques en résultant, le manque de chauffage, le sentiment d’insécurité en raison des risques exposés par l’installation électrique, la crainte des fortes pluies nécessitant la mise en place de seaux sous les fuites d’eau, la neutralisation des salles de réunion de l’étage, l’usage du bureau situé au premier étage dans des conditions déplorables, qui justifie l’allocation de dommages et intérêts que la cour apprécie pour la période 2010-2017 à la somme de 70 000 euros.

La commune d’Arras sera donc condamnée à payer à la Sarl Y-Danquerque la somme de 70 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, dont à déduire les provisions versées.

Le jugement dont appel sera infirmé de ce chef.

La cour s’estime suffisamment informée des éléments de la cause pour rejeter la demande de contre expertise de la Sarl Y-Danquerque.

Sur les indemnités de procédure et les dépens

Les dispositions du jugement dont appel relatives aux indemnités de procédure et aux dépens seront confirmées.

La solution du présent arrêt n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

La ville d’Arras sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 4 septembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Arras ;

— en ce qu’il a annulé les titres de recettes du 30 juillet 2014 référencé BC00100/EX 2014 T 15 421, du 28 août 2015 référencé BC00100/EX2015 T11 728 SER 1, et […] – loyer annuel 2016 ;

— sur les dispositions relatives aux indemnités de procédure et aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Annule les titres de recettes n°10025 loyer annuel 2017 et n°11874 loyer annuel 2018 pris en remplacement du titre n°7962 loyer annuel 2018 ;

Prononce la résiliation du bail renouvelé le 2 mai 2014 portant sur un ensemble immobilier situé au […], […], entre la commune Ville d’Arras et la Sarl Y Danquerque, à l’effet du 13 novembre 2019, aux torts de la Sarl Y-Danquerque ;

Rejette les demandes d’indemnisation de la Sarl Y-Danquerque en réparation du préjudice subi du fait de la disparition de son fonds de commerce ;

Condamne la commune Ville d’Arras à payer à la Sarl Y-Danquerque la somme de 70 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance de celle-ci entre l’année 2010 et l’année 2017, dont à déduire les provisions versées ;

Rejette la demande de nouvelle expertise ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune Ville d’Arras aux dépens de l’appel.

Le greffier La présidente

B C D E