N° RG 23/03235 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L6OC

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Valérie PALLANCA

la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 JUIN 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00184) rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne en date du 04 août 2023, suivant déclaration d’appel du 05 septembre 2023

APPELANT :

M. [W] [Y]

né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001820 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIM ÉE :

S.A.S. REVI IMMOBILIER venant aux droits de la SAS RHODIA CHIMIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocat au barreau de VIENNE, postulant, et par M^e Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 3 juin 2016, la SAS Rhodia chimie, aux droits de laquelle vient la SAS Revi immobilier, a donné en location à [V] [Y] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1].

[V] [Y] est décédée le [Date décès 6] 2022.

Par courrier réceptionné par le bailleur le 16 mai 2022, M. [W] [Y], son fils, a demandé au bailleur le transfert du bail à son profit.

Le 18 février 2023, la société Revi immobilier a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir constater la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion.

Par jugement du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne a :

— constaté que le bail conclu en date du 3 juin 2016, entre Mme [V] [Y] et la SAS Rhodia chimie aux droits de laquelle vient la SAS Revi immobilier et portant sur des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1], a été résilié de plein droit à la suite du décès de la locataire, soit le [Date décès 9] 2022 ;

— dit que depuis le [Date décès 9] 2022 M. [W] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] appartenant à la SAS Revi immobilier ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [W] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de 2 mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux, qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [W] [Y] à verser à la SAS, une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter du 7 février 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’expulsion du dernier des occupants ou la remise des clés ;

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif, et notamment la demande reconventionnelle du défendeur en continuation du bail, la demande du demandeur visant à dire que les dispositions relatives à la trêve hivernale sont inapplicables, la demande du demandeur visant à prévoir l’intervention d’un maitre-chien, de déménageurs et la mise en vente aux enchères publique des biens fournissant le logement litigieux, la demande en fixation d’une astreinte ;

— rejeté la demande de la SAS Revi immobilier, formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [Y], formé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [Y], aux entiers dépens de la présente procédure.

Par déclaration d’appel du 5 septembre 2023, M. [Y] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— dire que M. [Y] vivait avec sa mère, Mme [Y], à son domicile situé [Adresse 1] à [Localité 4], depuis plus d’un an, au décès de celle-ci, le [Date décès 9] 2022,

— en conséquence, en application des dispositions de l’article 14 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ordonner le transfert du contrat de bail, signé entre Mme [Y] et la SAS Rhodia chimie aux droits de laquelle est intervenue la SAS Revi immobilier, au profit de M. [W] [Y],

— débouter la SAS Revi immobilier de l’ensemble de ses demandes les jugeant infondées,

— condamner la SAS Revi immobilier à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’appelant fait valoir qu’il habitait chez sa mère dès le mois d’octobre 2020 sans avoir résilié son propre bail, et ce, jusqu’au décès en [Date décès 9] 2022 et qu’ainsi le transfert du bail aurait dû s’opérer en vertu de l’article 14 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il estime également apporter la preuve de la cohabitation de par les attestations produites.

Suivant dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif, et notamment la demande reconventionnelle du défendeur en continuation du bail, la demande du demandeur visant à dire que les dispositions relatives a la trêve hivernale sont inapplicables, la demande du demandeurvisant a prévoir l’intervention d’un maitre-chien, de déménageurs et la mise en vente aux enchères publiques des biens fournissant le logement litigieux, la demande en fixation une astreinte ;

— rejeté la demande de la SAS Revi immobilier, formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de débouter M. [W] [Y] de toutes ses demandes et statuant à nouveau, de :

assortir l’expulsion de l’assistance de la force publique, d’un serrurier, d’un maître-chien, des services de la fourrière et d’un déménageur en cas de besoin;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 30 euros à compter de la signification du jugement à intervenir ;

dire non applicable la trêve hivernale fixée par les articles L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

supprimer le délai de deux mois disposé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (ancien article 62 de la loi du 9 juillet 1991) ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tels garde-meubles et fourrière qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [W] [Y], en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution (ancien article 65 de la loi du 9 juillet 1991) et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (ancien article 201 du décret du 31 juillet 1992) ;

ordonner que les biens inventoriés par l’huissier dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [W] [Y] au paiement au profit de la société Revi immobilier de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [W] [Y] au paiement des entiers dépens d’appel et de première instance, qui comprendront notamment la sommation de payer de payer ainsi que tous les frais engagés jusqu’à son expulsion définitive des lieux loués (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait valoir que M. [Y] n’apporte pas la preuve de la cohabitation avec sa mère et que les attestations ne peuvent suffire. Elle ajoute que l’encaissement des indemnités d’occupation ne vaut pas reconnaissance du transfert de bail à son profit. Elle sollicite une indemnité d’occupation pour l’occupation sans droit ni titre.

MOTIVATION

Sur la demande tendant au transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile, au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…).

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.'

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert (3e Civ., 19 juillet 1995, n° 92-11.512 ; 3e Civ., 28 juin 2018, n° 17- 20.409).La durée de la cohabitation entre le locataire défunt et le descendant doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, n° 98-21.451) et est fixée légalement à un an.

En l’espèce, il convient de rechercher si une telle cohabitation peut être caractérisée entre le 6 février 2021 et le [Date décès 9] 2022, date du décès de [V] [Y].

M. [Y] produit à ce titre des attestations de témoins (pièces n° 1,2,3,5,6), dont quatre indiquent qu’il vivait dans le logement litigieux au moins un an avant le décès de sa mère.

Cependant c’est à juste titre que le premier juge a retenu que ces attestations sont succinctes et ne détaillent pas comment les personnes les ayant rédigées ont pu être convaincues de la cohabitation effective de M.[W] [Y] avec sa mère.

Les relevés de comptes chèques (de août 2022 à mars 2023), l’attestation d’assurance responsabilité locative (couvrant la période de mars 2022 à mars 2023), la facture EDF (couvrant la période de septembre à novembre 2022) ou encore l’avis d’imposition sur les revenus 2021 établi en 2022, versés aux débats pour corroborer ces attestations sont tous postérieurs au décès de [V] [Y] et ne permettent donc pas d’établir une cohabitation effective et continue entre la locataire défunte et le descendant d’au moins un an à la date du [Date décès 9] 2022.

À titre surabondant, il ressort de l’acte de décès de [V] [Y] (pièce 3 intimée) que cette dernière est décédée le [Date décès 9] 2022 à [Localité 7] à l’EHPAD 'la montagne’ce qui démontre qu’elle ne résidait plus dans le logement litigieux et remet d’autant plus en cause la caractérisation de la cohabitation effective entre le locataire défunt et le descendant, condition pourtant nécessaire pour retenir le transfert du bail.

En outre, M. [Y] ne saurait invoquer le paiement des loyers et leur encaissement par la bailleresse, ce seul élément ne peut donner à l’occupant un titre légitime d’occupation.

Partant le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les modalités d’exécution de la décision

C’est également par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que rien ne justifie la demande de réduction du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution formulée par la société Revi immobilier, sans davantage d’explication tout comme il n’a pas fait droit à l’inapplicabilité du sursis prévu à l’article L. 412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, en ce que la mesure d’expulsion n’a pas été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

C’est également à bon droit que le premier juge a retenu qu’il n’est pas proportionné de prévoir une astreinte dans la mesure où il est établi que M. [Y] s’acquitte des sommes dues au titre des loyers.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [Y] à payer à la SAS Revi immobilier la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [Y] aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière M^me Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,