N° RG 22/00012 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LFMV

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL MONNIER-BORDES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 NOVEMBRE 2023

Appel d’une décision (N° RG 19/04820)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble

en date du 29 novembre 2021

suivant déclaration d’appel du 27 décembre 2021

APPELANTS :

Mme [P] [J] [K] [T] épouse [R]

née le 30 novembre 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

M. [Z] [R]

né le 24 juin 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Laurence BORDES-MONNIER de la SELARL MONNIER-BORDES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

Mme [F] [I] épouse [L]

née le 15 juillet 1960 à [Localité 7] Algérie

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 septembre 2023, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon promesse unilatérale de vente notariée du 18 janvier 2019, M. [Y] [L] et Mme [F] [I] ont conféré à M. [Z] [G] [R] et Mme [P] [T], épouse [R], la faculté d’acquérir une maison d’habitation située à [Localité 8] (Isère) formant le lot numéro 12 du lotissement dénommé « [Adresse 6] » moyennant le prix de 360.000€, dont 1.430€ au titre de divers mobiliers.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 25 avril 2019 à 18 heures et il a été convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 36.000€ sur laquelle le bénéficiaire s’est engagé à verser la somme de 12.000€ dans le délai de 10 jours de la régularisation de l’acte, le solde de 24.000 € devant être versé par le bénéficiaire dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où l’acte de vente ne serait pas signé malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Le premier tiers de l’indemnité d’immobilisation (12.000 €) a été versé le 18 janvier 2019 entre les mains du notaire des promettants (Me [V]) désigné en qualité de séquestre.

Outre conditions suspensives de droit commun, tenant à l’absence de servitudes, de charges, de vices de saisies ou d’inscriptions, la promesse de vente a été acceptée sous la condition suspensive particulière de l’obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 18 mars 2019, d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant maximal de 363.000 €, au taux d’intérêt maximal de 1,9 % par an et remboursables sur une durée maximale de 20 ans.

Au titre des dispositions de l’acte relatives à la construction il a été stipulé que « le promettant s’engage à déposer en mairie dans les sept jours des présentes une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ».

Le 22 janvier 2019, les promettants ont déposé une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux depuis le 27 avril 2000.

Le maire de la commune de [Localité 8] a toutefois refusé le 1er février 2019 d’enregistrer cette déclaration au motif que s’agissant d’une construction achevée avant le 1er octobre 2007 cette déclaration devait être déposée dans les 30 jours de l’achèvement, ce qui n’avait pas été fait.

Par courrier recommandé du 13 avril 2019, M. et Mme [R], se prévalant de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du certificat de conformité et considérant que la promesse de vente était résolue de plein droit, ont sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée de 12.500€.

Par l’intermédiaire de leur assureur de protection juridique , M. [L] et Mme [I] ont refusé la restitution de l’indemnité d’immobilisation en faisant valoir que le dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux n’était pas stipulé à titre de condition suspensive et ont invité les bénéficiaires à justifier de la levée des conditions suspensives à leur charge.

Par acte d’huissier du 13 avril 2019, M. et Mme [R] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble M.[L] et Mme [I] en restitution de la somme séquestrée de 12.000 €.

Mme [I] s’est opposée à cette demande et a sollicité la condamnation de M. et Mme [R] à payer aux époux [L]/[I] la somme de 36.000 euros correspondant à l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation stipulée, dont 12.000 euros déjà versés et séquestrés, en faisant valoir d’une part que l’obtention du certificat de conformité ne constituait pas une condition suspensive, et d’autre part que les acquéreurs,qui ne justifiaient pas de leurs démarches en vue de l’obtention d’un prêt bancaire, étaient redevables du solde de l’indemnité.

M. [Y] [L] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 29 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a condamné M. et Mme [R], à payer à Mme [I] la somme de 12.000€, en sus de la somme séquestrée lui demeurant acquise, a débouté Mme [I] du surplus de sa demande et a condamné les demandeurs au paiement d’une indemnité de procédure de 800€, outre les dépens.

Le tribunal a considéré en substance :

que les vendeurs avaient satisfait à leur obligation de déposer en mairie dans un certain délai une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux,

qu’il n’a pas été stipulé que l’obtention du certificat de conformité constituait une condition suspensive,

qu’en raison de la non-conformité de la demande de prêt déposée pour un montant supérieur au montant prévu à l’acte la condition suspensive tenant à l’obtention du financement bancaire devait être considérée comme fictivement réalisée en application de l’article 1304'3 du code civil et des clauses du contrat,

qu’en raison de la non comparution de M. [L], Mme [I] ne pouvait exiger que le versement de la moitié du solde de l’indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [R] ont relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 27 décembre 2021 à l’encontre de M. [L] et de Mme [I] aux termes de laquelle ils critiquent l’ensemble des dispositions du jugement, sauf en ce que Mme [I] a été déboutée du surplus de sa demande.

Avis a été donné le 8 avril 2022 aux appelants de procéder à la signification de la déclaration d’appel à l’égard de M. [Y] [L] non constitué.

Par ordonnance en date du 28 juin 2022 le magistrat de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel après avoir constaté qu’elle n’avait pas été signifiée dans le délai imparti par l’article 902 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le 8 juillet 2022 les appelants ont déféré cette ordonnance à la cour d’appel, qui par arrêt en date du 4 octobre 2022 a infirmé partiellement l’ordonnance et déclaré non caduque la déclaration d’appel à l’égard de Mme [I].

Vu les conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 25 octobre 2022 par M. et Mme [R] qui demandent à la cour par voie d’infirmation du jugement :

de débouter Mme [I] de l’intégralité de ses demandes,

de condamner les époux [L] à leur restituer la somme séquestrée de 12.000 euros et à leur payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement de réduire l’indemnité d’immobilisation à la somme de 5.000 € en raison de son caractère excessif eu égard à la durée d’immobilisation du bien et d’ordonner la restitution à leur profit de la somme de 7.000€ outre condamnation des époux [L] au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000€.

Ils font valoir :

qu’il résulte manifestement de l’intention des parties que l’obtention du certificat de conformité de la construction, constituant un événement futur et incertain, a été stipulée à titre de condition suspensive, alors que comme le souligne expressément la promesse de vente l’absence de certification de la conformité des travaux avec les prescriptions du permis de construire est de nature à entraîner de graves conséquences pénales, civiles et administratives pour l’acquéreur de l’immeuble pouvant aller jusqu’à la démolition ou la mise en conformité de l’ouvrage,

qu’en raison des sanctions encourues et de l’impossibilité d’envisager en l’état de quelconques travaux d’agrandissement ou de modification nécessitant la délivrance d’un nouveau permis de construire, il est évident qu’ils ont entendu subordonner leur engagement à l’obtention du certificat de conformité, étant observé que c’est le refus d’enregistrement de la déclaration d’achèvement qui a fait obstacle à la délivrance du certificat,

qu’en toute hypothèse l’obtention du certificat de conformité peut être considérée comme entrant dans les conditions suspensives de droit commun visées en page 9 de la promesse de vente,

que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée en totalité dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulte de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives,

qu’ils justifient avoir entrepris des démarches en vue de l’obtention d’un prêt immobilier avant la date butoir du 18 mars 2019, tandis que leur demande de financement doit être considérée comme étant conforme aux stipulations contractuelles, puisqu’ils se sont bornés à solliciter le financement d’une somme supplémentaire au titre des frais d’actes et des travaux, ce qui ne caractérise pas un non respect des stipulations contractuelles,

que la condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un prêt bancaire s’est donc réalisée, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme ayant fait obstacle à l’accomplissement de cette condition,

que l’indemnité d’immobilisation constitue en tout état de cause une clause pénale manifestement excessive eu égard à la durée d’immobilisation effective du bien.

Vu les conclusions n°1 déposées et notifiées le 10 juin 2022 par Mme [I], qui sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et qui demande à la cour de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation et de condamner in solidum M. et Mme [R] à lui payer une nouvelle indemnité de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

qu’il ne résulte nullement de la promesse de vente que l’obtention du certificat de conformité serait une condition suspensive, étant observé qu’il n’est pas fait mention de l’obtention de ce certificat, mais uniquement du dépôt d’une déclaration,

qu’aucun élément ne permet de considérer que l’intention des parties a été de faire de l’obtention d’un certificat de conformité une condition suspensive de l’engagement du bénéficiaire,

que les promettants ont parfaitement rempli leur obligation, puisqu’ils ont déposé le 22 janvier 2019 une déclaration d’achèvement des travaux, le fait que la mairie ait refusé de l’enregistrer en raison de sa tardiveté étant sans effet,

que les acquéreurs ont été pleinement informés dans l’acte des sanctions encourues pour absence de certificat de conformité,

qu’en revanche les époux [R] ne justifient pas des démarches entreprises pour l’obtention d’un prêt bancaire aux conditions prévues dans la promesse, alors que leur demande de financement ne précise ni la durée du prêt, ni le taux d’intérêt maximal ni les garanties exigées, de sorte que conformément aux clauses contractuelles la non-conformité de cette demande entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive,

que la somme séquestrée de 12.000€ reste acquise aux vendeurs alors que l’option d’achat n’a pas été levée malgré la réalisation de la condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un prêt bancaire,

que pour les mêmes raisons le solde de l’indemnité d’immobilisation est exigible,

que la demande subsidiaire de réduction de l’indemnité est irrecevable comme étant nouvelle en appel et au surplus infondée à défaut d’être excessive au regard de la durée d’immobilisation et de la valeur du bien.

M. [L], à l’égard duquel la déclaration d’appel a été déclarée caduque, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juillet 2023.

MOTIFS

La promesse de vente prévoit deux types de conditions suspensives :

les conditions suspensives de droit commun tenant d’une part à l’absence de servitudes, de charges ou de vices non indiqués à l’acte, et d’autre part à l’absence de saisies ou d’inscriptions pouvant être révélées par l’état hypothécaire,

la condition suspensive particulière d’obtention par le bénéficiaire d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 363.000€, sur une durée maximale de 20 ans et au taux d’intérêt maximal de 1,9 % l’an, garanti par une sûreté réelle sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

Ce n’est que sous le paragraphe spécial intitulé « dispositions relatives à la construction », qui est totalement distinct des stipulations relatives aux conditions suspensives, que les vendeurs déclarent que l’immeuble n’a pas fait l’objet de la délivrance d’un certificat de conformité, ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n’a pas été contestée, et « s’engagent à déposer en mairie dans les sept jours des présentes une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ».

Le même paragraphe avertit les parties de l’ensemble des sanctions pénales, civiles et administratives résultant de l’absence de certificat de conformité ou de déclaration d’achèvement et de conformité dans le cas où les travaux effectués ne seraient pas conformes aux prescriptions du permis de construire. Ces sanctions, notamment civiles en cas d’action en responsabilité de la part des tiers ou de la collectivité, sont exposées en détail et sont ainsi incontestablement de nature à informer complètement les acquéreurs sur les risques encourus.

Il ne peut tout d’abord sérieusement être soutenu qu’au delà des stipulations écrites dépourvues de toute ambiguïté l’engagement du bénéficiaire aurait été nécessairement conclu sous la condition suspensive « de droit commun » de délivrance d’un certificat de conformité en raison de l’importance des sanctions attachées à un éventuel défaut de conformité.

L’absence de certificat de conformité ne peut, en effet, constituer un vice « non indiqué » à l’acte, puisque cette carence et les sanctions y attachées ont été expressément portées à la connaissance des bénéficiaires, de sorte qu’il ne peut en aucun cas s’agir d’un défaut ignoré de ces derniers dont la révélation serait postérieure à la signature de la promesse.

Aucun élément ne permet en outre d’affirmer que dans la commune intention des parties l’obtention d’un certificat de conformité de la construction aurait implicitement constitué une condition suspensive particulière stipulée au profit des bénéficiaires alors :

que les acquéreurs, qui ont été complètement informés des conséquences de l’absence de certificat de conformité par le rappel exhaustif des sanctions encourues, en ont incontestablement accepté les risques, s’agissant d’une construction achevée en 2000, soit 19 ans avant la conclusion de la promesse, qui n’a donné lieu à aucun recours juridictionnel ainsi que l’acte le mentionne expressément,

qu’il ne résulte d’aucune stipulation que l’acceptation de la promesse unilatérale de vente aurait été conditionnée à la justification de l’obtention d’une décision administrative de conformité des travaux avec le permis de construire,

qu’il n’est justifié d’aucune manifestation de volonté extérieure à l’acte par laquelle les acquéreurs auraient entendu subordonner l’acceptation de la promesse à la délivrance d’un certificat de conformité.

Les vendeurs se sont d’ailleurs exclusivement engagés à déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ce qu’ils ont fait dans le délai imparti de sept jours (déclaration déposée en mairie dès le 22 janvier 2019), sans garantir l’obtention d’un certificat de conformité.

Le maire de la commune de [Localité 8] a toutefois refusé le 1er février 2019 d’enregistrer cette déclaration au motif que s’agissant d’une construction achevée avant le 1er octobre 2007 cette déclaration devait être déposée dans les 30 jours de l’achèvement, ce qui n’avait pas été fait.

Ce refus d’enregistrement n’est au demeurant nullement fondé sur l’existence d’une quelconque non-conformité aux prescriptions du permis de construire, mais sur son dépôt tardif en l’état de l’abrogation de l’ancien article R. 460'1 du code de l’urbanisme.

En toute hypothèse tant sous l’empire des articles R. 460'1 et suivants anciens du code de l’urbanisme qu’en application de la nouvelle procédure de conformité mise en place à compter du 1er octobre 2007 (R.462-1 et suivants nouveaux), il appartient à l’autorité compétente de se prononcer dans le délai de trois mois de la déclaration d’achèvement, à défaut de quoi le certificat de conformité est réputé accordé, ce dont il résulte qu’à l’expiration de ce délai la conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire ne pouvant plus être contestée, toute éventuelle condition suspensive tacite serait désormais réputée accomplie.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal a refusé d’ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation en raison de la non délivrance d’un certificat de conformité de la construction.

Si aux termes de leur demande de prêt immobilier du 8 mars 2019 M. et Mme [R] ont exprimé un besoin de financement de 370.625€ excédant le montant maximal d’emprunt de 363.000€ prévu à la promesse, il doit être observé qu’ils affirment eux-mêmes dans leurs écritures d’appel que la condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un prêt bancaire s’est réalisée et qu’ils n’ont ainsi pas fait obstacle à l’accomplissement de cette condition.

Ils écrivent ,en effet, (page 11) qu’une offre définitive de prêt leur a été communiquée par la Société Générale dans les délais prévus au contrat, de sorte que « la condition suspensive d’obtention du prêt ayant été réalisée en conformité avec les dispositions contractuelles'. (ils) n’ont pas empêché (sa) réalisation ».

Ce faisant, même s’ils ne versent pas au dossier l’offre de prêt qu’ils prétendent avoir reçue, ils reconnaissent sans ambiguïté qu’ils ont obtenu le financement bancaire objet de la condition suspensive, ce qui constitue sur ce point un aveu judiciaire, lequel aveu est d’ailleurs conforté par la réponse positive, dont il est justifié, donnée le 7 mars 2019 par l’organisme Crédit Logement ayant accepté de fournir sa caution à hauteur de l’intégralité des sommes empruntées.

La preuve est ainsi rapportée de la réalisation de la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt bancaire, ce qui rend inutile la recherche d’une éventuelle faute commise par les bénéficiaires de la promesse à l’occasion de leur demande de financement bancaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ne pouvant pas se prévaloir de la caducité de la promesse en raison de l’absence de certificat de conformité de la construction, ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les acquéreurs doivent être considérés comme ayant renoncé à lever l’option d’achat de leur seul fait, et sont ainsi redevables de l’indemnité d’immobilisation stipulée acquise aux vendeurs à défaut de réalisation de la vente dans les délais et conditions prévus malgré la levée de toutes les conditions suspensives.

Enfin l’indemnité d’immobilisation ne peut être qualifiée de clause pénale dès lors que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est pas tenu d’acquérir et ne manque donc pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse.

Même si la demande subsidiaire de réduction de l’indemnité est recevable en appel comme tendant à faire écarter partiellement la prétention adverse et comme constituant l’accessoire et le complément des prétentions soumises au premier juge, il n’y a donc pas lieu de réduire cette indemnité en raison de son caractère prétendument manifestement excessif.

Le jugement, qui n’est pas critiqué en ce qu’il a alloué à Mme [I] la moitié seulement du solde non séquestré de l’indemnité d’immobilisation (12.000€) sera par conséquent confirmé.

M. et Mme [R] qui succombent sont condamnés aux dépens d’appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour. L’équité commande de faire à nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée.

Le jugement dont appel est par ailleurs confirmé sur les mesures accessoires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Autorise le notaire des promettants à se dessaisir de la somme de 12.000 € séquestrée entre ses mains au profit de Mme [F] [I],

Déclare recevable mais mal fondée la demande subsidiaire de réduction de l’indemnité d’immobilisation et déboute en conséquence M. [Z] [G] [R] et Mme [P] [T], épouse [R], de leur demande de réduction de l’indemnité à la somme de 5.000€,

Condamne in solidum M. [Z] [G] [R] et Mme [P] [T], épouse [R], à payer à Mme [F] [I] une nouvelle indemnité de 1.500€ au titre de de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Z] [G] [R] et Mme [P] [T], épouse [R], aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT