ARRET N°86

CP/KP

N° RG 24/01833 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDDE

S.A.R.L. [Localité 12]

C/

[S]

[S]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01833 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDDE

Suivant acte de saisine en date du 22 juillet 2024, après arrêt rendu par la cour de cassation en date 28 mars 2024 cassant et annulant un arrêt rendu par la cour d’appel de Poitiers en date du 30 août 2024, appel d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d’olonne en date du 4 février 2020.

DEMANDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION:

S.A.R.L. [Localité 11] DE [Localité 10], prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS.

DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION :

Monsieur [P] [S]

né le 26 Juillet 1957 à [Localité 9] (ROYAUME-UNI)

[Adresse 8]

[Adresse 15]

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS.

Madame [V] [S]

née le 02 Avril 1968 à [Localité 6] (Royaume Uni)

[Adresse 7]

[Adresse 15]

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Dans le cadre d’un programme de défiscalisation, Monsieur [W] [S] et son épouse Madame [V] [S] (ci-après 'époux [S]') ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société civile immobilière du Domaine, promoteur, les lots 24 et 69 dépendant de la résidence de tourisme Vertmarines, située à [Adresse 13], et consistant notamment en une villa de type Emeraude portant le numéro 95.

Par acte sous seing privé de septembre 2002, intitulé 'Bail commercial', les époux [S] ont confié à la société Gestion Patrimoine Loisirs l’exploitation du lot numéro 95 pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble ou de la date d’acquisition pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

Cet acte stipule en son article 1er alinéa 4 que si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction.

Suivant courrier en date du 16 mai 2007, les époux [S] ont été avisés de la reprise du bail commercial par la société à responsabilité limitée [Localité 14], filiale de la société Eurogroup, ayant pour objet social la gestion de résidence de tourisme et d’ensembles para-hôteliers et qui commercialise des séjours dans des résidences et hôtels, notamment sous l’enseigne 'Madame Vacances'.

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2013, intitulé 'Congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction', les époux [S] ont notifié à la société [Localité 14] leur décision de mettre un terme au bail pour le 31 décembre 2013.

Par lettre en date du 26 août 2013, la société [Localité 14] a indiqué aux bailleurs que le droit à renouvellement du preneur était d’ordre public et qu’il ne pouvait y être dérogé par aucune clause contractuelle.

Par acte en date du 16 décembre 2015, la société Saint-Jean-de-Monts a fait assigner les époux [S] devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne (devenu tribunal judiciaire) en annulation du congé, et constatation de la poursuite du bail commercial par tacite prorogation, en sollicitant en outre sa réintégration dans les lieux et indemnisation de son préjudice, résultant de la dépossession des lieux.

* * * *

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 4 février 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a, pour l’essentiel :

— dit que le bail conclu le 9 septembre 2002 est un bail commercial,

— dit que la clause de renonciation au droit à renouvellement et à indemnité d’éviction a vocation à s’appliquer,

— débouté la société [Localité 14] de sa demande en nullité du congé délivré le 27 juin 2013 et du surplus de ses demandes,

— débouté Monsieur et Madame [S] du surplus de leurs demandes,

— condamné la société [Localité 14] à verser à la société [Localité 14] (sic) la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 2 mars 2020, la SARL [Localité 14] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.

Par arrêt en date du 30 août 2022, la cour d’appel de Poitiers a statué ainsi :

— Rappelle que les conclusions d’appel incident notifiées le 6 septembre 2021 par les époux [S] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 15 novembre 2021, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 29 mars 2022,

Statuant dans les limites de l’appel et des chefs contestés du jugement ;

— Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— débouté la société [Localité 11] de [Localité 10] de sa demande en nullité du congé délivré par Monsieur [P] [S] et Mme [V] [S] par acte d’huissier en date du 27 juin 2013, pour le 31 décembre 2013, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte en date du 09 septembre 2002,

— débouté en conséquence la société [Localité 12] de ses demandes en réintégration, expulsion des époux [S], et de tous occupants de leur chef, et restitution des clés sous astreinte,

— Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Déclare recevable la contestation de la société [Localité 12], concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial,

— Déclare cette clause non-écrite et inopposable à la société [Localité 12],

— Déclare recevable la demande de la société [Localité 12] en paiement d’une indemnité d’éviction,

— Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

— Ordonne une expertise,

— Désigne pour y procéder M. [J] [F] expert près la cour d’appel de Rennes, [Adresse 3]

Tél: : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

— Dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

— Dit que la société [Localité 12] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 octobre 2022 :

— Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

— Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire ;

— Dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés;

— Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

— Condamne in solidum Monsieur [P] [S] et Mme [V] [S] à payer à la SARL [Localité 12] la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— Condamne in solidum Monsieur [P] [S] et Mme [V] [S] à payer à la SARL [Localité 12] la somme de 37144,33 euros au titre de la perte de produits d’exploitation subie par la société locataire pour la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2020, du fait de sa dépossession, outre une somme de 740 euros par mois, à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (ou acceptation de la réintégration effective de la société [Localité 14]),

— Rejette la demande de la société [Localité 14] en paiement de dommages-intérêts pour concurrence déloyale et actes parasitaires,

— Condamne in solidum Monsieur [P] [S] et Mme [V] [S] à payer à la SARL [Localité 11] de [Localité 10] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— Réserve les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2023 estimant l’indemnité d’éviction à la somme de 54.400 euros.

Les époux [S] ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 30 août 2022 par la cour d’appel de Poitiers.

Par arrêt du 28 mars 2024, la Cour de cassation a statué ainsi :

— Casse et annule, sauf en ce qu’il déboute la société Saint-Jean-de-Monts de ses demandes en nullité du congé sans offre de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 27 juin 2013 pour le 31 décembre 2013, en réintégration, expulsion de M. et Mme [S] et restitution des clés et en paiement de dommages-intérêts pour concurrence déloyale et actes parasitaires, l’arrêt rendu le 30 août 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

— Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Poitiers autrement composée ;

— Condamne la société [Localité 14] aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [Localité 14] et la condamne à payer à M. et Mme [S] la somme globale de 3.000 euros ;

— Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

* * * *

Par déclaration du 22 juillet 2024, la société Saint-Jean-de-Monts a saisi la cour d’appel de Poitiers en intimant les époux [S].

La société [Localité 14] a, par dernières conclusions transmises le 9 décembre 2024, demandé à la cour de :

— Déclarer la société [Localité 14] recevable et bien fondée en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

— Infirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en ce qu’il a :

— dit que la clause de renonciation au droit à renouvellement à indemnité d’éviction avait vocation à s’appliquer,

— débouté la société [Localité 14] du surplus de ses demandes,

— condamné la société [Localité 14] à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs :

— Déclarer la société [Localité 14] recevable et bien fondée, en application de l’article L.145-15 du code de commerce, dans sa rédaction applicable aux faits de la cause, à faire valoir par voie d’exception, le moyen tiré de la nullité d’ordre public de l’article 1 alinéa 4 du bail commercial liant les parties emportant renonciation du preneur au droit au renouvellement, et au paiement d’une indemnité d’éviction,

— En conséquence et en toute hypothèse dire inopposable à la société [Localité 14] la clause figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 9 septembre 2022,

— Déclarer la société [Localité 14] fondée en sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, en application des articles L.145-14et suivants du code de commerce,

— Condamner solidairement les époux [S] à payer à la société [Localité 14] la somme de 54.400 euros,

— Condamner solidairement les époux [S], à payer à la société [Localité 14] une somme de 77.000 euros, du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué qu’elle a subies entre les 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2023,

— Condamner solidairement les époux [S] à payer à la société [Localité 14] à compter 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, une somme de 770 euros par mois en réparation du préjudice subi par la société [Localité 14] du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué,

— Subsidiairement, si la Cour devait confirmer le Jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société [Localité 14] en paiement d’une indemnité d’éviction,

— Condamner solidairement les époux [S], à payer à la société [Localité 14] une somme de 36.260 euros , qu’elle a subi entre les 1er juillet 2016 la date du jugement, du fait de la dépossession des lieux, des pertes et perte d’exploitation du bien loué,

— En tout état de cause, déclarer irrecevables, en tous les cas infondés les époux [S] en toutes leurs demandes fins et prétentions, et en tout appel incident, et les en débouter,

— Déclarer irrecevables en tous les cas infondés les époux [S] à solliciter devant la Cour de renvoi, la restitution sous astreinte des sommes versées dans le cadre de l’exécution de l’arrêt du 30 août 2022 en ses chefs atteints par la cassation, et les renvoyer à mieux se pourvoir devant le Juge de l’exécution en cas de difficultés persistantes liées aux comptes et compensation restant à faire entre les parties, au vu des décisions rendues et celle à intervenir,

— Déclarer irrecevables en tous les cas infondés les époux [S] en leur appel incident, et en leur demande de condamnation à hauteur de la somme de 27.069,27 euros et plus généralement de tout autre montant,

— Condamner solidairement les époux [S] à payer à la société [Localité 14] une somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement les époux [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais d’expertise, de traduction de l’assignation, de l’arrêt à intervenir et de sa signification, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc, LX Avocats Orléans-Poitiers, avocat constitué, dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Les époux [S] ont, par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2024, demandé à la cour de :

— Débouter la société [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger valable et de plein effet le congé donné le 27 juin 2013 ayant mis un terme au contrat de bail conclu le 9 septembre 2022 entre la société Gestion patrimoine loisirs et les époux [S], ledit congé étant devenu effectif depuis le 31 décembre 2013,

— Juger n’y avoir lieu à indemnités au profit du locataire conformément à l’article 1er dudit contrat de bail,

— Condamner la société [Localité 14] à rembourser aux époux [S] la somme de 86.649,33 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard effective à compter de la mise en demeure demeurée infructueuse après un délai de 8 jours,

— Condamner la société [Localité 14] à régler aux époux [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’arrêt de cassation du 28 mars 2024 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte étant décomptée dès mise en demeure de régler demeurer infructueuse après un délai de 8 jours,

— Confirmer en tous points le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne (RG 15/1600) sauf en ce qui concerne la demande de remboursement des frais de réparation et entretien du bien mis à la charge du locataire par l’article 3 du contrat de bail,

— Réformer et statuer de nouveau de ce chef,

— Condamner la société [Localité 14] au paiement d’une somme de 27.069,27 euros représentant les frais de réparation et entretien du bien à la charge du locataire sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte étant décomptée dès mise en demeure de régler demeurée infructueuse après un délai de 8 jours,

En tout état de cause,

— Débouter la société [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Ordonner à toute condamnation pécuniaire de la société [Localité 14] au profit des époux [S] la majoration de toutes sommes des intérêts au taux égal au taux d’intérêts appliqué la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points à compter du 13 décembre 2015,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1154 du code civil,

— Condamner la société Saint-Jean-de-Monts à régler aux époux [S] une somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de chaque instance en cause dont distraction au profit de M^e Michot, SCP Tapin Michot, avocat constitué, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Préliminaires :

1) Sur la rectification de l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement dont appel :

Le dispositif du jugement dont appel est affecté d’une erreur matérielle en ce qu’il a condamné la société [Localité 14] à verser à la société [Localité 14] (sic) la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dès lors, la cour dira qu’en lieu et place de :

'Condamne la société [Localité 14] à verser à la société [Localité 14] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile',

il y a lieu de lire :

'Condamne la société [Localité 14] à verser aux époux [S] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'.

Le jugement déféré sera rectifié en ce sens.

2) Sur le périmètre de la saisine de la cour de renvoi :

a) Sur la validité du congé :

Au vu de la cassation partielle intervenue, l’arrêt du 30 août 2022 n’est pas remis en cause en ce qu’il a confirmé le débouté de la société [Localité 11] de [Localité 10] de sa demande de nullité de congé. Dès, lors, il n’appartient pas à la cour de céans, sur renvoi de cassation, de statuer sur la demande des époux [S] tendant à 'juger valable et de plein effet le congé donné le 27 juin 2013 ayant mis un terme au contrat de bail conclu le 9 septembre 2022 entre la société Gestion patrimoine loisirs et les époux [S], ledit congé étant devenu effectif depuis le 31 décembre 2013.'

b) Sur la demande des époux [S] en paiement de la somme de 27.069 euros :

Les époux [S] ont sollicité devant le premier juge la somme de 27.069 euros au titre de remboursement de charges et d’indemnités pour vols ou dégradations commis lors de sous-locations saisonnières depuis 2011. Le tribunal a rejeté cette demande.

Cette prétention est présentée à nouveau devant la cour d’appel de renvoi.

La société [Localité 12] prétend que les conclusions des époux [U] tendant à la condamnation de la société [Localité 12] à leur payer une somme de 27.069,37 euros ayant été définitivement déclarées irrecevables, les époux [U] ne peuvent plus solliciter une quelconque demande de ce chef ni former appel incident.

La cour constate en effet que :

— dans le cadre de la première procédure d’appel, les époux [U] ont pris des conclusions sur ce point le 6 septembre 2021,

— par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 novembre 2021, ces conclusions ont été déclarées irrecevables,

— par arrêt sur déféré en date du 22 mars 2022, cette ordonnance a été définitivement confirmée.

La cassation partielle intervenue depuis est strictement sans effet sur l’irrecevabilité définitive résultant de l’arrêt sur déféré.

Il résulte de l’ensemble de ces observations que les époux [S] ne sont plus recevables à solliciter la somme de 27.069 euros au titre du remboursement de charges et d’indemnités pour vols ou dégradations commis lors de sous-locations saisonnières depuis 2011.

I Sur les sommes réclamées par la société [Localité 11] de [Localité 10] :

A) Sur l’indemnité d’éviction :

Le contrat de bail contient en son article 1er une clause aux termes de laquelle 'si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction'.

La loi Pinel du 14 juin 2014 a substitué à la nullité de ce type de clauses initialement prévue par l’article L145-15 du code de commerce, leur caractère non écrit.

Le premier juge a rappelé, pour dire que la clause de renonciation au droit à renouvellement et à l’indemnité d’éviction avait vocation à s’appliquer, que 'l’imprescriptibilité de cette nouvelle sanction ne pouvait avoir pour effet de rendre recevable une contestation qui ne l’était plus à raison de la prescription définitivement acquise de l’action en nullité'.

Pour prétendre à une indemnité d’éviction, la société [Localité 12] fait valoir qu’en dépit du caractère non écrit de la clause litigieuse intervenu par l’effet de la loi du 18 juin 2014, elle peut encore se prévaloir de la nullité de cette clause – sanction antérieurement prévue – en ce que : -d’une part, l’exception de nullité est perpétuelle,

— d’autre part, en application de l’article 2233 (anciennement 2257) du code civil, la prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition jusqu’à ce que la condition arrive, et qu’en l’espèce, la prescription ne pouvait pas courir avant que le bailleur ne se prévale de la clause faisant échec à la créance d’indemnité d’éviction.

Les époux [S] répondent que l’arrêt de cassation partielle s’est prononcé sur la validité de la clause et que la société preneuse est irrecevable à prétendre à sa nullité.

Ces moyens appellent les observations suivantes.

L’arrêt de la Cour de cassation a statué sur l’application dans le temps de la disposition de la loi du 18 juin 2014 qui a déclaré non écrites les clauses attentatoires au droit du preneur à bénéficier d’une indemnité d’éviction. Elle énonce en l’occurrence que la loi Pinel ne s’applique pas rétroactivement au bail litigieux. Elle ne dit pas davantage. C’est à tort que les intimés affirment en page 13 de leurs conclusions : 'l’arrêt prononce la cassation partielle sur la validité de la clause'. La portée limitée de l’arrêt de cassation partielle n’empêche donc pas la société [Localité 12] de se défendre sur le terrain de la nullité de la clause litigieuse devant la cour de renvoi.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de faire connaître sa position dans une affaire comparable où elle était saisie d’un pourvoi contre un arrêt ayant jugé non prescrite l’action d’un preneur à bail commercial tendant à déclarer nulle une clause excluant toute indemnité d’éviction. Elle a approuvé la cour d’appel qui avait retenu que les preneurs 'agissaient non par voie d’action mais par voie d’exception en contestant l’application de la clause excluant le paiement d’une indemnité d’éviction invoquée par les bailleurs, qui leur avaient donné congé avec refus de renouvellement du bail’ (Civ 3° 2 juin 1999 n° 97-19324).

Dans le présent dossier, la société [Localité 12] était certes demanderesse à l’action. Pour autant, elle sollicitait la nullité du congé qui lui avait été délivré avec toutes conséquences de droit, et c’est par voie d’exception qu’elle a fait valoir la nullité de la clause contractuelle portant atteinte au droit du preneur à bénéficier d’une indemnité d’éviction. En application de la jurisprudence précitée, la prescription ne saurait lui être opposée.

En application de l’article L 145-15 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la clause contractuelle au terme de laquelle le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction doit être considérée comme nulle. La clause de renonciation contenue à l’article 1er du bail litigieux est donc nulle en application de ce texte et la société [Localité 12] est fondée à réclamer une indemnité d’éviction.

Le calcul de celle-ci se fera sur la base de l’expertise confiée à l’expert M. [J] [F] dans la procédure RG 21/459, de la manière suivante.

En ce qui concerne l’indemnité principale, la méthode de calcul retenue par l’expert est usuelle en la matière et doit être retenue. C’est de façon opportune que l’expert a fixé en page 14 de son rapport une valeur moyenne entre le chiffre d’affaires corrigé du lot 95 (55.000 €) et le chiffre d’affaires de la résidence (39.541 €). Ne retenir que ce dernier chiffre, comme le demandaient les époux [S] ne serait pas significatif en termes de perte du lot objet du présent litige. Quant au coefficient appliqué de 2,5, l’expert rappelle en page 13 de son rapport que les fonds de commerce d’hôtel s’évaluent suivant les traités entre 0,8 et 4 fois le chiffre d’affaires TTC. La société appelante alléguait la situation balnéaire, la qualité de la résidence et la rareté de tels établissements pour prétendre à un taux multiplicateur de 3. La cour constate que l’expert a suffisamment pris en compte ces éléments qualitatifs en retenant un taux qui est déjà supérieur à la moyenne. Le taux de 2,5 proposé par l’expert sera donc retenu.

En ce qui concerne les frais de remploi et le trouble commercial, certes, comme le soulignaient les époux [S], la perte du lot 95 ne fait pas disparaître le fonds de commerce que constitue la résidence dans son ensemble, et la société appelante n’aura pas à chercher un nouveau fonds. Pour autant, elle représente une perte partielle qui ouvre droit à réparation au pro rata du lot concerné. En cas de pertes successives de l’intégralité des lots, la société appelante ne serait pas fondée à demander réparation au dernier bailleur, de son préjudice lié à la perte totale du fonds. La cour approuve les sommes retenues par l’expert au titre :

— des frais de remploi (droits de mutation, commission d’agence et frais juridiques) à hauteur de 47.300 € x 10 % = 4.730 €,

— trouble commercial : 5 % du chiffre d’affaires soit 2.365 € arrondis à 2.370 €.

Au vu de l’ensemble des ces observations, les époux [S] seront solidairement condamnés à payer à la société [Localité 11] de [Localité 10], la somme de 54.400 € à titre d’indemnité d’éviction.

C’est la somme sollicitée par la société [Localité 11] de [Localité 10]. Il y sera fait droit.

B) Sur l’indemnité de dépossession :

Il est constant entre les parties que la société [Localité 12] a continué à exploiter la villa appartenant aux intimés, jusqu’au 30 juin 2016, les époux [S] ayant repris possession des lieux après avoir changé les serrures et installé une alarme anti-intrusion le 1er juillet 2016.

La société [Localité 12] estime que les époux [S] ont commis une faute en ce que :

— en application de l’article 1719 du code civil, ils demeuraient obligés à faire jouir paisiblement le preneur,

— en application de l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire avait droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

A l’examen de la chronologie des faits, la cour constate que les époux [S] ont changé les serrures alors qu’une instance était en cours puisqu’ils avaient été assignés le 16 décembre 2015 dans le cadre de la présente instance, dont l’objet était de statuer notamment sur la validité du congé qu’ils avaient donné et sur leur éventuelle obligation de s’acquitter d’une indemnité d’éviction.

Comme il vient d’être vu, si la société [Localité 12] a été déboutée de sa demande de nullité du congé, elle est fondée à solliciter une indemnité d’éviction au regard de la nullité de la clause de renonciation du preneur à ladite indemnité. Il résulte de l’article 145-28 du code de commerce qu’ 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue'. Il est établi que la société preneuse a été empêchée de continuer à exploiter le lot qui lui avait été donné à bail commercial à compter du 1er juillet 2016. Indépendamment des tracasseries qui ont résulté du fait accompli, en pleine saison estivale, la société [Localité 12] est fondée à obtenir réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la privation d’une des unités de sa résidence depuis le 1er juillet 2016 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’indemnisation sollicitée à ce titre par la société appelante correspond aux bénéfices qu’elle aurait tirés de l’exploitation de la villa litigieuse pendant la période susvisé et calculé comme suit par la société [Localité 12] :

Période comprise antre le 2 juillet 2016 et la fin de la saison 2023 :

— produits locatifs non perçus entre le 02-07-2016 et le 29-10-2016 : 26.530 euros

— produits locatifs non perçus entre le 01-04-2017 et le 28-10-2017 : 38.249 euros

— produits locatifs non perçus entre le 24-04-2018 et le 27-10-2018 : 39.760 euros

— produits locatifs non perçus entre le 23-03-2019 et le 26-10-2019 : 40.910 euros

— produits locatifs non perçus entre le 27-06-2020 et le 24-10-2020 : 30.480 euros

— produits locatifs non perçus entre le 03-04-2021et le 23-10-2021 : 42.740 euros

— produits locatifs non perçus entre le 02-04-2022 et le 05-11-2022 : 44.795 euros

— produits locatifs non perçus entre le 01-04-2023 et le 04-11-2023 : 46.045 euros

soit une perte totale de produits d’exploitation entre 2016 et 2024 de : 309.509 euros

soit après application du taux d’occupation moyen de 55,40%, une perte brute de 171.468 euros.

À déduire la charge des loyers en numéraire qui auraient été payés sur la même période :

(171.468 euros x 55%) – 94.307 euros = 77.160 euros (arrondi à 77.000 euros).

Période comprise entre le 1er janvier 2024 jusqu’au paiement de l’indemnité :

— indemnité mensuelle calculée sur la base de 1/12ème de l’indemnité moyenne calculée ci dessus, soit : 77.000/7,5 années, soit 9.333 euros par an, soit 9.333/12 par mois = 777,70 euros arrondis à 770 euros.

La cour adhère à ce mode de calcul non discuté par la partie adverse.

Dès lors, au titre de l’indemnité de dépossession, la cour condamnera solidairement les époux [S], à payer à la société [Localité 14] :

— la somme de 77.000 euros au titre du préjudice subi entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2023 du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué,

— la somme mensuelle de 770 euros à compter 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, en réparation de ce même préjudice.

II Sur les sommes réclamées par les époux [S] :

A) Sur la somme de 27.069,27 euros au titre des frais de réparation et d’entretien à la charge de la locataire :

La cour renvoie expressément à ses développements précédents (périmètre de l’appel) aux termes desquels cette demande a été déclarée irrecevable.

B) Sur les demandes en paiement du fait de l’instance devant la Cour de cassation :

Les époux [S] sollicitent le paiement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard avec augmentation du taux d’intérêt applicable, et capitalisation des intérêts, des sommes suivantes en principal :

-3.000 euros (condamnation de la société [Localité 12] pour frais irrépétibles devant la Cour de cassation).

-84.649,33 euros qu’ils ont été amenés à verser pour se pourvoir en cassation se décomposant comme suit :

-20.000 euros (provision sur l’indemnité d’éviction),

-37.144,33 euros (perte d’exploitation entre le 1er avril 2017 et le 31 décembre 2020),

-16.280 euros (perte d’exploitation à hauteur de 740 euros pendant 22 mois),

-4.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles de 1ère instance)

-1.000 euros (condamnation pour frais irrépétibles pour déféré),

-6.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles devant la cour au fond),

-225 euros (timbre fiscal d’appel).

Cette demande appelle les observations suivantes :

Sur la somme de 3.000 euros (condamnation de la société [Localité 12] pour frais irrépétibles devant la Cour de cassation) :

Les époux [S] détiennent, par l’arrêt de la Cour de cassation le titre leur permettant de recouvrer la somme de 3.000 euros qui leur a été allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il soit besoin que la cour de céans prononce une condamnation de ce chef.

Sur la somme de 1.000 euros (condamnation pour frais irrépétibles pour déféré) :

Cette condamnation a été mise à la charge des époux [S] dans le cadre d’un déféré dont il est résulté que les conclusions qu’ils avaient prises étaient irrecevables. Cette irrecevabilité leur étant imputable, ils ne sont pas fondés à solliciter le remboursement de la somme mise à leur charge au titre des frais irrepétibles.

Sur la somme de 4.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles de 1ère instance) :

Cette somme a été mise à la charge de la société [Localité 12] par le jugement dont appel. De par l’effet dévolutif de l’appel, il appartiendra à la cour de confirmer ou infirmer cette demande sans qu’il soit besoin de prononcer une condamnation spécifique.

Sur les autres sommes :

-20.000 euros (provision sur l’indemnité d’éviction),

-37.144,33 euros (perte d’exploitation entre le 1er avril 2017 et le 31 décembre 2020),

-16.280 euros (perte d’exploitation à hauteur de 740 euros pendant 22 mois),

-6.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles devant la cour au fond).

—  225 euros (timbre fiscal d’appel).

La cour rappelle que l’article 625 du code de procédure civile dispose en ses deux premiers alinéas :

'Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.'

Il se déduit de ce texte qu’il n’appartient pas à la cour de céans statuant sur renvoi de cassation, de prononcer les condamnations sollicitées.

Faute de prononcé de condamnation, le débat sur l’opportunité d’ordonner une astreinte, la majoration des intérêts et leur capitalisation devient sans objet.

******

Les dispositions du jugement déféré en ce qui concerne les dépens et frais irrepétibles seront confirmées.

Les époux [S] qui succombent au principal seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 4 février 2020,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 30 août 2022,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2024,

Statuant dans les limites de la cassation,

Ordonne la rectification matérielle du dispositif du jugement déféré en ce qu’en lieu et place de :

'Condamne la société [Localité 14] à verser à la société [Localité 14] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile',

il y a lieu de lire :

'Condamne la société [Localité 14] à verser aux époux [S] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile',

Dit qu’une copie du présent arrêt sera annexée à la minute du jugement ainsi rectifié,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande des époux [S] tendant à juger valable et de plein effet le congé donné le 27 juin 2013 ayant mis un terme au contrat de bail conclu le 9 septembre 2022 entre la société Gestion patrimoine loisirs et les époux [S], ledit congé étant devenu effectif depuis le 31 décembre 2013,

Dit les époux [S] irrecevables à solliciter la somme de 27.069 euros au titre de remboursement de charges et d’indemnités pour vols ou dégradations commis lors de sous-locations saisonnières depuis 2011,

Infirme le jugement déféré tel que rectifié ci-dessus en ce qu’il a :

— dit que la clause de renonciation au droit à renouvellement et à indemnité d’éviction a vocation à s’appliquer,

— condamné la société [Localité 11] de [Localité 10] à payer aux époux [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nulle la clause de renonciation au droit à renouvellement et à indemnité d’éviction,

Condamne solidairement les époux [S] à payer à la société [Localité 12] au paiement d’une indemnité d’éviction de 54.400 euros,

Condamne solidairement les époux [S], à payer à la société [Localité 14] les sommes suivantes du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué :

— la somme de 77.000 euros, au titre du préjudice subi entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2023,

— la somme mensuelle de 770 euros à compter 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction,

Déboute les époux [S] de leur demande tendant au paiement des sommes suivantes :

-3.000 euros (condamnation de la société [Localité 12] pour frais irrépétibles devant la Cour de cassation).

-20.000 euros (provision sur l’indemnité d’éviction),

-37.144,33 euros (perte d’exploitation entre le 1er avril 2017 et le 31 décembre 2020),

-16.280 euros (perte d’exploitation à hauteur de 740 euros pendant 22 mois),

-4.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles de 1ère instance)

-1.000 euros (condamnation pour frais irrépétibles pour déféré),

-6.000 euros (remboursement de la condamnation pour frais irrépétibles devant la cour au fond),

-225 euros (timbre fiscal d’appel),

Condamne solidairement les époux [S] à payer à la société [Localité 12] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de la procédure d’appel,

Condamne solidairement les époux [S] aux dépens d’appel de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc, LX Avocats Orléans Poitiers, avocat constitué, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,