République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02734 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UKED

Jonction avec le N° RG : 22/3272

Jugement (N° 20/05066) rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE ET INTIMÉE (dans la procédure N° RG : 22/3272)

La SASU [Adresse 16]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS ETAPPELANTS (dans la procédure N° RG : 22/3272)

Monsieur [R] [O]

né le 09 mai 1970 à [Localité 10]

[Adresse 12]

[Localité 3]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/22/006735 du 29/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

Madame [G] [E] épouse [O]

née le 29 juillet 1971 à [Localité 17]

[Adresse 13]

[Localité 3]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/22/006734 du 29/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

représentés par M^e Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Xavier Jacquelard, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

Maître [X] [B], notaire

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SASU Diagnostic BCD2E

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social122 [Adresse 11]

[Localité 2]

défaillante, à qui la déclaration a été signifiée le 25 juillet 2022 à personne morale

DÉBATS à l’audience publique du 07 mars 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 février 2024

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Suivant promesse synallagmatique de vente du 15 juillet 2014, conclue par l’entremise de la société Arcadim fusion, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 16] (la société Square Habitat), Mme [K] [U] a vendu à M. [R] [O] et à son épouse, Mme [G] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 14] [Localité 8] (Nord), au prix de 130 000 euros net vendeur, outre les honoraires de négociation d’un montant de 9 000 euros à la charge des acquéreurs.

La vente a été réitérée sous forme authentique par acte du 20 octobre 2014 dressé par Maître [X] [B], notaire à [Localité 9].

Ont été joints à l’acte de vente plusieurs diagnostics techniques, dont un relatif à la présence d’amiante réalisé le 25 juin 2014 par la société Diagnostic BCD2E (la société BCD2E).

Se plaignant de désordres affectant l’immeuble, M. [O] a assigné en référé Mme [U], la société BCD2E, la société [Adresse 15] et Maître [B] afin de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 7 juin 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a accueilli cette demande.

L’expert a déposé son rapport le 25 octobre 2016.

Par actes des 6 et 11 juin 2018, les époux [O] ont assigné en indemnisation Mme [K] [U], la société BCD2E, la société [Adresse 15] et Maître [B] devant le tribunal de grande instance de Lille.

Mme [K] [U] étant décédée le 20 février 2019, les époux [O] ont assigné ses héritiers en intervention forcée.

Par jugement réputé contradictoire du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté l’exception de caducité de l’assignation délivrée à M. [W] [A] le 26 août 2020 ;

— rejeté toutes les demandes formées contre les héritiers de [K] [U] ;

— rejeté toutes les demandes formées contre la société BCD2E ;

— condamné la société [Adresse 15] à verser aux époux [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance d’acquérir un prix autrement négocié ;

— dit que cette somme produirait intérêt au taux légal à compter de la décision ;

— dit que les intérêts échus de cette somme, lorsqu’ils seraient dus au moins pour une année entière, produiraient intérêt ;

— rejeté le surplus des demandes formées contre la société Square Habitat ;

— rejeté toutes les demandes formées contre Me [B] ;

— rejeté la demande reconventionnelle indemnitaire formée par les héritiers de la défunte contre les époux [O] ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné la société [Adresse 15], outre aux dépens de l’instance au fond, ainsi que ceux de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à verser à Me [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 juin 2022, la société Square Habitat a interjeté appel de cette décision, en intimant les époux [O], la société BCD2E et Maître [B].

Par déclaration du 7 juillet 2022, les époux [O] ont à leur tour relevé appel du jugement, en intimant la société [Adresse 15] et la société BCD2E.

Dans ses dernières conclusions remises le 24 octobre 2022, la société [Adresse 15] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté toutes les demandes formées contre la société BCD2E ;

— condamné la société [Adresse 15] à verser aux époux [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance d’acquérir à un prix autrement négocié ;

— dit que cette somme produirait intérêt au taux légal à compter de la décision ;

— dit que les intérêts échus de cette somme, lorsqu’ils seraient dus au moins pour une année entière, produiraient intérêt ;

— rejeté toutes les demandes formées contre Maître [B] ;

— condamné la société Square Habitat aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à Maître [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, à titre principal :

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— condamner la société BCD2E à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En toutes hypothèses :

— condamner solidairement les époux [O] ou, subsidiairement, la société BCD2E, aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 19 septembre 2022, Maître [B] demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées à son encontre et condamné la société [Adresse 15] à supporter les dépens des instances au fond et en référé, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et, en conséquence :

— rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre par la société Square habitat ;

— condamner la société [Adresse 15] aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions remises le 7 octobre 2022, les époux [O] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leurs demandes formées contre la société BCD2E, limité la condamnation de la société [Adresse 15] à la somme de 10 000 euros et les a déboutés de leurs autres demandes formées à l’encontre de cette dernière ;

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement les sociétés BCD2E et [Adresse 15] à leur payer la somme de 28 866,53 euros (montant de la réfection de la toiture), indexée sur l’indice BT01 connu en janvier 2015, à titre de dommages et intérêts avec intérêts judiciaires capitalisés depuis la date de l’assignation au fond, au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

— condamner les mêmes à leur payer à chacun la somme de 10 000 euros en réparation de leurs préjudices moraux et de jouissance ;

— condamner la société Square Habitat à leur payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, égale à la commission d’agence qu’elle a mise à leur charge et encaissée ;

— condamner les mêmes aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes formées à leur encontre ;

— confirmer le jugement pour le surplus.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

La société BCD2E, qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que les chefs de jugement ayant rejeté l’exception de caducité de l’assignation délivrée à M. [W] [A] le 26 août 2020, rejeté les demandes formées contre les héritiers de [K] [U] et rejeté la demande indemnitaire formée par ceux-ci contre les époux [O] ne sont pas critiqués, de sorte qu’ils sont devenus irrévocables.

Il convient également de relever qu’aux termes de ses dernières écritures, la société [Adresse 15] ne sollicite plus la garantie de Maître [B]. Aucune demande n’étant plus formée à son encontre à hauteur d’appel, le chef de jugement rejetant les demandes dirigées contre le notaire instrumentaire est devenu irrévocable.

Sur la jonction des instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, l’étroitesse du lien qui existe entre les instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 22/02734 et 22/03272 commande d’ordonner d’office leur jonction sous le seul numéro 22/02734.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, ce dossier comprenant notamment, dans les conditions définies par les dispositions qui le régissent, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Selon l’article R. 1334-21du code de la santé publique, on entend par 'repérage des matériaux et produits de liste B contenant de l’amiante’ la mission qui consiste à : 1° rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ; 2° identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ; 3° évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement.

La liste B mentionnée dans le texte précité est détaillée à l’annexe 13-9 du code de la santé publique et comprend notamment les toitures.

Il est constant que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, publié).

Il est également constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, publié).

En l’espèce, la société BCD2E a été mandatée par le vendeur des époux [O] afin de réaliser plusieurs diagnostics sur l’immeuble objet de la vente, dont celui relatif à la présence d’amiante.

Dans son diagnostic établi le 25 juin 2014, la société BCD2E mentionne que la toiture de l’habitation n’a pu être visitée en raison d’un moyen d’accès insuffisant, le rapport précisant que des investigations complémentaires sont nécessaires afin de statuer sur la présence ou l’absence d’amiante.

Il apparaît pourtant que ces investigations auraient manifestement pu être menées par la société BCD2E dès lors que l’expert judiciaire a lui-même pu accéder à la toiture de l’habitation sans évoquer de difficultés particulières, tandis que la société Diammo, mandatée par les époux [O] afin de procéder à un nouveau diagnostic, a elle-même pu y accéder sans davantage évoquer de difficultés particulières. Il résulte au demeurant des photographies versées au débat que l’immeuble objet de la vente est constitutif d’un plain-pied de faible hauteur, ce qui rend l’accès en toiture possible à l’aide d’une simple échelle, ce dont doit disposer tout diagnostiqueur normalement diligent.

En omettant de procéder à l’inspection de la toiture de l’immeuble, la société BCD2E a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de son mandant.

Un tel manquement a privé les époux [O] d’une connaissance plus fine de la présence d’amiante dans le logement acquis, lequel comporte de l’amiante dans la toiture surplombant l’entrée, les chambres, la cuisine et le séjour, ainsi qu’il ressort du rapport établi le 7 septembre 2016 par la société Diammo.

Cette méconnaissance de l’état de la toiture et l’impossibilité corrélative de négocier une réduction du prix pour tenir compte du danger sanitaire immédiat représenté par le matériau dégradé (rapport Diammo, p. 6) et prendre en considération la nécessité de procéder à terme au remplacement de la toiture, justifient d’allouer aux époux [O] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente en fonction du coût de réfection de la toiture dont il est produit un devis de 28 866 euros.

Il n’y a en revanche pas lieu d’accueillir la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par les époux [O], dès lors que ceux-ci invoquent un double préjudice moral et de jouissance qui procède de l’humidité du logement, laquelle apparaît sans lien avec la présence d’amiante en toiture, outre qu’elle résulte d’une fissure dont il n’est pas démontré qu’elle existait au jour de la vente et qui ne saurait en toute hypothèse être imputable au manquement de la société BCD2E.

Il y a donc lieu, par infirmation du jugement entrepris, de condamner la société BCD2E à payer aux époux [O] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La condamnation au paiement de cette somme, qui portera intérêt aux taux légal à compter de la présente décision avec capitalisation annuelle des intérêts, sera prononcée in solidum avec la société [Adresse 15], également à l’origine du préjudice subi par les époux [O], ainsi qu’il sera dit ci-après.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est constant que l’agent immobilier est soumis à un devoir d’information et de conseil à l’égard de son mandant. Un tel devoir implique qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, notamment celles tenant à l’existence d’anomalies décelables et de nature à éveiller la vigilance d’un professionnel de ce secteur (3e Civ., 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-10.596, publié ; 3e Civ., 21 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.045 ).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien litigieux a été acquis par l’entremise de la société Square habitat, dont on rappellera que les honoraires de négociation ont été fixés à 9 000 euros et mis à la charge des époux [O].

Lors de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente du 15 juillet 2014, la société [Adresse 15] avait pris ou aurait dû prendre connaissance des diagnostics préalablement établis par la société BCD2E. Il ne pouvait dès lors lui échapper que le diagnostic relatif à la présence d’amiante était incomplet en ce qu’il ne comportait aucune analyse de la toiture, pourtant nécessaire au regard des textes précités. Elle se devait également de savoir que ce même diagnostic avait révélé la présence d’amiante dans plusieurs autres parties de l’immeuble (véranda, salle de bain, vide sanitaire, dépendance). Aussi lui appartenait-il, dès lors que cette présence avérée était de nature à faire suspecter l’existence d’amiante en toiture, composée de plaques en fibrociment, d’attirer l’attention des acquéreurs sur le caractère suspect de la couverture et la moins-value de l’immeuble susceptible d’en résulter.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’une telle information aurait permis aux acquéreurs de solliciter un diagnostic complémentaire afin d’évaluer précisément la composition du bien qu’ils s’apprêtaient à acquérir et ainsi, au regard de cette présence accrue d’amiante dont on a vu qu’elle était avérée, négocier une baisse du prix.

Ainsi que l’ont pertinemment retenu les premiers juges, l’information des époux [O] s’imposait d’autant plus sûrement que ceux-ci sont très modestes, de sorte qu’éviter un surcoût leur était essentiel.

La société [Adresse 15], qui ne démontre pas avoir délivré l’information litigieuse, a manqué à son obligation contractuelle et ainsi fait perdre une chance aux époux [O] de négocier le prix en fonction du coût de la réfection de la toiture précédemment évoqué, le préjudice subi étant justement réparé par l’allocation d’une somme de 15 000 euros.

Il n’y a en revanche pas lieu d’accueillir la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par les époux [O], dès lors que le double préjudice moral et de jouissance qu’ils invoquent procède de l’humidité du logement qui apparaît sans lien de causalité avec le manquement reproché à l’agent immobilier et dont l’existence au jour de la vente n’est au surplus pas établie.

Il n’y a pas davantage lieu de condamner la société Square habitat à restituer aux époux [O] le montant des frais de négociation à titre de dommages et intérêts complémentaires, le préjudice résultant du manquement au devoir d’information de l’agent immobilier étant intégralement réparé par l’allocation de la somme précitée.

Il convient en conséquence, par réformation du jugement entrepris, de condamner la société [Adresse 15] à payer aux époux [O] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, in solidum avec le diagnostiqueur, sans qu’il y ait lieu d’accueillir la demande en garantie formée sur le fondement de l’article 1240 du code civil contre la société BCD2E, l’agent immobilier et le diagnostiqueur étant chacun tenu en raison de sa propre faute à l’indemnisation du préjudice causé aux acquéreurs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie, par réformation du jugement entrepris, de condamner in solidum les sociétés BCD2E et [Adresse 15] aux dépens de première instance incluant ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire. De même y a-t-il lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner in solidum les mêmes à payer à Maître [J] [Z], au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, le jugement entrepris étant confirmé au titre du reliquat des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’issue du litige justifie encore de condamner in solidum les sociétés BCD2E et [Adresse 15] aux dépens d’appel et à payer à Maître [J] [Z], au titre des frais irrépétibles d’appel, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 22/02734 et 22/03272 sous le numéro 22/02734 ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes formées contre Maître [X] [B] et la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [O] et son épouse, Mme [G] [E], au titre de leur préjudice moral et de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Diagnostic BCD2E et [Adresse 16] à payer la somme globale de 15 000 euros à M. [R] [O] et à son épouse, Mme [G] [E], à titre de dommages et intérêts ;

Dit que la somme précitée produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Déboute la société Square habitat Nord de France de sa demande en garantie formée contre la société Diagnostic BCD2E ;

Condamne in solidum les sociétés BCD2E et [Adresse 16] aux dépens de première instance incluant ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum les sociétés BCD2E et [Adresse 16] à payer à Maître Alban Poissonnier, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, la somme globale de 6 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse