République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/03055 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7LH

Jugement (N° 20/0907)

rendu le 30 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [F] [S]

né le 12 octobre 1980 à [Localité 5] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL Cabinet Ledoux

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 1er octobre 2024, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 23 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 septembre 2024

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [F] [S] est propriétaire des lots n° 2 et 15 consistant en un appartement et une cave au sein de la résidence [Adresse 6] soumise au statut de la copropriété.

Le syndic de la copropriété est le cabinet Ledoux depuis janvier 2015.

Par acte d’huissier de justice du 04 février 2020, M. [S] a fait assigner le cabinet Ledoux devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Condamner le cabinet Ledoux à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages au titre de ses fautes d’administration ,

Ordonner l’inscription à l’ordre du jour des résolutions demandées par M. [S],

Ordonner la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et à la résolution 5 de l’assemblée générale du 21 janvier 2016 et l’annulation de l’ensemble des frais,

Condamner le cabinet Ledoux à lui payer les sommes de 230 euros au titre du préjudice financier subi, 690 euros par mois depuis le 1er juillet 2020 jusqu’à la réparation de la colonne correspondant à vacance locative due à l’insalubrité de l’appartement et 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

Condamner le cabinet Ledoux à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le cabinet Ledoux aux dépens.

Par jugement du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

Rejeté la demande tendant à 'la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et a la résolution n° 5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et a l’annulation de l’ensemble des frais abusifs’ ;

Rejeté la demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de la question posée par M. [S] dans les termes suivants :

« Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration ale la façade avant.

L 'assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n° 4 et à défaut donner l’autorisation au Syndic dc procéder à la remise en état pour le compte du lot n° 4. »

Ordonné à la société cabinet Ledoux, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la question posée par M. [S] dans les termes suivants :

— Désignation d’un syndic bénévole (élection du syndic bénévole : la décision en assemblée générale doit recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. A défaut, l 'assemblée générale peut émettre immédiatement un deuxième vote, si le premier a obtenu au moins un tiers des voix).

« L 'assemblée générale désigne un syndic bénévole pour une durée d’un an à compter de la finn du mandat du syndic actuel. »

Condamné la société cabinet Ledoux à payer à M. [S] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 230 euros pour le préjudice financier correspondant au coût du constat d’huissier,

* 2 000 euros pour la perte d’une chance d’obtenir un examen plus prompt, par l’assemblée, des réparations nécessaires pour remédier aux causes du dégât des eaux affectant son lot privatif,

* 500 euros pour les troubles et tracas divers ;

Condamné la société cabinet Ledoux à payer à M. [S] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné le cabinet Ledoux aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 04 juillet 2023, M. [S] a interjeté appel des dispositions suivantes de cette décision qui ont :

— Rejeté sa demande tendant à 'la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et à la résolution n°5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et à l’annulation de l’ensemble des frais abusifs’ ;

— Rejeté sa demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de la question posée par M. [S] dans les termes suivants : Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration de la façade avant. L’assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n°4 et à défaut donner l’autorisation au Syndic de procéder à la remise en état pour le compte du lot n° 4.

«  En effet, Monsieur [S] sollicite qu’il soit ordonné au syndic, Cabinet Ledoux, de régulariser les comptes de la copropriété compte tenu des irrégularités relatives au non-respect des règles de comptabilité applicables, de la résolution n° 5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et par voie de conséquence l’annulation de l’ensemble des frais abusifs. Par ailleurs, il entend qu’il soit ordonné l’inscription à l’ordre du jour de la résolution tendant à la réalisation des travaux sur la façade avant. »

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 30 mai 2022 en ce qu’il a :

' Rejeté la demande tendant à 'la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et à la résolution n °5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et à l’annulation de l’ensemble des frais abusifs’ ;

' Rejeté la demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de la question posée par M. [S] dans les termes suivants : Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration de la façade avant.

L’assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n° 4 et à défaut donner l’autorisation au syndic de procéder à la remise en état pour le compte du lot n° 4.

Par voie de conséquence :

— Dire et Juger que le cabinet Ledoux a commis des fautes d’administration en refusant d’inscrire les résolutions à l’ordre du jour et de gestion des comptes de la copropriété qui engagent sa responsabilité,

— Condamner le cabinet Ledoux à payer à M. [S] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi tiré des erreurs comptables commises,

— Condamner le cabinet Ledoux à payer à M. [S] la somme de 2 880 euros en réparation du préjudice financier subi correspondant au coût du rapport de M. [D],

— Ordonner la régularisation des comptes de la copropriété, et par voie conséquence ordonner la régularisation du compte personnel de M. [S] directement, et indirectement en créditant sa quote-part en régularisant le compte de la copropriété à savoir :

' Justifier ou porter au crédit du compte M. [S] la somme de 443,07 euros correspondant à la répartition et la reprise de la comptabilité du cabinet Foncia ;

' Répartir le solde de trésorerie du syndic bénévole de 1 858,67 euros ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété la somme de 960 euros correspondant au remboursement des honoraires de reprise des comptes de l’ancien syndic bénévole, travail non demandé ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 619,29 euros correspondant à la nouvelle répartition de la facture SENE du 26/05/2011 ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 190 euros correspondant à la facture de traitement de la fosse septique ;

' Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 454,30 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 25/06/2015 au 01/09/2016 ;

' Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 2 494,42 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 01/09/2016 au 31/12/2023 ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2.373,94euros correspondant à des frais prélevés pour les différents sinistres qui sont des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 6.811,87euros correspondant à des Surfacturations illégales ;

' Justifier ou créditer le compte de la copropriété d’un montant de 4 425,44 euros correspondant à des frais prélevés pour des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 926,51 euros correspondant à des frais prélevés pour les différents copropriétaires qui ne font plus partie de la copropriété ;

' Condamner le cabinet LEDOUX à créditer le compte de la copropriété le montant de 6 135 euros correspondant aux divers frais de procédures, huissiers et avocats qu’il a utilisés pour se défendre de ses erreurs et de son laxisme aux frais de la copropriété ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 1 282,65 euros correspondant l’avance de trésorerie non restituée ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 187,95 euros correspondant aux travaux de la façade arrière ;

' Répartir le montant des travaux pour la réfection des parties communes de l’immeuble selon le règlement de copropriété ;

' Porter au crédit de M [S] la somme de 795,59 euros correspondant la réfection de la colonne d’alimentation d’eau ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 254,32 euros correspondant aux travaux sur les cheminées de l’immeuble ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 4 181,32 euros correspondant aux travaux sur la réfection des fenêtres de la toiture de l’immeuble, et de la porter sur le compte du Lot n° 9 ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2 669,41 euros correspondant au solde des travaux sur la réfection de la toiture de l’immeuble ;

— Ordonner au cabinet Ledoux de ne plus inscrire de frais sur les comptes de la copropriété à compter de la décision à venir et jusqu’à la régularisation du compte individuel de M. [S] et des de comptes de la copropriété,

— Ordonner l’inscription à l’ordre du jour de la résolution formulée en ces termes :

« Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration de la façade avant.

L’assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n° 4 et à défaut donner l’autorisation au syndic de procéder à la remise en état pour le compte du lot n° 4. »

— Condamner le cabinet Ledoux en qualité de syndic de copropriété, au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le cabinet Ledoux en qualité de syndic de copropriété, aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, le cabinet Ledoux demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 , des articles 9 et 10 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, de :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— Juger irrecevables les demandes relatives à la régularisation des comptes et l’annulation de l’ensemble des frais « abusifs » ;

— Débouter M [S] de sa demande tendant à ordonner l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution tendant à la réalisation de travaux dans le lot n° 4 ;

— Juger irrecevable la demande tendant à voir condamner le cabinet Ledoux à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [S] à payer au cabinet Ledoux la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2024.

MOTIVATION

Par avis adressé le 19 juin 2025, la cour a interrogé les parties sur la recevabilité des prétentions figurant aux dernières écritures de M. [S] au regard des dispositions des articles 562, 564 et 910-4 du code de procédure civile.

Par note adressée à la cour le 23 juin 2025, M. [S] fait valoir que les prétentions figurant dans ses dernières écritures sont recevables car elles sont nées de la révélation en cours d’instance résultant du refus d’expertise de la comptabilité du syndic opposé par le juge des référés et la cour. Il ajoute par ailleurs que ces prétentions exposées dans le dispositif ne sont que le développement de la prétention principale liée au fautes de gestions du cabinet Redoux et qont l’accessoires des prétentions énoncées dans les premières écritures.

Par note adressée le 23 juin 2025, le cabinet Redoux réplique que les prétentions formulées dans les dernières écritures, ne dépendent pas d’un fait révélé en cours d’instance, à savoir, les décisions rejetant la demande d’expertise ayant été rendues en 2018 et 2019 alors que les conclusions ont été déposées en 2024. Il ajoute que ces prétentions ne sauraient constituer l’accessoires des prétentions prinicpales.

1/ Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes de M. [S]

Le cabinet Ledoux sollicite que les demandes de M. [S] soient déclarées irrecevables, faisant valoir que seul le président du conseil syndical a qualité pour agir, sur délégation de l’assemblée des copropriétaires , pour engager la responsabilité du syndic

M. [S] oppose l’irrecevabilité de cette fin de non-recevoir qui n’a pas été soulevée en première instance.

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Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par le cabinet Ledoux

L’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par le cabinet Ledoux pour la première fois en appel, s’analyse en un moyen de fond destiné à écarter les prétentions de l’adversaire et est donc recevable en cause d’appel.

Sur la fin de non-recevoir invoquée par le cabinet Ledoux

Le cabinet Ledoux invoque un défaut de qualité à agir de M. [S] à l’encontre du syndic.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Les dispositions de l’alinéa 3 de l’article de la loi du 10 juillet 1065 invoquées par le cabinet Ledoux et prévoyant que le président du conseil syndical délégué peut seul agir à l’encontre du syndic, sont entrées en vigueur le 1er juin 2020, soit postérieurement à l’engagement de la présente procédure et ne sauraient être valablement invoquées par l’intimé.

En toute hypothèse, les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ne font pas obstacle à la mise en cause de la responsabilité d’un syndic par un copropriétaire dès lors qu’il est justifié d’une faute commise dans l’administration de la copropriété et d’un préjudice personnel du copropriétaire.

En l’espèce, M. [S] soutient que du fait de faute commises, le cabinet Redoux lui a causé un préjudice lui faisant supporter des charges indûment. Il justifie bien d’un intérêt à agir.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par le cabinet Ledoux sera rejetée et l’action de M. [S] déclarée recevable.

2/ Sur la recevabilité des prétentions contenues dans les dernières écritures de M. [S]

L’article 562 du code de procédure civile dispose que «  l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. »

En l’espèce, M. [S] a relevé appel des dispositions du jugement ayant :

— Rejeté sa demande tendant à 'la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et à la résolution n° 5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et à l’annulation de l’ensemble des frais abusifs » ;

«  En effet, Monsieur [S] sollicite qu’il soit ordonné au syndic, cabinet Ledoux, de régulariser les comptes de la copropriété compte tenu des irrégularités relatives au non-respect des règles de comptabilité applicables, de la résolution n° 5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et par voie de conséquence l’annulation de l’ensemble des frais abusifs. Par ailleurs, il entend qu’il soit ordonné l’inscription à l’ordre du jour de la résolution tendant à la réalisation des travaux sur la façade avant. »

Le dernier paragraphe de la déclaration d’appel ne porte pas sur un chef du jugement, il s’agit d’un information complémentaire sur la raison de l’appel qui ne peut en aucun cas saisir la cour.

Seul le paragraphe reprenant le dispositif du jugement ayant rejeté la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de la comptabilité applicables et à la résolution n° 5 votée en assemblée générale le 21 juin 2016 et à l’annulation de l’ensemble des frais abusifs » saisit la cour.

Selon l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 910-4 du même code dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il s’observe que les premières écritures signifiées électroniquement le 02 octobre 2023, M. [S] demandaient de :

— Dire et Juger que le Cabinet Ledoux a commis des fautes d’administration en refusant d’inscrire les résolutions à l’ordre du jour et de gestion des comptes de la copropriété qui engagent sa responsabilité,

— Condamner le Cabinet Ledoux à payer à Monsieur [S] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— Ordonner la régularisation des comptes de la copropriété conformément aux règles de comptabilité applicables et à la résolution n° 5 qui a été votée par l’assemblée générale le 21 janvier 2016, et l’annulation de l’ensemble des frais abusifs,

— Ordonner l’inscription à l’ordre du jour de la résolution formulée en ces termes :

« Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration de la façade avant.

L’assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n° 4 et à défaut donner l’autorisation au Syndic de procéder à la remise en état pour le compte du lot n° 4. »

— Condamner le Cabinet Ledoux en qualité de syndic de copropriété, au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel,

— Condamner le Cabinet Ledoux en qualité de syndic de copropriété, aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Or, si le dispositif des dernières écritures de l’appelant reprend ces prétentions il ajoute les prétentions suivantes :

« 1) Justifier ou porter au crédit du compte M. [S] la somme de 443,07 euros correspondant à la répartition et la reprise de la comptabilité du cabinet Foncia ;

2) Répartir le solde de trésorerie du syndic bénévole de 1 858,67 euros ;

3) Porter au crédit du compte de la copropriété la somme de 960 euros correspondant au remboursement des honoraires de reprise des comptes de l’ancien syndic bénévole, travail non demandé;

4) Porter au crédit de M. [S] la somme de 619,29 euros correspondant à la nouvelle répartition de la facture SENE du 26/05/2011 ;

5) Porter au crédit de M. [S] la somme de 190 euros correspondant à la facture de traitement de la fosse septique ;

6) Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 454,30 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 25/06/2015 au 01/09/2016 ;

7) Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 2.494,42 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 01/09/2016 au 31/12/2023 ;

8) Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2 373,94 euros correspondant à des frais prélevés pour les différents sinistres qui sont des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

9) Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 6 811,87 euros correspondant à des Surfacturations illégales ;

10) Justifier ou créditer le compte de la copropriété d’un montant de 4 425,44 euros correspondant à des frais prélevés pour des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

11) Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 926,51 euros correspondant à des frais prélevés pour les différents copropriétaires qui ne font plus partie de la copropriété ;

12) Condamner le Cabinet Ledoux à créditer le compte de la copropriété le montant de 6 135 euros correspondant aux divers frais de procédures, huissiers et avocats qu’il a utilisé pour se défendre de ses erreurs et de son laxisme aux frais de la copropriété ;

13) Porter au crédit de M. [S] la somme de 1 282,65 euros correspondant l’avance de trésorerie non restituée ;

14) Porter au crédit de M. [S] la somme de 187,95 euros correspondant aux travaux de la façade arrière ;

15) Répartir le montant des travaux pour la réfection des parties communes de l’immeuble selon le règlement de copropriété ;

16) Porter au crédit de M. [S] la somme de 795,59 euros correspondant la réfection de la colonne d’alimentation d’eau ;

17) Porter au crédit de M. [S] la somme de 254,32 euros correspondant aux travaux sur les cheminées de l’immeuble ;

18) Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 4181,32euros correspondant aux travaux sur la réfection des fenêtres de la toiture de l’immeuble, et de la porter sur le compte du Lot n° 9 ;

19) Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2 669,41 euros correspondant au solde des travaux sur la réfection de la toiture de l’immeuble ;

20) Ordonner au Cabinet Ledoux de ne plus inscrire de frais sur les comptes de la copropriété à compter de la décision à venir et jusqu’à la régularisation du compte individuel de Monsieur [S] et des de comptes de la copropriété,

Les six premières prétentions portent sur la régularisation de la comptabilité conformément à la résolution n° 5 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2016 et sont donc recevables constituant l’accessoires de la demande principale.

En revanche, les autres prétentions ne se rattachent pas à la résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 janvier 2016, elles ne constituent pas non plus des questions nées après les premières conclusions s’agissant de fautes de gestion reprocéhes antérieurement à la présente procédure, elles ne résultent pas non plus de la révélation d’un fait.

Ces prétentions portent sur l’exécution de résolutions prises lors d’assemblées générales postérieures à l’assemblée générale du 21 janvier 2016, entre 2016 et 2023, dont il n’est par ailleurs justifié par aucune pièce, elles constituent des demandes nouvelles en appel et seront en conséquence déclarées irrecevables.

3/ Sur la responsabilité du syndic de copropriété

M. [S] soutient qu’en n’exécutant pas la résolution n° 5 adoptée lors de l’ assemblée générale du 21 juin 2016, et en ne régularisant pas les comptes des copropriétaires, le cabinet Ledoux a engagé sa responsabilité, il soutient que cette demande est chiffrée dès lors qu’il s’agit de reprendre les sommes à répartir selon la résolution, que le cabinet Ledoux n’a pas tenu compte de la résolution ce qui conduit à ce que son compte apparaisse comme débiteur alors qu’il devrait être créditeur, que certaines sommes n’ont pas été inscrites au crédit de son compte.

Le cabinet Ledoux réplique avoir régularisé la comptabilité du syndicat des copropriétaires conformément à la résolution et déclare en justifier par les pièces produites notamment l’historique du compte de M. [S].

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée par un copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel et démontrant la faute du syndic à l’origine du préjudice.

Aux termes de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l’espèce : 'Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.'

En l’espèce, les fautes reprochées au syndic consistent pour celui-ci à ne pas avoir exécuté les décisions prises lors de la résolution n° 5 de l’assemblée générale de copropriété du 21 janvier 2016 et de ne pas avoir réparti au profit de M. [S] les sommes lui revenant.

La résolution n° 5 adoptée le 21 janvier 2016 était la suivante :

« 5) Examen et approbation des comptes de gestion de l’ancien syndic de l’exercice du 01/07 au 23/12 2014

Après en avoir débattu, l’assemblée générale autorise le syndic à reprendre et répartir les dépenses de la comptabilité présentée par Foncia à [Localité 7], pour la période du 01/07/2014 au 23/12/2014.

L’assemblée générale décide de répartir la somme de 1 853,87 euros, correspondant au solde de trésorerie de l’ancien syndic bénévole, selon les tantième de charges communes.

L’ assemblée générale décide de prendre en charge la somme de 190 euros, correspondant à une facture de traitement de l’ancienne fosse septique sise sous le lot n° 2 portée dans le compte de M. [S].

L’assemblée générale décide de revoir la répartition de la facture SENE du 26/05/11 d’un montant de 4 103,95 euros correspondant au démontage de cheminée situées côté gauche. En effet l’ancien syndic bénévole a provisionné cette dépense sur l’ensemble des copropriétaires alors qu’elle ne concerne que les lots 1/3/5/7/9. Le syndic portera l’annulation de ces provisions au crédit de chaque copropriétaire et portera cette dépense au débit des copropriétaires concernés. »

Il ressort des pièces produites que l’exercice comptable de la copropriété court de juillet à décembre, le mandat de syndic de la société Foncia a pris fin en décembre 2014, et le cabinet Ledoux a repris la comptabilité à compter de février 2015, en toute hypothèse il n’y a pas eu confusion entre les exercices et contrairement à ce que soutient M. [S], le cabinet Ledoux n’a pas « mélangé » les comptabilités, il lui fallait bien retranscrire les mouvements intervenus.

Le préjudice invoqué par M. [S] résulte, selon lui, de l’absence de prise en compte de ces décisions qui auraient eu pour conséquence de le priver de sommes lui revenant, il convient donc d’examiner chaque poste affecté par la résolution :

— répartition des dépenses de comptabilité Foncia du 01/07 au 23/12 /2014 en fonction des tantièmes de charges communes :

La somme à répartir, ainsi que cela ressort des relevés général de dépenses pour la période du 01/07 au s’élevait à 1 698,45 euros.

Le cabinet Ledoux, produit en pièce 3, le relevé de charge de copropriété de M. [S] en date du 04 février 2016, mentionnant « charges du 01.07.2014 -23.12.2014, le montant est de 1 698,45 euros.

Contrairement à ce que soutient M. [S], le cabinet Ledoux faisant application des dispositions de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, tient une comptabilité d’engagement et enregistre les dépenses et les recettes au moment de leur paiement ou encaissement, il n’y a eu aucune confusion entre les comptes de la société Foncia et du cabinet Ledoux, ce dernier se devant de retranscrire les mouvements intervenus sur les différents comptes des copropriétaires.

Au titre de la répartition c’est une somme de 256,29 euros qui est mentionnée, dont le montant n’est pas contesté par M. [S], cette somme déduite des appels de provisions (536,89 euros) de sorte qu’ apparaît bien au crédit du compte de M. [S] une somme de 279,60 euros, néanmoins la somme portée au crédit du compte ne permet pas d’apurer le débit apparaissant au compte de M. [S].

Le compte individuel de M. [S] produit en pièce 14 par le syndic fait bien apparaître la somme de 279,60 euros au crédit.

M. [S] ne justifie d’aucun préjudice à ce titre.

— la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de la somme de 190 euros correspondant au traitement de l’ancienne fosse septique sous le lot n° 2 appartenant à M. [S] ;

Il s’agit d’une dépense que M. [S] n’avait pas à supporter, devant être prise en compte par la copropriété.

Il ressort du relevé de compte individuel de M.[S] produit par le cabinet Ledoux (sa pièce 14) que la somme de 190 euros qui avait été portée à tort sur son compte en février 2015, au moment de la reprise de la comptabilité par le cabinet Ledoux, mais annulée par la mention de la même somme à son crédit, de sorte qu’il ne justifie d’aucun préjudice.

— la répartition de la somme de 1 858,87 euros correspondant au solde de trésorerie de l’ancien syndic bénévole

Les syndic indique que cette somme correspond à la différence entre les provisions sur charges appelées, ainsi que cela ressort de la pièce 31 communiquée par M. [S], soit 14 750,95 euros et les charges réellement payées c’est-à-dire 12 892,10.

M. [S] soutient que devait lui être crédité 280,50 euros.

La répartition du solde de trésorerie doit se faire en fonction des tantièmes de copropriété mais également en tenant compte des charges effectivement supportées par les lots.

Au titre de la répartition, le cabinet Ledoux indique avoir tenu compte du montant de provision appelé pour les lots en fonction de leurs tantièmes.

Ainsi M. [S] produit en pièce 31 les comptes de la copropriété pour les années 2010 à 2013 (période d’exercice du syndic bénévole) au titre de laquelle a été appelée 1 773,44 euros de charges, alors qu’aurait dû être appelée la somme de 1 756,98 euros ; le solde à inscrire au crédit du compte de M. [S] est bien de 16,46 euros, cette somme est bien portée au crédit du compte individuel de M. [S], aucun préjudice n’est démontré par l’appelant.

— sur la répartition de la facture Sene de 4 103,95 euros

Il ressort des termes de la résolution n° 5 que l’assemblée générale a décidé de revoir la répartition de la facture Sene de 4 103,95 euros correspondant au démontage de cheminée située côté gauche. L’ancien syndic a provisionné cette dépense sur tous les copropriétaires alors qu’elle ne concerne que les lots 1/3/5/7/9.

Contrairement à ce que soutient M. [S], une somme au titre de la provision sur les travaux a bien été appelée le concernant ainsi que cela ressort de sa pièce 31.

Si effectivement apparaît sur les décomptes, un appel de provision correspondant à l’acompte sur les travaux sur la cheminée, y compris dans les comptes de M. [S], toutefois, il a été tenu compte de ce que M. [S] n’avait pas à supporter le coût de ces travaux puis qu’ainsi que cela a été indiqué, il a été tenu compte le concernant d’une quote-part de charges de 1 756,98 euros au lieu de 1 773,24 euros s’il avait d participer au financement de ces travaux, il a déjà été tenu compte de cette erreur dans la régularisation de la reprise comptable de la copropriété.

En revanche, M. [S] ne justifie pas avoir réglé une quelconque somme au titre des factures, alors qu’il ressort de son compte individuel qu’il ne s’est pas acquitté des provisions sur charges appelées en 2012 et alors qu’en 2011, le syndicat des copropriétaires en litige avec l’entreprise avait décidé de ne pas réglé les factures de l’entreprise ainsi que cela ressort de la pièce 32 produite par M. [S] lui-même, aucun des décomptes produits ne fait état de sommes réclamées à ce titre à M. [S], en conséquence, aucune faute du cabinet Ledoux n’est démontrée pas plus qu’un quelconque préjudice.

— sur les frais réclamés à M. [S] par le cabinet Ledoux

M. [S] reproche au cabinet Ledoux d’avoir facturé des frais injustifiés à hauteur de 546,14 euros, il fait état d’une expertise réalisée à sa demande et indique que son compte devrait être créditeur de 206,46 euros s’il avait été tenu compte de la résolution n° 5.

Le cabinet Ledoux rappelle que les frais contestés résultent du non-paiement des appels de charges par M. [S].

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Il ressort du compte individuel de M. [S] communiqué en pièce 9/1 par le syndic que celui-ci ne s’est pas régulièrement acquitté des provisions de charges appelées, son compte étant constamment débiteur de 1 552,56 euros en décembre 2016 et de 11 264,33 euros en avril 2020.

Le document intitulé « consultation » établi par le cabinet [D] produit par M. [S] à l’appui de ses prétentions, ne fait que reprendre les documents comptables, se basant sur les seules appréciations de M. [S] et n’apporte aucun justificatif étayant les griefs de l’appelant, l’expert prenant la précaution dans son rapport d’indiquer « je ne suis pas tenu de vérifier l’authenticité des pièces ou informations transmises, lesquelles sont présumées véritables ».

Il a été démontré que, contrairement à ce que soutient M. [S], les décisions de modification de répartition des frais prises lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2015 ont été exécutées de sorte qu’il ne peut justifier de ses dettes par l’absence de régularisation de ses comptes.

Les frais imputés à M. [S] résultent des frais de convocations aux assemblées en recommandé, des différentes mises en demeure , des frais de mise en recouvrement ou de contentieux, ces frais sont parfaitement justifiés.

Quant aux honoraires d’administration d’un montant de 1 647,14 euros imputés à la copropriété par le cabinet Ledoux.

M. [S] soutient que ces honoraires correspondent à la procédure qu’il a engagée à l’encontre du seul syndic ; que le taux horaire du syndic ayant été contractuellement fixé à 61,61 euros TTC 677,71 euros auraient dû être facturés.

Il convient d’observer que ces frais ont été arrêtés au 30 juin 2018, alors que la procédure de référé engagée par M. [S] contre le syndic s’est déroulée entre juillet 2018 et février 2019 date de l’arrêt de la cour d’appel déboutant M. [S] de sa demande d’expertise, il s’en déduit qu’ainsi que l’expose le cabinet Ledoux, ces frais correspondent aux frais liés au recouvrement de charges et doivent en toute logique être imputée au syndicat des copropriétaires.

Les frais ainsi imputés étant antérieurs à l’engagement de la procédure de référé à l’encontre du cabinet Ledoux ne peuvent correspondre aux frais de procédure consécutifs aux procédures engagées par M. [S].

Le décompte fait apparaître 11 heures de travail facturé, il sera observé que le taux horaire du syndic qui est de 61,61 euros est doublé en dehors des heures ouvrables, ce qui justifie le montant facturé, il ne s’agit pas comme le prétend M. [S] d’une surfacturation.

S’agissant des autres honoraires qui correspondraient à des surfacturations selon M. [S], il sera observé que le contrat de mandat détaille les prestations entrant dans la rémunération forfaitaire et celles donnant lieu à une prestation complémentaire. Ainsi, donnent lieu à rémunération complémentaire, les prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires c’est-à-dire au-delà des visites et vérifications périodiques prévues à l’art 7 ;1 ;1 du mandat entrant dans le forfait.

De même donnent lieu à une rémunération supplémentaire les prestations de gestion administrative et matérielles relatives aux sinistres (art 7 .2.4 du mandat), les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement, art 7.2.6).

A cet égard, doit être souligné que M. [S] produit le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 14 décembre 2020 faisant état des procédures engagées à son encontre pour le recouvrement des charges, confirmant ainsi les explications du syndic et justifiant des difficultés de trésorerie de la copropriété, M. [S] n’étant pas le seul copropriétaire à ne pas s’acquitter de ses obligations.

Aucune faute n’étant pas démontrée par M. [S], le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes.

4/ sur le refus d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée une résolution

M. [S] sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 mars 2020, de sa proposition de résolution concernant les travaux réalisés sur façade avant par le propriétaire du lot n° 4. Il fait valoir que le caractère incomplet de cette résolution ne faisait pas obstacle à ce que la question de principe soit posée aux copropriétaires puis que la décision soit de nouveau soumise à une assemblée ultérieure, il affirme que le syndic en n’inscrivant pas la résolution à l’ordre du jour d’une assemblée postérieure a engagé sa responsabilité.

Le syndic expose que si les copropriétaires peuvent à tout moment solliciter l’inscription d’une proposition à l’ordre du jour d’une assemblée générale, encore faut-il que la demande parvienne au syndic avant l’envoi de la convocation à l’assemblée laquelle doit être adressée aux copropriétaires 21 jours avant la date de la réunion, qu’en l’espèce, la demande de M. [S] est parvenue postérieurement à l’envoi des convocations et ne pouvait être inscrite.

****

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

S’agissant la demande d’inscription de la résolution ainsi rédigée :

« Décision à prendre suite aux travaux exécutés pour le lot n° 4, sans autorisation accordée par la copropriété, ayant engendré la détérioration de la façade avant.

L’assemblée générale est invitée à se prononcer sur la demande de remise en état de la façade avant par le Lot n°4 et à défaut donner l’autorisation au Syndic de procéder à la remise en état pour le compte du lot n°4. »

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal eu égard à sa rédaction, cette question n’est accompagnée d’aucun projet de résolution prévoyant la répartition des coûts, s’agissant de travaux.

C’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande et le jugement sera confirmé de ce chef.

5/ Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des erreurs comptables

M. [S] sollicite une somme de 5 000 euros à ce titre, les fautes comptables l’ayant fait passer pour un mauvais payeur.

Le cabinet Ledoux s’oppose à cette demande soutenant que le préjudice de M. [S] a déjà été indemnisé par le tribunal par l’allocation de diverses sommes au titre du sinistre dégât des eaux et que n’ayant pas relevé appel de ces dispositions, la cour n’est pas saisie.

****

Contrairement à ce que soutient le cabinet Ledoux, le tribunal n’a pas statué sur le préjudice moral subi par M. [S] du fait des erreurs comptables.

Cette demande étant l’accessoire des demandes principales est recevable.

Toutefois, il s’observe que M. [S] sollicite dans son dispositif une somme au titre du « préjudice moral consécutif aux erreurs comptables », dès lors qu’aucune faute ni aucun préjudice financier ne sont retenus, M. [S] ne saurait justifier d’un préjudice moral et sera débouté de cette demande.

6/ sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure en appel et de condamner M. [S] qui succombe en appel aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes suivantes :

' Porter au crédit du compte de la copropriété la somme de 960 euros correspondant au remboursement des honoraires de reprise des comptes de l’ancien syndic bénévole, travail non demandé;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 619,29 euros correspondant à la nouvelle répartition de la facture SENE du 26/05/2011 ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 190 euros correspondant à la facture de traitement de la fosse septique ;

' Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 454,30 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 25/06/2015 au 01/09/2016 ;

' Porter au crédit du compte de M. [S] la somme de 2.494,42 euros correspondant au remboursement de frais de recouvrement et de contentieux indument prélevés pendant la période du 01/09/2016 au 31/12/2023 ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2.373,94euros correspondant à des frais prélevés pour les différents sinistres qui sont des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 6 811,87euros correspondant à des Surfacturations illégales ;

' Justifier ou créditer le compte de la copropriété d’un montant de 4 425,44 euros correspondant à des frais prélevés pour des prestations comprises dans le contrat de syndic ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 926,51 euros correspondant à des frais prélevés pour les différents copropriétaires qui ne font plus partie de la copropriété ;

' Condamner le Cabinet Ledoux à créditer le compte de la copropriété le montant de 6 135 euros correspondant aux divers frais de procédures, huissiers et avocats qu’il a utilisés pour se défendre de ses erreurs et de son laxisme aux frais de la copropriété ;

' Porter au crédit de Monsieur [S] la somme de 1 282,65 euros correspondant l’avance de trésorerie non restituée ;

' Porter au crédit de Monsieur [S] la somme de 187,95 euros correspondant aux travaux de la façade arrière ;

' Répartir le montant des travaux pour la réfection des parties communes de l’immeuble selon le règlement de copropriété ;

' Porter au crédit de M [S] la somme de 795,59 euros correspondant la réfection de la colonne d’alimentation d’eau ;

' Porter au crédit de M. [S] la somme de 254,32 euros correspondant aux travaux sur les cheminées de l’immeuble ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 4 181,32euros correspondant aux travaux sur la réfection des fenêtres de la toiture de l’immeuble, et de la porter sur le compte du Lot n° 9 ;

' Porter au crédit du compte de la copropriété le montant de 2 669,41 euros correspondant au solde des travaux sur la réfection de la toiture de l’immeuble ;

— Ordonner au Cabinet Ledoux de ne plus inscrire de frais sur les comptes de la copropriété à compter de la décision à venir et jusqu’à la régularisation du compte individuel de M. [S] et des de comptes de la copropriété,

Confirme le jugement du 30 mai 2022 en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Déboute M. [F] [S] de ses demandes au titre du préjudice moral du fait des erreurs comptables,

Condamne M. [F] [S] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille