République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 01/02/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 21/01622 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TQTD

Jugement (N° 18/00660)

rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Douai

APPELANTS

Monsieur [D] [V]

né le 26 avril 1947 à [Localité 7]

Madame [L] [Y] épouse [V]

née le 17 février 1949 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Maître [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SCI de l’Europe

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe Janneau, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 09 novembre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1er février 2024 après prorogation du délibéré en date du 25 janvier 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 octobre 2023

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Par acte authentique du 20 décembre 2012 reçu par Me [N] [Z], notaire à [Localité 5], M. [D] [V] et Mme [L] [Y], son épouse, ont acquis de la SCI’de’l'Europe une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant 116 000 euros.

Faisant état de désordres affectant cette maison et se prévalant d’une expertise obtenue préalablement en référé, ils ont fait assigner la société de l’Europe et Me'[Z] devant le tribunal de grande instance de Douai afin d’obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et l’indemnisation du préjudice qu’ils disaient subir.

Par jugement du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Douai a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de la demande en résolution de la vente au service de la publicité foncière,

— déclaré irrecevable l’action en responsabilité diligentée par les époux [V] contre Me'[Z],

— débouté ceux-ci de leurs autres demandes,

— débouté la société de l’Europe de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum les époux [V] aux dépens ainsi qu’à verser 1'000'euros à Me [Z] et 1 500 euros à la SCI de l’Europe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de leurs conclusions remises le 11 juin 2021, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de l’infirmer et, statuant à nouveau, de :

— ordonner la résolution de la vente litigieuse ainsi que la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble,

— condamner la société de l’Europe à leur verser les sommes suivantes :

* 116 000 euros correspondant au prix net payé,

* 15 900 euros correspondant aux frais notariés et aux frais d’agence,

—  30 000 euros au titre du préjudice moral,

—  15 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner Me [Z] à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de sa responsabilité professionnelle,

— dire que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé-expertise sur le fondement de l’article 1153-1 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société de l’Europe et Me [Z] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du rapport d’expertise et des constats d’huissier diligentés par la SCP Bernard Bauvin Lemoine, huissiers à [Localité 5].

Par conclusions remises le 31 août 2021, la société de l’Europe demande pour sa part à la cour, au visa des articles 1640 et suivants du code civil, de :

— réformant le jugement entrepris, dire l’action des époux [V] irrecevable,

— sur le fond, confirmer le jugement,

— condamner les appelants à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens devant comprendre les frais d’expertise.

Enfin, par conclusions du 31 août 2021, Me [Z] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en responsabilité diligentée à son encontre par les appelants, les a déboutés de leur demande de résolution de la vente et les a condamnés, outre aux dépens de l’instance, à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner ces derniers aux dépens de l’appel ainsi qu’à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI de l’Europe ne présente aucun moyen au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des époux [V] qu’il n’y a donc pas lieu d’examiner.

Sur la demande de résolution de la vente

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 spécifie que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 précise qu’il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices découverts ne peut se prévaloir utilement d’une clause de non garantie. Pour l’application de cette règle, le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices.

***

En l’espèce, le contrat de vente comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, clause que les appelants demandent à la cour d’écarter en faisant valoir que la SCI de l’Europe est un vendeur professionnel, ce que cette dernière conteste en se décrivant comme une société civile familiale n’ayant pas d’activité d’achat et de vente.

Une société civile immobilière, forme sociale qui peut être adoptée sans autre objectif que d’organiser la propriété d’un bien par plusieurs personnes, ne peut être considérée comme étant par essence un vendeur professionnel.

Il incombe donc aux appelants de démontrer la qualité de vendeur professionnel de leur cocontractant.

Les statuts de la SCI de l’Europe révèlent que les associés sont les membres d’une même famille.

Son objet social, selon ces statuts, est : « acquisition, administration et exploitation par bail, location ou autrement, de tous les immeubles bâtis ou non bâtis, de toutes parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière ou non, dont la société pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, d’apport, d’échange ou autrement, et la propriété de biens meubles, d’actions, de titres de toutes parts sociales ou de toutes parts d’intérêts cotées ou non, cotées en bourse et plus généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet défini ci-dessus, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société'».

Cet objet social « standard'» et étendu est commun à beaucoup de SCI et n’éclaire pas suffisamment le débat ; il convient de prendre en considération l’activité effective de la société, le caractère ponctuel de la vente litigieuse ou son inscription dans une activité commerciale ou spéculative, les éventuels travaux exécutés par la société dans l’immeuble, ou encore une activité habituelle de conception, de construction, de rénovation d’immeubles, témoignant a priori d’une compétence lui permettant de connaître d’éventuels vices.

Or, il n’est pas démontré que l’intimée aurait une activité habituelle d’achat et de revente, serait propriétaire de plusieurs biens dont elle assurerait la gestion et l’entretien, aurait rénové ou restructuré elle-même la maison dont il s’agit, le simple fait qu’elle ait loué l’immeuble pendant plusieurs années étant insuffisant pour lui attribuer un caractère professionnel, caractère qui ne peut être attribué à un simple bailleur, personne physique ou morale.

Dans ces conditions, la SCI de l’Europe ne peut être considérée comme un vendeur professionnel ni, par conséquent présumée connaître les vices, et la clause de non-garantie des vices cachés doit s’appliquer, à moins que M. et Mme [V] démontrent que la venderesse avait connaissance de vices dont l’existence serait avérée, de sorte que ces points doivent être maintenant examinés.

***

Il ressort des conclusions de M. et Mme [V], page 15, que les défauts cachés qu’ils dénoncent sont :

— des fissures «'dans les habitations'» ('),

— des boursouflures dans les plafonds,

— des fissures verticales sur toute la hauteur du pignon dans la salle de séjour,

— des microfissures présentes au deuxième étage,

— des taches caractéristiques d’infiltration, des traces actives d’infiltration, des fissures horizontales, des microfissures et des fissures entre coffre et volet sur la chambre arrière.

Ils ne font donc plus état de la vétusté de la chaudière et de la non-conformité de l’installation électrique qu’ils invoquaient en première instance et que le premier juge n’a pas reconnues comme étant des vices cachés au sens des dispositions précitées.

L’expert a effectivement relevé l’existence de multiples fissures et microfissures, dans la salle de séjour, la chambre parentale sur rue et la chambre arrière, qu’il impute à une rétractation des matériaux après la remise en service du chauffage qui n’avait pas fonctionné pendant deux ans, l’immeuble étant resté inoccupé. Ces désordres sont donc apparus postérieurement à la vente et résultent non d’un défaut affectant l’immeuble mais d’une circonstance particulière, l’expert les considère en outre comme étant de nature esthétique et pouvant être réparés par un calfeutrage et une peinture pour un coût d’environ 1200 euros, de sorte qu’ils ne s’agit pas de vices antérieurs à la vente et cachés, a fortiori de vices rendant l’immeuble impropre à son usage ou diminuant sensiblement celui-ci.

Les autres désordres consistent en infiltrations, traces liées à celles-ci et humidité.

Le tribunal a très justement relevé :

— que dans une lettre du 14 janvier 2013, annexée au rapport d’expertise, M. [V] exposait que dès le lendemain de la vente, il avait constaté que les tuiles de la toiture étaient poreuses et mouillées et qu’il y avait des flaques d’eau à différents endroits du grenier,

— que l’huissier ayant visité la maison le 29 janvier 2013 avait constaté sur le sol du grenier à de nombreux endroits la présence de traces et de taches d’eau évaporée, que les tuiles visibles étaient toutes tachées d’humidité et qu’au niveau des tuiles de la toiture existaient de petits jours,

— que l’expert avait fait les mêmes constats, exposait que ces désordres étaient la conséquence de défauts d’étanchéité de la couverture dont les tuiles, ayant une soixantaine d’années, étaient vétustes et poreuses, mais aussi qu’ils étaient parfaitement visibles.

Il en résulte que, compte tenu de l’ancienneté du défaut d’étanchéité de la toiture et, à l’évidence, de ses conséquences (traces et fissures), et les époux [V] ne contestant pas avoir visité l’intégralité de la maison, y compris le grenier, les désordres en question étaient apparents avant la vente.

Enfin, l’expert a attribué d’autres taches, cloques et décollements, naturellement visibles, à une dégradation de la pointe d’un pignon dont il précise qu’elle n’était pas apparente pour les acquéreurs ni pour les vendeurs, de sorte que l’intimée, sur ce point, peut se prévaloir de la clause de non-garantie.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [V] de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes d’indemnisation fondées sur la garantie des vices cachés.

Sur les demandes dirigées contre Me [Z]

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 954 du même code dispose notamment que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

Les conclusions des appelants ne contiennent aucune critique de la motivation du jugement par laquelle le tribunal a déclaré irrecevables leurs demandes dirigées contre Me'[Z], qu’ils n’évoquent même pas dans leur discussion, et ne présentent aucun moyen au soutien de leur demande de réformation de cette disposition qui seradès lors confirmée.

Sur les autres demandes

Il incombe aux appelants, parties perdantes, de supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu’en application de l’article 700 du même code, ils indemnisent les intimés des autres frais qu’ils ont été contraints d’exposer pour assurer la défense de leurs intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris,

déboute M. et Mme [V] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

les condamne aux dépens et au paiement à la SCI de l’Europe et à Me [Z] d’une indemnité de 1 500 euros chacun par application dudit article 700.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet