République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

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N° de MINUTE : 25/784

N° RG 24/01394 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VOKU

Jugement (N° 11-23-0609) rendu le 21 Mars 2024 par le Tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Madame [F] [R]

née le 07 Juillet 1982 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/002868 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

SCI PPC prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 mai 2025

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Par acte sous seing privé du 4 août 2020, la SCI PPC a donné à bail à Mme [F] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Saint-Saulve (59880), moyennant un loyer mensuel de 690 euros et une provision sur charges de 160 euros.

Par acte du 10 juin 2022, la SCI PPC a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1 380 euros.

Par notification électronique du 13 juin 2022, la SCI PPC a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 27 janvier 2023, la SCI PPC a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 2 252 euros.

Par notification électronique du 1er février 2023, la SCI PPC a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte signifié le 17 mai 2023, la SCI PPC a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de :

Constater que le bail est rompu de plein droit de par l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au motif du non-respect de son obligation contractuelle par la locataire ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu’elle occupe, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

Condamner Mme [R] au paiement des sommes suivantes :

3 200,07 euros, représentant l’arriéré de loyers et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 5 mai 2023, incluant la mensualité du mois de mai 2023 ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, à compter du mois de juin 2023, jusqu’à libération des lieux ;

300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;

600 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens ;

Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Suivant jugement contradictoire en date du 21 mars 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable la demande de la SCI PPC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 août 2020 entre la SCI PPC d’une part, et Mme [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Adresse 10] (59880), sont réunies à la date du 28 mars 2023 ;

Ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] à compter du 28 mars 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer initial révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

Condamné Mme [R] à payer à la SCI PPC la somme de 5 897 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 5 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejeté les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné Mme [R] à verser à la SCI PPC l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Condamné Mme [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamné Mme [R] à payer à la SCI PPC la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Mme [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SCI PPC a constitué avocat 14 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, Mme [R] demande à la cour de :

Infirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes du 21 mars 2024 ;

Et, statuant à nouveau :

Prononcer l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification au préfet ;

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 janvier 2023 ;

Par conséquent,

Juger n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire ;

Juger de ce chef qu’il n’y aura pas lieu à expulsion de Mme [R] ;

Débouter la SCI PPC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, reporter ou rééchelonner sur 24 mois par échéance de 50 euros par mois le solde étant réglé au 24ème mois, les sommes dues par Mme [R] ;

Condamner à titre reconventionnel la SCI PPC à verser à Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI PPC aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2024, la SCI PPC demande à la cour de :

Constater que le contrat de bail est rompu de plein droit de par l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence ;

Ordonner l’expulsion de Mme [R] et de tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu’il occupe sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique ;

Et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail au motif de non-respect de son obligation contractuelle par Mme [R] et ce au visa de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et des dispositions des articles 1224 et 1230 et suivants du code civil ;

Et par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [R] ainsi que tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu’il occupe sis [Adresse 2] ;

Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 6 726 euros représentant l’arriéré de loyer et indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 5 janvier 2024, incluant la mensualité du mois de janvier 2024 ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et condamner Mme [R] en tant que de besoin. Et dire que cette mensualité commencera à courir à compter du mois du 28 mars 2023, jusqu’à libération des lieux ;

Condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 1 200 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] aux dépens, qui comprendra en outre coût du commandement et le coût de la présente assignation ;

Assortir la présente décision de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’assignation :

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Outre que le défaut de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation à la préfecture emporte l’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail et non celle de l’assignation, comme le soutient Mme [R], il ressort des pièces produites par la SCI PPC que cette formalité a bien été accomplie le 24 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

La fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation sera donc rejetée et le jugement confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du bailleur recevable.

Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le commandement de payer contient, à peine de nullité:

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges;

3° Le décompte de la dette;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Si le commandement de payer du 27 janvier 2023 indique que le bail stipule un montant de « 00.00€ » concernant les charges, Mme [R] n’invoque aucun grief de ce fait, étant observé que l’acte contient un décompte mentionnant la nature et le montant des sommes réclamées, distinguant entre le loyer, les charges et les frais d’huissier, et précisant l’éventuelle échéance au titre de laquelle ces sommes sont réclamées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [R] ne justifiant pas s’être acquittée des causes du commandement de payer du 27 janvier 2023 dans les deux mois suivant sa délivrance, le bail s’est trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 mars 2023.

L’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le premier juge a justement fixé le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 28 mars 2023, à celui du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et condamné Mme [R] à la payer jusqu’à libération des lieux.

Sur l’incidence de la libération des lieux par le locataire :

Il résulte du procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice le 19 juillet 2024 et des écritures respectives des parties que Mme [R] a remis les clefs et quitté les lieux loués le 18 juillet 2024.

Compte tenu de la libération des lieux par la locataire, il y a lieu de constater que la demande en expulsion est devenue sans objet.

Sur la dette locative :

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La SCI PPC produit un décompte actualisé au 05 janvier 2024 faisant ressortir que Mme [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite indûment inclus dans le décompte (829 euros), la somme de 5897 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer cette somme.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [R] ayant été déclarée recevable à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers par jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 11] du 3 février 2025, le sort de la dette locative sera traité dans ce cadre de cette procédure.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de report ou de rééchelonnement de la dette formée par Mme [R]. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SCI PPC ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de dommages et intérêts, laquelle sera rejetée en conséquence. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès :

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [R] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à la SCI PPC la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à constater que la demande en expulsion est devenue sans objet compte tenu de la libération des lieux par la locataire le 18 juillet 2024 ;

Condamne Mme [R] aux dépens d’appel et à payer à la SCI PPC la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN