N° RG 16/02404 – N° Portalis DBVM-V-B7A-IQFP

MPB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL AEGIS

la SELARL ARMAJURIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 05 SEPTEMBRE 2019

Appel d’un jugement (N° RG 14/04281)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 24 mars 2016 suivant déclaration d’appel du 20 Mai 2016

APPELANTS :

Madame B Y

née le […] à […]

de nationalité Française

maison de retraite de l’Arnaud

[…]

Madame C Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur A Y

venant aux droits, en qualité d’héritier de Madame D Y, décédée le […] à VALENCE

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Sandrine CUVIER de la SELARL AEGIS, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SARL B3JAUTO

société à responsabilité limitée, au capital de 7 622,45 euros,immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROMANS SUR ISERE sous lenuméro 950 409 722 RCS ROMANS, représentée par son gérant en exercice Monsieur E F

[…]

[…]

Représentée par M^e Sabine F de la SELARL ARMAJURIS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-D CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

Assistées lors des débats de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2019

Madame BLANCHARD, conseiller, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e Sandrine CUVIER en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

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Par contrat de bail commercial en date du 13 septembre 1989, M G Y a loué à la société B3J AUTO un bâtiment de 600 m² sur un terrain de 2600 m² cadastré sur la commune de

[…], section C n°1560 (la Sainte) et section C n° 502 (les Creux).

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

M Y est décédé le […].

Après avoir fait procéder à une expertise amiable de l’état des locaux, ses héritières ont obtenu du juge des référés, le 6 mars 2014, la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire et se prévalant des conclusions du rapport déposé le 20 juin 2014, elles ont fait assigner la société BJ3 AUTO en résiliation du bail par acte d’huissier du 13 novembre 2014.

Par jugement du 24 mars 2016, le tribunal de grande instance de Valence a:

— débouté M^mes B Y, C X et D Y de leurs demandes';

— condamné ces dernières à payer à la SARL B3J la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la charge des dépens incluant les frais d’expertise.

Par déclaration au greffe du 20 mai 2016, les consorts Y ont relevé appel de cette décision qui leur a été signifiée les 22, 25 et 28 avril 2016.

M^me D Y est décédée le […] et M A Y, en sa qualité d’héritier, est intervenu volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 26 juillet 2016.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 10 avril 2019, M^me B Y, M^me C Y épouse X et M A Y demandent à la cour de :

— à titre principal

— dire et juger que les conditions de l’article 1722 du code civil sont en l’espèce réunies,

— réformer dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Valence le 24 mars 2016,

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de la société B3J AUTO ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux situés à Gervans (26), […],

— condamner la société B3J AUTO à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération effective des lieux,

— à titre subsidiaire

— dire et juger que la SARL B3J AUTO n’a pas exécuté les obligations légales et contractuelles qui lui incombaient en tant que preneur,

— réformer dans toutes ses dispositions, le jugement entrepris,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner l’expulsion de la société B3J AUTO ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux situés Route nationale 7, à Gervans (26) ;

— condamner la société B3J AUTO à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération effective des lieux,

— en tout état de cause

— débouter la société B3J AUTO de la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société B3J AUTO à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris l’intégralité des actes d’huissiers, des frais d’expertise et notamment tous actes relatifs à l’exécution de la décision à intervenir.

Les consorts Y font valoir qu’en raison de l’état de dangerosité des locaux, la chose louée doit être considérée comme perdue par cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil puisque les experts ont estimé la réparation impossible et relevé la mauvaise qualité de la construction des bâtiments sans en imputer la responsabilité au bailleur'; que ce dernier a assumé ses obligations contractuelles notamment en faisant procéder à la réfection de la toiture'; que le preneur n’a pas entretenu les locaux, ni informé le bailleur de leur détérioration importante.

Subsidiairement, ils fondent leur demande de résiliation sur les manquements de la société B3J AUTO à son obligation d’entretien, estimant qu’il ne s’agit que d’un moyen nouveau, tendant aux mêmes fins que la demande initialement soumise à la juridiction de première instance.

Ils se prévalent du défaut total d’entretien du bâtiment et de la dégradation du terrain par pollution résultant de l’activité d’épaviste de la société

B3J AUTO.

Dans ce contexte, ils estiment ne pas être redevables au preneur d’une indemnité d’éviction.

Au terme de ses conclusions notifiées le 19 septembre 2016, la société B3J AUTO entend voir :

— dire que les demandeurs ont manqué à l’obligation continue d’entretien qui leur est faite aux termes de l’article 1719 du code civil ;

— déclarer irrecevable la demande de résiliation aux torts exclusifs du preneur, considérant qu’il s’agit d’une demande nouvelle ;

— à titre principal :

— dire que la dégradation de l’immeuble ne peut donc s’interpréter comme un cas fortuit susceptible d’entraîner l’application de l’article 1722 du code civil;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

— à titre subsidiaire :

— constater la résiliation du bail commercial en date du 13 septembre 1989 aux torts exclusifs du propriétaire;

— condamner solidairement les propriétaires à lui payer une somme de 30.000 € en réparation du préjudice subi;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement les propriétaires au paiement d’une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société B3J AUTO considère que l’état du bâtiment ne résulte pas d’un cas fortuit mais du désintérêt des bailleurs et de l’inexécution de leur obligation d’assurer les grosses réparations alors qu’ils connaissaient la vétusté des lieux, ce qui les prive de la possibilité de se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Elle soutient que la demande de résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations constitue une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel et que la vétusté des locaux n’est pas liée aux petites réparations lui incombant, mais uniquement à la négligence du propriétaire.

Elle conteste les dégradations qui lui sont imputées et considère que si la résiliation doit intervenir elle est imputable aux seuls bailleurs, qui doivent l’indemniser de ses préjudices.

La procédure a été clôturée le 9 mai 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la demande principale en résiliation du bail pour perte de la chose louée :

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Selon le bail commercial du 13 septembre 1989, les locaux consistent en un bâtiment de 500 m² couverts, en deux parties implanté sur un terrain de 2600m², destiné à un commerce d’automobiles et de pièces détachées d’automobile neuves et d’occasion.

Le bail stipulait que le locataire prenait les locaux en l’état, sans pouvoir exiger aucuns travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état, et que le bailleur ne conservait à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

L’expert judiciaire a constaté le 19 mai 2014 que les locaux présentaient un état de vétusté très ancien de leurs structures (murs et toitures), les murs de la partie principale comme des annexes présentant des fissures verticales dont certaines ont entraîné des effondrements partiels de la toiture ; que les tuiles étaient poreuses, en bout de vie ; que les autres matériaux de couvertures en amiante ciment étaient totalement dégradés et que l’absence d’étanchéité des toitures avait généré des infiltrations causes de dégradations irréversibles de la charpente dont les déformations étaient nettement visibles de l’extérieur ; que les murs constitués de matériaux disparates n’étaient plus aptes à soutenir la stabilité d’une charpente, aucun chaînage en béton armé n’ayant été constaté en partie haute et ceux édifiés en agglomérés de ciment, mal construits à l’origine, étant en partie déstabilisés.

Confirmant ainsi l’avis technique de M Z, architecte, recueilli en décembre 2013, l’expert MERLE a conclu à l’existence d’un risque actuel d’effondrement de la toiture rendant les bâtiments dangereux et à l’impossibilité d’une remise en état compte tenu de l’état général des constructions, la mauvaise qualité de la construction des murs ne leur permettant pas de supporter une nouvelle charpente.

Ces constatations et conclusions techniques, liées au risque d’effondrement des toitures des bâtiments rendent impossible la poursuite de leur exploitation et caractérisent la perte totale de la chose louée

au sens de l’article 1722 du code civil.

Cependant, si la ruine totale des locaux constitue un cas fortuit ouvrant la voie à la résiliation de plein droit sur la demande du bailleur, ce n’est qu’à la condition que les dégradations ne lui soient pas imputables comme résultant de sa faute dans l’exécution de son obligation d’entretien.

A défaut d’état des lieux à l’entrée de la société B3J AUTO, il n’est pas établi que la vétusté des toitures soit antérieure à la signature du bail et que la locataire les aient reçus dans un tel état, alors de surcroît, que les consorts Y justifient avoir fait procéder à des travaux de réfection partielle de la toiture en mars 1997.

Les bailleurs ne peuvent s’exonérer de leur obligation d’assurer, conformément aux stipulations contractuelles, les réparations des gros murs et des couvertures visées par l’article 606 du code civil, en invoquant l’absence de toutes réclamations, comme de toute information par le preneur, leur ayant permis d’apprécier l’état des bâtiments.

Or, ils ne rapportent pas la preuve d’avoir entrepris depuis 1997, d’autres travaux sur les toitures, dont le défaut d’étanchéité est décrit par l’expert MERLE comme la cause essentielle de la dégradation de la charpente.

En conséquence, la ruine et la dangerosité des lieux loués est imputable au défaut d’entretien des toitures incombant aux bailleurs qui ne peuvent en conséquence se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article 1722 du code civil et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande.

2°) sur la résiliation aux torts du preneur :

Si les prétentions nouvelles sont irrecevables en appel, il résulte des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile, que les parties peuvent invoquer en appel des moyens nouveaux au soutien des prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge.

Les consorts Y poursuivent la résiliation du bail, demande présentée en première instance, et en se prévalant en appel de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles d’entretien et de paiement du loyer et de ses accessoires, ils font valoir des moyens nouveaux, mais recevables, comme tendant aux mêmes fins.

Les bailleurs se prévalent du défaut d’entretien du bâtiment, de la dégradation du terrain par la pollution résultant de l’activité d’épaviste de la société B3J AUTO et du défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

L’expert MERLE a relevé l’existence de traces d’hydrocarbures en plusieurs endroits du terrain attenant aux bâtiments loués, mais ses constatations lapidaires et imprécises ne permettent pas à la cour d’apprécier l’importance de la pollution invoquée, ni de caractériser un usage anormal des lieux par le preneur, justifiant la résiliation du bail, alors que l’expert a précisé que l’activité de casse automobile était prééxistante au bail.

Si comme précédemment examiné, la société B3J AUTO s’est engagée selon les termes du bail à entretenir les lieux loués, c’est à l’exception des réparations visées par l’article 606 du code civil portant notamment sur les gros murs et les couvertures entières et sur lesquels portent exclusivement les désordres relevés par l’expert.

En conséquence, la cour considérera que le grief de défaut d’entretien n’est pas établi à l’encontre de la locataire pour permettre la résiliation du bail à ses seuls torts.

Les consorts Y invoquent le défaut de paiement des loyers des mois de décembre 2013, octobre 2016 et mars 2019, manquements aux obligations du preneur que la société B3J AUTO ne conteste pas et dont elle ne justifie pas de la régularisation.

Cependant, ces trois défauts de paiement sporadiques dont certains sont anciens, n’ont donné lieu à aucune mise en demeure, ni même réclamation de la part des bailleurs, et bien que le paiement du loyer constitue l’une des obligations principales du preneur, le manquement invoqué apparaît insuffisant pour justifier la résiliation du bail commercial.

Les consorts Y se verront déboutés de leur demande de résiliation du bail.

3°) sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts des bailleurs et indemnisation:

Bien que soumise au premier juge, cette demande reconventionnelle de la société B3J AUTO n’a pas été examinée par le tribunal de grande instance de Valence.

Ainsi qu’il a été précédemment considéré , l’état de vétusté et de dangerosité des locaux s’analyse en une perte de la chose louée imputable au manquement du bailleur à son obligation de supporter les grosses réparations.

La société B3J AUTO se trouvant dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation dans les locaux loués, elle est donc bien fondée à solliciter la résiliation du bail qui sera prononcée.

Si la locataire sollicite l’indemnisation des divers chefs de préjudice que lui cause cette résiliation, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de la perte de son fonds, des frais de licenciement du personnel, de déménagement et de réinstallation, de mutation du fonds et de la perte de gains invoqués, dont la cour ne peut manquer de relever qu’ils se révèlent contradictoires entre eux.

Seul un préjudice moral pourra donner lieu à une indemnisation qui sera fixée à 5000 euros, somme que les consorts Y seront condamnés à lui verser.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

—  CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Valence en date du 24 mars 2016 ;

Y ajoutant ;

—  DECLARE recevable la demande subsidiaire en résiliation du bail présentée par M^me B Y, M^me C Y épouse X et M A Y aux torts du preneur ;

—  les en DEBOUTE ;

—  PRONONCE la résiliation du bail aux torts des bailleurs ;

—  CONDAMNE M^me B Y, M^me C Y épouse X et M A Y à verser à la SARL B3J AUTO la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  CONDAMNE M^me B Y, M^me C Y épouse X et M A

Y à verser à la SARL B3J AUTO la somme complémentaire de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  CONDAMNE M^me B Y, M^me C Y épouse X et M A Y aux dépens de l’instance d’appel.

SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président