N° RG 23/00854 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LXCB

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 20/02102) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 23 février 2023, suivant déclaration d’appel du 27 février 2023

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Floris RAHIN, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

Syndicat des copropropriétaires de l’ ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 6]' représenté par son syndic en exercice, l’Agence COTE, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 2] est copropriétaire d’un lot au sein de la copropriété [Adresse 6] sis à [Localité 5], depuis le 31 juillet 2007.

Lors de l’assemblée générale qui s’est déroulée le 19 décembre 2016, les copropriétaires ont décidé, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de la réalisation de travaux de ravalement de façades pour un montant de 220 405,46 euros suivant le devis ITERM, joint à la convocation à l’assemblée générale.

Les copropriétaires ont décidé de confier le suivi des travaux au syndic Agence immobilière Cote pour un montant de 2 500 euros (résolution n° 10) et de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour un coût de 4 530 euros (résolution n° 11).

Selon la résolution n° 12, l’assemblée générale a conféré au syndic le pouvoir, à l’effet et au nom, et pour le compte, du syndicat des copropriétaires, de solliciter un prêt auprès du Crédit foncier, de recenser les copropriétaires qui entendaient payer comptant et ceux qui entendaient adhérer à l’emprunt.

A la suite de cette décision d’assemblée générale, un appel de fonds a été adressé aux copropriétaires le 1er octobre 2016, concernant leur quote-part des travaux de ravalement.

Se prévalant de provisions pour charges impayées malgré la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal de grande instance de Grenoble en la forme des référés sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assignation ayant été délivrée à la défenderesse par acte d’huissier en date du 9 octobre 2018.

Par ordonnance rendue en la forme des référés du 6 février 2019, le juge a notamment:

— condamné la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 813,08 euros au titre des provisions 2018-2019 devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2017

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 9 octobre 2018.

Par arrêt du 5 novembre 2019, la cour d’appel de Grenoble a :

— infirmé l’ordonnance déférée ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, de sa demande en paiement de la somme de 2 813,08 euros au titre des provisions 2018-2019 devenues exigibles

Par acte d’huissier en date du 2 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] a assigné devant le tribunal judiciaire de Grenoble, la SCI [Adresse 2] afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15 976 euros due au 20 avril 2020, outre 3 000 euros de dommages-intérêts et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 23 février 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— condamné la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 11 831,14 euros au titre des charges de copropriété restant dues au 1er septembre 2021, outre intérêts au taux légal entre particuliers à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts,

— débouté les parties à l’instance de leurs demandes respectives de dommages et intérêts, les procédures engagées n’étant aucunement abusives et ne révélant aucune intention de nuire de part et d’autre,

— condamné la SCI [Adresse 2] à payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

— condamné la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit des avocats en la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 27 février 2023, la SCI [Adresse 2] a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 26 octobre 2023, la SCI [Adresse 2] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée l’appel interjeté par la SCI [Adresse 2],

— annuler et subsidiairement réformer le jugement rendu le 23 février 2023 par le tribunal judiciaire de Grenoble,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes de la SCI [Adresse 2],

A titre infiniment subsidiaire, désigner tel sachant afin de donner son avis sur les sommes réclamées à la SCI [Adresse 2] en fonction des appels de fonds et des provisions versées, le tout aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

— donner néanmoins acte à la SCI [Adresse 2] qu’elle ne s’oppose pas à l’encaissement des fonds par l’intimée du solde des travaux à hauteur de 8 834,70 euros (12 621 – 3 versements à hauteur de 3 786,30 euros) outre l’intérêt au taux légal applicable aux professionnels à la date du règlement intervenu,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux entiers dépens.

La SCI énonce que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 ne lui a jamais été communiqué, que la mise en demeure qui lui a été adressée n’était donc pas valable.

Sur le fond, elle déclare que les travaux engagés consistaient en une rénovation et non un simple entretien.

Elle conteste enfin le décompte des charges ordinaires.

Dans ses conclusions notifiées le 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de:

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier des articles 10 et 33.

Vu les dispositions de l’article 1241 du code civil.

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

— juger que le jugement de première instance n’est atteint d’aucune nullité pour défaut de motivation.

— rejeter l’argumentation très sibylline de la SCI [Adresse 2] à ce propos.

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI [Adresse 2] à régler au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 11 831,14 euros au titre des charges de copropriété restant dues au 1er septembre 2021, outre intérêts au taux légal entre particuliers à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts.

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI [Adresse 2] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 2] à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi de sa résistance abusive au paiement.

— condamner en conséquence la SCI [Adresse 2] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive.

— débouter la SCI [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes.

En tant que de besoin et à titre infiniment subsidiaire, en cas de réformation telle que demandée par la SCI [Adresse 2]

— condamner la SCI [Adresse 2] à régler :

— la somme de 3 786,30 euros outre intérêts au taux légal applicable entre particuliers, au titre du solde dû sur les 5 annuités dont elle est déjà redevable sur les 10 annuités dues à compter du 27 décembre 2018, au titre des travaux de ravalement de façade,

— la somme de 6 310,50 euros restant due au titre des charges de travaux de ravalement de façades correspondant aux annuités restant dues, qu’elle sera autorisée à régler selon cinq annuités de 1 262,10 euros en 2023, 2024, 2025, 2026 et 2027, le 2 janvier de chaque année, outre intérêts au taux légal portant sur cette somme de 6 310,50 euros, puis sur chaque montant restant dû déduction faite de l’annuité, le taux applicable étant celui entre particuliers,

— la somme de 1 734,34 euros (780,74 euros + 320,47 euros + 614,48 euros + 18,65 euros), au titre des charges de copropriété qu’elle reste devoir au-delà de ses charges dues au titre des travaux, pour lesquels elle ne peut évidemment pas bénéficier d’un règlement par annuité.

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 2] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]' à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Saunier-Vautrin-Luiset, avocats, sur son affirmation de droit par application de dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement en ce que ce dernier a admis qu’il s’agissait de travaux d’entretien et non de rénovation. Il souligne que le fait que les balcons soient intégralement rénovés dans le cadre d’un ravalement de façades, n’emporte aucune amélioration puisque les garde-corps remplacés existaient déjà.

Il réfute tout défaut de motivation, soulignant que la nullité alléguée n’est pas motivée.

Il rappelle que les sommes sollicitées correspondent à des appels de fonds de travaux votés en assemblée générale et comptes approuvés également en assemblée générale.

Il fait état des différentes charges dues par l’appelante.

Il conclut au rejet de la demande en paiement par annuités, déclarant que la SCl [Adresse 2] ne démontre pas qu’elle est en droit de se prévaloir des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965. et alors que l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 5 novembre 2019 qu’elle invoque en partie au soutien de son argumentation, n’a jamais considéré que l’appel de fonds pour travaux de ravalement de façades dû par ce copropriétaire, n’était pas exigible et ne pouvait pas être réclamé, semblant plutôt considérer que ce montant était bien dû.

En tout état de cause, la SCI [Adresse 2] ne démontre pas qu’il y aurait une absence de notification valable du procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté ces travaux et qu’elle serait en droit de solliciter un règlement en dix échéances annuelles sur le fondement de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

En tant que de besoin, il souligne que la SCI [Adresse 2] a vendu son bien immobilier dans la copropriété [Adresse 6], ce qui ne justifie plus du tout une demande de paiement par annuité, puisqu’elle dispose donc des fonds nécessaires lui permettant de régler et qu’une saisie-attribution a été pratiquée dans le cadre de l’exécution provisoire pour obtenir le paiement.

La clôture a été prononcée le 21 février 2024.

MOTIFS

Sur la nullité du jugement

S’il est certain que la motivation du jugement déféré est succincte, la SCI [Adresse 2] ne démonte pas en quoi il y a défaut de motivation et défaut de réponse à ses demandes, les conclusions de première instance n’étant pas versées aux débats.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler le jugement.

Sur les sommes sollicitées

Il convient de distinguer les sommes relatives aux travaux de ravalement de façade des sommes portant sur les charges de copropriété.

S’agissant des travaux de ravalement de façade, quand bien même il n’est pas avéré que la SCI [Adresse 2] a reçu la lettre recommandée faisant suite à l’assemblée générale de décembre 2016, en tout état de cause, elle ne conteste pas devoir la somme globale de 12 620,99 euros, le débat portant sur les modalités de règlement possibles.

La SCI allègue avoir versé trois chèques de 1 262,10 euros et produit à l’appui de ses dires deux courriers de son Conseil adressés au Conseil du syndicat des copropriétaires faisant état desdits chèques, mais le syndicat reconnaît le paiement de deux mensualités. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. A défaut de production d’autre pièce, il convient de considérer que deux versements de 1 262, 10 euros ont été effectués, soit un solde de 10 096, 80 euros.

S’agissant des charges de copropriété, qui comportaient à l’origine des sommes qui n’avaient pas à y figurer (frais d’huissier et d’avocat), elles se décomposent comme suit :

—  780, 74 euros au titre de l’exercice 2016- 2017

—  320,47 euros au titre de l’exercice 2017-2018

—  614, 48 euros au titre de l’exercice 2018-2019

—  18,65 euros au titre du deuxième trimestre 2021

Soit un total de 1 734, 34 euros.

Ces sommes sont toutes justifiées, puisque sont produits les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes définitifs comme les budgets prévisionnels, outre le relevé de compte individuel.

La SCI [Adresse 2] est donc redevable de la somme globale de 11 831,14 euros.

Sur l’application de l’article 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Selon cet article, la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

La SCI [Adresse 2] allègue que les travaux litigieux constituent des travaux d’amélioration, toutefois, la lecture du devis communiqué par la société Iterm montre que ceux-ci constituent de simples travaux d’entretien, le coût de ces derniers n’étant pas un critère distinctif.

Il est constant que le bénéfice du paiement différé est réservé au coût des seuls travaux d’amélioration librement décidés par l’assemblée générale et n’est pas possible dans les cas de travaux rendus obligatoires par une disposition légale ou réglementaire (L. n° 66-557, 10 juill. 1965, art. 33 , al. 3 ), pas plus que pour les travaux nécessités pour la conservation et l’entretien de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conséquent, la SCI [Adresse 2] sera déboutée de ses demandes tendant à payer les sommes dus par annuités.

Compte tenu des erreurs émaillant le décompte initial du syndicat des copropriétaires, pourtant assisté d’un syndic professionnel, la preuve d’une résistance abusive n’est pas démontrée, la demande de dommages et intérêts à ce titre est rejetée.

Selon l’article L.313-2 du code monétaire et financier, le taux de l’intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Il comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas.

Le syndicat des copropriétaires étant une personne morale, il ne peut pas bénéficier du taux d’intérêt applicable aux personnes physiques.

La SCI [Adresse 2] qui succombe à l’instance sera condamnée au paiement des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé les intérêts au taux légal entre particuliers ;

et statuant de nouveau,

Dit que le taux d’intérêt applicable doit suivre les dispositions de l’article L.313-2 du code monétaire et financier ;

Condamne la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SCI [Adresse 2] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par M^me Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE