N° RG 23/03741 – N° Portalis DBVM-V-B7H-MADM

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL CDMF AVOCATS

la SELARL LGB-BOBANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 18 NOVEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 20/04796) rendu par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 28 septembre 2023, suivant déclaration d’appel du 27 Octobre 2023

APPELANTE :

S.C.I. [I], immatriculée au RCS de GRENOBLE D 348 356 478, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3],

représentée par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et représenté par M^e Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY et Associés, avocat au Barreau de Barreau de Marseille, substituée par M^e Alexis BANDOSZ, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

La SAS LA MUZELLE, immatriculée au RCS sous le numéro 532 361 888, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentée par Maître Sarah PAQUET de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, Avocat Associée au Barreau de STRASBOURG, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B, et M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait rapport, assistées de M^me Solène ROUX, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La [I] a obtenu un permis de construire le 16 septembre 1988 pour un projet de construction d’un immeuble situé à Mont de Lans.

En 2008, elle a fait réaliser un règlement de copropriété et a procédé à la vente de plusieurs lots. Elle est restée propriétaire de deux appartements au sein de cette résidence.

En 2013, des fissures sont apparues sur les façades et murs de l’immeuble.

La copropriété a eu comme syndic du 23 décembre 2015 au 28 décembre 2020 l’agence immobilière La Muzelle.

En novembre 2015, la SCI [I] a souhaité vendre les lots numéros 3 et 8 lui appartenant pour les sommes de 260 000 euros et 160 000 euros. Le mandat de vente a été confié à l’agence La Muzelle.

Le 30 septembre 2020, alléguant des manquements commis par l’agence La Muzelle en sa qualité de syndic, mais également en qualité de mandataire au titre de la vente des appartements de la SCI [I], cette dernière a fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire de Grenoble en réparation de ses préjudices.

L’agence La Muzelle, a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le Président du tribunal judiciaire de Grenoble a désigné Monsieur [K] en qualité d’administrateur provisoire, selon ordonnance du 28 décembre 2020.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

— débouté la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SAS La Muzelle

— condamné la SCI [I] à payer à la SAS La Muzelle la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI [I] aux dépens

— rejeté les autres demandes

Par déclaration du 27 octobre 2023, la SCI [I] a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la SCI [I] demande à la cour de:

Vu les articles 1240, 1353, 1991 et suivants du code civil,

Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967

Vu les contrats de mandat de vente,

Vu la jurisprudence,

— infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2023 portant le RG n°20/04796 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

— condamner la SAS Agence La Muzelle à la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral subi par la SCI [I] ;

— condamner la SAS Agence La Muzelle à verser à la SCI [I] au titre de son préjudice financier la somme totale de 29 339,93 euros décomposée comme suit :

—  4 869,93 euros au titre de la gestion chaotique du sinistre à partir du mois d’août 2018 et des autres fautes de gestion susmentionnées ;

—  10 000 euros résultant de l’absence de gestion du sinistre et de son aggravation entre 2015 et 2018 ;

—  14 470 euros au titre des taxes foncières acquittées entre 2015 et 2021 ;

— condamner la SAS Agence La Muzelle à la somme de 126 000 euros en réparation des autres préjudices subis ;

— rejeter toute autre demande

Sur les frais et les dépens :

— condamner la SAS Agence La Muzelle à la somme de 10 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Agence La Muzelle au titre des dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SCI [I] indique qu’elle agit sur le fondement délictuel à l’encontre de l’agence La Muzelle, n’étant pas liée avec le syndic par un contrat, et qu’elle rapporte la preuve des fautes commises par cette dernière, à savoir l’absence de gestion du sinistre pendant près de trois ans, entre le 23 décembre 2015 et le 27 août 2018. Elle souligne que la mission d’entretien et de conservation de l’immeuble qu’un syndic a en gestion n’est pas conditionnée juridiquement à l’existence d’une urgence et qu’en cas d’urgence, le syndic peut entreprendre les travaux sans autorisation d’assemblée générale, sans pour autant être dispensé de son obligation de conseil en tant que professionnel au titre de l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Elle énonce que la déclaration de sinistre a été effectuée de manière tardive puisque l’agence La Muzelle avait connaissance des fissurations depuis le 23 décembre 2015, mais n’a régularisé la déclaration de sinistre que le 23 juillet 2019 entre les mains du GAN.

Elle ajoute que le syndic a refusé d’évoquer en assemblée générale les problématiques relevées par la SCI [I] alors qu’il en avait l’obligation, qu’il a fait procéder à l’exécution de travaux sans disposer des fonds et alors qu’il ne s’agissait pas de travaux urgents, qu’il n’a pas informé les entreprises des travaux qui étaient intervenus sur la fosse septique alors que cela lui a été formellement demandé, qu’il n’a pas fait respecter le règlement de copropriété.

Elle fait état de ses préjudices.

Elle invoque tout d’abord un préjudice moral, lié à l’impossibilité de vendre les biens lui appartenant du fait des agissements fautifs de l’agence La Muzelle, justifiant selon elle une indemnisation.

Elle invoque ensuite un préjudice financier du fait de l’absence de gestion du sinistre durant trois ans qui a conduit à une aggravation des désordres et donc à un coût accru des travaux réparatoires.

Concernant la vente des appartements, la SCI [I] énonce que ses biens étaient invendables du fait de l’état de la façade, que depuis l’arrivée de l’agence La Muzelle en tant que syndic de copropriété en 2015, quatre appartements de la copropriété de l’Eterlou ont été revendus, et que seuls les siens n’ont jamais reçu d’offres fermes alors même que les prestations proposées sont rares dans la microrégion.

Elle allègue que l’agence La Muzelle ne démontre pas avoir procédé aux diligences prévues à son contrat en publiant uniquement en l’espace de plusieurs années à partir de 2015, deux photographies des façades extérieures, ne permettant pas d’identifier les biens et ne les mettant absolument pas en valeur.

Elle fait dès lors état d’une perte de chance de vendre les biens.

Dans ses conclusions notifiées le 18 novembre 2024, la SAS La Muzelle demande à la cour de:

— dire et juger l’appel de la SCI [I] mal fondé,

— confirmer en tous points le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 28 septembre 2023,

— débouter la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la SAS La Muzelle,

I. Sur la fonction du syndic

— débouter la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes et prétentions

II. Sur la vente des lots de la SCI

— débouter la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

En tout état de cause,

— la condamner à verser à la SAS La Muzelle la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance

La SAS La Muzelle réfute tout manquement dans l’exercice de ses fonctions de syndic. Elle rappelle les démarches accomplies pour remédier aux désordres, soulignant que le syndic n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction, et qu’il ne relève pas de ses fonctions de diagnostiquer l’immeuble dont il prend la gestion.

Elle indique qu’il n’est pas contesté que l’immeuble était dans un mauvais état d’entretien au jour de sa prise de fonction mais que pour autant, elle n’avait pas connaissance des fissures, dont elle dit n’avoir appris l’existence qu’en 2018, et fait valoir que le caractère structurel de ces fissures n’a été identifié comme tel qu’après l’intervention des professionnels qu’elle a elle-même mandatés.

Elle rappelle que la SCI LA [I] est à l’origine de la construction du bâtiment et que son gérant M.[I] a assuré la fonction de syndic avant la désignation de la SAS La Muzelle.

Elle souligne que la société GAN ne rejette pas la déclaration de sinistre au motif de sa tardiveté mais bien parce que le sinistre déclaré ne constitue pas un risque garanti.

Selon elle, la demande de la SCI LA [I] à hauteur de 4 870 euros au titre du préjudice financier correspondant à des travaux votés en assemblée générale est irrecevable.

Elle conteste les sommes sollicitées.

Concernant le mandat de vente, elle rappelle que celui qui lui a été donné est un mandat non exclusif et que la SCI [I] était dès lors libre de procéder à la vente de ses biens par tout autre canal de son choix. Elle réfute ne pas avoir effectué de publicité pour la vente des biens et rappelle qu’il lui incombait au titre de son devoir de conseil d’informer les acquéreurs potentiels de l’état réel du bien.

La clôture a été prononcée le 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur les fautes reprochées à la SAS La Muzelle en sa qualité de syndic

La SCI [I] reproche différents manquements à l’agence, qu’il convient de reprendre dans l’ordre des conclusions par souci de lisibilité.

— absence de gestion du sinistre entre le 23 décembre 2015 et le 27 août 2018

La SAS La Muzelle a été désignée syndic par l’assemblée générale du 23 décembre 2015.

Dans le procès-verbal de cette assemblée générale, le seul élément relatif aux façades est le point 9 qui s’intitule 'changement du revêtement de façade demandé par M.[G] (art 25): 'l’assemblée générale décide de reporter le vote de cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le propriétaire demandeur est invité à adresser un courrier au syndic pour que l’assemblée générale statue sur l’opportunité de réaliser des travaux de changement de revêtement de la façade'.

La première assemblée générale qui s’est tenue à l’initiative de l’agence La Muzelle a eu lieu le 23 janvier 2017. 27 points figuraient à l’ordre du jour. Le seul point stricto sensu en lien avec les façades était le point 19, intitulé «'«'décision à prendre concernant les travaux de peinture des parties bétons et bois des façades de la copropriété pour un montant de 21794,85 euros TTC selon devis de SPA joint à la convocation (en attente de devis de EGPJ) – modalités de financement ( art 25)'». La résolution a été déclarée sans objet.

Quant au point 21, en lien avec l’objet du litige, il était rédigé ainsi: «'décision à prendre concernant la proposition d’honoraires du cabinet d’architecture CPL architectes pour un montant de 2200 euros TTC pour l’établissement d’un diagnostic du bâti comprenant la visite sur place avec les copropriétaires et le syndic, la mise à jour et la liste des demandes individuelles des copropriétaires, le cahier des prescriptions techniques et architecturales pour chaque demande, la présentation en conseil syndical et en assemblée générale'».

L’assemblée générale a décidé de ne pas valider cette proposition d’honoraires.

Il était précisé dans le procès-verbal : 'les demandes individuelles des copropriétaires étant nombreuses, variées et techniques, il est proposé à l’assemblée générale de désigner un architecte pour étudier la faisabilité des projets individuels des copropriétaires après état des lieux des caractéristiques techniques et architecturales du bâtiment'.

L’assemblée générale suivante s’est tenue le 23 avril 2018.

Le point 16 était intitulé: «'décision à prendre concernant les travux de peinture des parties bétons et bois des façades de la copropriété pour un montant de 21794,85 euros TTC selon devis de SPA joint à la convocation (en attente de devis de EGPJ) – modalités de financement (art 25)'». La résolution a été déclarée sans objet.

Le point 18 était intitulé: «'décision à prendre concernant la proposition d’honoraires du cabinet d’architecture CPL architectes pour un montant de 2200 euros TTC pour l’établissement d’un diagnostic du bâti comprenant la visite sur place avec les copropriétaires et le syndic, la mise à jour et la liste des demandes individuelles des copropriétaires, le cahier des prescriptions techniques et architecturales pour chaque demande, la présentation en conseil syndical et en assemblée générale'».

La résolution proposait de valider cette proposition, or cette résolution a été rejetée, notamment par la SCI [I].

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 27 août 2018, faisant suite à la remise par la société Triconic d’une proposition d’honoraires du 13 juin 2018 portant sur un diagnostic de structure réalisé par la société Soraetec relatif aux fissures observées en pignon de bâtiment et à des travaux de maçonnerie en façades.

Deux résolutions ont été votées lors de cette assemblée générale acceptant les deux devis.

Dans sa requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, l’agence La Muzelle énonce effectivement que lorsqu’elle a été désignée syndic, le bâtiment était fragilisé et que la façade était fissurée, que 'cette copropriété était déjà en très mauvais état'.

Toutefois, l’existence de fissures ne présente pas nécessairement un caractère de gravité. En l’espèce, dès la première assemblée générale du 23 janvier 2017, l’agence La Muzelle a proposé d’avoir recours à un architecte pour faire un point global de la situation et examiner les multiples demandes des copropriétaires, or cette proposition a été refusée tant en 2017 qu’en 2018.

A aucun moment il n’est fait état dans les échanges et les procès-verbaux de l’existence de fissures et les pièces produites ne permettent pas de déterminer à quel moment l’agence La Muzelle a eu connaissance de ces fissures sur le pignon qui semblent l’avoir déterminée à solliciter un devis pour établir un diagnostic de structure.

Or dès l’obtention de ce devis, elle a a convoqué une assemblée générale extraordinaire et s’est donc montrée diligente.

Le diagnostic de structure a été établi le 27 octobre 2018 et c’est à partir de ce moment là que la gravité des fissures a été démontrée, le bureau d’études indiquant que les fissures observées sont significatives d’un tassement du sol dû à la mauvaise évacuation des eaux pluviales et à l’altération du substratum schisteux. Il a préconisé la réalisation d’une étude de sol.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 4 février 2019, la résolution tendant à la réalisation d’une telle étude a été votée et le cabinet Egdol a rendu son rapport le 7 août 2019.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne saurait être reproché à l’agence La Muzelle de ne pas avoir dès sa prise de fonction traité la question des fissures alors qu’aucun élément ne permettait avant juin 2018 de savoir qu’elles présentaient un caractère structurel, l’agence ayant au contraire tenté d’agir en faisant appel à un architecte.

Enfin, il convient de rappeler que ces fissures dont l’appelante dit elle-même qu’elles sont apparues en 2013 n’ont fait l’objet d’aucune démarche de la part du syndic de l’époque, qui était justement la SCI [I]. Celle-ci ne saurait donc à la fois indiquer que les fissures étaient graves et qu’il convenait d’agir au plus vite et ne pas démontrer l’existence de démarches en ce sens alors qu’elle-même a assuré les fonctions de syndic.

Aucune faute ne peut être reprochée à l’agence La Muzelle.

— tardiveté de la déclaration de sinistre: l’agence La Muzelle a avisé le GAN de l’existence de ces fissures suite à des demandes réitérées de la SCI [I] par courrier du 23 juillet 2019 et il est avéré qu’elle aurait pu l’aviser dès 2018.

Pour autant, la responsabilité délictuelle suppose l’existence d’un lien de causalité entre une faute et un préjudice, or en l’espèce, l’absence de garantie du GAN n’est nullement liée à une tardiveté dans la déclaration, mais au fait que le contrat 'ne prévoit pas la garantie de cet évènement car aucune garantie n’est mobilisable'. En conséquence, quelle que soit la date à laquelle le sinistre aurait été déclaré, la réponse de l’assureur aurait été la même, sachant, ainsi que cela a été rappelé plus haut, qu’aucune déclaration n’a été non plus faite au GAN courant 2013.

— refus d’évoquer en assemblée générale les problématiques relevées par la SCI [I]:

Par courrier recommandé du 4 février 2020, la SCI [I] a demandé au syndic que soient inscrites les questions suivantes:

Résolution n°1: quitus au syndic

Résolution n°2: désignation ou renouvellement des membres du conseil syndical à positionner avant le renouvellement du mandat de syndic

Résolution n°3: retrait de la facturation des travaux sur le conduit EU pour 1596, 65 euros

Par lettre recommandée du 9 mars 2020, le syndic a répondu que la plupart des réponses aux questions posées par la SCI [I] étaient contenues dans la convocation à l’assemblée générale ou lui avaient été apportées par mail et que la demande d’inscription de questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale n’était pas conforme aux dispositions des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967.

Selon l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable lors de l’assemblée générale, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Selon l’article 11, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

A titre liminaire, il sera relevé qu’une première assemblée générale devait se tenir le 17 janvier 2020, toutefois, faute de signature par plusieurs copropriétaires de la feuille de présence, ce qui a entraîné un défaut de quorum, celle-ci n’a pas pu avoir lieu.

Les questions posées ne supposaient pas l’existence d’un projet de résolution. Pour autant, à chaque assemblée générale, un quitus est donné au syndic concernant sa gestion via l’approbation des comptes et un vote a lieu relativement à la désignation du conseil syndical.

S’agissant de la question n°3, il est fait référence à des échanges de mails qui n’ont pas été versés aux débats et qui ne permettent en conséquence pas à la cour de savoir à quoi il est précisément fait référence. La SCI [I] ne rapportant pas la preuve de l’existence d’une faute ayant causé un préjudice, elle sera déboutée de sa demande.

— exécution de travaux sans disposer des fonds en l’absence de travaux urgents

L’étude de sol a été votée le 4 février 2019 en assemblée générale.

Le financement de l’étude était prévu selon les modalités suivantes:

-2615 euros appelés le 1er avril 2019

-2615 euros appelés le 1er juin 2019

Le diagnostic géotechnique réalisé par la société Egsol a été rédigé le 7 août 2019, après que des reconnaissances aient été effectuées le 27 mai 2019, soit avant l’appel du second financement.

Toutefois, la position adoptée par la SCI [I] apparaît quelque peu contradictoire dès lors qu’elle reproche à l’agence La Muzelle d’avoir passé commande de travaux qu’elle estime non urgents puisque les fissures ont débuté en 2013, tout en lui reprochant dans le même temps de ne pas s’être montrée suffisamment diligente.

En tout état de cause, et contrairement à ce qu’allègue la SCI [I], au regard des conclusions du rapport Soraetec du 27 octobre 2018, les travaux présentaient un caractère d’urgence dès lors que les fissures étaient finalement structurelles et il ne saurait réellemernt être reproché à l’agence La Muzelle d’avoir anticipé le financement de cette étude, sachant que le rapport n’a été produit que que trois mois après l’appel du second financement.

— absence d’information des entreprises au sujet des travaux intervenus sur la fosse septique

La SCI [I] allègue que le refus par l’agence La Muzelle d’informer les entreprises au sujet des travaux intervenus sur la fosse septique a eu des conséquences sur les travaux.

Toutefois, elle ne produit aucun document technique à l’appui de ses dires, alors que l’étude menée par les sociétés Soraetec et Triconic démontrent que les fissures sont significatives d’un tassement du sol dû à la mauvaise évacuation des eaux pluviales et à l’altération du substratum schisteux, soit des causes complètement différentes.

La société Triconic se réfère à un rapport établi en 1988, soit lors de l’édification de l’immeuble, pour lequel la SCI [I] était maître d’ouvrage, par M.[D], géologue, qui indiquait, au regard de la structure géologique et des risques naturels, qu’il fallait proscrire tout rejet d’eau pluviale ou usée dans le terrain, et qui recommandait au titre du drainage périphérique obligatoire, de collecter les eaux pluviales provenant des toitures et surfaces revêtues ainsi que les eaux usées et de les rejeter le plus loin possible du bâtiment, la société Triconic indiquant dans son courrier du 8 novembre 2019 que cette recommandation n’avait pas été respectée, puisqu’il n’y avait pas de collecte des eaux pluviales du bâtiment, pas plus qu’il n’y en avait sur le versant de toiture voisin. Jamais il n’a été évoqué un problème lié à la fosse septique.

— non-respect du règlement de copropriété:

La SCI [I] allègue que l’agence La Muzelle a refusé d’inscrire à l’ordre du jour la régularisation de travaux réalisés en 2012 et ce en contradiction avec le règlement de copropriété, toutefois, le projet de résolution visant à mandater un architecte chargé de faire le point sur la faisabilité de toutes les demandes formulées par les différents copropriétaires a été rejeté à deux reprises.

En outre, dans le courrier de mise en demeure adressé aux époux [F] le 4 mai 2015 par M.[I], ès qualités de syndic bénévole, à l’occasion de la vente de leur bien, ce dernier fait référence au procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2012 dans lequel il leur était demandé de remettre les parties communes dans leur état initial, mais lui-même n’a pas davantage agi, par exemple en intentant une action en justice ou bien en votant la régularisation.

S’agissant des dépenses pour l’année 2019, la seule production de l’état des dépenses ne permet pas de démontrer que des dépenses à usage privatif ont été mises à la charge des copropriétaires, faute d’autre élément.

En conséquence, aucune faute n’est démontrée à l’encontre de l’agence La Muzelle au titre de son activité de syndic.

Les demandes relatives aux préjudices allégués sont sans objet.

Sur les fautes reprochées au titre du mandat de vente

La SCI [I] a signé deux mandats de vente sans exclusivité avec la société La Muzelle et lui reproche d’avoir systématiquement dissuadé les futurs acquéreurs d’acheter dans la résidence et ce alors que quatre autres lots ont été revendus par d’autres copropriétaires entre 2015 et 2019 et que les prestations proposées sont rares dans ce secteur.

Elle estime en outre que l’agence La Muzelle n’a pas fait de publicité ou procédé à la recherche de prospects.

Elle se fonde à cet égard sur un échange de mails entre une agence Alpissimo qui disposait aussi d’un mandat de vente et d’un monsieur [H] [W], lesquels se connaissent manifestement puisque les parties se tutoient, l’agence Alpissimo faisant état du litige entre le syndic et une partie des copropriétaires qui 'reprochent au syndic actuel de bloquer la procédure concernant la recherche de l’entreprise responsable des fissures', et certifiant à M.[W] que le vendeur prendra à sa charge toute dépense relative à ces fissures.

L’attestation de M.[O] [N], gérant de la société Alpissimo, concurrente de la société La Muzelle énonce que l’un de ses prospects a été dissuadé d’acheter par M.[B], qui est un autre copropriétaire mais non le syndic, et qu’un autre avait été dissuadé par le syndic, sans toutefois aucune référence précise ni nom. Cette attestation est donc dépourvue de tout caractère probant.

Quant à Mme [M] [U], gérante de la SCI Carline qui a vendu son appartement, elle s’est plainte du comportement de Mme [L], gérante de la société La Muzelle, laquelle n’avait effectué aucune diligence pour lui communiquer les informations relatives aux montants des travaux et permettre de ce fait une négociation sur le prix de vente de son bien. La preuve n’est toutefois pas rapportée que tous les copropriétaires souhaitant vendre leur bien ont connu ce type de difficultés, puisque d’autres biens se sont vendus sur cette période.

Deux annonces sont parues, et le seul fait qu’il n’y ait pas de photographie de l’intérieur des logements est sans incidence, dès lors que de multiples logements sont acquis à titre d’investissement locatif, les mails échangés montrant justement que les biens allaient prendre de la valeur de par leur localisation du fait d’un projet de liaison entre deux communes, sans plus de précisions.

Enfin, il est fait référence aux propos du syndic dans un mail du 27 juillet 2019, sachant qu’à cette période, la société Egsol avait effectué les premiers essais mais n’avait pas encore rendu son rapport, et qu’il ressort de la lecture de ce dernier et du rapport Triconic que les travaux sont effectivement compliqués et coûteux, puis seule la solution par micro pieux allait pouvoir finalement être retenue, l’injection de résine expansive n’étant pas possible ici.

En conséquence, l’agence La Muzelle a prévenu les acquéreurs potentiels de l’existence de travaux conséquents comme elle en avait l’obligation, et la SCI [I], alors qu’elle a mis en vente les biens en mars 2015, ne démontre pas avoir formulé de quelconques reproches à son encontre avant l’instauration de la présente procédure ou avoir mis fin au contrat.

Il ressort en réalité des débats que c’est l’importance des fissures qui a dissuadé de nombreux acquéreurs, y compris ceux passés par l’intermédiaire de l’agence Alpissimo, le litige portant sur le fait que le rapport Triconic, rappelant les termes du rapport Taloul, met en cause en réalité les travaux effectués en 1988 sous l’égide de la SCI [I], celle-ci recherchant, en vain, la responsabilité de la société SAUR qui a effectué les travaux sur la fosse septique, alors que rien ne permet de mettre en cause cette dernière et qu’en tout état de cause, quand bien même il y aurait eu des désordres, le délai de la garantie décennale était écoulé depuis très longtemps.

La preuve n’est pas rapportée que l’agence La Muzelle a commis une faute dans l’exécution du mandat de vente ayant entraîné un préjudice pour la SCI [I].

La SCI [I] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir débattu conformément à la loi

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant

Condamne la SCI [I] à payer à la SAS La Muzelle la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [I] aux dépens d’appel,

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le greffier, Anne Burel à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section