République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 6/25

N° RG 23/03109 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7P5

Jugement (N° 22/07851) rendu le 22 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANTE

Madame [S] [D]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elsa Rener, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001239 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE

EPIC Partenord Habitat

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sandra Vansteelant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 24 janvier 2020, l’Office public de l’habitat du Nord Partenord Habitat (ci-après Partenord Habitat) a donné à bail à Mme [S] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 452,06 euros, outre une provision sur charges de 220,58 euros.

Par acte signifié le 28 octobre 2022, Mme [D] a fait assigner Partenord Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au trouble anormal causé par les travaux de rénovation de la résidence, en réparation de son préjudice lié au trouble de jouissance subi dans le logement et en réparation de son préjudice d’anxiété lié à la présence d’amiante dans le logement, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 22 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Rejeté les demandes présentées par Mme [D] ;

Rejeté la demande présentée par Partenord Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [D] aux dépens effectivement exposés par Partenord Habitat ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande présentée par Partenord Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2024, Mme [D] demande à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes et l’a condamnée aux dépens ;

En conséquence,

Condamner Partenord Habitat à lui payer les sommes de ;

3 000 euros en raison de son préjudice pour le trouble anormal causé par les travaux de rénovation de la résidence ;

3 000 euros en raison de son préjudice pour le trouble de jouissance qu’elle subit dans son logement ;

3 000 euros en réparation de son préjudice pour l’anxiété liée à la présence d’amiante dans son logement ;

Y ajouter :

Condamner Partenord Habitat aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2024, Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

dire que le préjudice de jouissance ne saurait excéder une somme mensuelle de 57,37 euros par mois sur une durée qui ne saurait être supérieure à deux mois ;

Condamner Mme [D] aux dépens et à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal causé par les travaux de rénovation de la résidence

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article L.724 du code civil sont applicables aces travaux sous réserve du respect de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. ».

Aux termes de l’article 1724 alinéa 2 du code civil, « Si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à la fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant, d’une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail

En l’espèce, Mme [D] allègue l’existence d’un préjudice de jouissance en raison de l’importance de la gêne occasionnée par les travaux et leur durée.

Un accord collectif de location sur le programme des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration du logement a été adopté le 9 décembre 2020 par 83 % des voix des locataires de l’immeuble collectif dans lequel se trouve le logement litigieux. Mme [D] a refusé de signer cet accord. Il est en outre acquis que les travaux afférents à la rénovation énergétique de l’immeuble ont débuté le 12 janvier 2022.

Or, alors que Mme [D] a fait parvenir un courrier du 19 juin 2022 à son bailleur afin de se plaindre des désordres occasionnés par ces travaux, elle ne démontre aucunement que ceux-ci ont occasionné un préjudice excédant les troubles normaux inhérents à tous travaux de rénovation d’un logement. Dans ce sens, les attestations de voisines sont insuffisantes à rapporter cette preuve tandis que le procès-verbal d’huissier de justice du 13 juin 2022 fait état de travaux qui ont été effectués et qui ne sont plus en cours au jour du constat.

Comme justement relevé par le premier juge, Partenord Habitat justifie de l’achèvement des travaux en mars 2022 s’agissant de l’isolation extérieure et en avril 2022 s’agissant des menuiseries.

Ainsi, faute d’élément probant tel un constat d’huissier de justice réalisé en cours d’exécution des travaux, il n’est nullement démontré que ces derniers aient pu occasionner, par leur nature ou leur durée excessive ou par leur réalisation en dehors de jours ouvrés, un trouble de jouissance au préjudice de Mme [D].

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du logement indécent

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Il ressort de l’étude exhaustive des pièces versées aux débats que Mme [D] a pour la première fois fait part de désordres au sein de son logement dans son courrier précité du 19 juin 2022 relativement à son désaccord sur les travaux de réhabilitation de l’immeuble. Ainsi, alors que la locataire allègue des désordres qui auraient été notés dans l’état des lieux d’entrée du 27 janvier 2020, elle n’en a pas fait part à son bailleur lors d’échanges écrits. Par ailleurs, la lecture de ce dernier fait état d’un logement globalement en bon état et mais que des interventions du bailleur seraient nécessaires, principalement sur de la peinture. Sur ce point, Partenord Habitat produit un relevé de ces interventions dont la réalité n’est pas contestée même si elles sont estimées insuffisantes, étant précisé que l’état des lieux relève un système de chauffage et des radiateurs en bon état.

Enfin, alors que le procès-verbal d’huissier de justice relève des désordres dans le logement tels que de la peinture qui s’effrite, des coups dans la peinture, une absence de calfeutrement autour d’un tuyau, ceux-ci ne peuvent rendre le logement indécent, et ce alors même que Mme [D] n’a aucunement fait part de désordres avant le contentieux lié à la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble.

S’agissant d’une trace d’infiltration et d’humidité dans la salle de bain également relevés dans le procès-verbal de constat, Mme [D] justifie d’une déclaration de sinistre auprès de son assureur s’agissant d’un sinistre qui serait survenu le 25 mai 2022 pour lequel la société d’assurance a mandaté un expert. Faute pour Mme [D] de transmettre le rapport d’expertise, la cause de ce sinistre ainsi que son traitement demeurent inconnus.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’anxiété lié à la présence d’amiante

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante.

Comme justement relevé par le premier juge, le rapport établi le 14 août 2019 s’agissant du logement litigieux met en évidence la présence d’amiante au niveau du revêtement des sols de l’entrée, du dégagement et des chambres, de l’enduit de peinture au niveau des murs et des plaques des menuiseries. Or, ce rapport prévoit le remplacement de ces matériaux et Mme [D] n’allègue pas que ce remplacement n’aurait pas été effectué.

Par ailleurs les seules recommandations figurant dans l’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante du 17 janvier 2022 sont une évaluation périodique.

Par ailleurs, Mme [D] ne conteste pas avoir et connaissance de l’information générale écrite donnée par le bailleur à l’ensemble des locataires selon laquelle « L’amiante, au regard des connaissances scientifiques, ne présente pas de risque par simple contact d’un matériau en bon état. Le risque est lié à l’inhalation de poussières, c’est-à-dire en cas de dégradation, de découpe, d’arrachage, de ponçage, de grattage et de perçage. »

Il s’ensuit que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d’une exposition à un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants du logement, de sorte que son préjudice moral n’est pas établi.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’absence de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [D] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Partenord Habitat la somme de 800 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne Mme [D] aux dépens d’appel et à payer à Partenord Habitat la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE