TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [X]

Madame [W] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57V7

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [X],

[Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [B],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57V7

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2949,38 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] le 10 janvier 2024.

Par assignations du 19 septembre 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ce solidairement,4870,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, ce solidairement,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ce solidairement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] maintient l’intégralité de ses demandes. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 8 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2949,38 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] lui devaient la somme de 3003,28 euros.

La solidarité étant prévue au contrat pour le paiement du loyer, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat uniquement pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste en effet tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 27 avril 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 9 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 3003,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE conformément à l’accord intervenu entre les parties Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 84 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57V7

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] seront condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [B] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 janvier 2024 et celui des assignations du 19 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge