ARRET N° 154.

N° RG 25/00432 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWEG

AFFAIRE :

M. [O] [K], Mme [R] [I] ÉPOUSE [K]

C/

Mme [W] [A], M. [U] [N]

SG/LM

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 07 MAI 2026

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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [O] [K]

né le 21 Décembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [R] [I] ÉPOUSE [K]

née le 15 Novembre 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 28 MARS 2025 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE

ET :

Madame [W] [A]

née le 12 Août 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Isabelle GUIBAUD-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [U] [N]

né le 17 Janvier 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Isabelle GUIBAUD-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Mars 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2026.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Mme [C] [F] et M. [T] [X] ont confié à la S.A.S. Babeau Seguin la construction d’une maison d’habitation sur un terrain sis [Adresse 1]. Le procès-verbal de réception sans réserves est en date du 04 décembre 2008.

Mme [C] [F] et M. [T] [X] ont vendu la maison à M. [U] [N] et Mme [W] [A] selon acte authentique du 26 octobre 2009.

Selon acte authentique du 23 juin 2016, M. [U] [N] et Mme [W] [A] ont vendu la maison à M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K].

Se plaignant de divers désordres, notamment des inondations du sous sol dont celle survenue le 7 avril 2018, les époux [K] ont saisi le 4 décembre 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 3 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. [Y] [G] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 24 février 2022.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 17 février 2023, les époux [K] ont fait assigner les consorts [N]-[A] devant le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde aux fins notamment de voir juger que l’immeuble acheté par eux est affecté d’un défaut de conformité résidant dans l’absence de drainage et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, engageant de ce fait leur responsabilité. Les époux [K] sollicitaient la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 28 600 € au titre des travaux de remise en conformité ainsi que 8 000 € en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice du 16 mars 2023, les consorts [N] – [A] ont appelé en la cause Mme [F] et M. [X]. L’instance a été enrôlée sous le n°RG 23-00213.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2023, les deux instances ont été jointes sous le seul n°RG 23-00130.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’assignation et la fin de non recevoir tirée de la forclusion soulevées par Mme [F] M. [X].

Par jugement du 28 mars 2025, le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde, statuant par décision contradictoire, a :

— débouté M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté M. [U] [N] et Mme [W] [A] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [U] [N] et Mme [W] [A] à payer à Mme [C] [F] et M. [T] [X] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 25 juin 2025, M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Prétentions des parties :

Aux termes de leurs conclusions déposées le 2 février 2026, M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] demandent à la cour, au visa des articles 1603, 1604 et suivants et 1641 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a débouté de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens,

Et statuant à nouveau, de voir :

à titre principal

— juger que l’immeuble vendu par Monsieur [N] et Madame [A] aux époux [K] est affecté d’un vice caché engageant leur responsabilité,

à titre subsidiaire

— juger que l’immeuble vendu par Monsieur [N] et Madame [A] aux époux [K] est affecté d’un défaut de conformité résidant dans l’absence de drainage,

— juger que Monsieur [N] et Madame [A] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et engagent de ce fait leur responsabilité,

En état de cause,

— juger que Monsieur [N] et Madame [A] ont manqué à leur obligation d’information et engagent de ce fait leur responsabilité,

— condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [A] à verser aux époux [K] les sommes de :

* 60 940,15 € TTC au titre des travaux de mise en conformité,

* 8 000,00 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [A] à verser aux époux [K] la somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter Monsieur [N] et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [A] aux entiers dépens, en ceux compris les frais exposés lors de la procédure de référé, les frais d’expertise judiciaire et les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 25 février 2026, Mme [W] [A] et M. [U] [N] demandent à la cour, au visa des articles122, 564 et 565 du code de procédure civile, 1603, 1604, 1648 et 1641 du code civil, de voir :

— avant tout examen au fond, déclarer irrecevable l’action fondée sur les vices cachés comme constituant une prétention nouvelle irrecevable devant la cour,

— débouter purement et simplement les appelants de toute demande à cet égard ;

à défaut

— juger que l’action fondée sur les vices cachés est prescrite ;

— rejeter purement et simplement M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] de toute prétention à cet égard, comme irrecevable ;

au fond

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] ont valablement renoncé la garantie des vices cachés,

— juger qu’il n’existe pas de vice caché affectant l’immeuble vendu et le rendant impropre à sa destination,

— juger que Monsieur [N] et Madame [A] n’ont pas failli à leur obligation de délivrance,

à titre infiniment subsidiaire

— dire et Juger que la responsabilité de Monsieur [N] et Madame [A] sera proportionnée et ramenée à 10 % au maximum des causes secondaires d’amplification du désordre appréciées sur la base du chiffrage élaboré dans le cadre de l’expertise judiciaire, soir 15 000 € au total,

— dire et Juger que Monsieur [N] et Madame [A] ne sauraient être tenus que dans la limite de leur éventuelle responsabilité, soit 10 % au maximum, au titre des dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] purement et simplement de leur demande au titre de la réparation d’un préjudice moral,

— débouter M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] de leur réclamation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] aux entiers dépens en ce compris notamment le coût de l’expertise judiciaire,

statuant à nouveau

— condamner M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] solidairement à payer à Monsieur [N] et Madame [A] une indemnité de 2 500 € chacun, soit 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées et visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action fondée sur les vices cachés,

Les consorts [N] – [A] font valoir que l’action des appelants fondée sur les vices cachés constitue une demande nouvelle, irrecevable devant la cour. Ils soutiennent que si les appelants avaient demandé devant le premier juge des dommages et intérêts, ils n’avaient pas formé de demandes tendant à la restitution du prix ou partie du prix.

Les époux [K] soutiennent que leur demande indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés n’est pas une demande nouvelle mais seulement un moyen tendant aux mêmes fins que celles invoquées en première instance, à savoir la condamnation à des dommages et intérêts.

L’article 564 du code de procédure dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Par ailleurs, au visa des articles 565 et 566 du même code, le premier texte dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent, et le second tempére l’interdiction édictée à l’article 564 en autorisant les parties à former en appel des demandes qui, quoique nouvelles, sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande originaire soumise aux premiers juges.

En l’espèce, devant le premier juge les époux [K] ont fait valoir le moyen du défaut de délivrance conforme au soutien de leur demande indemnitaire, et devant la cour ils font valoir à titre principal le vice caché. Si ces actions obéissent à des régimes juridiques distincts, ils permettent tous deux à l’acheteur de solliciter la résolution de la vente ou des dommages et intérêts. Poursuivant la même fin d’indemnisation du préjudice, la prétention, dont seul le fondement juridique est différent, n’est pas nouvelle.

En conséquence, l’action des époux [K] fondée sur la garantie des vices cachés est recevable.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés,

Les consorts [N] – [A] affirment que l’action en garantie des vices cachés est prescrite puisque selon eux elle aurait dû être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Or, plus de deux années se sont écoulées entre la date à laquelle les époux [K] affirment avoir constaté le désordre, c’est-à-dire la date de découverte du vice, à savoir l’hiver 2017, et la date de l’engagement de la procédure, à savoir le 4 décembre 2019.

Les époux [K] estiment que leur demande n’est pas prescrite, en rappelant qu’aux termes de l’article 2241 du code civil la demande en référé interrompt le délai de prescription, et que l’action doit être introduite dans les deux ans de la découverte du vice, ce qui est le cas selon eux.

L’article 122 du code civil dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le déli préfix, la chose jugée.

L’article 1648 du code civil prévoit qu’en matière de garantie des vices cachés, l’action doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai butoir prévu par l’article 2232 du code civil de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue

par la partie recherchée en garantie.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

Par ailleurs, le délai de deux ans pour intenter l’action en garantie des vices cachés est interrompu par une assignation en référé conformément à l’article 2241 du code civil.

En l’espèce, l’expert a déposé son rapport le 24 février 2022, et a fixé la date d’apparition des vices pour les époux [K] au 7 avril 2018 lors d’une inondation du sous-sol de la maison, deux autres étant ensuite survenues en 2021. Il ajoute que les époux [K] ne pouvaient soupçonner au moment de la vente, ni même au moment de la première inondation, le désordre consistant en l’absence de drainage des fondations de la maison et que l’ensemble des aménagements annexes réalisés par les consorts [N] – [A] ont amplifié le phénomène. Par ailleurs, dans leurs écritures, les époux [K] évoquent une première inondation du sous-sol au cours de l’hiver 2017/2018, sans préciser de date, et en évoquant une date du 28 mars 2018 dans leur déclaration de sinistre faite auprès de leur assureur MMA le 5 avril 2018.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le point de départ du délai de prescription ne saurait être celui de la date d’apparition du vice au cours de l’hiver 2017, mais sa date de découverte au sens de la connaissance certaine du vice par l’acheteur, marquant le point de départ du délai de prescription, et qui peut se situer au jour de la notification du rapport d’expertise qui a été faite le 24 février 2022 (Civ. 1ère, 11 janv 1989, n°87-12766). En effet, ce n’est qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise que les époux [K] ont eu connaissance des causes et conséquences des désordres dans toute leur ampleur.

Les époux [K] ont assigné en référé les consorts [N] – [A] devant le juge des référés le 4 décembre 2019, cette action a donc interrompu le délai de prescription, qui n’a recommencé à courir qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 24 février 2022. Les époux [K] ont assigné les consorts [N] – [A] au fond devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde le 16 mars 2023 sur le seul fondement du défaut de conformité. Cette procédure a interrompu le délai de prescription de la garantie des vices cachés jusqu’à la date du jugement dont appel, prononcé le 28 mars 2025. Le délai de deux ans a recommencé à courir à cette date, jusqu’à la déclaration d’appel faite le 25 juin 2025.

En conséquence, l’action en garantie des vices cachés engagée par les époux [K] n’est pas prescrite et est donc recevable.

Sur l’existence de vices cachés,

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire et l’article 1641 du code civil, les époux [K] soutiennent que l’absence de drainage des fondations, dont les conséquences sont les inondations de leur garage, compromet l’usage de celui-ci mais également la valeur du bien. Ils ajoutent qu’ils n’auraient pas acquis ce bien ou à tout le moins sous des conditions financières différentes s’ils avaient eu connaissance lors de l’achat de ce défaut de drainage.

Les consorts [N] – [A] font valoir que l’acte d’achat de la maison prévoit une clause d’exclusion de garantie et qu’en conséquence les acquéreurs ont renoncé à tout recours sur le fondement des vices mêmes cachés, et qu’ils n’avaient pas à déclarer l’existence d’un dommage.

Ils ajoutent que l’existence d’un vice caché est exclue puisque selon eux le défaut de drainage des fondations retenue par l’expert comme cause principale n’a plus occasionné aucun désordre à partir du moment où le fossé a été mis en oeuvre. Ils ajoutent que les époux [K] ne démontrent pas que le système de drainage de la maison qui leur a été livrée ne correspond pas aux spécifications contractuelles.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Il appartient donc à celui qui se prévaut de l’existence d’un défaut caché de rapporter la preuve de son existence.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article1644 prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il ressort de ces textes que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions soient réunies : en premier lieu, la chose doit avoir un défaut ; en deuxième lieu, ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; en troisième lieu, il doit être caché ; en quatrième et dernier lieu, il doit être antérieur ou concomitant à la vente.

En application de l’article 1643 précité, même si le vendeur n’avait pas eu connaissance de l’entièreté des désordres affectant l’immeuble, il reste néanmoins tenu des vices cachés. Par ailleurs, la bonne foi du vendeur, si tant est qu’elle soit caractérisée, est, quant à elle, indifférente puisque que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus.».

En l’espèce, les époux [K] ont acheté la maison litigieuse aux consorts [N] -[A] pour le prix de 248 500 €. L’acte authentique de vente signé le 23 juin 2016 liant les parties contient une clause d’exclusion de garantie selon laquelle 'l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Cependant, les dommages à l’ouvrage construit depuis moins de dix ans sont garantis ainsi qu’il sera dit ci-après'.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, dans l’hypothèse où une clause d’exclusion de garantie a été stipulée, le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause.

Les acheteurs invoquent le vice affectant le sous-sol de leur maison, à savoir son caractère inondable, dont l’existence n’est pas contestée. Il est donc bien démontré l’existence d’un défaut de l’immeuble. Néanmoins, il leur appartient de démontrer que ce vice était, pour eux, caché, qu’il existait antérieurement à la vente, et que le vendeur en avait connaissance.

Il ressort des pièces versées aux débats, et des déclarations des consorts [N] – [A] dans le cadre de l’expertise judiciaire, que ceux-ci avaient eux-mêmes subis une inondation en 2010, et qu’ils avaient donc connaissance des défauts de l’immeuble vendus. A aucun moment il n’est mentionné dans l’acte de vente que les vendeurs ont subi une inondation du sous-sol, dont ils ont dissimulé l’existence quant à de nouveaux risques d’inondation. Peu importe que l’inondation subie en 2010 n’ait pas donné lieu à indemnisation, alors même qu’ils leur appartenaient de mettre en jeu l’assurance dommages ouvrages mentionnée dans l’acte de vente. En effet, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les consorts [N] – [A] ont acheté la maison le 26 novembre 2009, qu’ils ont subi une inondation du sous-sol le 10 juin 2010 ayant nécessité un pompage de l’eau pendant trois jours et qu’ils ont fait réaliser une expertise dommages-ouvrage auprès du cabinet A.G. PEX dont le rapport en date du 30 juillet 2010 concluait à un risque récurrent d’inondation ayant pour origine l’absence de réseau de drainage. Plutôt que de faire jouer l’assurance dommages ouvrages de la société Babeau Seguin puisque la construction de la maison était achevée depuis moins de dix ans, ils ont préféré réaliser eux-mêmes des travaux qui sont venus amplifier le phénomène d’inondation, expliquant à cet égard à l’expert judiciaire 'avoir réalisé ces ouvrages eux-mêmes, pensant bien faire, car empêchant de fait l’eau de venir se déverser devant le garage et d’y pénétrer (en venant de l’allée vers le garage) en cas de fortes pluies'.

L’expert judiciaire conlut en effet dans son rapport déposé le 24 février 2022 que la cause des inondations est liée à l’absence de drainage des fondations de la maison qui peut être imputée principalement au constructeur Maisons Babeau Seguin, mais que les aménagements annexes réalisés par les consorts [A], principalement les murs de soutènement et le drainage défectueux qu’ils ont réalisés eux-mêmes, ont amplifié le phénomène. L’expert précise que 'toutefois, une quantification précise est difficile à établir’ quant aux responsabilités respectives.

Il s’évince de ces éléments que les consorts [N] – [A] avaient connaissance du défaut affectant l’immeuble au jour de la vente.

Quant aux époux [K], ils n’ont eu connaissance du vice affectant l’immeuble dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la vente conclue le 23 juin 2016, et après l’intervention de l’expert judiciaire ayant mis à jour les problématiques de drainage déjà connues des intimés, et d’aggravation liés aux aménagements réalisés par les vendeurs qui 'ne semblent pas construit dans les règles de l’art et présentent déjà des faiblesses structurelles'. Le vice était donc caché à leur égard, l’expert judiciaire le confirmant dans son rapport en soulignant que les époux [K] ne pouvaient le soupçonner au moment de l’acquisition.

Enfin, M. et Mme [K] établissent que, depuis la première inondation au cours de l’hiver 2017/2018, les infiltrations d’eau et les traces d’humidité, telles que constatées par l’expert judiciaire et l’huissier du justice, ont compromis l’usage de leur garage, les obligeant à surélever tous les meubles et électroménagers et les privant de l’usage ponctuel du sous-sol du fait du désordre. Par ailleurs, l’expert souligne que 'on ne peut écarter l’hypothèse que la récurrence du phénomène de venues des eaux ne puisse à long terme créer un désordre sur les fondations (outre les désagréments dus aux inondations du sous-sol)'. Le vice affectant le sous-sol de l’immeuble revêt donc une certaine gravité et rend le bien impropre à l’usage auquel les époux [K] en empêchant l’usage normal de la chose.

En conséquence, les conditions de l’article 1641 du code civil étant remplies, les consorts [N] – [A] ne peuvent être déchargés de leur garantie à l’acquéreurs des acquéreurs.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement rendu le 28 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné les consorts [N] – [A] à payer in solidum la somme de 2500 € à Mme [F] et M. [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour faisant droit à la demande principale des époux [K], il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le défaut de conformité.

Sur les demandes indemnitaires,

Les époux [K] sollicitent la paiement d’une somme de 60 940,15 €, suivant un devis établi par la société DGTP afin de remédier durablement à toute nouvelle inondation, ce à quoi s’opposent les consorts [N] – [A] qui soulignent que cette somme est disproportionnée par rapport à celle évaluée par l’expert judiciaire dans son rapport. Ces derniers sollicitent en outre de voir limiter leur responsabilité à 10 % du désordre apprécié sur la base du chiffrage de l’expert judiciaire, soit 15 000 €. Les époux [K] sollicitent par ailleurs l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 8000 €, ce à quoi s’opposent les intimés.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 24 février 2022 que l’ensemble des travaux nécessaires a été évalué sur la base de devis d’entreprises, tant pour drainer les fondations de la maison (11 000 € ) que les travaux pour drainer les murs de soutènement et accessoires (15 000 €), et qu’une fois les travaux préconisés réalisés les désordres devraient cesser.

Le devis produit par les époux [K] d’un montant total de 60 940,15 € ne saurait être retenu, car il facture des travaux qui vont au-delà de ceux préconisés par l’expert judiciaire, et ne sont pas en lien direct et certain avec les desordres, notamment la réfection totale d’une terrasse et d’une cour.

En conséquence, le préjudice matériel correspondant aux travaux nécessaires pour faire cesser le dommage sera fixé à la somme de 26 000 €, telle qu’exactement retenue par l’expert judiciaire.

Quant au préjudice moral allégué, les époux [K] démontrent qu’ils continuent à subir des inondations, qu’ils vivent dans une maison subissant des infiltrations importantes récurrentes, avec des risques tant pour la pérennité de leur bien immobilier, ce qu’a justement relevé l’expert judiciaire dans son rapport, outre l’impact sur la santé en raison de l’humidité ambiante. Enfin, ils ont du accomplir de nombreuses diligences et procédures pour obtenir la reconnaissance de leurs préjudices.

Il s’évince de ces éléments que les époux [K] ont subi un préjudice moral qui sera équitablement indemnisé par l’allocation d’une somme de 2000 €.

Enfin, il n’y a pas lieu de limiter la responsabilité des consorts [N] – [A] à 10 % de ces sommes, alors que l’expert judiciaire relève que 'une quantification précise est difficile à établir’ entre les responsabilités des consorts [N] – [A] et celle du constructeur la société Babeau Seguin. En outre, ce sont les aménagements réalisés par les intimés qui ont aggravé le défaut initial d’absence de drainage des fondations de la maison. Ceux-ci ont eu connaissance du défaut principal d’absence de drainage des fondations lorsqu’ils ont eux-mêmes subi une inondation en 2010, qu’ils ont fait diligenter une expertise amiable, que cette expertise leur a révélé les risques, et qu’ils n’ont pas engagé la responsabilité de la société Babeau Séguin alors que l’assurance dommages ouvrages était toujours en cours, en préférant réaliser par eux-mêmes des travaux non conformes aux règles de l’art qui sont venus aggraver la situation.

Les consorts [N] – [A] sont donc pleinement responsables des dommages subis par les époux [K], et ils seront condamnés in solidum au paiement des sommes ci-dessus prononcées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Les époux [K] ayant prospéré en leurs recours, les consorts [N] – [A] seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire, ce qui exclut par ailleurs qu’ils puissent bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il serait inéquitable de laisser les époux [K] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu’ils se verront allouer une indemnité de 3 000 € pour leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, avec condamnation in solidum de consorts [N] – [A] au paiement de ladite indemnité.

PAR CES MOTIFS,

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’action de Monsieur [O] [K] etMadame [R] [I] épouse [K] fondée sur la garantie des vices cachés ;

Infirme le jugement rendu le 28 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] à payer in solidum la somme de 2500 € à Mme [C] [F] et M. [T] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Dit que Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] sont tenus à la garantie des vices cachés ;

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum à payer à Monsieur [O] [K] etMadame [R] [I] épouse [K] les sommes suivantes:

—  26 000 € au titre de leur préjudice matériel découlant des travaux à réaliser ;

—  2 000 € au titre de leur préjudice moral ;

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.