BR/LCC

Numéro 24/03346

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 05/11/2024

Dossier : N° RG 23/01135

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQDZ

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

Affaire :

S.A.R.L. SOGECIM IMMOBILIER

C/

Association FICHIER AMEPI

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2024, devant :

Madame RHEM, magistrate honoraire chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame RHEM, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. SOGECIM IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Richard THIBAUD de la SELARL AVOLIS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Association FICHIER AMEPI (AMEPI NATIONALE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine JUNQUA-LAMARQUE de la SCP JUNQUA-LAMARQUE, avocat au barreau de BAYONNE et assistée par M^e Alain COHEN-BOULAKIA de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

sur appel de la décision

en date du 06 FEVRIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 19/00826

EXPOSE DU LITIGE

L’association FICHIER AMEPI (Association des Mandats Exclusifs des Professionnels de l’Immobilier) est une association nationale à but non lucratif ayant pour objet de regrouper des agences immobilières afin d’exploiter en commun les informations et prestations concernant les mandats de vente exclusifs (à l’exclusion des mandats simples de vente) ainsi que les mandats de location exclusifs (à l’exclusion des mandats simples de location) détenus par ses membres.

Pour réaliser cet objet social, l’association nationale a fédéré des associations locales ayant le même objet ; c’est ainsi que l’association FICHIER AMEPI [Localité 7] [Localité 6] [Localité 4] (ci-après association FICHIER AMEPI BAB) permet aux agents immobiliers de ces trois villes qui sont membres de cette association, de mettre en commun des informations concernant notamment leurs mandats de vente exclusifs.

L’association tient à cet effet, un fichier commun informatisé.

L’association locale FICHIER AMEPI BAB était membre de l’association nationale FICHIER AMEPI.

La SARL SOGECIM IMMOBILIER qui exerce sous l’enseigne CENTURY 21 SOGECIM à [Localité 4], dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 4] (64) est membre de l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

La SARL ARGUI IMMOBILIER qui est une agence immobilière exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER à [Localité 6], sise [Adresse 8] à [Localité 6] (64), était également membre de l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 décembre 2012, Monsieur [X] [T] et Madame [S] [G] épouse [T] ont cédé respectivement 74 parts sociales et 6 parts sociales détenues dans la SARL ARGUI IMMOBILIER, à la SARL SOGECIM IMMOBILIER représentée par son gérant Monsieur [Y] [A] pour le prix de 386.281,00 euros.

La SARL SOGECIM IMMOBILIER et la SARL ARGUIA IMMOBILIER sont restées membres de l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

Suivant mandat exclusif de vente en date du 19 avril 2016, Madame [J] [F] épouse [I] et Monsieur [B] [I] ont chargé l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (autrement dit la SARL ARGUI IMMOBILIER) de la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6] (64) pour un prix de 516.000,00 euros, la rémunération due à l’agence étant fixée à 26.000,00 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Le bien immobilier concerné étant indivis, ce mandat a été mis en ligne le 25 avril 2016 après avoir recueilli l’accord de tous les indivisaires et de l’usufruitier.

Le 24 mai 2016, l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER a reçu une offre de l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS, également membre de l’association locale FICHIER AMEPI BAB, au prix de 460.000,00 euros frais d’agence inclus, offre faite par les époux [D].

Le 25 mai 2016, les vendeurs ont refusé cette offre en acceptant toutefois que l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER fasse une contre-proposition au prix de 495.000,00 euros frais d’agence inclus, ce dont l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (soit la SARL ARGUI IMMOBILIER) a informé par mail du même jour l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS.

Le 31 mai 2016 l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS a transféré à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER un mail de sa cliente, Madame [S] [D], indiquant faire une nouvelle proposition à 475.000,00 euros frais d’agence inclus.

Le 06 juin 2016 l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS a transféré à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER un nouveau mail de sa cliente, Madame [S] [D], proposant un prix de 485.000,00 euros frais d’agence inclus en l’assortissant d’une clause suspensive, à savoir l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours des tiers, pour la construction d’une annexe, dans une zone non aedificandi située côté Ouest de la maison.

Le 14 juin 2016, les époux [D] ont finalement maintenu leur offre de prix à 485.000,00 euros frais d’agence inclus, sans condition d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, offre transmise par mail le même jour à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER par l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS qui a considéré qu’à cette date l’offre était acceptée par les vendeurs.

Le 15 juin 2016, les époux [N], clients de la SARL SOGECIM IMMOBILIER ont fait une offre au prix du mandat de 495.000,00 euros frais d’agence inclus.

C’est cette offre au prix du mandat qui a été retenue et c’est l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (soit la SARL ARGUI IMMOBILIER) qui a perçu la commission.

Estimant avoir été privée de sa commission, l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS a saisi la commission locale d’arbitrage de l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

Suite à la réunion le 16 juin 2016 de la commission locale d’arbitrage de l’association FICHIER AMEPI BAB, il a été notifié à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER, par courrier en date du 20 juin 2016, que la commission d’arbitrage avait préconisé à l’unanimité la rédaction du compromis au profit des clients de l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS.

Cette décision a été confirmée lors de la réunion de la commission locale d’arbitrage du 27 juin 2016 de l’association locale FICHIER AMEPI BAB, à laquelle ont été soumis de nouveaux éléments mais qui a maintenu que l’offre de l’Agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS était la première offre au prix de l’avenant et devait être celle qui devait être prise en compte de manière définitive.

Cette décision a été notifiée à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (soit la SARL ARGUI IMMOBILIER) par courrier de l’association locale FICHIER AMEPI BAB en date du 28 juin 2016.

Certaines pièces du dossier n’ayant pas été communiquées, la commission nationale de l’association FICHIER AMEPI s’est à nouveau saisie de l’affaire dans le cadre d’un recours en révision et par décision du 20 février 2018, elle a confirmé la décision de la commission locale d’arbitrage notifiée par correspondances des 20 et 28 juin 2016,en enjoignant à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER de rétrocéder 50 % de ses honoraires de transaction dans cette affaire (soit 12.500,00 euros TTC) à l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS.

Par ailleurs, par courrier en date du 13 juillet 2016, la commission locale de l’association FICHIER AMEPI BAB a informé l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (autrement dit la SARL ARGUI IMMOBILIER) de la suspension à la date du 13 juillet 2016 du fichier AMEPI, des deux agences CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER à [Localité 6] et CENTURY 21 SOGECIM à [Localité 4] en précisant que cette suspension pourrait être levée dès la justification de l’application de la décision notifiée le 28 juin 2016.

Par courrier en date du 05 janvier 2017, le conseil d’administration de l’association locale FICHIER AMEPI BAB a fait savoir à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER, qu’en l’absence de preuve de la régularisation demandée, il avait été décidé de prononcer l’exclusion définitive avec effet immédiat de l’association locale FICHIER AMEPI BAB des deux agences CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER à [Localité 6] et CENTURY 21 SOGECIM à [Localité 4].

Suite à un recours exercé à l’encontre de cette décision par la SARL SOGECIM IMMOBILIER et la SARL ARGUI IMMOBILIER, par décision du 04 juin 2017, la commission de discipline nationale a considéré que la décision d’exclusion prise par la commission d’arbitrage était inappropriée et se trouvait dépourvue d’effet, annulant ainsi la décision d’exclusion prise le 05 janvier 2017 par la commission locale d’arbitrage de l’association FICHIER AMEPI BAB.

Par ailleurs, par jugement en date du 18 avril 2016, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé le redressement judiciaire de la SARL ARGUI IMMOBILIER désignant comme mandataire judiciaire Maître [Z] [O] et comme administrateur Maître [K] [M].

Après que la période d’observation ait été prolongée à plusieurs reprises, par jugement en date du 16 octobre 2017, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL ARGUI IMMOBILIER et désigné Maître [Z] [O] en qualité de liquidateur en mettant fin à la mission de Maître [K] [M] en qualité d’administrateur judiciaire.

Par jugement en date du 17 juin 2019, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs de la SARL ARGUI IMMOBILIER.

La SARL ARGUI IMMOBILIER a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 18 juin 2019 suite à la clôture de la procédure de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

Enfin, les membres de l’association locale FICHIER AMEPI BAB se sont réunis lors d’une assemblée générale le 04 septembre 2018 qui a décidé :

— la démission de l’association locale FICHIER AMEPI BAB de l’association nationale FICHIER AMEPI à compter de ce jour ;

— de dissoudre l’association locale FICHIER AMEPI BAB par anticipation à compter de ce jour et d’ouvrir sa liquidation ;

— de désigner [H] [L] et [R] [V] en qualité de liquidateurs et pour la durée de la liquidation ;

— la reprise des apports effectués par certains membres de l’association par leurs apporteurs respectifs ;

— que la dévolution du produit de liquidation sera attribué à l’association nationale FICHIER AMEPI.

Cette dissolution a fait l’objet d’une déclaration en préfecture le 26 septembre 2018.

Par exploit du 23 avril 2019, la SARL SOGECIM IMMOBILIER a fait assigner l’association nationale FICHIER AMEPI devant le tribunal de grande instance de Bayonne devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, devant lequel elle a sollicité aux termes de ses dernières écritures, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil et de l’article 9 de la loi du 1er juillet 1901 et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— annuler purement et simplement la décision de radiation de la société SOGECIM IMMOBILIER du 18 février 2018 des membres de l’association AMEPI,

— condamner l’association AMEPI à payer à la société SOGECIM IMMOBILIER une indemnité de :

* 7.000,00 euros par mois à titre de dommages et intérêts pour perte de chiffre d’affaire depuis le 18 février 2018 jusqu’à sa réintégration effective,

* 230.131,50 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de sa filiale ARGUI IMMOBILIER,

— condamner l’association AMEPI à payer à la société SOGECIM IMMOBILIER une indemnité de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association AMEPI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL AVOLIS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 06 février 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté la société SOGECIM IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société SOGECIM IMMOBILIER à payer à l’association FICHIER AMEPI une indemnité de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SOGECIM IMMOBILIER à supporter la charge des dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré que :

— la SARL SOGECIM IMMOBILIER et la SARL ARGUI IMMOBILIER étaient toutes les deux membres de l’association locale FICHIER AMEPI BAB qui dispose d’une personnalité morale distincte de celle de l’association nationale FICHIER AMEPI avec laquelle elle n’a aucun lien contractuel ;

— la dissolution de l’association locale n’a pas entraîné au profit de l’association nationale FICHIER AMEPI la reprise de l’intégralité de son patrimoine mais seulement la reprise des éléments d’actifs, de sorte que la dévolution du produit de la liquidation au profit de l’association nationale n’emporte pas pour cette dernière, l’obligation de répondre des faits de l’association locale, la responsabilité de l’association nationale ne pouvant dès lors être recherchée que sur le terrain délictuel et pour les fautes qu’elle aurait commises personnellement.

— les décisions prises par l’association locale FICHIER AMEPI BAB ne peuvent pas engager la responsabilité délictuelle de l’association nationale FICHIER AMEPI, de sorte que les deux seules décisions suspectibles d’engager sa responsabilité sont celles prises le 04 juin 2017, qui a annulé la décision d’exclusion prononcée à l’encontre des sociétés SOGECIM IMMOBILIER et ARGUI IMMOBILIER, ce qui ne peut faire grief à la SARL SOGECIM IMMOBILIER, et la décision du 20 février 2018 qui ne porte pas sur l’exclusion de la SARL SOGECIM IMMOBILIER et de la SARL ARGUI IMMOBILIER puisqu’elle concerne le litige relatif à la rétrocession d’honoraires.

Par déclaration du 21 avril 2023, la SARL SOGECIM Immobilier a relevé appel de la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 juillet 2023 par le RPVA, la SARL SOGECIM IMMOBILIER, appelante, demande à la cour de :

— infirmer intégralement le jugement rendu le 06 février 2023 par le tribunal judicaire de Bayonne,

A titre principal , sur le fondement des articles 1134 et 1231-1 du code civil et de l’article 1 de la loi du 1er juillet 1901 :

— annuler purement et simplement la décision de radiation de la société SOGECIM Immobilier du 18 février 2018 des membres de l’association AMEPI,

— en conséquence, de dire et juger que l’association FICHIER AMEPI est tenue à réparation,

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

— dire et juger que les faits de l’association FICHIER AMEPI sont constitutifs d’une faute, laquelle justifie l’engagement de sa responsabilité délictuelle,

— en conséquence, de dire et juger que l’association FICHIER AMEPI est tenue à réparation,

En tout état de cause :

— constater que la société SOGECIM a subi :

* un préjudice d’un montant de 7.000,00 euros par mois depuis le 04 juin 2017, au titre de la perte de chiffre d’affaires,

* 230.130,00 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de sa filiale ARGUI IMMOBILIER,

— en conséquence, condamner l’association FICHIER AMEPI à verser à la société SOGECIM la somme précitée à titre de dommages et intérêts correspondant à la réparation desdits préjudices ;

— condamner l’association AMEPI à payer à la société SOGECIM IMMOBILIER une indemnité de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association AMEPI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL AVOLIS, société d’avocats inscrite au barreau de Bayonne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SARL SOGECIM IMMOBILIER fait valoir que :

A titre principal sur le fondement contractuel :

— même si la décision de la commission d’arbitrage locale du 05 janvier 2017 prononçant l’exclusion des sociétés ARGUI et SOGECIM a été annulée par la décision de la commission nationale du 04 juin 2017, cette décision a laissé subsister la suspension temporaire de ces deux sociétés prononcée le 13 juillet 2016 par la commission locale d’arbitrage, alors qu’aucune limite de durée n’était indiquée, de sorte que le tribunal ne peut considérer que la décision susvisée du 04 juin 2017 a été prise dans l’intérêt de la SARL SOGECIM IMMOBILER ;

— elle explique qu’elle a engagé la procédure à l’encontre de l’association nationale FICHIER AMEPI dans la mesure où l’association locale FICHIER AMEPI BAB a été dissoute et qu’en vertu des statuts, les biens de l’association locale ont été dévolus à l’association nationale qui est dans l’obligation de l’indemniser dès lors qu’elle est responsable de l’association locale ;

— il résulte des statuts que l’association locale est soumise aux décisions de l’association nationale et les décisions de la commission de discipline nationale ayant pour finalité de réformer les décisions de la commission locale d’arbitrage, les manquements imputables à la commission locale d’arbitrage rejaillissent sur la commission nationale ;

— à titre principal, la SARL SOGECIM IMMOBILIER sollicite la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de l’association nationale en faisant valoir que tant les décisions prises par la commission locale d’arbitrage, que celles prises par la commission de discipline nationale, sont entachées d’irrégularités puisque les droits de la défense n’ont pas été respectés, les décisions n’ayant été transmises qu’à la SARL ARGUI IMMOBILIER et la SARL SOGECIM IMMOBILIER n’ayant pas été informée de ce que la commission nationale de discipline s’était à nouveau saisie de l’affaire, de sorte qu’elle n’a pu présenter de moyens de défense ;

— les décisions prises par l’association locale AMEPI, reprises par l’association nationale FICHIER AMEPI n’ont pas respecté les statuts ;

A titre subsidiaire, sur le fondement délictuel :

— elle soutient que la commission de discipline nationale a engagé sa responsabilité délictuelle dans ses relations avec la commission locale d’arbitrage en faisant valoir qu’elle a commis une faute dans son intervention suite aux décisions de l’association AMEPI en ne les régularisant pas puisque :

* l’association nationale FICHIERS AMEPI a été « impliquée dans l’affaire » dans la mesure où il est incontestable qu’elle est intervenue et a eu à réformer et donc rejuger les décisions rendues par la commission locale d’arbitrage qu’elle n’a cependant pas régularisées ;

* la décision qu’elle a rendue le 20 février 2018 est contraire à celle qu’elle a rendue le 04 juin 2017 ;

— elle soutient par ailleurs que l’association nationale FICHIER AMEPI a également engagé sa responsabilité délictuelle en confirmant une sanction pécuniaire alors que selon les statuts de l’association nationale, la commission de discipline ne lui donne pas ce pouvoir ; elle a donc commis une faute en prononçant une sanction pécuniaire alors qu’elle ne disposait pas de la compétence pour prononcer une telle sanction ;

— cette faute a causé un préjudice à la SARL SOGECIM IMMOBILIER puisqu’elle a perdu sa filiale ARGUI pour l’achat de laquelle elle avait versé une somme de 386.281,00 euros ; elle estime à la somme de 230.130,00 euros correspondant à trois années de chiffre d’affaires réalisé par la société ARGUI IMMOBILIER via les services de l’association AMEPI, son préjudice correspondant à :

* la perte de ce chiffre d’affaires ;

* son obligation de continuer à payer le crédit contracté pour acquérir les parts sociales de la SARL ARGUI IMMOBILER ;

* la disparition de sa filiale ;

— l’association nationale FICHIER AMEPI est consciente du préjudice qu’elle a fait subir à la SARL SOGECIM IMMOBILIER puisqu’il résulte de la production de ses comptes pour l’année 2019 qu’elle a constitué une provision de 150.000,00 euros pour le litige concerné.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 septembre 2023 par le RPVA, l’association FICHIER AMEPI (AMEPI NATIONALE), demande à la cour, sur le fondement des articles 1241 et suivants du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 06 février 2023,

Quoi faisant

— débouter la société SOGECIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre l’association FICHIER AMEPI,

— condamner la société SOGECIM IMMOBILIER à payer à l’association FICHIER AMEPI la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’association nationale FICHIER AMEPI fait valoir pour sa part que :

— l’association locale AMEPI BAB et l’association nationale FICHIER AMEPI sont deux personnes morales distinctes puisque :

* l’association locale AMEPI BAB qui a été dissoute par l’assemblée générale du 04 septembre 2018, disposait de la personnalité morale et de ses propres statuts avec un numéro qui lui était propre ;

* l’association nationale FICHIER AMEPI dispose de ses propres statuts et d’un numéro distinct :

— l’association locale AMEPI BAB dont faisait partie la SARL SOGECIM IMMOBILIER n’a pas été assignée en justice, seule l’association nationale FICHIER AMEPI a fait l’objet d’une action en justice ;

— la SARL SOGECIM IMMOBILIER et la SARL ARGUI IMMOBILIER n’étaient membres que de l’association locale AMEPI BAB mais elles n’ont jamais été membres de l’association nationale FICHIER AMEPI ;

Sur le fondement contractuel :

— en vertu de la règle de l’autonomie des personnes morales, l’association nationale FICHIER AMEPI ne peut répondre des éventuelles fautes commises par l’association locale AMEPI BAB ;

— ni la loi ni l’assemblée générale du 04 sepembre 2018 ne prévoient que la dévolution d’actif sera accompagnée d’une reprise du passif ;

— c’est donc à bon droit que le premier juge a pu considérer que la SARL SOGECIM IMMOBILIER ne pouvait pas invoquer la responsabilité de l’association nationale FICHIER AMEPI sur la base de la décision d’exclusion prise le 05 janvier 2017 par l’association AMEPI BAB et ce d’autant plus que cette décision a été annulée par l’association nationale FICHIER AMEPI ;

— même si la décision du 20 février 2018 dont il est demandé l’annulation avait été prise dans des conditions irrégulières, elle n’a eu aucune conséquence sur l’exclusion des sociétés ARGUI IMMOBILIER et SOGECIM IMMOBILIER de l’association locale AMEPI BAB puisqu’elle ne portait pas sur l’exclusion de ces deux sociétés mais sur le sort d’une commission d’agence suite à un litige entre agences immobilières ;

Sur le fondement délictuel :

— il n’existe aucune incohérence de la part de l’association nationale FICHIER AMEPI pouvant résulter du fait que le 04 juin 2017 elle a annulé la décision disciplinaire d’exclusion de l’association locale AMEPI BAB des deux sociétés ARGUI IMMOBILIER et SOGECIM IMMOBILIER et qu’elle a en revanche donné tort à la SARL ARGUI IMMOBILIER dans sa décision d’arbitrage du 20 février 2018 puisque ces deux décisions n’avaient pas le même objet ;

A titre subsidiaire, sur le préjudice :

— après la décision d’annulation de la décision d’exclusion les deux sociétés concernées pouvaient solliciter leur réintégration dans l’association locale AMEPI BAB, ce qu’elles n’ont pas fait alors que cette réintégration aurait été de droit, de sorte que la SARL SOGECIM IMMOBILIER a participé à son propre préjudice et qu’elle ne pourrait se prévaloir d’un éventuel préjudice que pour la période ayant couru entre le 05 janvier 2017 et le 04 juin 2017 et à l’égard de la seule association locale AMEPI BAB qui est à l’origine de son exclusion, lequel préjudice est en toute hypothèse un préjudice éventuel;

— il n’existe aucun lien de causalité entre la procédure disciplinaire dont a fait l’objet la SARL ARGUI IMMOBILIER et ses difficultés financières puisque la décision de l’association locale AMEPI BAB est en date du 05 janvier 2017 alors que la SARL ARGUI IMMOBILIER a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Bayonne du 19 avril 2016, donc avant la décision d’exclusion litigieuse;

— la SARL SOGECIM IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice alors que malgré l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 juin 2017 lui enjoignant de produire les comptes annuels de la SARL ARGUI IMMOBILIER pour la période du 1er janvier au 16 octobre 2017, elle n’a jamais communiqué ces documents et se contente de produire ses propres comptes annuels et non ceux de la SARL ARGUI IMMOBILIER ;

— enfin, en toute hypothèse, à supposer que la responsabilité de l’association nationale FICHIER AMEPI soit retenue, le seul préjudice indemnisable ne pourrait être constitué que par la perte d’une chance pour la SARL ARGUI IMMOBILIER de pouvoir obtenir la moitié des honoraires ayant fait l’objet d’une contestation et ayant donné lieu à la décision d’arbitrage, demande qui ne pourrait émaner que de la SARL ARGUI IMMOBILIER.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024.

MOTIFS

1°) Sur la responsabilité de l’association nationale FICHIER AMEPI

La SARL SOGECIM IMMOBILIER sollicite l’annulation de la décision de radiation de l’association locale FICHIER AMEPI BAB dont elle a fait l’objet, à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l’association nationale FICHIER AMEPI et à titre subsidiaire sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, et elle demande à être indemnisée du préjudice qu’elle a subi à la suite de cette radiation.

A titre liminaire, la cour précise que contrairement à ce que soutient la SARL SOGECIM IMMOBILIER, le fait que l’association nationale FICHIER AMEPI ait provisionné dans ses comptes une somme de 150.000,00 euros pour ce litige ne constitue nullement une reconnaissance de sa responsabilité mais est une simple écriture comptable obligatoire dans le cas d’un litige en cours.

Sur la demande formée sur le fondement contractuel

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de ses obligations, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’à la suite du litige ayant opposé l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS et l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (autrement dit la SARL ARGUI IMMOBILIER) ont été rendues par l’association locale FICHIER AMEPI BAB les décisions suivantes :

Dans le cadre d’une procédure d’arbitrage des modalités d’attribution de la commission d’agence :

— la décision en date du 20 juin 2016 par laquelle la commission locale d’arbitrage a préconisé à l’unanimité la rédaction du compromis au profit des clients de l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS ;

— la décision du 28 juin 2016 par laquelle la commission locale d’arbitrage a maintenu que l’offre de l’Agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS était la première offre au prix de l’avenant et devait donc être celle qui devait être prise en compte de manière définitive ;

Dans le cadre d’une procédure disciplinaire :

— la décision du 13 juillet 2016 par laquelle la commission locale d’arbitrage a prononcé la suspension à cette date du FICHIER AMEPI, des deux agences CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER à [Localité 6] et CENTURY 21 SOGECIM à [Localité 4] ;

— la décision du 05 janvier 2017 par laquelle le conseil d’administration de l’association locale FICHIER AMEPI BAB a décidé de prononcer l’exclusion définitive avec effet immédiat de l’association locale FICHIER AMEPI BAB, des deux agences CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER à [Localité 6] et CENTURY 21 SOGECIM à [Localité 4].

L’association nationale FICHIER AMEPI est intervenue :

Dans le cadre de la procédure d’arbitrage des modalités d’attribution de la commission d’agence :

— en rendant une décision en date du 20 février 2018 confirmant la décision de la commission locale d’arbitrage notifiée par correspondances des 20 et 28 juin 2016 en enjoignant à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (SARL ARGUI IMMOBILIER) de rétrocéder 50 % de ses honoraires de transaction dans cette affaire (soit 12.500,00 euros TTC) à l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS.

Dans le cadre de la procédure disciplinaire :

— par la décision rendue le 04 juin 2017 par la commission de discipline nationale annulant la décision d’exclusion prise le 05 janvier 2017 par la commission locale d’arbitrage de l’association FICHIER AMEPI BAB.

A titre liminaire, il sera constaté que tant devant le premier juge que devant la cour, la SARL SOGECIM IMMOBILIER sollicite l’annulation de la décision de radiation prononcée à son encontre le 18 février 2018 « par les membres de l’association AMEPI ».

Or, force est de constater que les deux décisions concernant l’exclusion de la SARL SOGECIM IMMOBILIER de l’association FICHIER AMEPI ont été prononcées le 05 janvier 2017 par le conseil d’administration de l’association locale FICHIER AMEPI BAB et le 04 juin 2017 par la commission de discipline nationale qui a annulé la décision d’exclusion prise le 05 janvier 2017 par l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

Si dans le dispositif de ses écritures la SARL SOGECIM IMMOBILIER persiste à solliciter de voir « annuler purement et simplement la décision de radiation de la société SOGECIM IMMOBILIER du 18 février 2018 des membres de l’association AMEPI », dans les motifs de ses conclusions elle formule la demande suivante (page 9) « La cour infirmera le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne et annulera de manière pure et simple la décision en date du 20 février 2018 de la commission nationale de discipline, pour violation des dispositions statutaires et réglementaires de l’association AMEPI qui interdisent tout recours mais également parce que la société SOGECIM n’a pas bénéficié de toutes les garanties qu’elle devait avoir ».

Or, il est constant que la décision de la commission nationale en date du 20 février 2018 a confirmé les décisions de la commission locale d’arbitrage notifiées par correspondances des 20 et 28 juin 2016 en enjoignant à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER (SARL ARGUI IMMOBILIER) de rétrocéder 50 % de ses honoraires de transaction dans cette affaire (soit 12.500,00 euros TTC) à l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS mais qu’elle ne concernait en aucun cas la radiation ou l’exclusion dont se plaint la SARL SOGECIM IMMOBILIER.

La SARL SOGECIM IMMOBILIER sollicite donc l’annulation d’une décision de radiation qui n’existe pas.

Par ailleurs, la SARL SOGECIM IMMOBILIER ne peut sérieusement soutenir que, malgré la décision annulant son exclusion et celle de sa filiale, elle serait toujours soumise à la décision de suspension temporaire prononcée sans limitation de durée par la commission d’arbitrage locale le 13 juillet 2016, alors que, d’une part, il était prévu que la suspension serait levée dès la justification par les deux agences de l’application de la décision prise concernant les modalités d’attribution de la commission d’agence litigieuse et que, d’autre part, il a été mis fin de facto à la suspension provisoire par la décision de l’association locale FICHIER AMEPI BAB prononçant leur exclusion de l’association locale FICHIER AMEPI BAB dont il est bien précisé qu’elle est définitive.

Cette décision ayant été annulée par la commission de discipline nationale, il appartenait à la SARL SOGECIM IMMOBILIER de faire le nécessaire pour être réintégrée dans l’association locale FICHIER AMEPI BAB, ce dont elle ne justifie pas.

Enfin et comme l’a justement retenu le premier juge :

— il est constant que la SARL SOGECIM IMMOBILIER et la SARL ARGUI IMMOBILIER n’étaient pas membres de l’association nationale FICHIER AMEPI, seule l’association locale en étant membre, et qu’elles n’étaient donc pas liées contractuellement à l’association nationale FICHIER AMEPI ;

— la dissolution de l’association locale prononcée lors de l’assemblée générale de l’association locale FICHIER AMEPI BAB du 04 septembre 2018 n’a pas entraîné la reprise de l’intégralité du patrimoine de l’association locale au profit de l’association nationale, mais seulement celle des éléments d’actif, de sorte qu’il n’existe aucune obligation pour l’association nationale de répondre des faits de l’association locale.

Il s’ensuit que la responsabilité de l’association nationale ne peut donc être recherchée sur le fondement contractuel.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande formée sur le fondement délictuel

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL SOGECIM IMMOBILIER soutient que l’association nationale FICHIER AMEPI a commis une faute puisqu’après avoir annulé la décision prononçant l’exclusion de l’association locale FICHIER AMEPI BAB, elle a confirmé les décisions de l’association locale imposant à l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER de rétrocéder 50 % de ses honoraires de transaction à l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS, ce qu’elle estime incohérent.

Egalement et de manière particulière confuse en redonnant à la décision de la commission de discipline nationale du 20 février 2018 son véritable objet, à savoir la confirmation de la rétrocession de 50 % des honoraires de la société ARGUI IMMOBILIER au profit de la société ORPI, elle fait valoir que l’association nationale FICHIER AMEPI a prononcé une sanction pécuniaire et a ainsi excédé les pouvoirs qui lui sont octroyés par les statuts de l’association nationale FICHIER AMEPI, lesquels ne prévoient nullement que la commission de discipline nationale puisse infliger des sanctions pécuniaires, ce qui constitue une faute l’obligeant à réparation.

En l’espèce, et comme l’a justement retenu le premier juge, la décision du 20 février 2018 ne portant en aucun cas sur l’exclusion de la SARL SOGECIM IMMOBILIER ou de sa filiale ARGUI IMMOBILIER, ne pourrait justifier les demandes indemnitaires formées par la SARL SOGECIM IMMOBILIER qui sont toutes en lien avec son exclusion de l’association locale FICHIER AMEPI BAB.

La cour ajoute que s’il est indiqué dans la décision susvisée du 20 février 2018 qu’elle émane de la commission nationale de discipline, il s’agit manifestement d’une erreur, l’objet de cette décision concernant incontestablement le litige existant entre l’agence ORPI [Localité 6] CINQ CANTONS et l’agence CENTURY 21 ARGUI IMMOBILIER portant sur l’attribution de la commission d’agence suite à la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (64), de sorte que c’est bien la commission d’arbitrage nationale qui est intervenue, laquelle a, en vertu des statuts de l’association nationale FICHIER AMEPI (article 24.2.5), la faculté de « prendre tout type de décision appropriée par rapport aux demandes figurant dans sa saisine, l’obligation de payer une somme d’argent, l’obligation de faire ou de ne pas faire sous astreinte ».

Le jugement entrepris qui a rejeté la demande formée par la SARL SOGECIM IMMOBILIER à l’encontre de l’association nationale FICHIER AMEPI sur le fondement délictuel sera confirmé de ce chef.

2°) Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris concernant les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

En cause d’appel, la SARL SOGECIM IMMOBILIER sera condamnée à verser à l’association nationale FICHIER AMEPI la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; elle sera déboutée de ce chef de demande.

La SARL SOGECIM IMMOBILIER sera condamnée aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la SARL SOGECIM IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL SOGECIM IMMOBILIER à verser à l’association nationale FICHIER AMEPI la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL SOGECIM IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL SOGECIM IMMOBILIER aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la SARL SOGECIM IMMOBILIER.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE