République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

N° de MINUTE : 25/296

N° RG 23/04615 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VEUN

Jugement (N° 1123000185) rendu le 25 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Dunkerque

APPELANTE

Madame [I] [Y]

née le 10 Septembre 1951 à [Localité 3] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hugues Senlecq, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [R] [O]

née le 24 Janvier 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Loreleï Vitse, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Collière, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 11 octobre 2024

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2014, M. [U] [O] a donné à bail à Mme [I] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 650 euros ainsi que 50 euros pour le garage et 27 euros de provision sur charges.

M. [O] est décédé le 10 mars 2021.

Par acte signifié le 24 février 2023, Mme [R] [O], fille et devenue suite au décès de son père M. [O] la seule héritière du logement en cause, a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en vue d’obtenir la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2014 aux torts de Mme [Y].

Suivant jugement en date du 25 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré Mme [O] recevable en son action ;

— Prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 octobre 2014 entre Mme [Y] et M. [O] à effet du présent jugement ;

— Ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 4], au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit n’y avoir lieu à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, à l’adresse suivante : Direction Départementale de la Cohésion Sociale, Secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 1] ;

— Condamné Mme [Y] aux entiers dépens ;

— Condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [Y] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 17 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

— Réformer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dunkerque le 25 septembre 2023,

Statuant de nouveau,

— Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Mme [O] à verser la somme de 2 000 euros à Mme [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [O] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, Mme [O] demande à la cour de :

— Déclarer mal fondé l’appel de Mme [Y] à l’encontre de la décision rendue le 25 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Dunkerque.

Par conséquent,

— Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— Débouter Mme [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

— Condamner Mme [Y] à payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour manquements

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat de bail peut être demandée en justice dès lors que le bailleur justifie d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le locataire. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [O] sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu de la violation par Mme [Y] en raison du défaut de jouissance paisible.

Mme [Y] estime que la bailleresse n’apporte pas la preuve des prétendus manquements qu’elle invoque à l’appui de la demande de résiliation. Elle indique notamment avoir souffert de troubles de nature psychologique et psychiatrique ayant entraîné des hospitalisations en milieu psychiatrique. Depuis qu’elle est soignée, plus aucun trouble, à supposer qu’ils aient existé, ne se produit, alors même qu’elle règle son loyer. Elle estime la mesure d’expulsion disproportionnée à la gêne qu’elle a pu causer.

S’agissant du défaut de jouissance paisible allégué, force est de constater que Mme [O] apporte au débat plusieurs éléments probants caractérisant de réels et graves troubles de jouissance subis par les autres locataires de la résidence sur plus de deux années :

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2021 habilitant le syndicat des copropriétaires à agir en justice contre Mme [O] pour obtenir réparation des troubles du voisinage causés par la locataire, Mme [Y], cette résolution ayant été adoptée à l’unanimité, établissant suffisamment le constat partagé par toutes les copropriétaires des troubles causés par Mme [Y] ainsi que leur caractère répété et actuel,

une mise en demeure par courriers datés du 5 octobre 2022 et du 13 février 2023 par le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, aux fins d’engager une action en résiliation du bail donné à Mme [Y] pour troubles de jouissance,

plusieurs courriels produits entre septembre 2022 et mai 2023, émanant du syndic de propriété mais aussi des résidents, faisant état d’incivilités, d’insalubrité du logement (jonché d’excréments de chien), de réveils nocturnes des résidents, de nuisances sonores de jour comme de nuit (déplacements de meubles, cris, insultes, aboiements de chien), ou de dégradations des parties communes (destruction d’un vitrage, canalisations bouchées, musique à fond).

Dès lors si Mme [Y] justifie par la production de documents médicaux avoir rencontré à cette période d’importants soucis d’ordre psychologique voire psychiatrique et avoir été un temps hospitalisée en milieu psychiatrique, d’une part cela constitue l’aveu que des troubles ont bien existé de son fait (il est d’ailleurs noté une rupture dans la prise de son traitement par la patiente atteinte de troubles bipolaires, et les hospitalisations ont eu lieu à la demande d’un tiers) et d’autre part son état de santé mental ne saurait en tout état de cause la priver du respect de ses obligations en tant que locataire, rappelées ci-dessus.

Quant à l’affirmation selon laquelle les troubles ont depuis cessé, aucun élément probant n’est apporté à l’appui de celle-ci, notamment aucun élément médical récent ni attestation d’un des résidents.

Ainsi, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux était établi et parfaitement caractérisé, et qu’il s’analysait en des manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, qui n’apparaît nullement disproportionnée au cas d’espèce.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas précisément critiqué, jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Y] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Mme [O] la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne Mme [I] [Y] aux dépens d’appel et à payer à Mme [R] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSE

Le président

Cécile MAMELIN