R.G : 14/07451

Décision du

Président du TGI de LYON

Référé

du 08 septembre 2014

RG : 14/01148

Y

C/

SELARL A Z

SARL B 69

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 15 DECEMBRE 2015

APPELANTE :

M^me G Y

«Le Marin»

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (toque 1037)

INTIMEES :

SELARL A Z

représentée par ses dirigeants légaux

68, avenue B

69200 X

Représentée par la SELARL CABINET PHILIPPE BUSSILLET, avocats au barreau de LYON (toque 1776)

SARL B 69

représentée par ses dirigeants légaux

68, avenue B

69200 X

Représentée par la SELARL CABINET PHILIPPE BUSSILLET, avocats au barreau de LYON (toque 1776)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Mars 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2015

Date de mise à disposition : 24 Novembre 2015, prorogée au 15 Décembre 2015, les parties ayant été avisées.

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Claude MORIN, président

— I J, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, I J a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude MORIN, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et madame Y, propriétaires d’un tènement immobilier à usage de centre commercial sous l’appelation «LES VELINS», 68 avenue B à X, ont donné, le XXX, à bail commercial, un local dépendant du centre commercial à la A FAVRE-TISSOT, à laquelle a été subrogée la SELARL A Z, puis le 15 mars 2004, à bail commercial, un autre local dans l’emprise du centre commercial à la SARL LE B, à laquelle ont été subrogées successivement madame D et la SARL B 69.

Un litigie oppose depuis plusieurs années la bailleresse, représentée par son mandataire la régie FONCIA COUPAT, et ses deux preneurs au sujet de l’entretien de la toiture de la galerie, de l’état du parking et des abords du centre commercial.

Par acte d’huissier du 06 mai 2014, les sociétés A Z et B 69 ont fait assigner madame G H épouse Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de LYON pour la voir condamner sous astreinte à réaliser divers travaux de remise en état, à leur fournir un état détaillé des charges locatives et pour se voir autoriser à consigner les loyers dans l’attente de l’exécution par la bailleresse de ses obligations.

Par ordonnance du 08 septembre 2014, le juge des référés a :

— dit que les demandes formulées par la SELARL Z et la SARL B 69 ne concernaient que madame G Y, dont l’époux était décédé,

— constaté les manquements de madame Y à ses obligations contractuelles d’entretien des parties communes du centre commercial «LES VELINS»,

— enjoint à madame Y de réaliser les travaux nécessaires à :

* la remise en état de la surface de la toiture de la coursive du centre commercial,

* la protection de l’accès du périmètre du centre commercial,

* la remise en état des parties communes du centre commercial,

* la réalisation d’un ouvrage propre à recevoir les ordures provenant de l’exploitation des autres locataires du centre commercial,

dans un délai de 6 mois à compter de la décision et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard,

— débouté la SELARL Z et la SARL B 69 de leur demande de consignation du montant des loyers jusqu’à exécution des travaux,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la SELARL Z et la SARL B 69 en restitution de charges indues,

— dit que la demande de production des factures d’entretien 2013 sera satisfaite dans le cadre de la mise à disposition par la régie des factures de charges à l’occasion de la régularisation annuelle,

— condamné madame Y à payer à la SELARL Z et à la SELARL B 69 la somme totale de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 19 septembre 2014, madame G Y a interjeté appel de cette décision.

L’appelante demande à la cour :

— de réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle l’a condamnée à réaliser les travaux sous astreinte,

— de confirmer cette ordonnance en ce qu’elle a débouté les sociétés Z et B 69 de leur demande en remboursement de charges et de consignations des loyers,

— de débouter les sociétés Z et B 69 de leurs prétentions concernant les travaux comme étant injustifiées et se heurtant a minima à des contestations sérieuses,

— de condamner in solidum les sociétés Z et B 69 aux dépens ainsi qu’au paiement de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— qu’en vertu des baux commerciaux conclus entre les parties, la société A Z ne peut exiger du bailleur d’autres réparations que les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, que la société B s’est engagée à effectuer à ses frais toutes les réparations intérieures ou extérieures locatives ou de gros entretien et que les deux preneurs se sont engagés à renoncer à tout recours et à ne réclamer aucune réduction de loyer en raison de toute défectuosité, d’arrêt au fonctionnement ou même d’insuffisance des équipements collectifs, de trouble de jouissance ou dommages causés par des tiers ou des colocataires,

— que le bailleur a effectué les diligences nécessaires à l’entretien permanent du centre commercial, ayant mis en place à ses frais des bacs à déchets dans l’abri installé à cet effet, ayant refait la sous-face de la coursive extérieure le 18 mars 2011, puis des travaux destinés à remédier à des infiltrations en toiture le 29 février 2012,

— que les désordres s’étant avérés plus importants et des lambris en PVC des faux plafonds de la coursive s’étant envolés, la société LEDI ETANCHEITE a procédé en urgence à une reprise de la toiture le 27 avril 2012,

— que la société TARVEL est intervenue à diverses reprises pour procéder au nettoyage d’une partie des espaces verts et au débarras et à l’évacuation d’encombrants,

— qu’en octobre 2012, à la suite d’un nouveau désordre affectant la sous-face de la coursive, la société MORETTI a été immédiatement mandatée pour une intervention rapide, puis la société LEDI ETANCHEITE pour une mise en sécurité ; que sur les problèmes liés à l’entretien du parking, aux encombrants et aux déchets, stigmatisés par la ville de X, un contrat de nettoyage a été signé avec la société CNS le 10 février 2014, un nouveau contrat a été mis en place pour la collecte des déchets, des panneaux de signalisation ont été commandés ainsi que des bordures anti-stationnement mais que les travaux ont été finalement repoussés en raison d’autres travaux prévus par le GRAND LYON à la demande de la ville de X.

Elle soutient :

— qu’il ne peut être retenu de manquements objectifs à l’obligation d’entretien du bailleur,

— que l’entretien des parties communes ne correspond pas aux grosses réparations de l’article 606 du code civil et que la réfection de la sous-face de la toiture n’est pas une grosse réparation,

— qu’un entretien effectif du centre commercial a été organisé et que les demandes formulées aujourd’hui par les intimés : protéger l’accès du périmètre du centre commercial, remettre en état les parties communes du centre commercial, sont insuffisamment précises pour permettre une condamnation sous astreinte,

— que la difficulté est plus politique que technique, la réalité étant que le centre commercial B se trouve dans un secteur difficile et que l’évolution actuelle de la société impose de prendre des mesures pour tenir compte de cette spécificité,

— que fermer le site ne serait pas la solution, une telle fermeture pourrait en outre constituer un frein à la commercialité,

— qu’il s’agit d’un véritable problème de société et d’incivisme touchant les tiers mais aussi les occupants eux-mêmes,

— que s’agissant du parking, un entretien hebdomadaire est effectué par les services de la mairie chaque semaine et que sur l’état des revêtements, des travaux de rebouchage des nids de poule ont été entrepris, notamment en juillet 2012,

— qu’aucun désordre autre que la gêne visuelle issue des travaux défaillants de la coursive et le stockage des déchets n’a été établi,

— que la demande tendant à voir réaliser un ouvrage propre à recevoir les ordures provenant de l’exploitation des autres locataires du centre commercial n’est pas justifiée alors même que cet abri a été déjà installé depuis 2007 à la demande de la mairie de X et qu’au surplus, le bailleur ne peut pas édifier un local fermé sans l’agrément de tous les occupants et sans autorisation municipale préalable.

Elle s’oppose à la demande de production des justificatifs des charges en indiquant que ces justificatifs sont à la disposition des locataires dans les locaux de son mandataire, à la demande de remboursement de charges en faisant valoir à cet égard une contestation sérieuse compte tenu des dispositions contractuelles et les diligences effectuées par le bailleur, à la demande de consignation des loyers au motif que les sociétés intimées ne démontrent aucune privation de jouissance.

La SELARL A Z et la SARL B 69 demandent de leur côté à la cour :

— de confirmer l’ordonnance querellée sur l’exécution des travaux mis à la charge de madame Y,

— de la réformer partiellement pour le surplus,

— de condamner madame Y à rembourser à la SELARL A Z la somme de 1.456,26 € au titre de charges indûment récupérées et à la SARL B la somme de 803,98 € au même titre,

— d’enjoindre à madame Y de fournir la facture d’entretien 2013,

— de les autoriser à consigner le montant des loyers dans l’attente de l’exécution par madame Y de ses entières obligations,

— de condamner madame Y à payer à la SELARL A Z la somme de 1.650 € à valoir sur le remboursement des frais exposés pour éradiquer les pigeons de la A,

— de condamner madame Y à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure pénale, outre les dépens.

Elles exposent depuis plusieurs années, l’état général du centre commercial se dégrade dès lors qu’aucun dispositif n’est installé pour empêcher les personnes du voisinage d’occuper le parking et de venir entreposer sur site leurs poubelles et déchets, qu’à la suite de la réfection d’une partie de la toiture, la sous-face de celle-ci a été arrachée en 2010 à l’occasion d’un épisode venteux violent et n’a jamais été remise en place, que les parties communes présentent un état global de délabrement qui rend l’exploitation commerciale du site extrêmement difficile, au point qu’une pétition a été régularisée par les locataires le 13 décembre 2012.

Elles font valoir :

— que le défaut d’entretien des parties communes du centre commercial par madame Y, en ce qu’elle les prive de la possibilité d’exploiter normalement leur commerce, constitue un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur,

— que la sous-face de la toiture de la coursive est détruite depuis plus de 3 ans et que cette situation offre un abri aux pigeons dont les déjections souillent la façade et se répandent dans la A, ce qui constitue un trouble manifestement illicite,

— que les abords du centre commercial et le parking ne font l’objet d’aucun entretien, les parties circulantes et les escaliers étant parsemés de trous et fissurés,

— que le local permettant d’entreposer les poubelles et les déchets des commerçants est insuffisant et utilisé par tout le voisinage et que ces difficultés constituent un obstacle supplémentaire à la jouissance normale des lieux à laquelle sont en droit de prétendre les locataires,

— que la mairie de X a d’ailleurs adressé à la régie FONCIA COUPAT plusieurs relances à cet égard et qu’il convient d’installer un local fermant à clé et suffisamment vaste pour recueillir les déchets de tous les occupants,

— que madame Y se révèle en fait incapable d’assurer une protection efficace des lieux compte tenu de la nature du voisinage, les parkings et les abords étant perpétuellement occupés par des personnes qui n’ont rien à y faire et que ses efforts, certes louables, sont insuffisants pour lui permettre de prétendre avoir respecté ses obligations.

Elles font valoir également que malgré de multiples relances adressées à la régie COUPAT, elles n’ont jamais pu obtenir un décompte détaillé des charges qui leurs sont imputées, que leurs charges concernant les poubelles ne doivent pas s’étendre aux encombrants, que le bailleur doit conserver à sa charge les grosses réparations de l’article 606 du code civil, les frais d’entretien des espaces verts qui ne sont pas inclus dans les locaux donnés à bail et les frais d’entretien des voies circulables.

Elles font valoir enfin qu’elles tentent depuis plusieurs années d’obtenir de la part de madame Y la réalisation des travaux nécessaires à l’exploitation normale des lieux loués, que leurs tentatives n’ont pas été couronnées de succès malgré les travaux réalisés par madame Y, que cette défaillance a un impact désastreux en matière d’image commerciale, la société A Z ayant relevé entre 2012 et 2013 une perte de chiffre d’affaires de 137.000 € et que la consignation des loyers apparaît donc comme la seule solution permettant à madame Y de prendre conscience de l’ampleur du problème et de réaliser les travaux nécessaires.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 809 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le même texte lui permet aussi, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu en l’espèce que la société A Z et la société B 69 sollicitent la condamnation de madame Y à réaliser sous astreinte des travaux concernant les parties communes du centre commercial, qu’elles estiment relever de l’obligation d’entretien du bailleur ;

Attendu que les sociétés locataires reprochent tout d’abord à madame Y et à son mandataire le mauvais état de la sous-face de la coursive du centre commercial en se prévalant notamment d’un constat de maître C, huissier de justice, en date des 04 et 05 novembre 2013 ;

Qu’il résulte cependant des explications et des pièces produites par madame Y que la bailleresse a fait refaire la sous-face en frisette de cette coursive en 2011, fait réaliser les travaux d’étanchéité en toiture en février 2012, qu’elle a procédé à la reprise de la toiture en avril 2012 à la suite d’un épisode venteux violent, et à la suite de nouveaux désordres, fait procéder en 2015 à la remise en état en frisette bois de la sous-face de la coursive par la société MENUISERIE RAIDELET, à la suite d’un litige qui l’opposait à un autre prestataire de service auquel les travaux avaient été commandés ;

Que les dernières photographies produites attestent cette remise en état et que le trouble invoqué par la société A Z, si tant est qu’il puisse être qualifié de manifestement illicite, les déjections des pigeons constatés par l’huissier étant extérieures à l’établissement, n’apparaît plus d’actualité ;

Attendu qu’il est fait également grief à la bailleresse de ne pas mettre à la disposition de ses locataires un ouvrage propre à recevoir les ordures des commerçants ;

Qu’il y a lieu de constater que les baux conclus entre les parties ne prévoient pas d’abri ou de container à poubelles, chacun des preneurs devant faire son affaire personnelle de l’achat et de la prise en location des caisses à ordures ménagères ;

Que s’il existe néanmoins depuis 2007 un abri à déchets libre d’accès et prétendument utilisé par tout le voisinage du centre commercial, avec des débordements comme l’a constaté l’huissier de justice, la méconnaissance par la bailleresse de ses obligations contractuelles n’est pas avérée, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite subi par les locataires ;

Qu’au surplus, la construction d’un nouvel abri qui serait fermé pour éviter les débordements constatés ne peut être ordonnée par la juridiction des référés sans que cette construction ait reçu l’agrément de tous les occupants et le cas échéant, une autorisation municipale préalable ;

Attendu que la société A Z et la société B 69 reprochent aussi à madame Y de ne pas entretenir les abords du centre commercial et le parking et de négliger la protection efficace des lieux, compte tenu de la nature du voisinage, tout en reconnaissant dans leurs écritures que la bailleresse a fait réaliser un certain nombre de travaux afin de maintenir un état de commercialité correct ;

Attendu qu’il est constant que le centre commercial «LES VELINS» se trouve aujourd’hui dans un secteur devenu difficile ; que la bailleresse a commandé des travaux de marquage de la signalisation, des bordures anti-stationnement qui ont été repoussés en raison d’autres travaux prévus par le GRAND LYON à la demande de la ville de X ;

Que les sociétés intimées réclament une remise en état des parties communes du centre commercial et qu’il n’est pas possible, au vu des pièces produites, de déterminer avec précision ce qui relève précisément de ces parties communes et de la voie publique ;

Qu’il n’apparaît pas que la bailleresse ait manqué à ses obligations d’entretien des abords du centre commercial et que les sociétés intimées ne rapportent pas la preuve formelle d’un trouble manifestement illicite subi en raison de l’environnement de leurs locaux commerciaux ;

Que la protection réclamée de l’accès du périmètre du centre commercial n’est pas précisée et que tout dispositif de fermeture du parking ne peut être mis en place sans l’accord de tous les locataires ;

Que dans ces conditions, les mesures sollicitées par la société A Z et par la société B 69 au titre de l’entretien et de la protection du périmètre du centre commercial ne sont pas justifiées ;

Attendu en conséquence que l’ordonnance querellée doit être réformée sur les mesures d’exécution forcées ordonnées à l’encontre de madame Y ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède, la demande de consignation des loyers formée par les sociétés intimées, motif pris des carences de la bailleresse ne peut davantage prospérer ;

Que leur demande en restitution de charges prétendument indûes se heurte à une contestation sérieuse, au regard des obligations mises à la charge des preneurs par le bail et au regard de la nature récupérable ou non des charges invoquées, étant précisé que la réfection de la toiture a été intégralement supportée par la bailleresse ;

Que la société A Z réclame également pour sa part le remboursement d’une facture de la société ACCORD SERVICES de 1.650 € pour un traitement de dépigeonnage et de protection des orifices au niveau de la sous-face de la toiture ; que cette demande se heurte également à une contestation sérieuse au vu des stipulations contractuelles ;

Que les demandes en paiement de provision formées par les sociétés intimées seront donc rejetées ;

Attendu que les sociétés A Z et B 69 supporteront les entiers dépens ; qu’il convient d’allouer à madame Y la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée en ce qu’elle a débouté la SELARL A Z et la SARL B 69 de leur demande d’autorisation de consignation des loyers et de leur demande en restitution de charges indûes,

La réformant pour le surplus,

Statuant à nouveau et vu l’évolution du litige :

Déboute la SELARL A Z et la SELARL B 69 de leur demande d’exécution sous astreinte des travaux réclamés,

Y ajoutant :

Déboute la SELARL A Z de sa demande de provision à valoir sur le remboursement de frais exposés pour erradiquer les pigeons,

Condamne in solidum la SELARL A Z et la SELARL B 69 à payer à madame G Y la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum la SELARL A Z et la SELARL B 69 aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT