Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19694 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEU4Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 1117070151

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 335 149 647

C/O Cabinet CRAUNOT

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Laetitia RABOURDIN, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Catherine FRANCESCHI, ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1565

INTIMEE

Madame [T] [P] épouse [E]

née le 02 mai 1947 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Alix CHABRERIE de la SELAS Cabinet THEILLAC CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

Mme [T] [E] est propriétaire depuis1953 d’un local commercial en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] constituant le lot n°20 de la copropriété, immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le Cabinet JBC Immobilier, syndic jusqu’à l’assemblée générale du 29 juin 2022, au cours de laquelle il a été remplacé par le cabinet Craunot.

Par acte du 18 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner Mme [E] devant le tribunal d’instance du 7 ème arrondissement aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme en principal de 4.654,61 €, au titre des charges arrêtées au 11 mai 2017 incluant

l’appel du 2 ème trimestre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 mars 2016 pour la somme de 4.183,71 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance lors de l’audience du 15 octobre 2018, à la somme de 7.845,55 euros, au titre des charges arrêtées au 31 mai 2018 en ce inclus l’appel du deuxième trimestre 2018.

Par jugement avant dire droit en date du 27 novembre 2018, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise et nommé M. [X] aux fins de déterminer les modalités de répartition des charges au sein de la copropriété du [Adresse 1], notamment d’eau froide, dès lors qu’il existe une discordance entre le réglement de copropriété qui prévoit une répartition des charges d’eau par tantièmes et le vote intervenu en assemblée générale le 8 juin 1998 qui prévoit un calcul en fonction de la consommation réelle suivant relevés sur compteurs individuels, sans toutefois que la clef de répartition des charges n’ai été modifiée.

Suivant ordonnance du 8 octobre 2019, M. [X] a été remplacé par M. [F] [B].

L’expert a déposé son rapport le 2 mars 2020.

Par conclusions d’actualisation devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires avait sollicité du Tribunal qu’il :

— Dise et juge que la répartition des charges d’eau froide devait se faire en fonction des relevés des compteurs individuels,

— Condamne Mme [E] à lui payer :

' La somme en principal de 7.845,55 euros, au titre des charges arrêtées au 31 mai 2018 en ce inclus l’appel du 2 ème trimestre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter

de la mise en demeure du 25 mars 2016 pour la somme de 4.183,71 euros, et de l’assignation pour le surplus,

' La somme de 1.800 euros à titre de dommages-intérêts,

' La somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Paris pôle proximité a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires à éditer et à adresser à Mme [E] un appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2020 sur la base des tantièmes ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [E] ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 novembre 2021.

* * *

Madame [E] a vendu son lot le 28 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires a formé opposition à hauteur de la somme de 35 744,52 euros le 11 jnvier 2022.

Lors de l’introduction de la présente procédure d’appel, le syndicat des copropriétaires a inscrit une hypothèque légale pour sûreté de la somme de 4.722,61 euros correspondant aux charges arrêtées au 2 ème trimestre 2017.

Lors de la vente de son lot le 28 décembre 2021, Mme [E] a réglé ladite somme entre les mains du syndic.

* * *

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à titre principal à réformer le jugement entrepris au visa des articles

10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967, 1231-1, 1231-6, et 1240 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] recevable et

bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu le 27 septembre 2021 par le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes tendant à voir notamment condamner Mme [E] à payer des arriérés de charges, en principal et intérêts, des dommages-intérêts, un article 700 et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à éditer et à adresser à Mme [E] un appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2020 sur la base des tantièmes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC à Mme [E] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens ;

Y ajoutant,

— Débouter Mme [E] de son appel incident,

— Condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

*3 112,94 euros au titre de charges arrêtées au 2 ème trimestre 2018, après déduction du règlement de la somme de 4.722,61 euros lors de la vente du lot n°20 ;

*9 577,67 euros au titre de charges postérieures au 2 ème trimestre 2018 et arrêtées au 8 février 2022 ;

*440 euros au titre de l’état daté ;

*10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

*15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [E] en tous les dépens en ce compris ceux de première instance, dont les frais d’expertise.

* * *

Par conclusions signifiées le 2 mai 2022 , Mme [E], intimée demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil et en l’état du rapport d’expertise en date du 2 mars 2020:

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tant irrecevable que

mal-fondé en son appel et le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— la recevoir en son appel incident et l’en déclarer bien-fondé ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamner sous astreinte de 50 euros par jours de retard le syndicat des copropriétaires

à éditer de nouveau appel de répartition de charges pour les années 2014 à 2022 sur la base de la clé de répartition figurant dans le règlement de copropriété ;

pour le surplus,

Confirmer le Jugement du 27 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le jugement devait être réformé :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses

demandes, ces dernières étant brutales et déloyales ;

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder 24 mois de délai sur l’arriéré de charge de copropriété de Mme [E] ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande

d’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler à Mme [E], une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et dont distraction au profit de M^e Eric Allerit, membre de la SELARL TBA, admis à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier sa créance à hauteur de 3 112, 94 euros au titre des charges arrêtées au deuxième trimestre 2018 inclus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats en cause d’appel :

— les appels de fonds des exercice 2015, 2016, 2017 et 2018 ( trimestres 1 et 2)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2014, 7 avril 2015, 30 juin 2016,

28 juin 2017, 5 juillet 2018, 27 juin 2019,

— la répartition individuelle des exercices 2017 et 2018,

— les attestations de non-recours,

— le décompte des sommes dues au 9 septembre 2020,

— l’inscription d’une hypothèque légale pour sûreté de la somme de 4 722,61 euros, cette somme correspondant à 4 654,61 euros au titre des charges arrêtées au 11 mai 2017 à laquelle s’ajoutent les frais de délivrance de l’assignation pour la somme de 67,85 euros

— le paiement effectué par Mme [E] lors de la vente de son lot intervenue le 28 décembre 2021 à hauteur de 4 654,61 euros – correspondant aux arriérés des charges pour la période arrêtée au 11 mai 2017 à hauteur de 4.654,61 euros auxquelles s’ajoutent les frais de délivrance de l’assignation pour la somme de 67,85 euros – .

En défense, Mme [E] fait valoir contester depuis maintenant plusieurs années les appels de charges en raison de l’irrégularité des relevés des consommations d’eau et sollicite la confirmation du jugement du 27 septembre 2021en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à hauteur de 7 845,55 euros.

A propos de l’hypothèque légale inscrite par le syndicat des copropriétaires, Mme [E] indique qu’elle aurait été contrainte pour pouvoir vendre rapidement ses lots d’en régler le montant sans toutefois faire d’autre demande.

SUR CE,

Il est constant que le syndicat des copropriétaires ne communique pas l’état récapitulatif détaillé de la créance réclamée à l’encontre de Mme [E] alors même qu’il ressort de l’expertise judiciaire que la répartition des charges d’eau froide proportionnellement aux tantièmes de chaque lot – telle que prévue au réglement de copropriété – continue de s’imposer aux copropriétaires ayant installé des compteurs divisionnaires dans leurs parties privatives, malgré la décision prise en assemblée générale du 8 juin 1998 de mettre en place des compteurs individuels ; l’expert a ainsi constaté la persistance de la facturation au forfait pour certains lots sur plusieurs années, et ce, jusqu’à au moins l’année 2009.

Or, ainsi que l’a relevé l’expert, aucune pièce aux débats ne permet de dater précisément la répartition des charges d’eau selon relevés de consommation à partir des compteurs, laquelle répartition n’a pas été effective en tout état de cause à compter du vote de l’assemblée générale de 1998 précitée, un relevé de compte charges de 2009 démontrant en effet que la répartition de la consommation d’eau froide s’effectuait encore à cette date sur la base des tantièmes et non des compteurs.

L’expert conclut que le syndic a préféré la facturation au forfait pour certains lots en l’absence de communication des relevés et que 'c’est un problème pour la justesse de la répartition des charges de consommation d’eau pour la copropriété'.

En outre, il est constant qu’il n’est justifié d’aucune décision d’assemblée générale de modifier la clé de répartition des charges, notamment d’eau, le tribunal relevant avec pertinence 'que la répartition des charges d’eau froide proportionnellement aux tantièmes de chaque lot continue de s’imposer aux copropriétaires ayant installé des compteurs divsionnaires dans leurs parties privatives dès lors qu’il n’est justifié d’aucune décision de l’assemblée générale de mettre en place des compteurs individuels dans tous les lots de la copropriété'.

Ainsi, l’examen des compteurs d’eau à partir du relevé ISTA du 30 septembre 2019 récapitulant cinq relevés du 14 septembre 2018 au 10 septembre 2019 démontre que :

-14 lots privatifs présentent sur leurs relevés une consommation apparaissant comme nulle car non relevée (s’agissant des lots 4,7,8,9,12,15,25,26,30, 40, 73, 75, 76 et 89) ;

— certains lots à l’exception des lots 12, 26 et 40 sont facturés au forfait ou non facturés (lot 7) ;

de sorte que le syndic procédait à une facturation au forfait lors de la répartition des consommations d’eau 2016.

Dès lors et s’agissant du lot n°20 litigieux, s’il apparaît effectivement que seule la consommation d’eau réelle a été prise en compte suivant les relevés du compteur ISTA du lot n°20 que l’expert a pu identifier lors de la réunion sur place le 20 octobre 2019 parmi les quatre compteurs des commerces situés en rez- de- chaussée de l’immeuble (dont celui de Mme [E]), le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les relevés de consommation d’eau ont été effectués à partir de ce compteur à compter de 2014, ou alors de manière partielle pour les années 2017 et 2018, sans que la communication par le syndicat des copropriétaires en pièce complémentaire en cause d’appel du décompte historique de la créance du 1er janvier 2014 au 15 avril 2017 soit suffisante à elle seule à permettre à justifier de l’exactitude des charges réclamées au titre de la consommation d’eau du lot n°20.

En outre, il est constant que les charges réclamées au titre de la consommation d’eau propre à un lot s’analysent au regard des autres consommations d’eau de l’immeuble relevant de l’entretien des parties communes telles par exemple que des charges d’eau relatives au ménage des parties communes, fontaine… ou autres.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il échet de considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de sa créance, laquelle n’apparaît, ni certaine, ni liquide, ni exigible en l’absence de communication, ni du décompte détaillé de la créance depuis l’origine de la réclamation, ni des décomptes annuels généraux de l’immeuble de répartition des charges définitives des exercices contestés.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à hauteur de 7 845,55 euros au titre de charges arrêtées au 2 ème trimestre 2018 étant constant que Mme [E] ne sollicite pas le remboursement du paiement effectué au syndic lors de la vente de son lot intervenue le 28 décembre 2021, de la somme de 4 722,61 euros au titre des appels de charges arrêtées au 11 mai 2017 à hauteur de 4.654,61 euros auxquels s’ajoutent les frais de délivrance de l’assignation pour la somme de 67,85 euros : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la créance actualisée du syndicat des copropriétaires :

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune décision d’assemblée générale relative à la clé de répartition des charges depuis le dépôt du rapport par l’expert.

Or, il est constant que l’expert précisait dans son rapport 'il manque quatre compteurs pour que chaque lot de copropriété dispose de son propre compteur et qu’en l’état actuel la refacturation des consommations d’eau sur la base des tantièmes semble préférable'.

En l’état de ces éléments, il apparaît que la situation n’a pas évolué et que les éléments du débat demeurent les mêmes à savoir que le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de justifier du mode de répartition des charges d’eau dans l’immeuble du [Adresse 1].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera nécessairement débouté de sa demande en condamnation au paiement de Mme [E] à lui payer la somme de 9 577,67 euros au titre de charges postérieures au 2ème trimestre 2018 et arrêtées au 8 février 2022.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 440 euros correspondant au coût de l’état daté :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce Mme [E] ne conteste pas les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour l’établissement de l’état daté lors de la vente de son lot.

En conséquence il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 440 euros correspondant au coût de l’établissement de l’état daté édité lors de la vente de son lot.

Sur la demande en appel de Mme [E] sollicitant la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à communiquer le nouvel appel de répartition de charges pour les années 2014 à 2022 sur la base de la clé de répartition figurant dans le réglement de copropriété :

Il n’appartient pas au tribunal ni à la cour de statuer aux lieu et place de l’assemblée générale des copropriétaires, souveraine pour décider des mesures à prendre concernant la bonne gestion et l’administration de la copropriété à même de préserver l’intérêt collectif du syndicat.

En conséquence, il échet de rejeter la demande de Mme [E] en condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à éditer un nouvel appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2022.

Sur les dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires :

La demande principale du syndicat des copropriétaires ayant été rejetée, la demande en paiement de dommages-intérêts sera également rejetée : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [E] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 9 577,67 euros au titre de charges postérieures au 2 ème trimestre 2018 et arrêtées au 8 février 2022 ;

Déboute Mme [E] de sa demande en condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à éditer un nouvel appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2022 sur la base de la clé de répartition figurant dans le règlement de copropriété ;

Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 440 euros correspondant au coût de l’état daté ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Eric Allerit, membre de la SAELARL TBA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à payer à Mme [E] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE