République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/11/2024

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N° de MINUTE : 24/863

N° RG 23/04810 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFNM

Jugement (N° ) rendu le 19 Octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai

APPELANTS

Madame [R] [Y] épouse [D]

née le 24 Août 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne,

Monsieur [V] [D]

né le 28 Mai 1947 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Olivier Lecompte, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [E] [C]

né le 04 Janvier 1988 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 2 janvier 2024 à étude

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2024

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Par acte signifié le 8 juin 2023, Mme [R] [Y], épouse [D], et M. [V] [D] (ci-après M. et Mme [D]) ont fait assigner M. [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cambrai en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail conclu selon eux verbalement avec M. [C] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], ainsi que son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 2 394,50 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2023, date du commandement de payer et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

M. [C] était non comparant et non représenté à l’audience devant le tribunal de proximité.

Suivant jugement en date du 19 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamné M. et Mme [D] au dépens.

M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, faute de paiement des loyers ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [C] ou de toutes autres personnes occupantes de son chef, et de tout bien, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

Condamner M. [C] au paiement de la somme de 4 981,50 euros, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2023, date du commandement de payer ;

Condamner M. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamner M. [C] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [C] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de la SCP Lecompte-Ledieu conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [C], auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 2 janvier 2024 à l’étude du commissaire de justice, puis ultérieurement les conclusions des appelants, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’existence d’un bail verbal

Si un contrat de bail à usage d’habitation est par principe établi par écrit en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il peut aussi être verbal, l’écrit n’étant pas une condition de sa validité.

S’agissant de la preuve de son existence, en application des dispositions de l’article 1715 du code civil, si le bail verbal n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données et le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

S’agissant au contraire d’un bail qui a commencé à s’exécuter, il est constant que la preuve peut se faire par tous moyens, ce qui cependant suppose au préalable de démontrer le commencement d’exécution. La preuve de ce préalable peut se faire par témoignage ou présomption.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, c’est de manière fondée que le tribunal, après avoir constaté que M. et Mme [D] ne produisaient à l’appui de leurs demandes que des décomptes manuscrits ou dactylographiés des sommes dues et le commandement de payer du 30 mars 2023, a considéré que ces pièces, faute d’éléments complémentaires, étaient insuffisantes à rapporter la preuve d’un bail verbal conclu avec M. [C].

Devant la cour toutefois, les appelants, lesquels allèguent l’existence d’un bail verbal datant du mois de juillet 2021 pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de charges, produisent :

un nombre important de relevés de comptes d’août 2021 à décembre 2022 faisant état d’un versement mensuel par M. [C] d’une somme de 550 euros correspondant au loyer allégué majoré des charges,

des quittances de loyer de septembre et de novembre 2022 mentionnant l’adresse du [Adresse 1] et le loyer de 500 euros, outre 50 euros de charges,

les récapitulatifs de déclarations d’impayés de loyers auprès de la CAF à compter de décembre 2022 pour la période de décembre 2022 à mai 2023,

une déclaration de revenus fonciers pour l’année 2022 faisant état de la perception de loyers pour un montant de 4 900 euros,

un courrier manuscrit signé par M. [C] adressé à M. et Mme [D] et daté du 31 décembre 2022 dans lequel il conteste le montant des charges à hauteur de 50 euros et se plaint de désordres (fuites d’eau, fils électriques apparents, tâches d’infiltration) dans le logement et dont l’adresse mentionnée est bien le [Adresse 1],

un commandement de payer du 30 mars 2023 signifié à étude de commissaire de justice pour un montant de 1 450,61 euros pour un arriéré locatif arrêté au 28 février 2023,

des décomptes établis par M. et Mme [D].

En l’état de ces constations, M. et Mme [D] rapportent suffisamment devant la cour la preuve de l’existence du bail verbal conclu avec M. [C] au cours du mois de juillet 2021, avec un commencement d’exécution en août 2021, pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de charges.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail,

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le contrat de bail en cause étant verbal, il ne contient dès lors pas de clause résolutoire, de sorte qu’il appartient à aux bailleurs de rapporter la preuve d’un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, M. et Mme [D] produisent un décompte arrêté au 31 octobre 2023 faisant état d’un arriéré locatif de 4 981,50 euros pour des loyers non versés entre le mois d’août 2021 et le 31 octobre 2023, charges comprises et déduction faite de l’aide personnalisée au logement reçue directement par les bailleurs.

Force est de constater que M. [C], lequel était non comparant et non représenté devant le tribunal et n’a pas constitué avocat devant la cour, ne produit aucune pièce de nature à rapporter la preuve du paiement des loyers dont il est redevable à l’égard de ses propriétaires selon le décompte précité arrêté au 31 octobre 2023 et de la reprise du paiement de son loyer courant.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif conséquent de M. [C] constitue un manquement suffisamment grave de celui-ci à ses obligations contractuelles, de sorte que M. et Mme [D] sont fondés en leur demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du présent arrêt.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [C] ainsi que de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en application de l’article 1240 du code civil, compte-tenu du préjudice causé par le maintien dans le logement, M. [C], occupant sans droit ni titre, sera condamné à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer et charges qui auraient été dus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur le montant la dette locative

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que le « sauf à parfaire » n’est pas une prétention en ce que cette demande, imprécise, ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Au regard du décompte précité, M. [C] sera condamné à payer à M. et Mme [D] la somme de 4 981,50 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 450,61 euros, et sur le surplus à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [C] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à M. et Mme [D] (ensemble) la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME le jugement SAUF s’agissant des dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Ordonne la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu verbalement entre M. et Mme [D] et M. [C] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], à la date du présent arrêt ;

Ordonne l’expulsion de M. [C] ainsi que de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

Condamne M. [C] à payer à M. et Mme [D] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer et charges qui auraient été dus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamne M. [C] à payer à M. et Mme [D] la somme de 4 981,50 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2023 sur la somme de 1 450,61 euros et sur le surplus à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne M. [C] aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [D] (ensemble) la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE