11/03/2026

ARRÊT N° 26/ 80

N° RG 23/02571

N° Portalis DBVI-V-B7H-PSS3

SL – SC

Décision déférée du 08 Juin 2023

TJ de TOULOUSE – 13/01473

E. JOUEN

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 11/03/2026

à

M^e Julie TOUYET

M^e Nicolas LARRAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. [1]'

en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Julie TOUYET de la SELARL AFC AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de TARBES (plaidant)

INTIMEES

Maître [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Madame [I] [O] veuve [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

[3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

[4]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentées par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Courant 2006, la société civile immobilière (Sci) [2] a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier de 36 maisons et d’un immeuble collectif de 26 appartements, ainsi que celle de divers bâtiments administratifs sur la commune de Villefranche-de-Rouergue, destinés à être commercialisés en l’état futur d’achèvement en vue de leur location à l’Etat, en vue d’y accueillir la gendarmerie nationale.

A cet effet, elle a fait l’acquisition auprès de M. et Mme [S] par acte authentique du 6 juin 2007 reçu par Maître [Z] [B], notaire à [Localité 5], d’une parcelle cadastrée CA n° [Cadastre 1] d’une superficie de 1 ha 68 a 97 ca, moyennant le prix de 309 111 euros hors taxes payé comptant à hauteur de 195 981 euros, le solde soit 113 130 euros stipulé payable sous forme de dation en paiement portant sur deux studios (lot n° 11 et lot n° 12 du plan) et deux emplacements de parkings devant dépendre du bâtiment à usage collectif de 26 appartements à édifier.

La Sci [2] a également acquis auprès de M. et Mme [W] par acte authentique reçu par Me [B] le 29 août 2007 une parcelle cadastrée CA n° [Cadastre 2] d’une superficie de 85 a 70 ca moyennant le prix de 162.450 euros payé comptant à hauteur de 107 450 euros, le solde de 55 000 euros stipulé payable sous forme de dation en paiement portant sur un studio devant dépendre du même bâtiment.

La Sci [2] a enfin acquis, selon acte authentique reçu les 30 août et 4 septembre 2007 dressé par Maître [B], notaire associée de la Selarl [5], en participation avec Maître [I] [O] veuve [E], notaire au sein de la Scp [6] à [Localité 3], auprès des consorts [G] – [V] – [L] – [Y] (ci-après les consorts [G]) de diverses parcelles de terrain figurant au cadastre sous les références : section CA numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], pour une contenance totale de 5 ha 59 a et 56 ca, moyennant le prix de 755.406 euros.

Ces parcelles avaient été reçues par les vendeurs au titre de la succession de M. [R] [G], suivant acte de partage reçu par Maître [B] le 31 août 2000.

Elles avaient été estimées à la somme de 97.570 francs, soit 14.877,50 euros. Certains co-partageants avaient reçu des parcelles, moyennant le paiement de soultes, et d’autres avaient reçu des sommes d’argent.

Considérant que le prix des terrains avait été largement sous-évalué lors du partage, les co-partageants non allotis en nature avaient saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez au mois de juillet 2005, afin de voir désigner un expert chargé d’évaluer les biens immobiliers objet de la succession de M. [R] [G].

En août 2005, les co-partageants non allotis en nature avaient engagé devant le tribunal de grande instance de Rodez une action destinée à voir constater la lésion de plus d’un quart du partage, et, par conséquent, à en obtenir l’annulation.

L’acte authentique de vente des 30 août et 4 septembre 2007 au profit de la Sci [2] est intervenu pendant le cours de cette procédure, conduisant Me [B] à y insérer en page 10 une clause dite 'condition particulière’ relative à l’action en justice en rescision pour lésion.

Les travaux de construction ont débuté le 2 juillet 2007, la livraison prévisionnelle étant fixée à la fin de l’année 2008. La commercialisation du programme est intervenue dans le cadre de ventes en état futur d’achèvement régularisées par Maître [E], avec engagement des acquéreurs de laisser par le biais d’un contrat de location, les locaux achetés à disposition de la gendarmerie, le ministère de la défense ayant donné son accord de principe pour la conclusion d’un bail de 9 ans renouvelable avec la Sci [2].

Par jugement du 9 mars 2009, le tribunal de grande instance de Pau a constaté l’état de cessation des paiements de la Sci [2] au 9 octobre 2007, et ouvert à son encontre une procédure de redressement judiciaire, la Selarl [7] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 22 mars 2010, il a ordonné la conversion de la procédure de redressement de la Sci [2] en liquidation judiciaire, et désigné la Selarl [7] en qualité de liquidateur.

Entre-temps, par jugement du 15 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Rodez a notamment jugé nul et de nul effet le partage de la succession de M. [R] [G], prononcé la rescision pour lésion de plus d’un quart dudit partage, et ordonné un nouveau partage de la succession.

Par assignation du 7 décembre 2010, le liquidateur de la Sci [2] a formé tierce opposition à ce jugement devant le tribunal de grande instance de Rodez, a offert de fournir aux co-partageants lésés le supplément de leur portion héréditaire en numéraire, demandant en conséquence l’arrêt de l’action en rescision pour lésion. Par la suite, le liquidateur s’est désisté de la tierce opposition, et les consorts [G] ont accepté ce désistement, par conclusions du 5 janvier 2016.

Par ordonnance du 7 mai 2012, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à vendre à la Sarl [8] les parcelles précédemment acquises, moyennant le prix de 500.000 euros HT payable comptant au jour de la signature de l’acte de cession.

Par ordonnances échelonnées dans le temps, il a constaté la résiliation de plein droit de certains contrats de VEFA ou prononcé la résiliation sur requête du liquidateur judiciaire.

Par acte authentique du 17 juillet 2015, le liquidateur judiciaire a cédé à la Sci [9], qui s’est substituée à la Sarl [8], l’ensemble des actifs immobiliers de la Sci [2], y compris les constructions sur sol d’autrui faisant partie des actifs immobiliers, moyennant un prix de 600.000 euros TTC.

Le même jour, l’indivision [G] a cédé à la Sci [9] les parcelles de terre lui appartenant cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] (issues de la [Cadastre 8]), [Cadastre 15] à [Cadastre 16] (issues de la [Cadastre 9]), [Cadastre 10] à [Cadastre 12], moyennant un prix de 574.625 euros TTC.

La Selarl [1]' vient aux droits de la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2].

— :-:-:-

Par actes des 31 août 2010 et 4 novembre 2010, la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], a fait assigner Maître [Z] [B] et Maître [I] [E] devant le tribunal de grande instance de Rodez, afin d’obtenir sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la condamnation in solidum de ces dernières à lui verser la somme de 138 637,50 euros correspondant au complément de part devant être versé aux cohéritiers lésés, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 10/01476.

Par conclusions additionnelles pour l’audience du 5 janvier 2012, le mandataire liquidateur a demandé de condamner Me [B] à lui payer 'la somme de 9.985.400,82 euros correspondant à l’état du passif de la Sci [2] à ce jour, en réparation du préjudice subi en suite de la vente illégale du 6 juin 2017", et de condamner Me [E] au paiement de 'la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en VEFA illégales qu’elle a autorisées.'

Par ordonnance du 28 mars 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Rodez a constaté l’existence d’un lien de connexité entre la procédure engagée par la Selarl [7] devant le tribunal de grande instance de Rodez et les procédures pendantes devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Il a prononcé le dessaisissement du tribunal de grande instance de Rodez au profit du tribunal de grande instance de Toulouse.

L’affaire RG 10/01476 en provenance du tribunal de grande instance de Rodez a été inscrite au tribunal de grande instance de Toulouse sous le numéro RG 13/01473.

Par un jugement du 8 juin 2023, dans le dossier n° RG 13/01473, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— accueilli l’intervention volontaire de la Sa [3] et de la Sa [4],

— déclaré prescrite l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Maître [I] [E] par la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2],

— débouté la Selarl [1]' de sa demande indemnitaire à l’encontre de Maître [Z] [B],

— condamné la Selarl [1]' aux dépens,

— autorisé la Scp Larrat à recouvrer directement auprès de la partie condamnée aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté la Selarl [1]' de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Selarl [1]' à payer à Maître [Z] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Selarl [1]' à payer à Maître [I] [E], à la Sa [3] et à la Sa [4] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire, de la précédente décision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que le liquidateur disposait d’un délai de 5 ans à compter du 22 mars 2010, date d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société [2], pour initier une action en responsabilité à l’égard des notaires.

Il relevé que par acte du 27 juillet 2010 une action en responsabilité avait été introduite contre Me [E] devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens, en paiement du passif ; que par acte du 31 août 2010, une action en responsabilité avait été introduite contre Me [E] devant le tribunal de grande instance de Rodez, tenant à l’indemnisation d’un autre chef de préjudice, à savoir celui résultant de l’obligation dans laquelle se trouvait la Sci [2] de régler aux copartageants lésés le complément de part auqueil ils pouvaient prétendre du fait de la rescision pour lésion.

Il a considéré que le 6 septembre 2015, l’instance devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens transmise au tribunal de grande instance de Toulouse s’était trouvée périmée, du fait de sa radiation le 6 septembre 2013 non suivie de demande de réinscription au rôle ; que dès lors, il appartenait au mandataire liquidateur de faire une nouvelle action en responsabilité pour réclamer le paiement du passif, avant le 22 mars 2015, date d’expiration du délai de prescription quinquennal ; que ce n’est que par conclusions du 27 septembre 2017 qu’une nouvelle demande en justice tendant à la réparation du préjudice au titre du passif avait été formulée à l’encontre de Me [E] ; que par conséquent, l’action en paiement de dommages et intérêts au titre du passif contre Me [E] était prescrite.

Il a considéré que la responsabilité de Me [B] ne pouvait être recherchée sur le terrain contractuel, car il lui était reproché un manquement en sa qualité de rédacteur d’actes tenu d’un devoir d’efficacité et de conseil, ce qui relevait de la responsabilité délictuelle.

S’agissant du défaut d’information de la Sci [2] à propos du risque découlant de l’action pendante en rescision pour lésion, il a estimé que la responsabilité délictuelle de Me [B] n’était pas engagée, car même si l’acte authentique de vente des 30 août et 4 septembre 2007 ne contenait pas une information complète du représentant de la Sci [2] sur les risques de l’action en rescision, en ce qu’il ne faisait pas état du risque d’anéantissement de l’acte de partage, en revanche l’acte intitulé 'reconnaissance des conseils donnés’ signé par M. [F] le 27 juin 2007, entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente, mentionnait que l’action en rescision pourrait remettre en cause la validité de l’acte à intervenir. Il a estimé que s’il pouvait être considéré comme regrettable que l’acte de vente ne fasse aucune référence à cette reconnaissance de conseils donnés et/ou que celle-ci n’ait pas été annexée à l’acte de vente, afin que toute personne intéressée puisse s’y reporter, il n’en restait pas moins que Me [B] n’était tenue à aucune obligation envers les tiers à l’acte, notamment les acquéreurs en l’état futur d’achèvement.

S’agissant de l’inefficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement, il a considéré que dans la mesure où Me [B] n’avait instrumenté aucune des VEFA conclue par la Sci [2], aucun grief ne pouvait être articulé à son encontre du fait de l’inefficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement mentionnée dans les actes afférents, et à titre surabondant, que les dispositions légales et réglementaires applicables à la garantie intrinsèque de parfait achèvement n’étaient pas applicables aux dations en paiement contenues dans les actes reçus par Me [B] les 6 juin 2007 et 29 août 2007, motif pris que les dations en paiement ne sont pas juridiquement assimilables à des VEFA, que la cession d’un terrain contre la remise de locaux n’est pas une vente d’immeubles à construire, mais qu’il s’agit d’une vente de terrain avec conversion partielle du prix en une obligation de l’acquéreur du terrain de délivrer les lots.

— :-:-:-

Par déclaration du 13 juillet 2023, la Selarl [1]' , en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 8 juin 2023, en ce qu’il a :

— déclaré prescrite l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Maître [I] [E] par la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2],

— débouté la Selarl [1]' de sa demande indemnitaire à l’encontre de Maître [Z] [B], de Maître [E] et de la compagnie Assurances [4] / [3] tendant à :

'la condamnation in solidum de Maîtres [B] et [E] à supporter l’intégralité du passif de la Sci [2] soit 9 985 400,82 euros,

'la condamnation in solidum de la compagnie [4] / [3] Sa ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [E] et de Maître [B] au paiement du préjudice de la Selarl [1]' ès qualités, soit le montant du passif à savoir 9 985 400, 82 euros,

'la condamnation in solidum de Maîtres [B] et [E] à payer à la Selarl [1]' en qualité de liquidateur de la Sci [2] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— condamné la Selarl [1]' aux dépens,

— autorisé la Scp Larrat à recouvrer directement auprès de la partie condamnée aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté la Selarl [1]' de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Selarl [1]' à payer à Maître [Z] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Selarl [1]' à payer à Maître [I] [E], à la Sa [3] et à la Sa [4] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2023, la Selarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], appelante, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société [1]' en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [2] à l’encontre du jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

— réformer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a déclaré recevables les interventions volontaires des assureurs des notaires.

Statuant à nouveau,

— réformer la décision de première instance qui a déclaré irrecevables les demandes de la société [1]' à l’encontre de Maître [E],

— débouter par conséquent Maître [E] de sa demande tendant à voir la société [1]' ès qualités déclarée irrecevable en ses demandes pour cause de prescription.

Sur le fond,

— déclarer fondée la demande de la société [1] en sa qualité de liquidateur de la société [2] à l’encontre de Maître [E] et de Maître [B],

— constater l’inefficacité des garanties intrinsèques d’achèvement,

— juger que Maître [B] et Maître [E] ont engagé et l’une et l’autre leur responsabilité contractuelle et délictuelle à l’encontre de la société [2].

Par conséquent,

— condamner Maître [B] et Maître [E] in solidum avec leurs assureurs respectifs [3] et [4] à payer à la société [1]' en sa qualité de liquidateur de la société [2] le montant du passif à savoir la somme de 9 985 400,82 euros,

— débouter Maître [B], Maître [E], la compagnie [4] et la compagnie [3] Sa de la totalité de leurs demandes.

En tout état de cause,

— condamner in solidum Maître [E] et Maître [B] avec leurs assureurs respectifs [4] et [3] Sa à payer à la Selarl [1]' la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens avec distraction au profit de Selarl Dlb Avocats sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle disposait d’un délai de 5 ans à compter du 22 mars 2010, date de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société [2], pour engager une action en paiement du passif à l’encontre des notaires.

Elle fait valoir que les actions engagées d’une part devant le tribunal de grande instance de Rodez (RG 10/01476) et d’autre part devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens (RG 10/00439), ensuite transmise au tribunal de grande instance de Toulouse, tendaient au même but, à savoir la condamnation des notaires à régler le passif de la société [2]. Elle fait valoir que par conclusions du 10 avril 2012 devant le tribunal de grande instance de Toulouse (RG 10/00439), elle a sollicité la condamnation de Me [E] à lui payer la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement que cette dernière a autorisées. Elle indique que la procédure a fait l’objet d’une radiation administrative, n’a fait l’objet d’aucune réinscription d’instance, et s’est périmée le 6 septembre 2015. Cependant, elle se prévaut de la procédure devant le tribunal de grande instance de Rodez (RG 10/01476) , dans le cadre de laquelle elle a demandé la condamnation de Me [E] à lui verser la somme de 138.637,50 euros correspondant aux compléments devant être versés au cohéritiers lésés. Elle indique que par conclusions du 23 décembre 2011 devant le tribunal de grande instance de Rodez (RG 10/01476), elle a sollicité la condamnation de Me [B] à lui payer la somme de 9.985.400,82 euros correspondant à l’état du passif de la Sci [2], et la condamnation de Me [E] à lui payer la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement illégales que cette dernière a autorisées. Elle fait valoir qu’elle était dans l’impossibilité, compte tenu des ordonnances de sursis à statuer sur les déclarations de créances, de procéder au chiffrage exact du passif de la société liquidée ; que la prescription a été suspendue dans l’attente du chiffrage du passif ; que c’est par décisions du 28 mai 2015 que le tribunal de grande instance de Toulouse a résolu les ventes en l’état futur d’achèvement et que chaque acquéreur a été renvoyé à inscrire au passif de la Sci [2] sa créance en principal outre accessoires, la cause du sursis ayant disparu ; que c’est dans ces conditions où la responsabilité de Me [E] était recherchée dans le cadre du passif de la Sci [2] que le liquidateur a pu solliciter, par conclusions du 27 septembre 2017, la condamnation de Me [E] au paiement du passif actualisé compte tenu des déclarations de créances des acquéreurs.

Elle ajoute que la procédure devant le tribunal de grande instance de Rodez (RG 10/01476) a été transférée au tribunal de grande instance de Toulouse en raison de l’exception de connexité entre les procédures engagées devant les tribunaux de Saint Gaudens (RG 10/00439) et de Rodez ; que ceci démontre qu’il s’agissait en réalité de deux procédures avec le même objet. En conséquence, elle estime que l’action en paiement du passif contre Me [E] n’est pas prescrite.

Sur le fond, elle soutient que la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle de Me [E] et de Me [B] sont engagées.

S’agissant de Me [E], elle soutient que sa responsabilité délictuelle est engagée en tant que rédacteur d’acte, car elle a manqué à son devoir de conseil envers la société [2], en ne l’alertant pas des contraventions à la législation applicable et des risques économiques du projet précipitant sa faillite, en s’abstenant de vérifier l’exactitude et la réalité des garanties fournies par le vendeur, et en n’attirant pas l’attention de la société [2] sur les conséquences de la décision à intervenir en matière de rescision pour lésion.

S’agissant de Me [B], elle soutient que sa responsabilité contractuelle est engagée en tant que notaire négociateur dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement, chargée d’un mandat de négociation par la Sci [2] ; qu’en effet, toutes les ventes en l’état futur d’achèvement ont été annulées.

Elle ajoute que la responsabilité délictuelle de Me [B] est engagée, en tant que rédacteur d’acte, pour ne pas l’avoir avertie des conséquence de l’action en rescision pour lésion. Elle estime que M. [B] ne peut se retrancher derrière la clause de l’acte intitulé 'reconnaissance de conseils donnés', car si cette clause prévoit que la Sci [2] prendra à sa charge les conséquences pécuniaires de la lésion, en revanche, il n’est pas question dans cette clause de l’anéantissement de l’acte de donation-partage et par voie de conséquence de l’acte de vente, et encore moins de l’annulation de toutes les VEFA.

Elle fait valoir que son préjudice est égal à la totalité du passif de la Sci [2], soit la somme de 9.985.400,82 euros.

Elle réclame la garantie des assureurs.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2024, Mme [I] [O] veuve [E], la société [3] et la société [4], intimées, demandent à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], prescrite en son action en responsabilité engagée à l’encontre de Mme [I] [E], notaire retirée de charge ; en ce qu’il a condamné la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7] à payer à Mme [I] [E], la Sa [3] et la Sa [4] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

— débouter en conséquence la Selal [1]', venant aux droits de la Selarl [7], de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Mme [I] [E], notaire retirée de charge, de la société [3] et de la société [4], en ce qu’elles sont irrecevables.

A titre subsidiaire, si la Cour devait déclarer recevable l’action en responsabilité de la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], à l’encontre de Mme [I] [E], notaire retirée de charge,

— juger que les éléments constitutifs de sa responsabilité civile professionnelle du notaire ne sont pas réunis et débouter en conséquence la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Mme [I] [E], notaire retirée de charge, de la société [3] et de la société [4],

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7] à payer à Mme [I] [E], la Sa [3] et la Sa [4] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance.

A titre encore plus subsidiaire, si la responsabilité civile professionnelle de Maître [I] [E] devait être retenue vis-à-vis de la Selarl [1]' en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2] venant aux droits de la Selarl [7], et si une quelconque condamnation devait être prononcée à son profit,

— voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [2] la créance de Maître [I] [E] et des [4] / [3] Sa subrogés dans les droits des différents acquéreurs à hauteur de la somme totale de 3 386 437.65 euros.

— prononcer la compensation entre la somme qui serait susceptible d’être allouée à la Selarl [1]', en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], en raison de l’indemnisation qui pourrait être due par Maître [I] [E] au titre de sa responsabilité civile professionnelle avec la somme totale dont Maître [I] [E] et les [4] / [3] Sa sont créancières vis-à-vis de la Sci [2] et de son liquidateur judiciaire et ce, jusqu’à concurrence de la somme de 3 386 437.65 euros.

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7] à payer à Mme [I] [E], la Sa [3] et la Sa [4] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance.

En tout état de cause,

condamner la Selarl [1]', venant aux droits de la Selarl [7], au paiement de la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’en tous les dépens d’appel dont distraction au profit de la Scp Larrat, sur son affirmation de droits.

Me [E] soutient que l’action est prescrite à son encontre, car l’effet interruptif de la prescription de la demande ne peut pas s’étendre d’une action à une autre, sauf si les deux actions tendent à un objet identique, de sorte que l’effet interruptif d’une action peut s’étendre à celle visant l’indemnisation, mais à la condition qu’il s’agisse du même préjudice. Elle rappelle que le mandataire liquidateur a engagé deux actions en responsabilité civile professionnelle à son encontre :

— un premier contentieux ouvert le 31 août 2010 par la saisine du tribunal de grande instance de Saint Gaudens (RG 10/00439), dans le cadre duquel le mandataire liquidateur poursuivait la condamnation de Me [E] au paiement de la somme de 9.985.400,82 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme étant censée correspondre au passif provisoire déclaré à la liquidation judiciaire de la Sci [2] ; qu’après que cette affaire a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Toulouse, la demande indemnitaire initiale a été abandonnée, seule étant demandée la condamnation de Me [E] au paiement de la somme de 2.734.491 euros qui était censée correspondre au montant des prix de vente effectivement payés par les acquéreurs en VEFA ; que cette procédure a fait l’objet d’une radiation administrative le 6 septembre 2013 ; qu’aucune demande de réinscription n’a été faite ; que cette instance s’est donc trouvée périmée, avec pour conséquence la prescription de l’action tendant à la condamnation de Me [E] au paiement de la somme de 9.985.400,82 euros ;

— un second contentieux devant le tribunal de grande instance de Rodez (RG 10/01476°, concernant non seulement Me [E] mais aussi Me [B], demandant leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 138.637,50 euros correspondant aux compléments de parts à verser aux cohéritiers lésés dans le cadre de l’action en rescision du partage ; que ce n’est que par conclusions notifiées le 27 septembre 2017 que le mandataire liquidateur a demandé la condamnation de Me [E] in solidum avec Me [B] au paiement de la totalité du passif déclaré, soit la somme de 9.985.400,82 euros.

Elle fait valoir que la demande indemnitaire aurait dû être formée dans les 5 ans de l’ouverture de la procédure collective, sinon des déclarations de créance régularisées, et que ce délai était nécessairement expiré antérieurement au 27 septembre 2017.

Subsidiairement, sur le fond, elle soutient qu’elle n’est pas à l’origine du passif de la Sci [2] ; qu’en effet, si elle a pu manquer à son devoir de conseil, ce n’est que dans ses rappports avec les acquéreurs en VEFA, en ce qu’elle n’a pas vérifié que la Sci [2] avati effectivement et définitivement solutionné l’incertitude en rapport avec la rescision pour lésion, et en ce qu’elle ne s’est pas assurée que les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement étaient effectivement réunies, ce qui aurait permis aux acquéreurs de faire financer l’achèvement des travaux de construction. En revanche, elle conteste avoir manqué à son devoir de conseil vis-à-vis de la Sci [2] et que ceci ait pu être à l’origine de la déconfiture du promoteur-vendeur. Elle estime que l’abandon du programme n’est que la conséquence des propres imprudences et fautes intentionnelles de la Sci [2].

Elle soutient que la Sci [2] était informée des risques pouvant découlant de l’action en rescision pour lésion, à savoir la remise en cause de son futur droit de propriété sur une partie des parcelles devant accueillir les constructions à édifier, ainsi qu’il ressort de la reconnaissance de conseils donnés et de l’acte authentique des 30 août et 6 septembre 2007. Elle fait valoir si la Sci [2] avait désintéressé les copartageants lésés, par la prise en charge des compléments de parts, les difficultés rencontrées par la suite auraient certainement pu être évitées. Elle soutient que la Sci [2] a manqué à cet engagement, et n’en a jamais informé Me [E]. Elle fait valoir que si la Sci [2] l’avait informée qu’elle n’avait pas versé le complément de parts comme elle s’y était engagée, Me [E] n’aurait pu que refuser de recevoir les différents actes authentiques de VEFA postérieurs.

Concernant la garantie financière d’achèvement, elle soutient que la Sci [2] a fourni à dessein de fausses informations quant aux conditions de la garantie intrinsèques d’achèvement, car elle avait parfaitement conscience du caractère indivisible du programme immobilier qu’elle avait engagé et qui empêchait l’application de l’article R 261-19 a) du code de la construction et de l’habitation ; qu’il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas avoir signalé à la Sci [2] que ces conditions faisaient défaut.

Elle conteste le montant du passif.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle a remboursé les prix de vente aux acquéreurs, soit la somme de 3.386.437,65 euros, et qu’elle est subrogée dans leurs droits contre la Sci [2], et invoque la compensation.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2023, Mme [Z] [B], intimée, demande à la cour, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 8 juin 2023 ;

Statuant à nouveau,

— juger que le notaire instrumentaire d’un acte authentique ne peut engager sa responsabilité contractuelle,

— juger que l’éventuelle responsabilité de Maître [B] ne peut s’apprécier que sous l’angle de la responsabilité délictuelle (articles 1240 et suivants du code civil),

— juger irrecevables les prétentions dirigées par la Sarl [1]' contre les notaires et leur assureur sur le terrain de la responsabilité contractuelle ;

Subsidiairement, juger mal fondées les prétentions émises sur un fondement contractuel (ancien article 1147 du code civil) par la Sarl [1]' à l’encontre des notaires et de leur assureur ;

En toute hypothèse,

tenant la volonté clairement exprimée et réitérée de la Sci [2],

tenant l’information donnée à la Sci [2] et la connaissance des éléments de procédure et du rapport d’expertise,

tenant la reconnaissance de conseils donnée à la Sci [2] et signée par son gérant M. [F] le 27 juin 2007,

tenant le délai de 16 mois écoulé entre l’offre d’achat et l’acte de vente,

— juger que le devoir de conseil du notaire ne peut s’apprécier qu’à la date de son intervention,

— juger que la Sci [2] a été multi informée au préalable de la réception de l’acte authentique sur les risques du procès en cours concernant la problématique de la lésion,

— juger parfaitement valable la reconnaissance de conseils donnés par Maître [E] signée par M. [F] gérant de la Sci [2] le 27 juin 2007,

— juger que l’évaluation des parcelles telle qu’effectuée en 2000 correspond à la valeur des parcelles à l’époque de leur évaluation,

— juger que Maître [B] n’a commis aucune faute,

— juger que la Sci [2] représentée par son liquidateur Selarl [1]', dont les fautes intentionnelles ont été mise en exergue par la Cour d’appel de Toulouse (arrêt du 31/05/2021) est responsable des préjudices allégués,

— juger que la déconfiture de la Sci [2] n’est pas imputable à Maître [B], mais tient aux difficultés financières rencontrées par le promoteur en liquidation,

— juger que la Selarl [1]' ne justifie d’aucun préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention de Maître [B] ;

En conséquence,

— débouter la Selarl [1]' de ses demandes à l’égard de Maître [B],

— débouter en toute hypothèse la Selarl [1]' de ses prétentions dirigées à l’encontre des Mutuelles du Mans en sa qualité d’assureur de la responsabilité de Maître [B] à l’égard de laquelle le jugement dont appel n’a pas été rendu,

— la condamner à payer à Maître [B] 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle conteste être intervenue pour le compte de la Sci [2] dans les négociations des actes de VEFA, et estime qu’ainsi sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

S’agissant de sa responsabilité délictuelle en tant que rédacteur d’actes, elle fait valoir qu’elle n’est pas intervenue dans la rédaction des actes de vente en l’état futur d’achèvement, de telle sorte que les griefs relatifs à l’inefficacité de la garantie d’achèvement ne lui sont pas imputables. Elle soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir donné dans l’acte d’achat de la Sci [2] une information complète sur les risques réels résultant de l’action en rescision pour lésion et ainsi d’avoir privé les acquéreurs d’une information essentielle ; qu’en effet, elle était tenue d’une obligation d’information à l’égard de la seule Sci [2] ; que cette information a été correcte et complète ; qu’elle ne peut être tenue au titre des énonciations contenues dans les actes de VEFA. Elle soutient que le mandataire liquidateur ne peut se prévaloir des décisions de justice ayant retenu la responsabilité de Me [B] vis-à-vis des seuls acquéreurs.

Elle soutient que la Sci [2] était parfaitement informée préalablement à la conclusion de l’acte sur les conséquences du prononcé d’une éventuelle rescision pour lésion, notamment du fait que la rescision pourrait remettre en cause la validité de la vente des terrains, et qu’elle a acquis en parfaite connaissance de cause, ainsi qu’il ressort de l’offre d’achat faite à Mme [Y] le 10 février 2006, de la reconnaissance de conseil donné le 27 juin 2007, et de l’acte authentique de vente.

Elle fait valoir que le préjudice allégué par la Sci [2], tiré de sa déconfiture, résulte non de l’intervention de Me [B], mais des fautes intentionnelles de la Sci ; qu’en effet, la Sci [2], informée de la situation, aurait pu offrir aux copartageants de leur verser le complément de parts, ce qu’elle n’a pas fait, malgré ses engagements en ce sens. Elle soutient que lors de l’acte de partage, elle n’a pas manqué à son devoir de conseil, car en 2000, il était impossible de prévoir l’évolution des prix sur une période de 7 ans, d’autant que le PLU a été modifié et que la municipalité a changé. Elle soutient que la Sci [2] a été informée des risques à acquérir, que ce soit au compromis de vente des 4 avril et 6 juin 2007 (p. 10 de l’acte), ainsi que dans le cadre de la reconnaissance des conseils donnés du 27 juin 2007. Elle soutient que la clause insérée dans l’acte est l’expression de la volonté de la Sci [2] clairement exprimée dès l’offre d’achat du 10 février 2006 d’acheter en connaissance de l’action en rescision pour lésion. Elle soutient que la renonciation à la garantie d’éviction due par le vendeur, renonciation licite, n’est que l’expression de l’engagement de l’acquéreur de faire son affaire personnelle de l’action en rescision pour lésion ; que par cette renonciation, la Sci [2] renonce à se retourner contre les vendeurs.

Elle fait valoir que la Sci [2] est un professionnel de la construction, son gérant, M. [F], étant un professionnel.

Me [B] soutient qu’elle est étrangère aux difficultés financières de la Sci [2].

Elle indique qu’il n’est pas justifié que l’annulation de l’acte de partage par le jugement du 15 février 2010 entraîne la nullité de l’acte de vente, les héritiers non allotis n’ayant pas sollicité devant le tribunal le retour dans le patrimoine des parcelles ; qu’il n’est pas justifié que les héritiers aient déclaré leur créance à la liquidation judiciaire de la société [2] ; que le liquidateur ne justifie pas ne pas disposer des fonds nécessaires pour payer les co-partageants. Elle soutient que la Sci [2] a commis des fautes intentionnelles qui sont la cause de sa déconfiture, en mentant aux deux notaires d’une part sur l’extinction de l’action en rescision, ne respectant pas son engagement de payer le complément de parts, et d’autre part sur la garantie intrinsèque ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 12 janvier 2026 à 14h00.

SUR CE :

Sur les demandes contre Me [E] :

Sur la prescription de l’action contre Me [E] :

L’article 2224 du code civil dispose : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

L’article 2241 du code civil dispose : 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.'

L’article 2242 du code civil dispose : 'L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.'

Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but (Cass. Civ. 3ème, 26 mars 2014, n°12-24.203).

Sur le point de départ de la prescription :

En l’espèce, la Selarl [1]', en qualité de liquidateur de la société [2], demande de condamner Maître [B] et Maître [E] in solidum avec leurs assureurs respectifs les sociétés [3] et [4] à payer à la société [1]' en sa qualité de liquidateur de la société [2] le montant du passif à savoir la somme de 9 985 400,82 euros.

Elle agit contre Me [E] sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle.

L’action du liquidateur pouvait être intentée à compter du 22 mars 2010, date de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la Sci [2].

La prescription relative à la demande portant sur la somme de 9.985.400,82 euros, constituant le passif provisoire de la Sci [2], court donc à compter du 22 mars 2010.

Sur l’interruption de la prescription :

Par acte du 27 juillet 2010, la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], a fait assigner Maître [I] [E] devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens, afin d’obtenir sur le fondement de l’article 1147 du code civil, la condamnation de cette dernière à lui payer 'la somme provisoirement déclarée de 9.985.400,82 euros qui sera ultérieurement définitivement admise correspondant au passif de la société [2]'.

Cette demande en justice formée dans cette assignation a interrompu la prescription pour la somme de 9.985.400,82 euros, au titre du passif provisoire de la société [2].

Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 10/003439.

Suite à la suppression temporaire du tribunal de grande instance de Saint Gaudens, l’affaire enrôlée sous le n° RG 10/003439 a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Dans le dossier RG n° 10/003439, par conclusions notifiées le 10 avril 2012 devant le tribunal de grande instance de Toulouse, le mandataire liquidateur ne demandait plus la somme de 9.985.400,82 euros contre Me [E] au titre du passif, mais demandait la condamnation de Me [E] à lui payer 'la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en VEFA illégales qu’elle a autorisées.'

En conséquence, l’effet interruptif de prescription de l’assignation du 27 juillet 2010 portant sur la somme de 9.985.400,82 euros a duré jusqu’au 10 avril 2012, date à laquelle l’effet interruptif de prescription a porté sur la somme de 2.734.491 euros uniquement.

Par ailleurs, par actes des 31 août 2010 et 4 novembre 2010, la Selarl [7], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], a fait assigner Maître [Z] [B] et Maître [I] [E] devant le tribunal de grande instance de Rodez, afin d’obtenir sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la condamnation in solidum de ces dernières à lui verser la somme de 138.637,50 euros correspondant au complément de part devant être versé aux cohéritiers lésés, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 10/01476.

Cette demande en justice formée dans cette assignation a interrompu la prescription pour la somme de 138.637,50 euros correspondant au complément de part devant être versé aux cohéritiers lésés, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Dans l’affaire RG n° 10/01476, par conclusions additionnelles pour l’audience du 5 janvier 2012, le mandataire liquidateur a demandé de condamner Me [B] à lui payer 'la somme de 9.985.400,82 euros correspondant à l’état du passif de la Sci [2] à ce jour, en réparation du préjudice subi en suite de la vente illégale du 6 juin 2017", et de condamner Me [E] au paiement de 'la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en VEFA illégales qu’elle a autorisées.'

Cette demande en justice formée dans ces conclusions a interrompu la prescription à l’encontre de Me [E] pour la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement.

Par ordonnance du 18 octobre 2012, dans l’affaire RG n°10/01476, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Rodez a invité le mandataire liquidateur à conclure sur l’application à cette instance des dispositions de l’article 101 du code de procédure civile. Il a relevé que même si Me [B] n’était pas partie à la procédure engagée devant le tribunal de grande instance de Toulouse, il apparaissait que depuis que le mandataire liquidateur ne sollicitait plus la condamnation des notaires à lui verser les sommes que la Sci [2] aurait pu être contrainte de verser aux coindivisaires lésés de la succession [G], mais demandait la condamnation de Me [E] à lui verser le prix des ventes prétendues illégales, que cette procédure présentait avec celle qui était engagée devant le tribunal de grande instance de Toulouse, un lien de connexité tel qu’il apparaissait d’une bonne administration de la justice que les deux affaires soient jugées ensemble, et qu’il convenait d’inviter les parties à conclure sur ce point.

Par ordonnance du 28 mars 2013, dans l’affaire RG n°10/01476, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Rodez a constaté l’existence d’un lien de connexité entre la procédure engagée par la Selarl [7] devant le tribunal de grande instance de Rodez et les procédures pendantes devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Il a prononcé le dessaisissement du tribunal de grande instance de Rodez au profit du tribunal de grande instance de Toulouse.

L’affaire RG 10/01476 en provenance du tribunal de grande instance de Rodez a été inscrite au tribunal de grande instance de Toulouse sous le numéro RG 13/01473.

Par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 6 septembre 2013, l’instance enrôlée sous le n° RG 10/003439 a fait l’objet d’une radiation administrative.

Selon l’article 381 du code de procédure civile, la radiation entraîne la suppression de l’affaire du rang des affaires en cours. Elle est notifiée par lettre simple aux parties ainsi qu’à leurs représentants. Cette notification précise le défaut de diligence sanctionné.

La radiation emporte suspension du cours de l’instance. Elle est sans effet sur la poursuite de l’interruption de la prescription à la suite de l’introduction de l’instance.

Selon l’article 386 du code de procédure civile, l’instance est périmée lorsque aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

Selon l’article 387 du code de procédure civile, la péremption peut être demandée par l’une quelconque des parties. Elle peut être opposée par voie d’exception à la partie qui accomplit un acte après l’expiration du délai de péremption.

En l’espèce, il n’est pas justifié que la décision de radiation a été notifiée aux parties. Par ailleurs, aucune décision constatant la péremption de l’instance n’est produite. Il n’est donc pas justifié que l’instance RG 10/003439 s’est trouvée éteinte le 6 septembre 2015.

L’instance devant le tribunal de grande instance de Rodez a été renvoyée au tribunal de grande instance de Toulouse, et enrôlée sous le n° RG 13/01473.

A ce moment-là, les deux procédures RG 10/003439 et RG 13/01473 tendaient à la condamnation de Me [E] à payer la somme de 2.734.491 euros correspondant au montant total des ventes en VEFA illégales qu’elle a autorisées. L’effet interruptif de prescription s’appliquait à cette demande.

Par conclusions transmises par RPVA le 27 septembre 2017 dans l’affaire RG 13/01473, le mandataire liquidateur a demandé au tribunal de 'condamner Maîtres [B] et [E] à supporter l’intégralité du passif de la Sci [2], soit la somme de 9.985.400,82 euros'.

Cette somme de 9.985.400,82 euros correspond au montant provisoire du passif, qui était connu au 22 mars 2010. Il importe donc peu que par décisions du 24 janvier 2011 et 14 mars 2011, le juge-commissaire ait sursis à statuer sur les déclarations de créances des acquéreurs en VEFA jusqu’à l’issue de l’opération de construction de l’ensemble immobilier, et que le passif définitif n’ait été connu qu’à l’occasion des jugements du tribunal de grande instance de Toulouse du 14 mai 2015 statuant sur les actions des acquéreurs en VEFA contre le liquidateur judiciaire de la Sci [2]. En effet, ceci n’a pu interrompre la prescription de la demande portant sur le montant du passif provisoire.

La demande portant sur la somme de 2.734.491 euros, correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement, est incluse dans le passif de 9.985.400,82 euros. Cette somme de 2.734.491 euros a été demandée en justice dès 2012, dans les deux procédures RG 10/003439 et RG 13/01473. L’interruption de prescription s’est poursuivie pour cette somme de 2.734.491 euros dans ces instances, aussi cette demande n’est pas prescrite.

En revanche, pour la part de passif au-delà de la somme de 2.734.491 euros, la demande est prescrite. En effet, si la prescription a été interrompue par l’assignation du 27 juillet 2010, puis la suspension de son cours jusqu’au 10 avril 2012, à cette date, le liquidateur a renoncé à sa demande initiale, pour ne plus réclamer que la somme de 2.734.491 euros. Or, plus de 5 ans se sont écoulés entre le 10 avril 2012 et le 27 septembre 2017, date des conclusions par lesquelles la somme de 9.985.400,82 euros au titre du passif de la Sci [2] a été réclamée à Me [E].

En conséquence, infirmant le jugement dont appel, l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Me [I] [E] par la Serlarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], au titre du passif, sera déclarée recevable à hauteur de la somme de 2.734.491 euros, correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement. Elle sera déclarée prescrite pour le surplus du passif de la Sci [2].

Sur le fond :

Le notaire, tenu d’un devoir de conseil, doit veiller à l’efficacité des actes qu’il dresse ; il doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil à la mesure du préjudice en lien de causalité avec la faute commise.

Le devoir de conseil et d’information du notaire s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour assurer son efficacité. Le notaire doit son conseil spontanément avant l’engagement définitif des parties.

Certes, Me [E] a commis des fautes envers les acquéreurs en VEFA, résultant de l’inefficacité de la garantie de parfait achèvement pour n’avoir pas vérifié que les conditions d’application effective d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque prise en application des articles R 261-17 à R 261-21 du code de la construction et de l’habitation étaient remplies, et n’avoir donné aux acquéreurs aucune information sur la réalité des garanties voulues par la loi, ainsi que pour n’avoir pas informé les acquéreurs du risque encouru découlant de l’action par laquelle le partage [G] était attaqué pour lésion de nature à faire perdre au promoteur vendeur une partie de l’assiette foncière du projet.

En revanche il n’est pas établi que Me [E] a commis des fautes à l’égard de la Sci [2], en lien de causalité avec le préjudice allégué (soit la somme de 2.734.491 euros représentant le montant total des ventes en l’état futur d’achèvement).

En effet, le 27 juin 2007, entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, un acte intitulé 'reconnaissance de conseils donnés’ a été signé par [K] [F], gérant de la Sci [2], sur un document à l’en-tête dela Scp [6],. Il mentionne que : 'M. [K] [F], en sa qualité de gérant de la Sci [2], déclare avoir été averti par Me [E] des conséquences éventuelles attachées à la passation de l’acte de vente à intervenir avec les consorts [G], à savoir :

— que les biens immobilier devant être acquis proviennent d’un partage ;

— qu’il font actuellement l’objet d’une procédure relative à une lésion éventuelle ;

— que cette procédure étant toujours en cours, son issue n’est évidemment pas connue mais qu’elle pourrait remettre en cause la validité de l’acte à intervenir.

M. [F] ès qualités déclare avoir pris connaissance des éléments suivants :

— que l’article 891 du code civil prévoit que la procédure peut être définitivement arrêtée en fournissant au demandeur le supplément de sa portion héréditaire soit en numéraire, soit en nature ;

— que la partie des biens concernés par l’opération de construction représente une partie seulement de la superficie totale de plus de 5 ha.

M. [F] déclare également qu’il est en relation avec les différentes parties et que des négociations sont en cours sans attendre l’issue de la procédure.

Cet acte doit être établi par Me [B], notaire des vendeurs et chargée de l’achat par la Sci [2].

En conséquence, ayant été averti et ayant pris connaissance de la totalité de ces éléments, M. [F] déclare persister dans son intention de passer l’acte d’acquisition, renonçant dès à présent à tous recours contre Me [E]'

La Sci [2] était donc informée par Me [E], avant l’acte authentique de vente, de la procédure de rescision pour lésion et de ses conséquences sur la validité de la vente, en ce qu’elle pourrait remettre en cause la validité de la vente. Me [E] n’a donc pas manqué à son obligation de conseil envers la Sci [2] sur ce point.

La Sci [2] n’a pas désintéressé les copartageants lésés, par la prise en charge des compléments de parts.

Par ailleurs, il apparaît que la Sci [2], venderesse, n’a pas exécuté le programme immobilier qu’elle devait livrer, ayant entrepris la construction dans la précipitation, puisque la DROC en date du 1er juin 2007 est antérieure même à l’acquisition de l’assiette foncière par actes authentiques, et sans pouvoir la financer, les ventes (17 sur 62 prévues) n’ayant pas procuré suffisamment de fonds pour payer les entreprises, et les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement n’étant pas réunies.

En conséquence, la résolution des ventes en l’état futur d’achèvement était inéluctable, en raison de l’impossibilité d’achever le programme en l’absence des fonds nécessaires pour payer les entreprises.

Dès lors, la responsabilité de Me [E] envers la Sci [2] n’est pas démontrée.

La Sci [2] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre Me [E].

Sur la responsabilité contractuelle de Me [B] :

La responsabilité du notaire est de nature délictuelle en cas de manquement à une obligation légale ou statutaire. Sa responsabilité contractuelle peut néanmoins être engagée envers son client lorsque le notaire souscrit un engagement contractuel à l’égard de ce dernier, totalement distinct et détachable de sa mission principale.

En l’espèce, la responsabilité contractuelle de Me [B] est recherchée par le liquidateur de la Sci [2] en tant que notaire négociateur dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement, chargée d’un mandat de négociation par la Sci [2].

Cependant, Me [B] conteste avoir reçu de la Sci [2] un mandat de négociation portant sur les ventes en l’état futur d’achèvement.

Les actes de vente en l’état futur d’achèvement ont été passés devant Me [E]. Ils ne mentionnent pas l’intervention de Me [B]. Le liquidateur judiciaire ne produit pas de pièces démontrant l’intervention de Me [B] pour négocier les ventes en l’état futur d’achèvement, au titre d’un mandat reçu de la Sci [2]. Dès lors, l’intervention de Me [B] comme négociateur d’acte n’est établie que pour l’achat du terrain.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de Me [B] envers le liquidateur de la Sci [2] n’est pas engagée.

Sur la responsabilité délictuelle de Me [B], en tant que notaire instrumentaire :

Sur la question de la procédure en rescision pour lésion :

L’article 891 ancien du code civil, dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er janvier 2007, disposait : 'Le défendeur à la demande en rescision peut en arrêter le cours et empêcher un nouveau partage en offrant et en fournissant au demandeur le supplément de sa portion héréditaire soit en numéraire, soit en nature.'

L’article 1627 du code civil relatif à la garantie d’éviction dispose : 'Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.'

En l’espèce, dans une offre d’achat du 10 février 2006 faite à Mme [A] [Y], portant sur les parcelles cadastrées CA n°[Cadastre 9] et CA n°[Cadastre 7], M. [F], en qualité de gérant de la Sci [2], s’était engagé vis-à-vis de Mme [Y] à prendre en charge la totalité des conséquences d’une lésion éventuelle, notamment tous compléments de droits, de soulte ainsi que tous les frais de procédure et toutes autres sommes qui pourraient être mises à la charge de Mme [Y] en raison de la procédure.

Par acte sous seing privé des 4 avril et 6 juin 2007, et avenant du 13 juin 2007, les consorts [G] ont signé un compromis de vente avec la Sci [2], portant sur les parcelles cadastrées section CA n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12]. En page 13, le compromis de vente stipule : 'procédure en cours : Le présent avant-contrat est soumis à la condition suspensive que la procédure de rescision pour lésion ci-dessus énoncée ne soit pas clôturée c’est-à-dire qu’aucun jugement définitif n’ait été prononcé à l’encontre du vendeur avant la réitération des présentes par acte authentique.' Cet acte fait donc référence à la procédure de rescision pour lésion.

Par acte authentique de Me [B], en participation avec Me [E] des 30 août et 4 septembre 2007, les consorts [G] ont vendu à la Sci [2] les parcelles au prix de 755.406 euros.

L’acte authentique de vente précise en page 11 : 'Les parties reconnaissant que la vente objet des présentes a été négociée par Me [Z] [B], en vert d’un mandant régulier.'

Me [B] a donc négocié la vente, et elle est le rédacteur de l’acte authentique de vente. Cet acte rappelle en page 10 que :

'Le bien objet de la présente appartient en propre au vendeur par suite de l’attribution qui lui en a été faite aux termes d’un acte de partage reçu par Maître [B], notaire à [Localité 5], le 31 août 2000.

Cet acte fait l’objet d’une action en justice en rescision pour lésion.

L’acquéreur déclare en avoir été parfaitement informé et s’oblige à prendre en charge la totalité des conséquences d’une lésion éventuelle, notamment tout complément de droits, de soulte au profit des co-partageants non allotis en nature ainsi que tous les frais de procédure, impôts et toutes sommes qui pourraient être mises à la charge du vendeur en raison de cette procédure.

Le vendeur subroge l’acquéreur dans tous les droits et actions relatifs à la procédure en cours. Ces sommes devront être acquittées par l’acquéreur dès leur exigibilité.

L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle du jugement qui sera énoncé quelle qu’en soit la nature.

Le vendeur ne sera pas tenu de la garantie d’éviction en raison de ce jugement. M. [F], en sa qualité de gérant de la Sci [2] déclare avoir reçu dès avant les présente les pièces afférentes à ladite procédure savoir :

— assignation en référé du 12 juillet 2005,

— conclusions des avocats,

— ordonnance de référé du 20 octobre 2005,

— assignation au fond du 25 août 2005,

— ordonnance du juge de la mise en état,

— rapport définitif d’expertise.'

Ainsi, lors de l’acte authentique de vente, la Sci [2] a eu connaissance de la procédure judiciaire et a déclaré en faire son affaire personnelle. Elle a renoncé à la garantie d’éviction due par le vendeur.

Le devoir de conseil du notaire s’exerce à l’égard de la Sci [2]. Me [B], rédacteur de l’acte authentique de vente, justifie que la Sci [2] a été avertie dès avant cet acte, par la reconnaissance de conseils donnés du 27 juin 2007, entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, de la procédure de rescision pour lésion et de ses conséquences sur la validité de la vente, en ce qu’elle pourrait remettre en cause la validité de la vente. Me [B] n’a donc pas manqué à son obligation de conseil envers la Sci [2].

Par ailleurs, Me [B], qui n’a pas instrumenté les actes en l’état futur d’achèvement, n’avait pas d’obligation d’avertir les acquéreurs en VEFA de la procédure en rescision sur lésion.

Sur la question de l’inefficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement :

Les dispositions des articles L 261-10 à L 261-16 et R 261-17 à R 261-21 du code de la construction et de l’habitation relatives à la garantie financière d’achèvement sont réservées aux ventes en l’état futur d’achèvement définies par ces textes.

Dans la mesure où Me [B] n’a instrumenté aucune des VEFA conclues par la Sci [2], aucun grief ne peut être formé à son encontre du fait de l’inefficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement mentionnée dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement.

A titre surabondant, s’agissant des dations en paiement, elles ne sont pas juridiquement assimilables aux ventes en l’état futur d’achèvement définies par les dispositions des articles L 261-10 à L 261-16 et R 261-17 à R 261-21 du code de la construction et de l’habitation. En effet, la cession d’un terrain contre la remise de locaux n’est pas une vente d’immeubles à construire mais une vente de terrain avec conversion partielle du prix en une obligation pour l’acquéreur du terrain de délivrer les lots.

En conséquence, il n’est pas démontré de faute de Me [B] susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle envers la Sci [2].

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la Selarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], de sa demande indemnitaire à l’encontre de Me [B].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La Selarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], devra supporter les dépens d’appel, par inscription au passif, avec application au profit de la Scp Larrat, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle se trouve redevable, par inscription au passif, d’une part de la somme de 3.000 euros envers Me [B], et d’autre part de la somme de 3.000 euros envers Me [E] et les sociétés [4] et [3], prises ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 juin 2023, sauf en ce qui concerne la prescription de l’action en responsabilité engagée au titre du passif à l’encontre de Me [I] [O] veuve [E] par la Serlarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2] ;

Déclare l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Me [I] [E] par la Serlarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], au titre du passif, recevable à hauteur de la somme de 2.734.491 euros, correspondant au montant total des ventes en l’état futur d’achèvement, et la déclare prescrite pour le surplus du passif de la Sci [2] ;

Y ajoutant,

Déboute la Serlarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], de sa demande de dommages et intérêts contre Me [E] ;

Dit que la Selarl [1]', en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci [2], devra supporter les dépens d’appel, par inscription au passif, avec application au profit de la Scp Larrat, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit qu’elle se trouve redevable, par inscription au passif, d’une part de la somme de 3.000 euros envers Me [Z] [B], et d’autre part de la somme de 3.000 euros envers Me [E] et les sociétés [4] et [3], prises ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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