COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/54

Rôle N° RG 24/03685 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYPL

[X] [D]

C/

S.C.I. LA JARLINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

M^e François GARGAM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 15 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00940.

APPELANTE

Madame [X] [D]

née le 15 Décembre 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté de M^e Patrice VAILLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. LA JARLINE, demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, DAUX-HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 février 2018, ayant pris effet le 1er mars 2018, la SCI LA JARLINE, représentée par son mandataire l’Agence PELIMMO, a donné à bail à Madame [D] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] (13), moyennant un loyer mensuel de 755 euros, hors charges et pour lequel un dépôt de garantie de 755 euros était versé.

Par acte séparé du 13 février 2018, Monsieur [E] se portait caution solidaire.

Un état des lieux d’entrée était réalisé le 26 février 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 juillet 2020, la SCI LA JARLINE a fait délivrer à Madame [D] un congé avec offre de vente de l’appartement pour le 27 février 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, la SCI LA JARLINE a assigné Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection de Tarascon aux fins de :

*valider le congé délivré à Madame [D] le 13 juillet 2021 ;

*déclarer Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe ;

*ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] ainsi que de tous occupants de son fait des locaux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

*faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice assisté si nécessaire d’un technicien ;

*autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place ;

*condamner Madame [D] à lui payer la somme de 15.105,76 euros au titre de la dette locative due au 31 mai 2023 avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

*condamner Madame [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1.000 euros par mois à compter du 27 février 2021 jusqu’à libération effective des lieux ;

*condamner Madame [D] aux dépens ;

*condamner Madame [D] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 novembre 2023.

La SCI LA JARLINE sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance et formulait des demandes reconventionnelles suivantes :

*recevoir la SCI LA JARLINE in limine litis en son exception d’incompétence ;

*débouter Madame [D] de ses demandes au titre d’une expertise judiciaire ;

*recevoir la SCI LA JARLINE en sa fin de non-recevoir du défaut de qualité à agir ;

*déclarer irrecevable Madame [D] en ses demandes ;

*déclarer irrecevable Madame [D] dans sa demande de caractère frauduleux du congé délivré le 13 juillet 2020 ;

Madame [D] demandait au tribunal de voir :

*ordonner un expert avec mission habituelle pour vérifier l’existence ou non de désordres et dégradations et évaluer les conséquences en découlant

*débouter la SCI LA JARLINE de toutes ses demandes ;

*dénoncer le caractère frauduleux du congé délivré au procureur de la République ;

* condamner reconventionnellement la SCI LA JARLINE à payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

*condamner reconventionnellement la SCI LA JARLINE à rembourser les loyers et charges indus qui s’élèvent à la somme de 40.152,62 euros ;

*condamner la SCI LA JARLINE aux dépens

*condamner la SCI LA JARLINE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Tarascon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*reçu l’exception de litispendance de la SCI LA JARLINE ;

*s’est dessaisi et déclaré le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, compétent pour connaître de la demande d’expertise de Madame [D], suite à l’ordonnance rendue le 23 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Salon-de-Provence ;

*dit que le congé délivré le 13 juillet 2020 est valable en la forme et au fond ;

*prononcé la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé ;

*déclaré Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] ;

*ordonné l’expulsion de Madame [D] sans délai à compter d’un mois après signification de la décision, de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

*autorisé la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

*condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux, à partir du 28 février 2021 ;

*condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

*débouté Madame [D] de toutes ses demandes ;

*débouté la SCI LA JARLINE du surplus de ses demandes ;

*condamné Madame [D] aux dépens ;

*condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 21 mars 2024, Madame [D] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit:

— que le congé délivré le 13 juillet 2020 est valable en la forme et au fond ;

— prononce la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé ;

— déclare Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— ordonne l’expulsion de Madame [D] sans délai à compter d’un mois après signification de la décision, de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— autorise la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux, à partir du 28 février 2021 ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

— déboute Madame [D] de toutes ses demandes ;

— condamne Madame [D] aux dépens ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le Président de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix en -Provence a :

*donné acte à la SCI LA JARLINE de son désistement de la demande de radiation formée en application de l’article 526 du code de procédure civile.

*débouté Madame [D] de l’ensemble de ses demandes.

*condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.

*condamné Madame [D] aux dépens de l’instance d’incident

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, Madame [D] demande à la cour de :

*déclarer recevable et fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du chef des dispositions suivantes :

— dit que le congé délivré le 13 juillet 2020 est valable en la forme et au fond ;

— prononce la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé ;

— déclare Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— ordonne l’expulsion de Madame [D] sans délai à compter d’un mois après signification de la décision, de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— autorise la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux, à partir du 28 février 2021 ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

— déboute Madame [D] de toutes ses demandes ;

— condamne Madame [D] aux dépens ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*rejeter l’exception de litispendance, l’irrecevabilité des demandes et prétentions nouvelles, les fins de non-recevoir pour défaut de qualité de la locataire à solliciter une mesure d’instruction et pour prescription de la demande en nullité du congé,de prescription de l’action en nullité du congé délivré le 17 mai 2020

*ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° RG 25/00583 devant la chambre 1-2 objet de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon avec la présente affaire enrôlée sous le n° RG 24/03685  ;

*ordonner une mesure d’instruction in situ et/ou sur pièces aux fins de rechercher et décrire l’existence de désordres, fournir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur locative et faire le compte entre les parties selon la mission suivante (art. 145 et/ou 893 du code de procédure civile) ;

1/ se rendre sur les lieux et les visiter, convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

2/ vérifier si les désordres et dégradations allégués à l’assignation existent, dans ce cas les décrire,

3/ en rechercher les causes ; fournir tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités, notamment d’apprécier si ces griefs constituent des défauts d’entretien au regard des articles 1754 et suivants du code civil, ou s’il s’agit de dégradations entrant dans le cadre de l’article 1732 du code civil et si dans la première hypothèse de préciser, au sens de l’article 1755, si les griefs formulés constituent des réparations qui incombent au bailleur en considération de la vétusté de la chose (bâtiment de 10 ans) et au regard de l’occupation ;

4/ indiquer les travaux propres à y remédier, les évaluer, en préciser la durée prévisible ; solliciter la fourniture de devis et donner son avis de technicien sur les devis produits par les parties ; si une maitrise d''uvre apparait nécessaire, le préciser et en évaluer le coût ;

En cas d’urgence, décrire et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai ; fournir tous éléments techniques permettant d’imputer la charge de ces travaux au locataire ou au propriétaire ;

5/ à défaut d’accord entre les parties sur leur exécution pour le compte de qui il appartiendra sous le contrôle de bonne fin de l’expert, la juridiction sera saisie par la partie la plus diligente ;

6/ donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis et à subir et d’apprécier les conditions dans lesquelles le locataire occupe les lieux ;

7/ déterminer la valeur locative de l’appartement en tenant compte des désordres qui l’affectent et également au regard de la valeur des loyers habituellement pratiquée sur le territoire de la commune d'[Localité 2] ;

8/ proposer un apurement des comptes entre les parties, notamment au regard du désaccord entre les parties ;

*dire et juger qu’il y a prescription pour le montant des loyers pour la période de février 2018 à mai 2020 ;

*infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du 15 février 2024 dans la limite de l’acte d’appel ;

*dire et juger que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations essentielles découlant du bail d’habitation consenti le 07 février 2018 et des articles 6, 7, 10, 13, 15 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

*dire et juger que l’inexécution des obligations de la bailleresse justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à la date du 21 avril 2024 ;

*arrêter le montant du compte de location à la date du 21 avril 2024 à un trop payé de 5.955,95 euros au bénéfice de Madame [D];

*condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de :

-24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert ;

-10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert ;

-25.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les allocations logement ;

-5.955,95 euros au titre de la restitution de l’indu de loyer au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

-50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*débouter la SCI LA JARLINE de l’ensemble de ses demandes en ce compris les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner la SCI LA JARLINE aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’établissement du constat d’huissier de Maître [C] du 28 novembre 2019 (314,89 €) et de Maître [R] du 16 avril 2024, le commandement de payer du 11 juillet 2024 (210,64 €) ainsi que les trois diagnostics du 31 août 2021 ;

*condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

A l’appui de ses demandes, Madame [D] fait valoir s’agissant du rejet de l’exception de litispendance, que la SCI LA JARLINE a méconnu l’autorité de la chose jugée de la décision du 23 juin 2023 du juge des contentieux de la protection de Tarascon statuant en référé et que la litispendance intervenue sur le fondement de cette décision doit être limitée à son seul prononcé.

Sur la recevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel, elle soutient que sa demande de résiliation du bail est un complément nécessaire à la demande d’indemnisation ; que sa demande de déduction des loyers impayés des sommes allouées par la CAF est une demande reconventionnelle qui tend aux mêmes fins que l’indemnisation et que sa demande de fixation de la valeur locative de l’appartement, objet du bail, relève de la responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes déjà formulées en première instance, Madame [D] relève que sa demande tendant au débouté de la SCI LA JARLINE de ses demandes est recevable pour être la même demande mais appuyée par des moyens différents ; que sa demande tendant à condamner la SCI LA JARLINE à la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts est recevable pour élever simplement le montant demandé en première instance et que ses autres demandes sont les mêmes que celles formulées en première instance, précisant qu’un tableau récapitulatif et comparatif est intégré aux conclusions.

Quant à la recevabilité des demandes postérieures en-dehors du fond, Madame [D] rappelle que l’article 910-4 du code de procédure civile, devenu 915-2, prévoit l’obligation pour les parties de présenter l’ensemble de leurs prétentions sur le fond dès leurs premières conclusions, ce qui exclut les mesures d’administration judicaire, les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir comme les nouveaux moyens, soulignant que ces demandes s’inscrivent bien dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqué et ont été réalisées en réplique aux conclusions adverses.

Sur le rejet de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la locataire à solliciter une mesure d’instruction, elle fait valoir que le juge du contentieux de la protection a prononcé la résiliation du bail dans son ordonnance à la date du 28 février 2021, c’est-à-dire antérieurement à l’assignation qui a été réalisée le 15 mars 2023.

Concernant le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en nullité du congé du 13 juillet 2020, Madame [D] fait valoir que cette demande est tardive pour avoir été formulée au-delà de la prescription triennale qui a couru à compter de l’obligation de quitter les lieux ; qu’en outre, elle indique que l’intimée n’est pas en mesure de justifier de la remise en main propre à l’occupante de l’acte authentique du 13 juillet 2020, pas plus que de l’exécution des dispositions du code de procédure civile en pareille matière du fait de l’existence de détournement des courriers de Madame [D] par le représentant de l’agence PELIMMO.

Sur la prescription de l’action en nullité du congé délivré le 17 mai 2020, elle indique qu’elle n’a pas eu connaissance du congé délivré le 13 juillet 2020 avant le 08 décembre 2020 lorsque le représentant de la bailleresse lui a communiqué ce document dans le cadre de l’élaboration d’un protocole d’échelonnement des loyers ; que le délai de prescription de l’action en nullité a donc expiré le 09 décembre 2023, soit postérieurement à l’audience au fond et que plus encore, le délai de prescription a certainement été suspendu par la conclusion du protocole pour un prêt avec la CAF entre le locataire et le bailleur en date des 08 et 17 décembre 2020.

Madame [D] sollicite également la jonction de cette procédure avec celle correspondant à l’appel interjeté le 16 janvier 2025 de l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon le 05 novembre 2024 qui a déclaré irrecevable son action en référé ordonnée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Salon de Provence le 26 mars 2023 et par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du 15 février 2024, objet du présent appel.

Sur la demande d’expertise judiciaire, elle considère que le juge du fond doit se déclarer compétent du fait du déclinatoire de compétence du juge des contentieux de la protection référé de Tarascon du 05 novembre 2024 ; que l’effet dévolutif de l’appel emporte comme conséquence le fait que la cour peut statuer sur les demandes faites en première instance au visa des éléments produits au dossier et nécessaires à la détermination du juge du fond , les éléments produits au dossier constituant autant de motifs justifiant que le juge commette toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations.

Sur la prescription de la demande en paiement des loyers pour la somme de 22.379,97 euros, elle souligne que le délai de prescription de chaque loyer se calcule à partir de la date d’échéance de chaque mensualité et qu’en prenant comme référence la date de l’assignation du bailleur, le 17 mai 2023, on peut conclure que les loyers antérieurs à mai 2020 sont prescrits.

Sur l’inexécution du contrat par la bailleresse et les fautes contractuelles, Madame [D] soutient que cette dernière ne lui a pas fourni un logement conforme à l’indice énergétique annoncé, ni un logement décent, c’est-à-dire habitable, ni fourni des quittances des loyers payés par le locataire.

Elle relève que l’inexécution des obligations de la bailleresse dûment établie est constitutive d’une faute justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs à la date du départ de la locataire soit le 21 avril 2024, inexécution à l’origine d’un préjudice dont elle s’estime fondée à solliciter la réparation à titre de sanction sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Madame [D] sollicite également reconventionnellement la condamnation de l’intimée à payer la surconsommation d’électricité (10.000 € sous réserve de l’évaluation expertale), à payer la perte de chance de récupérer les allocations logement (25.087 €) et à procéder à la restitution de l’indu de loyers au 01 juin 2024, à la restitution de la caution et à l’ajustement de la valeur locative à dire d’expert.

Elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros, au titre des troubles de jouissance subis, du fait des procédures et des conditions d’occupation des locaux.

Enfin elle relève le caractère infondé des demandes de paiement d’arriérés de loyer fondées sur un décompte du grand livre de la société PELIMMO qu’elle conteste.

Elle indique en effet produire un décompte duquel il résulte, à la date retenue par le prononcé du jugement soit le 21 novembre 2023, que le décompte total des loyers comptabilisés s’élève à la somme de 54.418,60 euros, somme sur laquelle elle a réglé celle de 39.289 euros, précisant qu’en exécution du jugement, elle a versé la somme de 17.468 euros, de sorte qu’à la date de son départ, elle restait débitrice d’une somme de 924 euros, déduction faite de la caution.

Or, la bailleresse a délivré le 17 juillet 2024 un commandement d’avoir à payer la somme de 6.879,95 euros, qu’elle a réglée tout en contestant le décompte, de telle sorte qu’elle est fondée à ce jour à réclamer un indu de 5.955,95 euros.

Elle ajoute que la SCI LA JARLINE n’est pas fondée à solliciter le règlement du loyer au-delà de la période du 25 avril 2024 alors qu’elle a quitté les lieux le 16 mars 2024 et a adressé les clés par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 avril 2024, envoi postal que la bailleresse a refusé de récupérer malgré quatre présentations du service de la poste.

Sur les prétentions de la SCI LA JARLINE, Madame [D] soulève l’irrecevabilité de sa demande de validité du congé délivré le 13 juillet 2021 comme demande nouvelle.

Elle relève la nullité du congé délivré le 17 mai 2023 pour violation des articles 15-1 et 15-2 de la loi du 06 juillet 1989 (état d’indécence du logement, renonciation au délai de préavis, absence de volonté du propriétaire de vendre le bien, caractère frauduleux du congé) et estime que la demande de résiliation du bail à ses torts sur le fondement d’un congé inexistant devra être rejetée.

Quant à l’intégralité des demandes de fond, elle maintient que les griefs de la SCI LA JARLINE sont inopérants et dépourvus de valeur probante

S’agissant de l’abus de droit avancé par l’intimée, elle indique qu’il n’est pas justifié, pas plus que n’est justifiée la demande d’allocation d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions responsives et récapitulative notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI LA JARLINE demande à la cour de :

*déclarer comme irrecevables les prétentions suivantes :

«  déclarer nul l’exploit introductif d’instance de la SCI LA JARLINE du 17 mai 2023 ; subsidiairement et dans l’hypothèse où la demande de nullité ne serait pas accueillie :

— accueillir l’exception d’irrécouvrabilité des loyers (art. 7-1 de la loi du 06/07/1989) pour la période de 02/2018 à 05/2020, en conséquence

— débouter le bailleur de ses demandes sur ce point, et , au besoin, ordonner la restitution ;

— rejeter l’exception de litispendance, les fins de non-recevoir pour défaut d’agir de la locataire, tardiveté de la contestation du congé et irrecevabilité pour demande nouvelle en cause d’appel de la nullité de l’exploit introductif d’instance du 17 mai 2023, de la demande de résiliation du bail du 07 février 2018 aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE et du recouvrement du montant des loyers impayés ;

— ordonner une mesure d’expertise in situ et/ou sur pièces sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de rechercher et décrire l’existence de désordres, fournir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur locative et faire le compte entre les parties selon la mission suivante'

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— très subsidiairement et en tout état de cause :

*fixer le montant des sommes dues par la SCI LA JARLINE comme :

¿22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour tardiveté,

¿25.087 € au titre des APL éludées,

¿24.185 € au titre de l’inoccupation du séjour et de la chambre n° 2 ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] :

¿ la somme de 22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour la période de 07/2018 à 05/2020 assortie des intérêts à compter du 17 mai 2023,

¿ la somme de 25.087 € au titre des APL éludées définitivement à compter du 30 juin 2024 assortie des intérêts à compter de cette date, sauf à parfaire

¿ la somme de 24.185 € au titre de l’inoccupation partielle du logement, sauf à parfaire ;

— condamner la SCI LA JARLINE à rembourser à Madame [D] le trop-perçu de loyer soit la somme de 9.930 € assortie des intérêts au taux majoré depuis la date du règlement ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 9.930 € au titre du trop versé ; »

*déclarer irrecevables les demandes formées pour la première fois par Madame [D] en cause d’appel, à savoir :

«- accueillir l’exception d’irrécouvrabilité des loyers (art. 7-1 de la loi du 06/07/1989) pour la période de 02/2018 à 05/2020, en conséquence ;

— rejeter l’exception de litispendance, les fins de non-recevoir pour défaut d’agir de la locataire, tardiveté de la contestation du congé et irrecevabilité pour demande nouvelle en cause d’appel de la nullité de l’exploit introductif d’instance du 17 mai 2023, de la demande de résiliation du bail du 07 février 2018 aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE et du recouvrement du montant des loyers impayés ;

statuer au fond,

— ordonner une mesure d’expertise in situ et/ou sur pièces sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de rechercher et décrire l’existence de désordres, fournir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur locative et faire le compte entre les parties selon la mission suivante'

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

très subsidiairement et en tout état de cause :

— fixer le montant des sommes dues par la SCI LA JARLINE comme :

¿22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour tardiveté,

¿ 25.087 € au titre des APL éludées,

¿24.185 € au titre de l’inoccupation du séjour et de la chambre n° 2 ;

A titre reconventionnel

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] :

¿la somme de 22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour la période de 07/2018 à 05/2020 assortie des intérêts à compter du 17 mai 2023,

¿la somme de 25.087 € au titre des APL éludées définitivement à compter du 30 juin 2024 assortie des intérêts à compter de cette date, sauf à parfaire

¿ la somme de 24.185 € au titre de l’inoccupation partielle du logement, sauf à parfaire ;

— arrêter le montant de la dette au jour du jugement du 15 février 2024 due par la locataire à la somme de 14.842 € sous réserve d’apurement des comptes ;

— condamner la SCI LA JARLINE à rembourser à Madame [D] le trop-perçu de loyer soit la somme de 9.930 € assortie des intérêts au taux majoré depuis la date du règlement ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 9.930 € au titre du trop-versé  »

Et de ses demandes tirées de ses conclusions du 12 novembre 2025 :

« -dire et juger qu’il y a prescription pour le montant des loyers pour la période de février 2018 à mai 2020

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du 15 février 2024 dans la limite de l’acte d’appel ;

— dire et juger que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations essentielles découlant du bail d’habitation consenti le 07 février 2018 et des articles 6, 7, 10, 13, 15 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

— dire et juger que l’inexécution des obligations de la bailleresse justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à la date du 21 avril 2024 ;

— arrêter le montant du compte de location à la date du 21 avril 2024 à un trop payé de 5.955,95 euros au bénéfice de Madame [D];

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de :

¿24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert ;

¿10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert ;

¿25.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les allocations logement ;

¿5.955,95 euros au titre de la restitution de l’indu de loyer au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

¿50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la SCI LA JARLINE de l’ensemble de ses demandes en ce compris les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LA JARLINE aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’établissement du constat d’huissier de Maître [C] du 28 novembre 2019 (314,89 €) et de Maître [R] du 16 avril 2024, le commandement de payer du 11 juillet 2024 (210,64 €) ainsi que les trois diagnostics du 31 août 2021 ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel. »

Plus généralement,

*débouter Madame [D] de son appel principal et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*recevoir la SCI LA JARLINE, en son appel incident contre la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon ;

*la déclarer bien fondée en son appel incident ;

*recevoir la SCI LA JARLINE en ses demandes ;

*confirmer le jugement du 15 février 2024 (minute n°24/ 0005) rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tarascon dont appel en ce qu’il a :

— reçu l’exception de litispendance de la SCI LA JARLINE ;

— s’est dessaisi et déclaré le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, compétent pour connaître de la demande d’expertise de Madame [D], suite à l’ordonnance rendue le 23 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Salon-de-Provence ;

— dit que le congé délivré le 13 juillet 2020 est valable en la forme et au fond ;

— prononcé la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé ;

— déclaré Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— ordonné l’expulsion de Madame [D] sans délai à compter d’un mois après signification de la décision, de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— autorisé la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

— condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux, à partir du 28 février 2021 ;

— condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

— débouté Madame [D] de toutes ses demandes ;

— condamné Madame [D] aux dépens ;

— condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*infirmer le jugement du 15 février 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon dont appel en toutes ses autres dispositions et plus particulièrement ce qu’il a :

— débouté la SCI LA JARLINE du surplus de ses demandes

Et tout particulièrement en ce que la juridiction de première instance a débouté la concluante de :

— condamner Madame [D] à quitter les lieux qu’elle occupe [Adresse 3], [Localité 2] sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner Madame [D] au paiement au profit de la SCI JARLINE de la somme de 1.000 euros par mois hors charges à compter du 27 février 2021, jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation » ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de céans de bien vouloir :

Au principal sur les demandes de Madame [D],

In limine litis sur l’exception de litispendance ;

*recevoir la SCI JARLINE in limine litis en son exception de litispendance ;

*débouter, en conséquence, Madame [D] de ses demandes au titre l’expertise judicaire,

A titre subsidiaire, sur les demandes de Madame [D],

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

*recevoir la SCI LA JARLINE en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

*déclarer irrecevable Madame [D] en ses demandes, celle-ci étant un occupant sans droit ni titre des locaux ;

*débouter, en conséquence, Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions et, plus particulièrement, de sa demande d’expertise ;

A titre subsidiaire, sur les demandes de Madame [D],

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

*recevoir la SCI LA JARLINE en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

*déclarer irrecevable Madame [D] en ses demandes et notamment de sa demande sur le prétendu caractère frauduleux du congé pour vendre et, plus généralement, de contestation du congé notifié le 13 juillet 2023 ;

*débouter, en conséquence, Madame [D], de toutes ses demandes, fins et conclusions et de sa demande de jonction ;

Sur les demandes de la SCI LA JARLINE,

*valider le congé délivré par la SCI LA JARLINE, par acte extrajudiciaire en date du 13 juillet 2020, pour le 27 février 2021, en application des dispositions de l’article 15, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à Madame [D] ;

*débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*constater que Madame [D] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé ;

*condamner Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation la somme de 21.521,12 euros due au 10 avril 2024 et dire que les sommes ainsi allouées produiront taux légal et faire application de l’article 1154 du code civil et prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles des sommes allouées à la requérante ;

*condamner Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire et abus de droit ;

*condamner Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [D] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître François GARGAM, avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, sur l’exception de litispendance, la SCI LA JARLINE explique que Madame [D] a sollicité devant le juge du contentieux de la protection en référé près le tribunal de proximité de Salon de Provence une expertise judiciaire , lequel par ordonnance du 23 juin 2023, a fait droit à l’exception d’incompétence soulevée par l’intimée

Or dans ses conclusions du 17 novembre 2023, Madame [D] a de nouveau sollicité la désignation d’un expert judiciaire

Cependant le juge du contentieux de la protection près la chambre de proximité de Tarascon, par ordonnance du 05 novembre 2024 dont il a été relevé appel, a déclaré irrecevable l’action de Madame [D].

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée au jugement de première instance ayant accueilli l’exception de litispendance, la SCI LA JARLINE souligne que Madame [D], dans ses conclusions du 16 janvier 2025 a conclu au rejet de l’exception de litispendance alors qu’elle n’a jamais sollicité la reformation du jugement de première instance de ce chef.

Sur l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer formulée par l’appelante , elle relève que cette demande est formée pour la première fois dans ses écritures du 16 janvier 2025 alors qu’elle aurait dû être présentée avant toute défense au fond.

Sur le caractère irrecevable des prétentions au fond présentées après les premières conclusions de Madame [D], elle rappelle que les parties doivent présenter dès les premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir concernant la demande d’expertise, la SCI LA JARLINE considère qu’en l’absence de toute qualité de locataire, Madame [D] ne saurait solliciter une expertise d’un bien d’habitation qu’elle occupe irrégulièrement sans droit ni titre , ajoutant que n’étant même plus propriétaire du bien cédé par acte notarié du 30 janvier 2025, il ne saurait donc être formé à son encontre aucune demande d’expertise.

Elle ajoute qu’aucun document n’a été établi pour justifier du caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie et qu’elle a fait, en reprenant possession des lieux, réaliser des travaux de remise en état de telle sorte qu’un expert judiciaire ne pourra faire aucune constatation.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, elle relève que l’appelante avait jusqu’au 13 juillet 2023 pour solliciter la nullité de congé pour vendre qui lui a été notifié le 13 juillet 2020, et que, de ce fait, sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vendre formulée qu’aux termes de ses conclusions du 17 novembre 2023 est prescrite.

Elle fait valoir également que diverses demandes de Madame [D] sont nouvelles en appel pour n’avoir jamais été formulées en première instance, et donc irrecevables.

Sur la prétendue irrecevabilité de l’assignation introductive d’instance, elle indique que la saisine préalable de la CCAPEX n’est obligatoire que dans le cas d’une assignation en constat de résiliation du bail à la suite d’un commandement visant la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce .

Elle ajoute que si la loi du 24 mars 2014 a étendu cette obligation pour toutes les personnes morales de droit privé, il y a une exception pour les SCI familiales, ce qui est le cas en l’espèce, précisant que le signalement par le commissaire de justice à la CCAPEX de la situation d’impayé de loyer ou de charges locatives n’est pas obligatoire.

Elle souligne qu’il appartenait de surcroit à Madame [D] de soulever ces irrecevabilités avant toute défense au fond, ce qu’elle n’a pas fait en première instance.

Par ailleurs la SCI LA JARLINE précise que, Madame [D] ayant quitté les lieux, elle renonce aujourd’hui à un certain nombre de ses demandes qui n’ont plus lieu d’être.

Elle expose, sur les loyers, que la prescription a été arrêtée dans le cadre de la procédure engagée par Madame [D] par devant le juge des contentieux de la protection près le pôle de proximité de Salon-de-Provence statuant en référé relevant que l’appelante ne fait aucune demande de ce chef dans son dispositif et que ce moyen n’avait pas été soulevé en première instance.

Elle indique verser aux débats ses statuts qui démontrent qu’elle est bien une SCI familiale et que la durée du bail d’habitation pouvait donc bien être de trois ans.

Elle fait valoir qu’en ce qui concerne la validité du congé, Madame [D] s’est toujours opposée à ce que les éventuels acquéreurs puissent visiter le bien ; que le prix de vente proposé n’est aucunement disproportionné et que le bien immobilier a d’ailleurs été vendu par acte notarié du 30 janvier 2025 par Maître [J], titulaire d’un office notarial à [Localité 6].

Par ailleurs elle explique qu’elle n’avait aucunement l’obligation d’adresser une lettre recommandée en application de l’article 10 l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975.

Quant au prétendu caractère insalubre de l’appartement, la SCI LA JARLINE fait valoir, que Madame [D] a tout fait pour éviter que des travaux puissent être réalisés ; que le diagnostic de performance énergétique versé aux débats comme le rapport du Cabinet URBANIS n’ont pas été établis de manière contradictoire et que deux témoignages sont produits aux débats , attestant du contraire.

Elle indique que si la CAF a suspendu le versement des allocations logement à Madame [D], c’est parce que la bailleresse a signalé à la CAF des impayés de loyers.

Elle considère que la demande de dommages-intérêts formée par Madame [D] est infondée et dénote une mauvaise foi patente de sa part.

Elle fait valoir que l’intention de nuire de Madame [D] est patente , cette dernière multipliant les procédures dilatoires allant jusqu’à former un appel contre le jugement de première instance pour gagner du temps et rester dans les lieux.

Elle rappelle qu’elle s’est trouvée pendant des années dans l’impossibilité de vendre son bien immobilier à cause de sa locataire qui a empêché toute visite (n’ayant pas restitué les clés) et a dégradé le bien.

Elle précise qu’elle a pu vendre le bien immobilier pour un prix de 175.000 euros, la décote s’expliquant par rapport au prix visé dans le congé pour vendre par la chute du marché immobilier, qui était à son plus haut courant de l’année 2020.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 26 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 29 janvier 2026

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1°) Sur la demande de jonction

Attendu que l’article 367 du code de procédure civile énonce que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

Attendu que Madame [D] demande à la Cour d’ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° RG 25/00583 devant la chambre 1-2 objet de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon avec la présente affaire enrôlée sous le n° RG 24/03685 .

Qu’il convient d’observer que les deux décisions ont été rendues par deux juridictions distinctes, l’une statuant au fond, l’autre étant de nature provisoire

Que par ailleurs les demandes portées devant ces juridictions sont différentes

Qu’il n’y a donc pas de risques d’obtenir des arrêts contradictoires en statuant séparément

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [D] de cette demande

2°) Sur l’exception de litispendance

Attendu que l’article 100 du code de procédure civile énonce que « si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

Que la SCI LA JARLINE soutient que toutes les conditions sont réunies pour qu’il soit fait droit à l’exception de litispendance dans la demande d’expertise formulée par l’appelante .

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, Madame [D] a assigné la SCI LA JARLINE devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal de proximité de Salon-de-Provence afin de voir ordonner la désignation d’un expert afin qu’il vérifie si les désordres allégués dans l’assignation existent .

Que par ordonnance de référé en date du 23 juin 2023, le juge du contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal de proximité de Salon-de-Provence a :

*déclaré la SCI LA JARLINE recevable en son exception d’incompétence territoriale.

*déclaré le juge des contentieux de la protection de la chambre de Salon-de-Provence incompétent.

*désigné le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Tarascon statuant en référé compétent pour connaître des demandes.

*réservé les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit qu’à défaut d’appel dans le délai légal le dossier de l’affaire sera aussitôt transmis par notre secrétariat la juridiction désignée en application de l’article 82 du code de procédure civile.

Que par ordonnance de référé en date du 5 novembre 2024, le juge du contentieux de la protection près la chambre de proximité de Tarascon, statuant en référé a :

*déclaré irrecevable l’action référée de Madame [D]

*rejeté l’ensemble de ses demandes accessoires.

*rejeté la demande de dommages-intérêts formulés par la SCI LA JARLINE .

*condamné Madame [D] aux dépens de l’instance.

*condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que Madame [D] a relevé appel de ladite décision le 26 janvier 2025.

Que dès lors il y a lieu de se dessaisir au profit de la chambre 1-7 de la cour d’appel de céans statuant en référé sur la demande d’expertise à la suite de l’appel déféré par Madame [D], l’assignation à l’origine de la présente affaire datant du 17 mai 2023

3°) Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Attendu que Madame [D] soutient que le juge du fond de Tarascon aurait dû considérer qu’il était compétent et statuer sur les demandes formées par la locataire en ce compris celles relatives à l’expertise sollicitée

Qu’en statuant au fond dans son jugement du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection de Tarascon a retenu à tort la litispendance, cette décision étant dotée de l’autorité de la chose jugée.

Qu’elle soutient qu’en accueillant l’exception de litispendance, l’autorité de la chose jugée du jugement de Tarascon est circonscrite à cette seule question

Qu’ainsi la Cour , dans le cadre de son pouvoir d’évocation examinera la demande d’expertise

Attendu que par jugement contradictoire rendu le 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Tarascon a notamment reçu l’exception de litispendance de la SCI LA JARLINE, s’est dessaisi et a déclaré le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, compétent pour connaître de la demande d’expertise de Madame [D], suite à l’ordonnance rendue le 23 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Salon-de-Provence ;

Qu’il convient de relever que Madame [D] n’a jamais sollicité la réformation du jugement déféré de ce chef

Que c’est au terme de ses écritures notifiées le 16 janvier 2025 qu’elle a sollicité, pour la première fois, la réformation du jugement en ce qu’il avait reçu la SCI LA JARLINE dans son exception de litispendance, demande reprise dans ses conclusions du 12 novembre 2025

Attendu que depuis l’entrée en vigueur au 1er septembre 2017 du décret du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d’incompétence et à l’appel en matière civile, l’appelant doit mentionner sur son acte d’appel les chefs de jugement critiqués, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible conformément aux dispositions de l’article 901 du code de procédure civile et l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Qu’il s’en suit que la SCI LA JARLINE est fondée en sa fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [D] de sa demande de réformation du jugement en ce qu’il a reçu la SCI LA JARLINE dans son exception de litispendance

4°) Sur la recevabilité des demandes de Madame [D]

Attendu qu’il résulte de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable au cas d’espèce , devenu 915-2 qu’ « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Attendu que l’appelante au terme de ses premières écritures en date du 28 avril 2024 demandait à la cour de :

*réformer le jugement du 15 janvier 2024.

Statuant à nouveau

* déclarer irrecevable l’exploit introductif de la SCI LA JARLINE du 17 mai 2023 en ce qu’il est fondé sur l’existence d’une dette locative qui n’a pas été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en violation de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

*débouter la SCI LA JARLINE de l’intégralité de ses demandes, tant principales qu’incidentes.

*prononcer la résiliation du bail conclu entre la SCI LA JARLINE et Madame [D] le 7 février 2018 aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE.

En conséquence.

*condamner la SCI LA JARLINE au paiement de la somme de 25. 000 € à titre de dommages-intérêts.

*déduire du montant des loyers impayés les sommes allouées par la CAF d’un montant de 12. 988 € arrêté au 1er novembre 2023 sauf à parfaire et non perçues du fait des agissements du représentant de la SCI LA JARLINE.

*condamner la SCI LA JARLINE au paiement d’une somme de 4.000 € HT sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Que dans ses écritures du 16 janvier 2025 , cette dernière sollicitait de la Cour en sus de ses précédentes demandes de voir :

— déclarer nul l’exploit introductif d’instance de la SCI LA JARLINE du 17 mai 2023 ; subsidiairement et dans l’hypothèse où la demande de nullité ne serait pas accueillie :

— accueillir l’exception d’irrécouvrabilité des loyers (art. 7-1 de la loi du 06/07/1989) pour la période de 02/2018 à 05/2020, en conséquence

— débouter le bailleur de ses demandes sur ce point, et , au besoin, ordonner la restitution ;

— rejeter l’exception de litispendance, les fins de non-recevoir pour défaut d’agir de la locataire, tardiveté de la contestation du congé et irrecevabilité pour demande nouvelle en cause d’appel de la nullité de l’exploit introductif d’instance du 17 mai 2023, de la demande de résiliation du bail du 07 février 2018 aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE et du recouvrement du montant des loyers impayés ;

— ordonner une mesure d’expertise in situ et/ou sur pièces sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de rechercher et décrire l’existence de désordres, fournir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur locative et faire le compte entre les parties selon la mission suivante'

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— très subsidiairement et en tout état de cause :

*fixer le montant des sommes dues par la SCI LA JARLINE comme :

¿22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour tardiveté,

¿25.087 € au titre des APL éludées,

¿24.185 € au titre de l’inoccupation du séjour et de la chambre n° 2 ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] :

¿ la somme de 22.360 € au titre de l’irrécouvrabilité des loyers pour la période de 07/2018 à 05/2020 assortie des intérêts à compter du 17 mai 2023,

¿ la somme de 25.087 € au titre des APL éludées définitivement à compter du 30 juin 2024 assortie des intérêts à compter de cette date, sauf à parfaire

¿ la somme de 24.185 € au titre de l’inoccupation partielle du logement, sauf à parfaire ;

— condamner la SCI LA JARLINE à rembourser à Madame [D] le trop-perçu de loyer soit la somme de 9.930 € assortie des intérêts au taux majoré depuis la date du règlement ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 9.930 € au titre du trop versé ; »

Qu’enfin dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 12 novembre 2025, cette dernière

modifiait ses précédentes demandes en sollicitant de la Cour de voir :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du chef des dispositions suivantes :

— dit que le congé délivré le 13 juillet 2020 est valable en la forme et au fond ;

— prononce la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé ;

— déclare Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— ordonne l’expulsion de Madame [D] sans délai à compter d’un mois après signification de la décision, de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— autorise la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux, à partir du 28 février 2021 ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

— déboute Madame [D] de toutes ses demandes ;

— condamne Madame [D] aux dépens ;

— condamne Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*rejeter l’exception de litispendance, l’irrecevabilité des demandes et prétentions nouvelles, les fins de non-recevoir pour défaut de qualité de la locataire à solliciter une mesure d’instruction et pour prescription de la demande en nullité du congé ;de prescription de l’action en nullité du congé délivré le 17 mai 2020

*ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° RG 25/00583 devant la chambre 1-2 objet de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon avec la présente affaire enrôlée sous le n° RG 24/03685  ;

*ordonner une mesure d’instruction in situ et/ou sur pièces aux fins de rechercher et décrire l’existence de désordres, fournir les éléments nécessaires permettant de déterminer la valeur locative et faire le compte entre les parties selon la mission suivante (art. 145 et/ou 893 du code de procédure civile) ;

1/ se rendre sur les lieux et les visiter, convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

2/ vérifier si les désordres et dégradations allégués à l’assignation existent, dans ce cas les décrire,

3/ en rechercher les causes ; fournir tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités, notamment d’apprécier si ces griefs constituent des défauts d’entretien au regard des articles 1754 et suivants du code civil, ou s’il s’agit de dégradations entrant dans le cadre de l’article 1732 du code civil et si dans la première hypothèse de préciser, au sens de l’article 1755, si les griefs formulés constituent des réparations qui incombent au bailleur en considération de la vétusté de la chose (bâtiment de 10 ans) et au regard de l’occupation ;

4/ indiquer les travaux propres à y remédier, les évaluer, en préciser la durée prévisible ; solliciter la fourniture de devis et donner son avis de technicien sur les devis produits par les parties ; si une maitrise d''uvre apparait nécessaire, le préciser et en évaluer le coût ;

En cas d’urgence, décrire et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai ; fournir tous éléments techniques permettant d’imputer la charge de ces travaux au locataire ou au propriétaire ;

5/ à défaut d’accord entre les parties sur leur exécution pour le compte de qui il appartiendra sous le contrôle de bonne fin de l’expert, la juridiction sera saisie par la partie la plus diligente ;

6/ donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis et à subir et d’apprécier les conditions dans lesquelles le locataire occupe les lieux ;

7/ déterminer la valeur locative de l’appartement en tenant compte des désordres qui l’affectent et également au regard de la valeur des loyers habituellement pratiquée sur le territoire de la commune d'[Localité 2] ;

8/ proposer un apurement des comptes entre les parties, notamment au regard du désaccord entre les parties ;

*dire et juger qu’il y a prescription pour le montant des loyers pour la période de février 2018 à mai 2020 ;

*infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du 15 février 2024 dans la limite de l’acte d’appel ;

*dire et juger que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations essentielles découlant du bail d’habitation consenti le 07 février 2018 et des articles 6, 7, 10, 13, 15 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

*dire et juger que l’inexécution des obligations de la bailleresse justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à la date du 21 avril 2024 ;

*arrêter le montant du compte de location à la date du 21 avril 2024 à un trop payé de 5.955,95 euros au bénéfice de Madame [D];

*condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de :

-24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert ;

-10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert ;

-25.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les allocations logement ;

-5.955,95 euros au titre de la restitution de l’indu de loyer au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

-50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*débouter la SCI LA JARLINE de l’ensemble de ses demandes en ce compris les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner la SCI LA JARLINE aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’établissement du constat d’huissier de Maître [C] du 28 novembre 2019 (314,89 €) et de Maître [R] du 16 avril 2024, le commandement de payer du 11 juillet 2024 (210,64 €) ainsi que les trois diagnostics du 31 août 2021 ;

*condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Attendu que Madame [D] soutient que les demandes contestées par l’intimée sont parfaitement recevables conformément aux dispositions des articles 565, 566 et 567 du code de procédure civile

Que l’article 565 du code de procédure civile énonce que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Qu’il résulte de l’article 566 dudit code que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire »

Et de l’article 567 dudit code que « les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. »

Attendu que la SCI LA JARLINE demande à la Cour de déclarer les demandes de Madame [D] telles qu’elles apparaissent dans ses écritures du 16 janvier 2025 exposées ci-dessus et celles du 12 novembre 2025 à savoir :

« -dire et juger qu’il y a prescription pour le montant des loyers pour la période de février 2018 à mai 2020

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon du 15 février 2024 dans la limite de l’acte d’appel ;

— dire et juger que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations essentielles découlant du bail d’habitation consenti le 07 février 2018 et des articles 6, 7, 10, 13, 15 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

— dire et juger que l’inexécution des obligations de la bailleresse justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à la date du 21 avril 2024 ;

— arrêter le montant du compte de location à la date du 21 avril 2024 à un trop payé de 5.955,95 euros au bénéfice de Madame [D];

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de :

¿24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert ;

¿10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert ;

¿25.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les allocations logement ;

¿5.955,95 euros au titre de la restitution de l’indu de loyer au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

¿50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la SCI LA JARLINE de l’ensemble de ses demandes en ce compris les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LA JARLINE aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’établissement du constat d’huissier de Maître [C] du 28 novembre 2019 (314,89 €) et de Maître [R] du 16 avril 2024, le commandement de payer du 11 juillet 2024 (210,64 €) ainsi que les trois diagnostics du 31 août 2021 ;

— condamner la SCI LA JARLINE à payer à Madame [D] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel. »

irrecevables comme étant nouvelles .

Attendu qu’il convient d’observer que la Cour est tenue uniquement par les dernières conclusions de Madame [D] soit celles du 12 novembre 2025

Que s’agissant des demandes tendant à voir obtenir une expertise, celles -ci sont irrecevables tenant l’exception de litispendance

Que les demandes de Madame [D] tendant à voir condamner la SCI LA JARLINE à lui payer la somme de 24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert et la somme de 10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert sont irrecevables car résultant de la mesure d’expertise

Que sa demande de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE à la date du 21 avril 2024 pour manquement à ses obligations de bailleresses est incontestablement une demande nouvelle, le litige porté devant la cour concernant la validité du congé délivré par l’intimée.

Que ce moyen de droit n’a d’ailleurs pas été soutenu en première instance.

Que s’agissant des autres demandes notamment celles tendant à voir condamner la SCI LA JARLINE au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les allocations logement, celle de 5.955,95 euros au titre de la restitution de l’indu de loyer au 01 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 et celle de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, il convient de constater qu’il s’agit de prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses et de les accueillir.

Quant à la demande de l’appelante de voir déclarer prescrite la demande de paiement des loyers pour la période de février 2018 à mai 2020, il convient de constater qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir parfaitement recevable.

Qu’en effet l’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

5°) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription la demande de Madame [D] tendant à la contestation du congé notifié le 13 juillet 2020

Attendu qu’il convient de relever qu’un congé avec offre de vente a été délivré le 13 juillet 2020 à Madame [D].

Qu’il est mentionné au procès-verbal de signification de ce congé les mentions suivantes :

« circonstances rendant impossible la signification à personne ou à personne présente : le destinataire est absent.

Au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants : le nom est inscrit sur la boîte aux lettres.

Je n’ai trouvé aucune personne susceptible de recevoir la copie de l’acte, celle-ci sera déposée à l’étude d’huissier de justice le jour même au plus tard le premier jour où l’étude est ouverte au public. »

Que conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile un avis de passage daté était laissé au domicile du destinataire l’avertissement de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie avait été remise

Attendu que Madame [D] soutient que la factrice qui était en charge de la distribution du courrier avait pris l’habitude de remettre ses courriers dans la boîte aux lettres de l’agence PELIMMO située au rez-de-chaussée ainsi que cela ressort de la réponse de Monsieur [S], responsable opérationnel du centre de courrier de [Localité 6]

Que si effectivement ce dernier a confirmé un problème concernant le dépôt d’un colis , il ne aurait être tiré de ce courriel que la factrice avait pour habitude de déposer dans la boîte aux lettres de l’agence PELIMMO les courriers destinés à l’appelante

Que par ailleurs cette affirmation corroborée par aucun autre élément ne remet nullement en cause les énonciations du commissaire de justice qui a constaté le nom de Madame [D] inscrit sur la boîte aux lettres

Qu’ainsi le point de départ du délai de prescription de 3 ans court à compter du 13 juillet 2020

conformément aux dispositions de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit »

Attendu que Madame [D] soutient qu’il convient de se référer pour l’action en nullité à la date réelle où le locataire a connu le congé pour vente.

Qu’elle maintient n’avoir connu la réalité de ce congé pour vendre que le 8 décembre 2020 à la suite de la médiation organisée par la CAF et qui comportait mention de cette connaissance.

Qu’aussi elle soutient que le délai de prescription de l’action en nullité a expiré le 9 décembre 2023 de sorte que sa demande en nullité du congé pour vendre évoquée à l’audience du 23 novembre 2023 devant le premier juge n’était pas prescrite

Attendu qu’il convient d’observer que les actes de commissaire de justice font foi jusqu’à inscription de faux comme le rappelle l’article 1371 du Code civil.

Qu’en l’état des éléments versés aux débats , force est constater que le point de départ opposable à l’appelante est la signification du congé avec offre de vente du 13 juillet 2020

Attendu que Madame [D] fait valoir que le délai de prescription a été suspendu par la conclusion du protocole pour un prêt avec la CAF entre le locataire et le bailleur en date des 8 et 17 décembre 2020.

Qu’en s’engageant à payer le loyer en espérant la conclusion d’un nouveau bail sur le protocole signé, elle ne pouvait pas dans le même laps de temps invoquer la nullité du congé pour vente.

Qu’ainsi elle souligne que la suspension de la prescription existait au moins jusqu’au terme du bail à savoir le 27 février 2021.

Qu’elle fait valoir également que les dispositions de l’article 2234 du code civil lesquelles énoncent que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » s’imposent également en raison de la période de crise sanitaire liée au COVID

Qu’elle s’estime légitime à se prévaloir de la force majeure et ainsi tenant compte des 2 mois et 13 jours de confinement, elle entend reporter la fin de la prescription au 27 octobre 2023 au 8 janvier 2024

Qu’enfin elle soutient que la signature du protocole par le bailleur le 17 décembre 2020 montre qu’il a acquiescé au processus de médiation de sorte que la prescription s’est trouvée suspendue de ce chef jusqu’à l’assignation du bailleur du 17 mai 2023 mettant fin à la conciliation conformément aux dispositions de l’article 2238 du code civile lequel énonce que « la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d’échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l’huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. »

Attendu qu’il n’est pas contesté que dans le cadre du Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, un engagement du locataire et du bailleur a été signé respectivement le 8 décembre 2020 par Madame [D] et le 17 décembre 2020 par la SCI LA JARLINE aux termes duquel le bailleur :

— s’engageait à suspendre toute procédure judiciaire de recouvrement des loyers impayés jusqu’à la décision du Comité local d’attribution des aides et à renoncer à ses poursuites après décision favorable.

En cas de décision favorable :

— reconnaître l’extinction de la dette dès notifications de la décision de l’aide consentie par le fonds de solidarité pour le logement.

— établir un nouveau bail dans le cas où le précédent est résilié, l’aide accordée par le Comité local d’attribution lui étant directement versée pour le compte du locataire

Qu’il résulte de cette convention que la SCI LA JARLINE n’a jamais pris l’engagement de ne pas notifier un congé pour vendre, le seul engagement souscrit par cette dernière était celui de suspendre toute procédure judiciaire tendant à obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers

Que ce prétendu protocole du 17 décembre 2020 concernait uniquement l’engagement de Madame [D] à payer son loyer

Que contrairement à ce qu’affirme l’appelante il n’est nullement démontré qu’elle aurait eu connaissance de ce congé le 8 décembre pour la première fois

Qu’enfin à supposer qu’il soit fait droit au moyen tenant au cas de force majeure, il convient de constater que même en prorogeant ce délai de deux mois et 13 jours, la demande en nullité du congé était recevable jusqu’au 17 novembre 2023.

Que l’affaire ayant été appelée à l’audience du 23 novembre 2023, force est de constater la demande de Madame [D] tendant à la contestation du congé notifié le 13 juillet 2020 prescrite

6°) Sur le congé pour vendre

Attendu qu’il résulte de l’article 15 II alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. »

Qu’en l’espèce la SCI LA JARLINE a fait signifier suivant acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2020 à Madame [D] un congé avec offre de vente du bien au prix de 200.000 euros et lui a donné congé pour le 27 février 2021.

Qu’il est acquis aux débats que cette dernière n’a pas accepté l’offre dans le délai imparti par l’article susvisé.

Qu’il s’ensuit que le bail a été résilié le 28 février 2021

Qu’ainsi à compter de cette date, il convient de constater que Madame [D] est devenue occupante sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 15 II alinéa 2 de ladite loi du 6 juillet 1989 lesquelles énoncent qu’ « à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 28 février 2021, date de prise d’effet du congé , déclaré Madame [D] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 2] , ordonné son expulsion et autorisé la SCI LA JARLINE à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée ;

Qu’il convient toutefois de relever que Madame [D] a quitté les lieux.

7°) Sur la condamnation de Madame [D] au titre des loyers et indemnités d’occupation

Attendu que la SCI LA JARLINE sollicite la condamnation de Madame [D] à payer au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation la somme de 21.521,12 euros due au 10 avril 2024 et dire que les sommes ainsi allouées produiront taux légal et faire application de l’article 1154 du code civil et prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles des sommes allouées à l’intimée

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE à partir du 28 février 2021 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux.

Que la SCI LA JARLINE verse aux débats à l’appui de ses demandes :

— le Grand livre G001 PELIMMO GERANCE relatif aux comptes [D] pour la période du 1er janvier 2021 au 30 mars 2022

— le Grand livre G001 PELIMMO GERANCE relatif aux comptes [D] pour la période du 1er janvier 2021 au 21 mars 2023

— le Grand livre G001 PELIMMO GERANCE relatif aux comptes [D] pour la période du 1er janvier 2023 au 10 avril 2024

Attendu Madame [D] soutient que la demande de paiement des loyers pour la période antérieure à mai 2020 est prescrite tenant la prescription triennale , la demande en paiement de paiement de la somme de 22.379,97 euros ayant été formulée la première fois par acte du 17 mars 2023

Qu’il résulte en effet de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Qu’il convient d’observer que dans les cadre des procédures parallèles opposant la SCI LA JARLINE à Madame [D] notamment devant le juge de proximité de Salon-de-Provence statuant en référé, la SCI LA JARLINE avait formulé à titre reconventionnel des demandes de condamnation par provision au titre des loyers et indemnité d’occupation interrompant ainsi la prescription

Que le moyen tiré de la prescription ne saurait donc valablement prospérer

Attendu que l’appelante conteste les demandes de paiement d’arriérés de loyer au motif que celles-ci ne sont pas justifiées.

Qu’elle fait notamment valoir avoir sollicité à maintes reprises le décompte des charges récupérables aux termes des courriers du 18 juin 2021, du 1er mars 2022, du 14 juin 2022 et 30 janvier 2023

Qu’elle indique qu’en exécution du jugement, elle a versé le 21 mars 2024 la somme de 17 .468 € de sorte qu’à la date de son départ le 21 avril 2024, elle n’était plus débitrice que de la somme de 924 € , déduction faite de la caution de 790 €.

Qu’elle ajoute que la bailleresse lui a délivré le 17 juillet 2024 un commandement de payer la somme 6.879,95 €, somme qu’elle a réglée même si elle entend contester le bien fondé

Attendu que la SCI LA JARLINE ne conteste pas ces éléments.

Qu’elle indique cependant que les lieux n’ont pas été libérés comme le soutient l’appelante le 10 avril 2024 mais le 11 juin 2024, date à laquelle son conseil a été informé officiellement que la locataire aurait quitté les lieux, les clés de l’appartement ayant été adressées au commissaire de justice par la voie postale lequel les a réceptionnées le 27 juin 2024.

Qu’elle confirme que l’acte d’exécution concernant les sommes dues au titre du jugement rendu le 15 février 2024 était d’un montant de 6.879,95 € déduction faites des sommes déjà payées comprenant les indemnités d’occupation restant due jusqu’au 26 juin 2024 et que par lettre recommandée en date du 18 juillet 2024 Madame [D] a adressé au commissaire de justice un chèque d’un montant de 6.879,95 €

Qu’enfin s’agissant des demandes de l’appelante relatives au décompte des charges récupérables , il convient de rappeler qu’à compter du 28 février 2021, cette dernière est redevable non plus d’un loyer et charges mais d’une indemnité d’occupation de sorte que le bailleur n’est plus tenu de justifier les charges , tenant la caractère indemnitaire de l’indemnité

Qu’il y a lieu, tenant ces élément de faire droit à la demande de la SCI LA JARLINE au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation

8°) Sur les demandes en dommages et intérêts de la SCI LA JARLINE

Attendu que la SCI LA JARLINE demande à la cour de condamner Madame [D] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, la SCI LA JARLINE sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Madame [D] qui avait intérêt à ester en justice

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

9° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [D] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point , de condamner Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Madame [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Madame [D] de sa demande de jonction entre l’affaire enrôlée sous le n° RG 25/00583 devant la chambre 1-2 objet de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon avec la présente affaire enrôlée sous le n° RG 24/03685

RECOIT l’exception de litispendance de la SCI LA JARLINE ;

SE DESSAISIT au profit de la chambre 1-7 de la cour d’appel de céans statuant en référé sur la demande d’expertise à la suite de l’appel déféré par Madame [D]

DECLARE la SCI LA JARLINE fondée en sa fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

DECLARE les demandes de Madame [D] tendant à voir obtenir une expertise irrecevables

DECLARE les demandes de Madame [D] tendant à voir condamner la SCI LA JARLINE à lui payer la somme de 24.185 euros au titre de la réparation du préjudice de l’inoccupation des chambres 2 et 3, séjour, salle de bains sous réserve de la fixation de la valeur locative par expert et la somme de 10.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité sous réserve de la détermination à dire d’expert irrecevables

DECLARE la demande de Madame [D] de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI LA JARLINE à la date du 21 avril 2024 pour manquement à ses obligations de bailleresses irrecevable

DECLARE la demande de Madame [D] tendant à la contestation du congé notifié le 13 juillet 2020 prescrite

CONFIRME le jugement du 20 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Cannes en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 17.468,72 euros, arrêtée au 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ;

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTE Madame [D] de sa demande tendant à voir déclarer prescrite la demande de paiement des loyers pour la période antérieure à mai 2020

CONDAMNE Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation la somme de 21.521,12 euros due au 10 avril 2024 en deniers ou quittances

DIT que les sommes ainsi allouées produiront taux légal et faire application de l’article 1154 du code civil et prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles des sommes allouées à l’intimée

DEBOUTE Madame [D] du surplus de ses demandes

Y AJOUTANT

CONDAMNE Madame [D] à payer à la SCI LA JARLINE la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE Madame [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

CONDAMNE Madame [D] aux dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT